綠色按揭欠周全 窒礙舊樓出路

第26屆聯合國氣候變化大會（COP26）上月在蘇格蘭格拉斯哥舉行，氣候金融再次引起廣泛關注。身為東道主的英國就在會議前夕，率先為當地綠色按揭市場發出新指引，引起坊間不少討論。

所謂綠色按揭，是指銀行及財務機構向選購或持有具能源效益住宅的客戶，提供減息或現金回贈等優惠。同時，亦要為有意進行能源效益改善工程的業主提供低息貸款或加大貸款額度。在全球零碳排放的大趨勢下，上述措施實屬無可厚非。

六成住宅未達能源效益要求

然而，英國政府更進一步提出，要求貸款機構於2030年之前，只能向能源效益評級達至C或以上的住宅提供按揭，就令當地不少舊樓的業主異常擔憂。目前英國住宅由落成、出租到轉售，法例規定須要進行能源效益檢查，評級由A（非常高效）至G（非常低效），有效期為10年。根據2019年的統計，60%英格蘭地區的住宅，能源效益評級屬C以下。

對於選購新樓的用家或投資者而言，上述影響可說是微乎其微，因為絕大部分新樓在落成時已經達標。然而，英國舊樓佔住宅比例相當高，部分甚至建於維多利亞和愛德華時代。根據統計，37%英格蘭住宅是在1945年前落成。要提高舊樓的能源效益，實在談何容易。

即使舊樓業主有意進行有關的改善工程，筆者認為仍然困難重重。就以英國政府大力推廣、目標於2035年全面取締傳統燃氣鍋爐（Gas Boiler）的熱泵系統（Heat Pump）為例，即使政府願意由明年4月起向每戶提供5000英鎊資助，但工程費用卻可高達1.5萬英鎊，可見補助金額只屬杯水車薪；再加上當地現時只有750名具備相關資格的工程師，在欠缺熟練工人的情況下，業主可能面對高昂收費，卻換來劣質裝置，無疑是雙重損失。

業者相信，政府提倡的綠色按揭計劃，出發點是值得支持，在執行上卻欠缺周全，一方面會令舊樓業主難以把物業出售或轉按，另一方面亦剝奪首次置業人士選擇的機會，畢竟，並不是所有買家都能夠負擔或願意選擇新樓。期待政府繼續與持份者溝通，令計劃不會像提前中止的「綠色房屋改造補助」（Green Homes Grant）一樣，淪為另一笑柄。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年12月11日信報)

倫敦 Zone 1 Westminster 核心地段 西敏市政府牽頭 活化項目第一期 全新豪宅 Carrick Yard 現正公開發售

由倫敦西敏市政府牽頭，聯同英國發展商 Westminster Builds 和 Linkcity 傾力打造 Carrick Yard 住宅物業 ，位於 Lisson Grove 區的核心地段 Church Street ，一個綜合長遠大型活化發展首階段重點項目，鄰近 Marlyebone、Paddington 及 Regent’s Park (攝政公園)。

項目預計於 2022 年夏季落成，大廈外墻以米灰色磚塊鋪砌而成，型格時尚；備有1房、2房及3房時尚單位。室內設計處處彰顯現代都市生活的時尚魅力：開放式客廳設寬敞落地玻璃窗，同時設有陽台或露台，室外自然光線令到全屋明快潔亮。廚房及浴室配置高級廚具浴具：西門子電器、石材工作檯面及度身定制櫥櫃；而主人房及次睡房均配有嵌入式衣櫥。

住戶經地面大堂隨意走進環境優美的園景庭院花園，享受青蔥花草帶來清香空氣。項目內亦有配套各類型設施供住戶享用，包括住戶禮賓服務、以及被Wi-Fi覆蓋設於地面所有的公共活動空間、私人休息室和工作室，為住戶提供靈活的居家工作環境。此外，地下層還設有充裕的單車存放區以及一個停車場，可供住戶使用。

Carrick Yard 座落於極有遠見大型重建項目 Church Street 的中心點，整個項目竣工後將會帶來全新優質住宅、綠化空間及社區設施等，令該區優質生活環境進一步提昇。Carrick Yard 是整個活化工程指標性建築項目 — 處處流露優質社區生活概念及展現繁榮社區的優勢。規劃中的綠色地帶是由多條綠化步行徑、庭園花園和多個公園組成，連同部分 Church Street 的行人專用區，為這個隱藏於倫敦中心的 Lisson Grove 創造交通便利且極具升值潛力的地區。

我們清楚明白買家追求富有獨特創意風格、寧靜優閒環境、成熟綠色空間的買房三大因素。事實上，Carrick Yard 極具型格建築風格，低層建築樓群與周圍環境融為一體，而這些因素對尋找倫敦市中心物業的買家來說極具吸引力。而且，Carrick Yard 擁有市場競爭樓價優勢、豐厚租金回報及潛在升值潛力，因此 Carrick Yard 絕對是倫敦最受歡迎的物業之一。

Carrick Yard 還提供最受當地人歡迎的社區生活配套，包括內設三個運動場的體育館及室內社區活動空間。

Lisson Grove 一個充滿活力的生活社區。區內佈滿各類型古董商店、精品店及知名的 Church Street 購物街，商品淋琳瑯滿目應有盡有，而一眾美食家則隨意品嚐到來自世界各地的咖啡及美味佳餚，吃喝玩樂一應俱全。由項目前往 Regent’s Park 攝政公園僅需 15 分鐘步程，住戶還可以沿著河畔穿過 Lisson Grove 及小威尼斯的蜿蜒步行徑，輕鬆地散步或鍛煉身體。

連接項目周邊社區有 Marylebone、Paddington、Maida Vale 及 St John’s Wood 等，提供更多的消遣、餐飲及娛樂選擇，從時尚餐廳、酒吧，以至羅德板球場等地標，多不勝數。Carrick Yard 距離倫敦部份著名學院和大學僅需約30分鐘步程，包括倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院和皇家音樂學院。

Carrick Yard 地理位置優越，不論前往倫敦各地短程旅行、上班通勤或長途遠行，都非常方便。住戶僅需8分鐘步程即可前往 Edgware Road 及 Marylebone 地鐵站，輕鬆乘坐 District 線、City線、Bakerloo 線 及 Hammersmith & City 線前往倫敦不同地方。而項目距離主要轉車站 Paddington 亦只需 15 分鐘步程；除了連接不同地鐵服務外，住戶更可乘火車前往西倫敦、Reading 及希斯路機場。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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英國著名發展商 Berkeley 呈獻 倫敦 Zone 1 豪華住宅 250 City Road 全新一期 Siena House 時尚奢華與創新家居科技完美結合之典範

英國著名發展商 Berkeley 所打造的豪宅項目 250 City Road 座落於 Islington，現推出最新一期 Siena House，提供優雅1房、2房及3房住宅單位。結合精緻與無比便利的完美生活，每個住宅單位均設有豪華室內裝潢、私人露台及頂級配套設備，包括最新智能家居系統 – 住客亦將享受一系列酒店式貼心設施。

單位面積由 549 平方呎至 1,185 平方呎，均採用多功能開放式戶型設計，以靈活配合各種生活方式，突顯生活品味。廚房設計現代時尚，配備多功能 Miele 和 Siemens 電器包括酒櫃。所有睡房配備豪華地毯及裝有感應燈的定製衣櫃。兩房單位的主人房内配有浴缸或淋浴間，而三房單位的主人房及客睡房内亦配有淋浴間。浴缸和淋浴間配備掛牆式鍍金水龍頭及鍍金置頂花灑；浴室還配備白色鋼製浴缸。

預購買家可以為其廚房、浴室及睡房在三種室內配色方案中任意選擇；Nova 面板由白色和淺灰色色調組合而成，Strada 則是醒目的藍灰色，而 Vida 就是兩者的和諧融合。

每個單位均設露台或平台花園。三房單位有兩個寬敞的露台，其中一個可俯瞰即將建成的園景庭院，另一個則可俯瞰項目中央的寧靜露天廣場、水景及花園。

全新一期 Siena House 的每個單位均安裝英國知名品牌 Zuma，為一種調節聲音及氛圍燈光的高性能沉浸式設備。

Zuma 的聲光設備可提供終極沉浸式體驗，沒有過多插頭、電線及插座，簡潔整齊。 Zuma 隱藏在天花板中，可以用於調節家中不同房間的燈光和聲音。不論是在浴室中營造猶如水療般放鬆的氛圍，或是連接到 Peloton 以營造室內動感單車般活力十足的感覺，Zuma 都能完美地配合您的心情。

項目設有一系列住客尊享設施，包括私人健身室、瑜伽室、閱讀室和私人電影院等，其中水療中心設備齊全，包括一個 20 米長的游泳池、按摩浴池、治療室、桑拿及蒸汽室。24 小時禮賓服務為忙碌的住客處理提供貼心幫助，而公共露天廣場設有Wi-Fi，讓住戶可以隨時隨地享用互聯網。

項目附近各式餐廳和酒吧雲集，250 City Road 的住戶可盡情任意挑選：如米芝蓮星級餐廳（Café Gascon, St John）； 知名餐廳（Sardine, Ceviche）以及倫敦不同著名酒吧等等。藝術愛好者會喜歡附近的眾多畫廊，其中最近的是 Victoria Miro。而其他鄰近的主要設施包括：倫敦交響樂團的總部 St Luke’s 及一座經過修復的原始土耳其浴場 Ironmonger Row Baths。

地鐵（北線）和國家鐵路服務穿過老街站，步行 8 分鐘即可到達，乘坐火車前往國王十字、倫敦橋或尤斯頓大約需要 6 分鐘。 建成後，從附近 Farringdon 站乘坐 Crossrail 列車僅需四分鐘即可抵達邦德街，方便快捷地前往西區及其一系列國際知名的購物、文化和餐飲目的地。 對於國際旅客而言，Crossrail 意味著前往希思羅機場的旅行時間為 32 分鐘。

項目交通配套完善，步行 8 分鐘即可到達倫敦地鐵北線及英國全國鐵路 (National Rail) 的 Old Street 站，乘坐火車前往國王十字 (King’s Cross)、倫敦橋或 Euston 大約6 分鐘。 Crossrail 建成後，從附近 Farringdon 站乘坐 Crossrail 列車僅需4分鐘即可抵達Bond Street，即可快捷地前往 West End 及其他國際知名購物、文化和餐飲熱點。屆時，國際旅客乘 Crossrail 前往希斯路機場的時間亦只需32 分鐘，輕鬆方便。

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英國著名發展商 St George 呈獻 倫敦 Zone 3 大型河畔地標式住宅 Grand Union 全新一期 Waterview House 隆重推出

倫敦 Zone 3 河畔大型地標式住宅項目 Grand Union 全新一期 Waterview House 物業，備有155 個時尚優質曼克頓開放式、1房、2房及3房住宅單位，並將於 2021 年 10 月 30 日至 31 日於香港發售，一個不可多得投資英國優質房地產黃金機會。

物業由英國著名發展商 Berkeley Group 旗下優質品牌 St George 精心打造，單位室內設計寬敞並設有私人露台及陽台，大部份單位均擁有美麗河景。Waterview House 坐落於謐靜悠閒的園景花園內，並位處整個項目中心點。

Waterview House 樓高16 層，設有兩間示範單位分別為開放式及2房單位，由屢獲殊榮的室內設計師 Thirteen ID 及 Killer 5 精心策劃，設計意念務求與四周的寧靜環境相呼應，達致舒適有情調高品味家居生活。用料上更採用持續可回收的環保物料，當中包括藝術品、牆紙、油漆顏料、裝飾品及傢俬，所有物料於英國本地製造，以便減低空氣碳污染排放。

Grand Union 座落於倫敦西北運河旁邊，它的落成為令人眼一亮，為區內帶來嶄新河畔生活、及充滿朝氣工作環境及和動感無限娛樂生活；項目佔地22英畝，原址為前 Northfields 工業區，發展商 St George 將它改造成 Alperton 區內一個全新活化河畔綜合發展項目，緩解倫敦布倫特自治市緊缺的住屋問題及就業機會。

Waterview House 預計於 2024 年落成，是 Grand Union 第二期推出的第一座物業。物業設有大型私人露台，並於14 樓有一個有天台花園，壯麗 Grand Union 運河景色盡收眼簾。

St George 為 Grand Union 定下可持續生活核心價值作為項目願景。Grand Union 第二期設有 34 個電動汽車充電器（整個項目合共300 個），第一期及第二期物業將有 1,466 個單車車位，整個項目單車車位合共3,892 個 – 比整個項目 500 個住宅單位還要多，擁有充裕單車停放處。

Grand Union 整個規劃的焦點重頭工程，是將周邊一些細小河道打通，令到 Grand Union 運河及 River Brent 兩條河道貫通連接，從而改善項目至 Stonebridge Park 站往返路線，快捷方便。

The Generator 是一個先進創新的工業中心，位於 Grand Union 南邊，靠近 Old North Circular，樓高共6層，將為各種輕工業企業提供 135,000 平方呎的靈活工作空間，成為英國首間創意工業共享工作場所。它位處 Grand Union 發展就業的核心地區，促成 Grand Union 真正成為工作與居住兩者共融綜合發展項目。

Grand Union 地理優越，交通便捷，由 Bakerloo 站與 Overground 線的 Stonebridge Park 站 (Zone 3) 及 Piccadilly 線的 Alperton 站，均能輕鬆前往倫敦金融城或 West End。而項目亦毗鄰 North Circular 交通網路，可輕鬆前往不同地方。區內眾多優良學校，包括有 Alperton 社區學校、Lyon Park 小學及 St Joseph’s 學校。

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投資洋房選排屋 銀碼細易流轉

筆者過去接觸大部分英國住宅用家或投資者，都傾向選擇大城市的分層單位。不過，近兩年有關洋房的查詢愈來愈多，所選地點亦遍布英國各地。在此淺談選購及居住洋房的注意事項。

英國絕大部分洋房均以永久產權（Freehold）形式出售，即業權包括土地及構築物。顧名思義，永久產權不設年限，業主須自行處理構築物內外一切事宜，所以不必繳交管理費及地租。另一方面，洋房交易涉及的法律文件相對簡單，律師費普遍較便宜。

從投資角度，洋房一直較受富裕家庭或企業租戶垂青，因為居住面積較大，並多附設花園及停車位。對於有小孩、寵物或私家車的租戶，自然更具吸引力。洋房既可整幢出租，也可以「同住分租」（House Share），或以「劏房」形式招租，業主可因應自身需要及租務巿場情況而調整策略，減少出現空置情況。

自住勿忘物業周邊保安

論及不同類型洋房的升值力及流通力，筆者認為排屋（Terraced House）可以睇高一線，其價錢比獨立屋或半獨立屋便宜，故此深受首置人士歡迎，轉手方面亦較容易。

另一方面，只要業主取得建築許可（Planning Permission），就可以為洋房進行擴建和改善工程。在英國最常見是把閣樓改建成額外睡房，車庫則改成起居間，或在後花園加建溫室等。擴建後的洋房本身不但能增值，亦可獲取更高租金。

對於洋房的新手用家，保安問題最受關注。根據筆者經驗，洋房的住戶除了要特別留意物業門窗是否牢固，亦不能忽視洋房的周邊範圍，例如後花園圍欄高度應至少2米或以上，花園內亦應安裝自動感應照明系統；前門植物高度則應保持1米以下，避免造成遮擋令賊人有機可乘。此外，安裝合適的家居保安系統亦不可或缺。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年10月23日信報)

英國著名發展商 St William 隆重呈獻 全新倫敦地標豪華住宅項目 King's Road Park 售價由700,000 英鎊起 閃亮登場

當您於倫敦繁華的國王路上閒逛，再到The Rose餐廳品嚐悠閒午餐，不經不覺就來到全新的住宅項目King’s Road Park。King’s Road Park位處肯辛頓、車路士及哈默史密斯區之間，是倫敦最受注目的地段，提供精心設計的一、二、三房單位及頂層特色單位，附近更有怡人的翠綠環境和活力十足的新社區。此黃金地段擁有成熟的交通配套，只需10分鐘*步程即可到達富咸大道站地鐵站(Fulham Broadway)及帝國碼頭地上鐵站 ( Imperial Wharf)，輕易往返倫敦中部及其他地區。

King’s Road Park項目與國王路僅60米距離，是富咸重建區及倫敦西南部最後一個具此等規模的發展項目。知名園林建築師樓Gillespies會為該區設計廣達六英畝的休憩公園、廣場和花園，並設有達10萬平方呎的商業零售空間，提供大量餐廳、酒吧和寫字樓。而本住宅項目會翻新位於該新建廣場內的兩幢二級文物建築，建成倫敦一個不假外求的生活社區，並會為住客提供世界級設施，包括25米游泳池、水療池、蒸汽室、桑拿室、健身舞蹈室、美妍室、24小時禮賓部、住客閒坐區、電影室和遊戲室。不論你喜歡精緻的園林美景還是熱愛各種室內活動，這裡都會成為您獨一無二的生活天地。

King’s Road Park位處著名的泰晤士河畔，集倫敦的文化娛樂、高級購物和餐飲熱點於一身。近在咫尺的國王路設有各式各樣的精品服裝店和雅緻悠閒的咖啡店、餐廳及畫廊。離斯隆廣場 站（Sloane Square）僅一站之隔的南肯辛頓站（South Kensington），為倫敦主要博物館集中地，包括維多利亞和愛伯特博物館（Victoria and Albert Museum）、自然歷史博物館（Nature History Museum）和科學博物館（Science Museum）等，亦有富麗堂皇的維多利亞式演奏廳──皇家阿爾伯特音樂廳（Royal Albert Hall），以及世界頂級大學倫敦帝國學院 （Imperial College）。再往前的騎士橋站（Knightsbridge）則是倫敦的購物天堂，擁有Harrods 及Harvey Nichols等著名百貨公司和商場。 

項目所在區域名校林立，包括Kensington Prep School、Thomas's Battersea、Evergreen Primary、Oratory School、Chelsea Academy等，並可透過方便的交通網絡，到達多所享譽全球的知名學府，包括倫敦大學學院（UCL）、倫敦政治經濟學院（LSE）及倫敦國王學院（King’s College）等。 

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英國著名發展商 St James 傾力打造 置身瑰麗而經典西倫敦 White City Living 豪宅 最新一期 Westmont Club Residences 首次公開發售

作為 White City Living 的最新一期，Westmont Club Residences 是項目最核心的一期，成為西倫敦最令人期待的住宅項目。Westmont Club Residences 的兩座大樓提供一系列開放式、一房、兩房和三房單位，一共528個單位，售價由 £599,995起。

擁有多不勝數的優質設施，住客可以享受前所未有的英倫生活。眾多設施中最亮眼的是位於大樓 11 樓的海灘俱樂部，將成為倫敦第一個屋頂海灘，以地中海為設計主題，並設有無邊泳池。

White City Living 提供獨一無二的體驗。整個規劃的2,300 多個單位被 8 英畝的公園和花園庭園環抱，項目周邊環繞著世界一流的商店、娛樂、教育、文化和商業空間。毗鄰兩個 2區地鐵站，少於 15 分鐘車程即可到達西區。 Westmont Club Residences 標誌著這個非凡的全新住宅故事的最新篇章，並為 White City Living 無與倫比的會所設施再錦上添花。

住客可以在會所選擇享受室外或室內的餐飲體驗。如果想在會所閒坐，可以選擇設有火爐的休息室或到東方水上花園欣賞流水淙淙。除了適合各種心情的休息室，從室內住客休息室到坐在水邊俯瞰東方水上花園。 White City Living 擁有 8 英畝的綠色空間，包括翠綠的園景花園、水景和 5 英畝的公共公園。

項目內由室內到室外的園林花園都提供 WiFi 無線網絡，讓你在任何地方都可以隨心所欲地工作和消閒。所有住宅單位都設有寬頻網絡，為在家中的住客提供理想的工作環境。 你也可以選擇到 Home Club 的商務空間工作，利用會所的私人工作空間和會議室。

White City Living十大吸引之處

1. 重新發展計劃

White City 是一個由倫敦巿長及漢默史密斯及富勒姆市議會（Hammersmith & Fulham Council）支持的大型重發新展區，面積達110公頃，預計提供約6,000個住宅單位，創造共10,000個職位，主力吸引從事創意產業和生物醫藥的創新研究公司進駐，令該區成為倫敦最令人期待的業務發展基地。議會還計劃創造出新的戶外空間，為區內居帶來更多優越的設施

2. 非富則貴的社區

位於倫敦西面的 White City 由多個傳統豪宅區包圍，包括肯辛頓（Kensington）、荷蘭公園（Holland Park）和諾丁山（Notting Hill）。這些傳統豪宅區的新住宅項目樓價可達每平方呎 4,000英磅，而White City平均只需每平方呎1,300英磅，價錢相當吸引！

 
3. 交通方便

能夠住在地鐵站上蓋有多方便，而 White City 正是這樣！兩個倫敦第二區地鐵站就在家樓下，令生活非常方便！如果駕車，只需1分鐘就可以上A40 公路，迅速往返希斯路機場、倫敦其他地區甚至更遠的地方。

4. 地鐵中央線

全倫敦最方便的地鐵線就是中央線（Central line），而 White City 站就在項目旁邊，可以直接前往龐德街站（Bond Street）、牛津圓環站（Oxford Circus）、霍本站（Holborn） 及銀行站（Bank）等熱門地鐵站。此外，住戶還可以到活巷站（Wood Lane）乘搭環線（Circle Line）及漢默史密斯及城巿線（Hammersmith & City Line），出入非常方便。換言之，從家裡出發走2分鐘，就可以乘搭3條地鐵線，真正四通八達。

5. 盡情享受購物樂趣

Westfield London 完成擴建之後，已成為全歐洲最大型的室內購物商場，提供超過450間店舖和餐廳，當中包括深受歡迎的 VUE 電影城 和 John Lewis 時裝店。這個商場將會繼續成為 White City 的人氣熱點，亦是區內居民和上班族的好去處。

6. 地標式BBC電視大樓就在隔鄰

White City 重新發展計劃的其中一個重點，就是將著名的 BBC電視大樓活化為倫敦最大型的多元發展項目，提供950個住宅單位、辦公室空間、電視錄影廠、酒店、戲院、Soho House 私人會所、餐廳和酒吧，成為一個星光熠熠、創意與設計產業精英匯聚的地方。

7. White City Place 商業區

佔地超過100萬平方呎的 White City Place 商業區是知名企業和學府進駐的地方，當中包括皇家藝術學院、ITV Studios、歐萊雅、製藥公司 Norvatis、香港的利豐集團、新加坡投資集團Mapletree 等，僱用超過3,000名員工，令區內無論日與夜都充滿活力。

8. 連接倫敦帝國學院新校舍

倫敦帝國學院的新校園座落 White City Living 北面，面積達23畝。帝國學院一直穩佔全球十大頂尖學府地位，是科學、科技、醫學和商業的學術搖籃。這座全新的 White City 校園將會為學院帶來更充裕的空間，匯聚區內區外的精英，促進商界與學界之間的合作交流。學院將會佔用商業用地及 The Westmont Club Residences 的住宅用地，合共10,000平方呎，該處將可直達新校園。

9. 優越的居民配套設施

White City Living 的居民可以輕鬆前往面積超過8畝的公園和花園、提供24小時禮賓服務的 Home Club 俱樂部、有日光浴陽台的泳池、水療浴池、健身室、按摩室、私房菜宴會室、兩間12座的私人戲院、行政廊、會議室、會所酒廊、咖啡廳和娛樂室。而 Westmont 的最新一期還會有倫敦首座位於天台的地中海式沙灘俱樂部！

10. 著名的 Berkeley 體驗

由訂購、完成交易到收樓的整個過程，St James 都提供了非常滿意的客戶服務。由於水準無可挑剔，單位內沒有需要處理的瑕疵，而且所有窗戶都有提供百頁簾，有部份業主曾經可以在收樓後的兩星期內就找到了租客。

由於 White City 的優質住宅供應非常短缺，而且 White City Living 可以輕鬆前往世界級的零售休閒熱點，還鄰近地靈人傑的學術設施，這裡有非常龐大的潛力。White City 具備所有足以成為倫敦最令人期待社區的優點。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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可負擔房屋政策有利社會穩定

今年8月下旬，時任英國房屋大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）宣布，政府將動用總值86億英鎊，於未來10年提供約12萬間可負擔房屋（Affordable Housing）。巧合地，近日收到幾位讀者的查詢，英國不少位處市中心或富人區的大型住宅項目，都有部分單位甚至整幢被列作可負擔房屋，原因何在？

基本上，英國的可負擔房屋相等於香港的公屋及資助出售房屋。起源可以追溯至第二次世界大戰後，其時百廢待興，為改善市民的居住環境，當時衞生大臣Aneurin Bevan要求各自治市興建大量公屋（Council House）。自1945年至1980年間，全國落成的公屋就超過440萬間，上世紀八十年代開始，戴卓爾夫人政府更引入租者置其屋（Right to Buy）計劃，容許公屋住戶購入所租住的單位，推動私有產權，隨後貝理雅政府和卡梅倫政府更將可負擔房屋制度進一步優化。

時至今日，可負擔房屋的種類可謂五花八門。除了只供出租如Social Rented及Affordable Rented外，近年亦增加多種協助中低收入人士置業的計劃，當中包括Rent to Buy、Shared Ownership和First Homes等等。

私樓狂飆 年輕人難上車

除此之外，可負擔房屋從過去由地方政府負責建屋，演變成在審批新項目規劃時，以法案形式列明發展商要對社區履行的義務。例如在項目內提供公共休憩空間，興建學校、道路、社區中心和一定比例的可負擔房屋等。

記得當年上導修課，曾與同窗就可負擔房屋制度的優劣進行深入討論。雖然時移世易，筆者仍認為可負擔房屋對社會是利多於弊。

首先，可負擔房屋有助縮窄貧富差距，令中低收入家庭能以低於市值的租金或樓價安居樂業，尤其是英國住宅價格於新冠疫情影響下仍然持續攀升，年輕人置業難度與日俱增。

另一方面，可負擔房屋亦為社會創造更多就業機會。因為房地產涉及多個不同產業鏈，包括設計、建築、銷售和維修管理等。就以今次撥款為例，英國政府預期可支持國內37萬個職位，並帶來額外260億英鎊的投資。坊間有一種說法，認為有效的房屋階梯及自置物業有利保持政治和社會穩定，最近各國政府頻頻出招，皆因房屋問題正是施政的「重中之重」。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年10月2日信報)

英樓巿踏入整固期

日前收到有意在英國首次置業的朋友傳來一則短訊，引述物業網站 Rightmove 最新研究報告，指出當地樓價首次下跌，躊躇現時應否入市。筆者沒有水晶球，只能分享自身的觀察和經驗。

印花稅假期預支購買力

8月份英國樓價下跌屬意料之內，主要原因包括暑假屬傳統淡季，準買家需求普遍放緩；加上大量買家趕於印花稅假期6月底屆滿前完成交易，市場部分購買力已被預先透支。

若仔細參考該報告，不同戶型的樓價表現參差。以中小型單位為例，造價仍有0.3%至0.6%的按月升幅；相反大單位則按月跌價0.8%。此消彼長下，整體樓價略跌0.3%，幅度相當輕微。

樓價表現與物業所在地區亦有密切關係。倫敦共分32個自治區，每區樓市表現不一。以8月份為例，其中15個自治區的樓價仍錄得0.1%至1.4%的按月升幅。

筆者認為，樓價指數可作參考，卻不宜過分依賴。影響樓價的基本因素取決於供求、利率、國內經濟情況及疫情防控等，就目前情況而言，本地與海外買家需求仍然殷切。8月份地產代理接獲準買家查詢的數量，較去年同期升56%，而英倫銀行早前公布議息結果，預期低息環境持續，並上調2022年和2023年的GDP預測。隨着英國經濟重啟，失業率已降至4.7%，屬2020年6月至8月以來最低，薪酬水平及職位空缺亦創新高，個別行業如貨車司機、倉務員及視光師更以入職獎金作招徠，顯示經濟正在復甦。雖然疫情暫時未見緩和，但當地成年人疫苗接種率已超過80%，有助減低重症對經濟造成的風險。

過去一年，印花稅假期刺激大量買家提前入市，令英國樓市價量齊升。筆者認為，目前樓巿正踏入整固期，樓價即使有所調整，乃屬市場正常現象，畢竟房地產和其他投資工具一樣，價格可升亦可跌。至於入巿與否，除了要選擇合適的時機、地點和項目外，更應該仔細評估自身需要和承擔風險能力。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年9月4日信報)

英國著名發展 ST GEORGE 傾力打造 傲踞繁榮而歷史悠久東倫敦 London Dock 豪宅 最新一期 Saffron Wharf 公開發售

傲踞於繁榮而歷史悠久東倫敦核心區，由著名建築師 Patel Taylor 匠心設計，London Dock 既保留獨有碼頭歷史遺風，同時又帶來時尚建築風格，融匯古今，創建一個充滿活力的新社區。

London Dock 全新一期住宅 Saffron Wharf 提供 251 個單位，其建築設計風格彰顯倫敦獨特而罕有的歷史遺風。由 St George（Berkeley集團旗下的公司）發展興建，著名建築師 Patel Taylor 設計，這個擁有合共1,800 單位大型項目，是次推出最新的曼哈頓式、1房、2房和3房單位選購。

前倫敦碼頭擁有悠久航運和貿易歷史，建成於 1805 年，已有 220 多年歷史。可停泊多達 500 艘船隻，存放並處理了超過 200,000 噸貨物。從白蘭地、葡萄酒、大米到水果、 香料、 咖啡和可可。而獨具歷史沉積的 Wapping，更激發偉大英國著名文學家 Charles Dickens (查爾斯狄更斯)，創作經年傳世著名小說和散文。

今時今日，St George 正慢慢從以前的工作碼頭轉變成一個令人雀躍和持續發展的新文化區。儘管如此，這裡仍然保留著完整的海洋和貿易歷史遺產，豐富當地市民日常文化生活。

除興建全新住宅外，London Dock 倫敦碼頭還有目不暇給各大名店商舖和多采多姿娛樂設施、擁有優質工作環境、最先進的健身設施和精心貿策劃公共社區，悠閒賞心河濱長廊及繁華熱閙市中心信步可達。

活力家園 動感城市

閃耀矚目全新 Saffron Wharf 豪宅樓高18 層，充滿悠閑時尚生活品味；全部單位設有私人陽台或露台，壯觀碼頭風景、兩旁綠樹林蔭馬路及水族公園盡收眼簾，部份單位的陽台及露台面積可達至 713 平方尺，而高層單位更可享有迷人金絲雀碼頭美麗城市景色。

室內設計散發著時尚高雅氣息，透過木地板籃式編織花紋圖案，並配以寬敞落地玻璃窗設計大大增強室內立體及空間感；而廚房，我們為1房、2房和3房單位住戶配備了定制凹槽廚櫃、青銅金屬防濺板和大理石工作台面，以及高級名牌家電 Miele的組合電器和酒櫃。浴室採用特色瓷磚、黑色線條浴缸、拋光黑色金屬淋浴屏，襯托出既傳統又時尚的實用美學風格。

一個創意靈活而極具歷史氛圍工作娛樂場所

項目位於二級歷史建築 Pennington Street Warehouse (柏寧頓倉庫)旁，整個倉庫佔地50 英畝，有一個315米長的大型倉庫，經過全面翻新，這座歷史悠久的倉庫已蛻變成獨樹一格而富有創意的辦公寫字大樓、餐廳和酒吧，它們分佈在擁有外露特色磚牆及拱門設計、充足自然光線及高樓底的三層建築樓層。

柏寧頓倉庫的租戶利用俯瞰整個迷人柏寧頓碼頭風景的南向露台吸引更多的遊人旅客。

商機無限、美食及娛樂勝地

在 London Dock (倫敦碼頭)中心地帶，擁有 180,000 平方尺的商業區，雲集各類型商店、酒吧和餐廳，包括宏偉的香檳大道及 Gauging Square 廣場。綠樹成蔭的街道與柏寧頓碼頭並排而立，旁邊是一個建有悠閒寧靜的水族公園、冬季花園、河濱長廊及美麗海景，合共7.5 英畝公眾活動空間，其設計靈感源自位於Le Miroir d'eau(波爾多證券交易所)內著名水中鏡 Place de la。

Saffron Wharf 的住戶將獨享項目生活設施，包括最先進健身房、 20 米長恆溫泳池、桑拿室、蒸汽浴室、按摩池、壁球場、私人影院、虛擬高爾夫球練習室和 24 小時禮賓服務.

London Dock 倫敦碼頭入口附近還有一系列休閒配套設施，包括 9Round 健身中心 – 內有一個專業健身中心和專門訓練的健康俱樂部。

從倫敦碼頭出發前往倫敦塔橋、倫敦塔和聖凱瑟琳碼頭等倫敦地標建築徒步即達，距離 Tower Hill, Aldgate 等1區的交通樞紐僅幾步之遙，方便快速抵達倫敦各區。當伊麗莎白線落成啟用，附近的 Whitechapel (白教堂)站將提供更多往返首都各地的交通線路。中國大使館亦己搬遷往位於 Tower Hill 的 Little Tower Hill 的 Royal Mint Court，更有利方便辦理簽證手續。

London Dock 最新一期 Saffron Wharf 曼哈頓式單位售價由£713,000 起。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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預防租霸 合約詳盡 定期家訪

根據地產代理 Home Let 的統計，倫敦今年第二季住宅平均月租已超過1600英鎊。第一太平戴維斯最新預測，未來5年當地租金將升14.2%。租金上漲原因除了人口持續增長、租盤供不應求等基本因素外，近年英國政府出台的政策，都令業主的租務成本增加，無可避免要轉嫁至租客身上。

即使在疫情陰霾下，仍有不少投資者積極入市倫敦樓。近日筆者就收到許多準業主查詢，如何減低遇上不良租客的風險？

英國住宅租務市場制度相當成熟。首先，準租客在正式簽署租約前，都要完成背景審查。背景審查一般由獨立第三方進行，涵蓋準租客的信貸紀錄、就業狀況和租賃紀錄等。由2016年開始，審查範圍更擴展至準租客是否擁有合法居留權。

為物業額外投保可減輕損失

另一方面，與租客訂立一份清晰的租約亦同等重要，租約上應詳細列明業主及租客的權利和義務，避免將來不必要的爭拗，亦為保障業主權益提供法律上的依據。

透過定期的查勘，亦有助業主防患於未然。英國的租約容許業主及其代表在給予租客事先通知的情況下，到單位進行例行視察，一方面可掌握物業的最新狀況，也可與租客建立和睦的關係。事實上，與租客保持良好溝通，亦有利於租約屆滿時，增加續約及調整租金的機會。

任何投資均涉及風險，即使業主做足上述預防措施，亦可能會出現難以預計的情況。在英國，雖然分層單位的管理費已包括大廈的一般保險，不過筆者仍然建議業主為物業額外投保，例如家居緊急保險、業主財產及公共責任保險和租金保障保險等，以免招致損失。

假如不幸遇上不良租客，當中所涉及的法律程序頗為複雜。為減輕經濟損失，業主在簽訂正式租約前，應向租務代理了解相關細節。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年8月14日信報)

足球產業如樓市雙刃劍

執筆之際，歐國盃已圓滿結束，英超緊接8月中旬開鑼，實在令身為忠實球迷的筆者目不暇給。英國足球產業興盛，對當地樓市有何影響？

來季參與英超的20間球會中，以數目而言，倫敦共有6間依然佔優，曼徹斯特和利物浦就各佔2間。根據地產網站 Hometrack UK 的最新統計，利物浦樓價於過去一年表現最好，升幅達7.9%；曼徹斯特緊隨其後，有7.2%升幅；至於倫敦則小漲2.1%。由此可見，樓價表現與當地英超球會數目多寡並無直接關係。

去年沙地主權基金有意收購英超球會紐卡素，當時有發展商預期，若收購成功，球會所屬地區紐卡素的樓價首年可上揚5%，隨後3年將會再升15%。因為新班主會投放大量資金，引進高質素職業球員，並改善球場設施及鄰近基建，這將吸引大批遊客和球迷於市內零售、餐飲及住宿等領域消費，從而創造更多就業機會，促進當地經濟發展。然而，經過多月來討價還價，加上英國政府介入，最終賣盤告吹。不過，紐卡素樓價仍然按年錄得3.8%升幅，總算與球隊表現相若，不過不失。

屈福特升班或刺激樓價

筆者在英國生活時，經常聽到一種說法，只要地區球會能夠升上英超，周邊樓價就會隨之上漲。究竟是真是假？實在難以判斷。不過，對曾於球場附近居住和工作的筆者而言，球會愈成功，對生活造成愈多不便，當中包括塞車、噪音、違泊甚至球迷滋擾行為等。因此，足球產業對物業市場的影響，可說是一把雙刃劍。

今年3間升上英超的球會，分別是倫敦西部的賓福特（Brentford）、倫敦西北部的屈福特（Watford）和英格蘭東部的諾域治（Norwich City）。根據地產網站 Zoopla 就所屬地區過去一年樓價表現的統計，屈福特目前遙遙領先，升幅達7.92%；諾域治亦錄得7.21%升幅；至於賓福特就暫時落後，微升1.73%。上述球會升班後會否為所屬地區樓市帶來正面影響，相信待新球季開始自有分曉。

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(原文刊載於2021年7月24日信報)

海外物業投資初哥宜選一手樓

執筆之際，英國首階段印花稅假期正式完結，次階段印花稅減免已經展開，由於住宅需要於今年9月30日前完成交易方能受惠，筆者近日就接獲不少有關二手樓的查詢。對於首次投資海外物業的人士，新樓還是二手樓較可取？

筆者曾經協助不少投資者，在二手市場出售物業獲利後，再伺機買入新樓。新樓和二手都各有好處，兩者最主要差異，大致分為以下三方面：

首先，從日後管理及持有成本的角度考慮，新樓較二手樓略為優勝。因為新樓採用最新技術興建，務求更環保及節能；加上大部分均附有10年新屋結構保險，以及由發展商提供1至2年保修期，故此，新樓於日後維修和保養的花費上相對較少。

至於二手物業，價錢無疑較新樓便宜，但單位質素參差，在購買前，買家除了需要仔細檢查物業外，最好亦請當地的專業人士如電工和水喉匠等作支援，並預留額外資金應付翻新及緊急維修。

另一個分別，就是購買流程和資金調配。二手物業的賣家通常要求短時間內完成交易，除非買家已預備全數現金作結算，否則至少要4至6個月去處理按揭申請，過程中出現變數的機會相對較高。例如賣方隨時退出交易，又或者坐地起價，最終令買家大失預算。

相反，購買新樓一般會有1至3年不等的建築期。買方可因應需要，選擇落成日期適合的項目。當簽訂正式買賣合約後，發展商就不能隨意加價或拒絕出售。在物業落成前，買家只須支付樓價10%至30%訂金，並有充分時間於交樓前安排貸款。

至於租務市場，新樓較二手樓更具競爭力。由於新樓內外配套較完善，譬如有24小時保安服務及住客會所等，更容易吸引高端租戶。因此，無論租金水平、空置期及續租率三方面，新樓都較二手樓佔優。

總括而言，對於購買海外物業的初哥，筆者認為新樓會更為適合。

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(原文刊載於2021年7月3日信報)

英國著名發展商 St William 隆重呈獻 東倫敦河畔全新住宅項目 Poplar Riverside

英國著名發展商 Berkeley Group 旗下 St William 隆重推出位於倫敦 Poplar 區 River Lea 河畔全新住宅項目 Poplar Riverside。

Poplar Riverside 位處繁華的倫敦中心地帶，佔地20英畝，共提供2800單位。區內設有全新學校、公園、健身室和托兒所，購物、餐飲及娛樂一應俱全，Poplar Riverside 定必成為倫敦第2/3區備受矚目的全新住宅項目。

Poplar Riverside 超過一半面積為綠化空間，公園面積更達2.5英畝，在長達500米的河畔亦設有兒童歷奇、休憩及可享受自然景觀的遊樂場。除此之外，Poplar Riverside 也將打造達90,000平方呎的購物空間，包括 Sainsbury’s 餐廳、坐擁河畔美景的酒吧、世界級公共及住戶設施，完美滿足住客的各項需求。

河畔生活

St William 希望在 Poplar Riverside 打造可持續發展的綠色社區，因此社區超過一半面積為園林花園及休憩空間。

全新打造的河畔走廊及公園讓 Poplar Riverside 住戶一年四季均可盡享充滿活力的戶外空間。整個社區的戶外空間由著名 LDA 團隊設計打造，園林植物包括227株樹苗 (包含稀有的黑波普勒木種)、上千株灌木與其他琳瑯滿目的植物，打造天然多樣的生態棲息地，整個綠化休憩空間預計可增加55%的生物多樣性。

公園內更設有全新遊樂場，緊鄰寬敞的陽台與位於 Shelduck Square 佔地達10,000平方呎的戶外表演空間，可舉辦各類大型活動。此外，公共廣場也設有咖啡室及WIFI全面覆蓋的空間，為各類活動的首選場地。

河畔住宅與頂級住宅設施

Poplar Riverside 全面展現東倫敦獨特建築格調、顏色及環境，所有單位均盡享戶外空間，大部分單位均可俯瞰河景、公園、城市景觀。單位室內空間設計寬敞，配上落地玻璃窗，引入充沛的自然日光。

St William 一向著重社區活力，因此 Poplar Riverside 提供約16,000平方呎的住宅會所，為住戶提供全面的設施，住戶在 The Riverside Club 會所可遠眺 River Lea，美景一覽無遺。會所更設有20米長的游泳池、水療池、鹽療室、蒸氣浴室及私人護理室。會所同時亦具備工作空間，包括大型開放式商務空間及會議室，讓你可輕鬆在家工作。會所內的 Den Lounge、私人宴會廳、電影院、遊戲室為住戶及訪客提供完善的社交空間，住戶同時亦可享有24小時酒店式管理服務。

優質地段 潛力無限

Poplar 區以時尚與服飾產業聞名，匯聚不同創意名店，Poplar Riverside 附近的 Poplar Works 更提供40間工作室，吸引眾多時尚服飾產業的創業家進駐。

Poplar Riverside 坐落於Lea Valley下游，近年發展迅速，受惠於全新 Lea River 公園與2012年倫敦奧運的全面基礎建設，將會於東倫敦地區寫下嶄新的一頁。

Poplar Riverside 坐擁優越地理位置，不論步行、騎車、開車或搭火車，住戶都可輕鬆前往倫敦各地，社區距離 East India 站以及 Canning Town 站步行只需15分鐘，前往 Waterloo 站僅需13分鐘、西敏寺僅需17分鐘及龐德街僅需22分鐘。如果騎單車，前往 Canary Wharf 碼頭只需12分鐘，Waterloo 亦只需31分鐘。

住戶亦可透過全新建成的 River Lea 天橋，一邊漫步到市中心，一邊悠閒享受美景。如希望在週末盡享娛樂，騎單車前往 Stratford International 與 Westfield Stratford City 均可在25分鐘內抵達。項目也鄰近 A13 高速公路，輕鬆連接 North Circular、M1、M11 以及泰晤士河的 Blackwall Tunnel。

世界級學習資源 唾手可得

Poplar Riverside 鄰近許多頂尖學府，騎單車前往位於伊莉莎白女皇奧運公園的倫敦大學學院 (UCL) 東倫敦校區只需20分鐘，倫敦藝術大學、倫敦瑪麗皇后大學及皇家芭蕾舞學院也可於20分鐘內抵達。

其他倫敦知名學府，如倫敦國王學院、西敏寺大學、倫敦政經學院、中央聖馬丁學校均可乘坐地鐵在一小時內抵達。

Poplar Riverside 第一期提供156單位，面積介乎423至781平方呎，提供開放式、一房及兩房單位設計，開放式單位入場費由362,000英鎊 (約400萬港元) 起。

  
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疫情紓緩 租客重返倫敦核心區

受疫情影響，英國住宅租務市場在過去一年發生了根本變化。第一太平戴維斯報告指出，今年3月，位處倫敦通勤帶（commuter zone）的豪宅租金按年上升5.4%，是過去10年來最大升幅。同一時間，倫敦整體豪宅的租金卻錄得按年5.5%跌幅。展望下半年，當地住宅租務市場將何去何從？

通勤帶豪宅租金年升5.4%

倫敦市中心住宅租金下跌的原因，主要由於疫情令國際交通幾乎完全停頓，因此來自海外留學生和企業客戶的租務需求大幅減少；再加上部分原本屬於短租的物業和新近落成的單位湧入市場，令整體供應較之前充裕，租金自然受壓，當中以分層單位所受影響最為明顯。

由於居家工作和學習成為英國新常態，不少租客於現有租約屆滿後，都會選擇搬到面積較大，又或者附設花園或平台等戶外空間的單位。因此，疫情期間倫敦西區和西南區的獨立屋租務需求上升，租金亦相對靠穩。

留學生及企業客陸續回流

由此可見，疫情令過去一年英國市中心和近郊的住宅租務市場出現「推拉效應」（push-pull effect）。然而，踏入今年第二季，上述情況有所改變。根據Hometrack的調查發現，自4月初起，倫敦市中心住宅租務需求增加了6.5% ；其他大城市例如愛丁堡和曼徹斯特的住宅租務需求，亦分別錄得26%和5%升幅。究竟原因何在？

首先，隨着英國疫情紓緩，大部分商業活動得以恢復，加上當地接種疫苗進度相當理想，令部分租客安心回流市中心居住。

其次，自疫情爆發以來，市中心住宅租金已累積一定跌幅，令租金佔平均收入比例明顯下降，變相更具吸引力。例如曼徹斯特市中心的租金佔平均收入的比例，就由2020年的30%，下降至今年的28%；而倫敦的比例就由2020年的49%，下降至今年的42%。

展望下半年，隨着封城令取消及國際交通恢復，預計海外留學生和企業租客將陸續回歸，帶動市中心物業的租務；加上部分單位或重投買賣或短租市場，令傳統租務市場上供應減少。由於供過於求情況將會改善，租金有望止跌回升。筆者估計，當中以新樓及新裝修的中小型單位租金反彈最為明顯。

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(原文刊載於2021年6月5日信報)

英國著名發展商 Berkeley Group 傾力打造 The Green Quarter 全新一期物業 The Harris 倫敦西部最矚目市區活化重建項目 隆重推出

英國著名發展商 Berkeley Group 隆重推出位於倫敦西部最備受矚目市區活化重建項目 The Green Quarter 全新一期住宅 The Harris。發展商傾力打造，致力將倫敦西部原有工業用地蛻變成全英國其中一個最具自然生態環境價值的社區，為住戶帶來無與倫比大自然綠色生活。

該次發售是項目全新一期 The Harris，The Green Quarter 已入伙第一期租金回報高達4.9%，這正好反映出 Berkeley 致力開發城市活化藍圖雄厚實力及超卓遠見，The Green Quarter 成功締造一個綠色自然生態住宅項目。

The Harris 俯瞰全新公園 Central Gardens 中央庭園，一覽無遺園林花園景色、清澈流水及休閒活動區，項目內更種植了多達2,500棵樹木，當項目落成後，住戶隨時遊走於私人平台花園、健身室、共享工作空間、及咖啡廳等，同時，項目亦提供住戶禮賓服務。

The Harris 共提供84個1房及2房時尚單位，每戶均設有露台或平台，可欣賞整個項目的翠綠園林景色，售價由英鎊395,000起。住戶可自行選擇由室內設計師挑選的廚房及浴室主色調 (視施工進度而定) 來進行個性化的設計。The Harris 預計將於2023年底落成。

The Green Quarter 位於英國伊靈（Ealing）區 Southall 及Hayes 之間，交通網絡完善，隨著橫貫鐵路即將啟用，經項目正對面的橫貫鐵路 Southall 站乘坐火車，僅8分鐘車程即達希思路機場、17分鐘直達邦德街及31分鐘內前往金絲雀碼頭，輕鬆方便。

The Green Quarter 是一個以大自然為主題的住宅項目，提供3,750全新單位；佔地88英畝的項目中有近50%為綠化空間，近三分之二的單位可俯瞰優美水景或綠意青蔥園景。當中包括橫跨兩個全新公園逾13英畝遼闊綠地 – Central Gardens 中央庭園，部分公園計劃將於未來幾個月開放啟用，還有一個佔地8英畝濕地公園，將與倫敦野生動物基金會以合作形式發展。

發展商還興建多條行人天橋，通往毗鄰佔地90英畝的 Minet Country Park，亦輕鬆連接整個社區。同時也恢復開通了 Grand Union Canal 運河1.2公里沿途河畔步行徑，為行人及騎單車的遊人提供一個親近大自然愉悅路線。

連接 The Green Quarter 有一個新的城市廣場，場內附有全新商業區，為整個社區提供日常便利生活設施。項目亦計劃興建一所全新小學，為區內增設更多小學學位，該區目前亦已有被 OFSTED 評級為傑出的中小學校。而世界著名的大學，如西倫敦大學 (University of West London)、皇家霍洛威大學 (Royal Holloway University) 及布魯內爾大學 (Brunel University)，也近在咫尺。

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英首置政策到位 住宅交投活躍

由於英國印花稅假期限期延至今年6月30日，當地住宅市場第二季料仍保持暢旺。根據物業網站Rightmove數據顯示，3月份英國整體樓價按年上升2.1%。英國國家統計局（ONS）亦指出，3月份交易量超過18萬宗，創自2005年有紀錄以來新高。究竟除了印花稅假期外，還有什麼原因令當地樓市價量齊升？

追求生活空間 市郊樓受捧

首先，英國新冠肺炎疫情持續放緩，疫苗接種進度亦十分理想。目前當地有超過3200萬人已經接種疫苗，並預計到今年7月底為所有成年人完成接種首劑疫苗；加上政府陸續放寬封城限制，商業活動得以重啟，有望令保就業補貼計劃完結後的失業率降低。

其次，英國政府早前提出為首次置業人士提供95%按揭貸款擔保，得到各大銀行支持。筆者認為，這個計劃一石二鳥，一方面能夠幫助有意置業但首期不足的人士上車，另一方面透過釋放購買力，支持地產業及相關產業鏈，有利整體經濟發展。

再者，疫情令不少人對住屋的要求改變，因而刺激剛性需求。在疫情前，交通配套一直是置業時最重要的考慮因素。然而，今年筆者接觸的準買家當中，不少都表示除了需要更寬敞的室內空間，以便在家工作或學習外，亦會重視物業是否鄰近公園或休憩用地等等。就以倫敦為例，過去部分投資者或用家多鍾情市中心地鐵1區的項目，但在疫情之下，不少準買家都考慮市中心外圍地區，務求以相若價錢換取更大的生活空間。其中倫敦西南面的富勒姆區（Fulham）、普特尼區（Putney）和旺茲沃思區（Wandsworth）最受歡迎。在需求增加下，上述地區的樓價今年首季已上升超過1.5%。

下半年料價量穩增

雖然印花稅優惠和保就業計劃將在下半年結束，但是當地疫情已明顯受控，商業活動陸續恢復正常，加上政府擔保按揭計劃將實施至2022年底，在剛性需求支持下，筆者估計，今年下半年英國住宅樓價和成交量將保持平穩增長。

長遠來說，英國政府始終要為抗疫期間的龐大支出「埋單」，加稅似乎難以避免。至於對準買家的購買力和住宅價格走勢的影響，就取決於加稅的範圍和幅度，以及國內經濟復甦的程度和速度。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年5月1日信報)

東西薈萃 氣派非凡 坐落倫敦無可比擬矜罕地段 率先體驗市中心奢華生活 Signature Place 載譽歸來

英國著名物業發展商 Taylor Wimpey 旗下，專注於開發倫敦高端物業的 Taylor Wimpey Central London發展商，於海外市場再度推出重點發展豪宅項目Postmark全新一期 Signature Place 尊尚住宅，地標物業 Postmark 坐落於倫敦 Zone 1 尊尚地區WC1 及 EC1 交匯點，改建於歷史悠久Royal Mail Mount Pleasant 英國皇家郵政分發中心的遺址。承接去年中 Postmark 第二期 Signature Place 銷情熱烈，現推出 Signature Place 全新單位在香港公開發售。

迄今為止，Postmark 第一期 West Central One 取得空前佳績，成功售出逾 99% 單位。項目的建築工程正如火如荼，亦將進入尾聲，隨著物業於去年下半年落成，全新優尚住宅規模初具成形。

發展商匠心獨運，為第二期 Signature Place 傾力呈獻別樹一格優質生活享受，更貼心、細心照顧住戶的身心健康，為住戶預備一系列優質生活健康配套設施，當中包括剛落成 Wellness Centre 健身中心。

倫敦為全球物業投資熱點及避險市場，在近幾個月中成績更為顯著，許多國際買家紛紛湧入倫敦的黃金地段，全新豪宅是他們眼中的囊中物。

傲踞倫敦核心黃金地段

Signature Place 位置超然，坐落令人艷羨的著名郵區 WC1，倫敦的金融、文化、教育及歷史遺古蹟舉目可見。西倫敦著名的名勝景點，包括 Bond Street 的繁華高級購物區、歷史悠久的Bloomsbury 街、Chancery Lane 皇家司法心臟法律巷及西區藝術劇院都近在咫尺，而文化地標如大英博物館、巴比肯中心和大英圖書館，也不過幾分鐘的路程便可達至，極之方便。

對於那些想在倫敦讀書升學的人來說，Postmark 亦是他們的不二之選，Postmark 毗鄰眾多世界首屈一指的大學，包括倫敦大學學院 (UCL)、倫敦國王學院 (King’s College London)、倫敦SOAS大學及倫敦時裝學院 (London College of Fashion)。

項目位處倫敦市心臟地帶，住戶日常生活設施觸手可及，更享受到得天獨厚交通配套，徒步即達附近的5個地鐵站，包括Farringdon、King’s Cross、Russell Square、Holborn 及 Chancery Lane 和七條地鐵線。此外，只需3分鐘即可到達 St Pancras 的歐洲之星火車站、4分鐘到達 Bond Street、10分鐘到達 Canary Wharf 的商業中心，而前往倫敦希斯路機場亦只需30分鐘。而高鐵預計於2021年夏季通車，屆時Postmark將成為倫敦交通最便捷物業之一。

演繹全新瑰麗奢華生活

由第一太平戴維斯推售的全新一期 Signature Place 提供 109 個尊尚 1、2 及 3 房住宅單位及頂層特色戶，每戶均展現非凡設計，配以上乘用料精心打造。加上住戶尊享豪華先進的健身中心、廣闊的公共休憩設施及戶外空間，連住戶私人平台花園及天台露台，奢華生活處處彰顯、讓住戶可享受。

由於項目位處倫敦 Zone 1 的西部及東部交匯點，室內裝潢設計受此優越地段所啟發，住戶可按個人喜好而選擇度身定制富有西倫敦或東倫敦設計色彩的方案。同時，具個性化設計的廚房及客廳採用石英石檯面和工程木地板，藉此向 Royal Mail 遺址致敬。

Postmark 整個項目絕對一個建築傑作，共分為4期，每期均由不同的建築師設計，以反映該地區的建築風格。Signature Place 由英國知名建築事務所 Feilden Clegg Bradley 主理，精彩地展示了傳統英國建築的設計美學。

城市裡休養生息之勝地

Postmark 讓住戶足不出戶便可輕鬆逃離繁忙城市生活，特設住戶專用健身室，內裡設施豪華，新一期物業的住戶可直接享用這些設施，無須在家添置健身器材，讓家裡空間更寬敞。

住戶尊享一系列仿如高級酒店設施的生活配套 - 住戶水療中佔地521平方米，設有游泳池、桑拿浴室、蒸汽浴室、理療室及淋浴體驗，並配有設備先進的健身室。由屢獲殊榮的室內設計公司Interieur London 精心設計，華麗的設計包括木鑲板、瓷磚、幾何形狀及金色馬賽克，務求打造一個奢華的悠閒空間，讓住戶放鬆身心。

除新開幕的健身中心，住戶專享多項尊貴私人設施，包括住戶天台花園、電影院、私人宴會廳、翠綠庭園及24小時禮賓服務等。

倫敦中心全新地標社區

Postmark 是倫敦 Zone 1 最後一個住宅發展用地，位處倫敦市中心龐大重建項目地段，佔倫敦核心黃金地段6.25英畝，將會被定位為新的中心區，提供681個新建住宅及全新零售商業設施。作為倫敦西部及東部之間的門戶，於住宅單位落成超過一半時，發展商將致力開發所有公共範圍及開放空間。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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英國發展商 X1 精心打造 肯特郡海濱現樓 X1 Chatham Waters 單位售價由 £227,500 起 現正公開發售

英國發展商 X1 誠意推介位於英國「後花園」肯特郡 (Kent) 的最新落成住宅 X1 Chatham Waters，項目是該區整個臨河生活社區發展計劃其中一個重要部分。X1 Chatham Waters 提供199個1房、2房及3房時尚住宅單位，配套完善，備有健身室、平台花園、住戶禮賓服務及保安嚴密的停車場。X1 Chatham Waters 是發展商 X1 開發的第28個住宅項目，目前於英國合共提供超過7,500多套住宅單位，信譽超著，實力雄厚。

項目坐落於優美海濱旁，俯瞰整個碼頭開揚景致。單位隔間多元，由寬敞1房單位至3房享有雙重景觀，與及備有連環迴式陽台的頂層複式單位。所有單位均設落地窗，美麗河景及碼頭景色盡收眼簾。

舉步即達鄰近的火車站，約40分鐘內車程快速前往倫敦 King’s Cross St. Pancras，對前往倫敦上班一族絕對是快捷方便；另外，項目附近有多個綠化公園及社區休憩空間，生活環境休閒舒適。加上樓價相宜，不論置業自住或投資出租都十分吸引。

項目駐場管理公司 X1 Lettings 是發展商旗下一個專業高效率的物業管理公司，逾10多年工作經驗，現時在該區管理約有3,500個物業。

X1 Chatham Waters 位於由 The Peel Group 耗資6.5億英鎊的大型臨河社區發展計劃中 (The Peel Group 是打造曼徹斯特 Media City UK 及投資興建利物浦水域航道的發展商)。而該活化重建工程至今已進行了五年時間，計劃興建多個大型建築工程亦相繼完工，包括大型超級市場、學校、酒吧及餐廳等。在未來的三年，該區將逐步興建寫字樓、休閒和活動場所、多層停車場等，加上全面優化海濱長廊、引進新的酒吧、餐廳食肆及各式零售商店等，為未來創建一個全新優質臨河生活社區。

越來越多的人為享有更高層次生活享受而選擇遷離倫敦，肯特郡（Kent）得天獨厚地理位置，既擁有優質生活品味又兼享快速上班之便，而成為當地人是其中一個安居熱點；基於歷史原因，肯特郡（Kent）住宅一直處於緊缺狀態，由現在至2035年#，人口預計將由28萬增長到33萬，人口增長將為該區帶來龐大住宅需求。

由項目出發僅15分鐘車程，即可前往 Kent Downs 傑出自然風景區 (Kent Downs Area of Outstanding Natural Beauty) 令人嘆為觀止的英式大自然風境，美不勝收！

Chatham 優勢，正如當地媒體《Evening Standard》曾經報導：“Chatham 區在 Kent Downs 北面擁有遼闊大自然生活環境，而 Kent 的海岸線亦近在咫尺，耗資15億英鎊的碼頭修建工程現正進行得如火如荼，當中已新建了2,000多個住宅、一個購物中心及大學。”

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倫敦大使館區內河畔發展項目 Embassy Gardens 最後一期 The Modern 載譽歸來 把握進駐 Nine Elms 河畔尊貴生活矜罕機會

由英國著名發展商 EcoWorld 及 Ballymore 攜手合作，位於倫敦1區 Nine Elms 核心地段住宅項目 Embassy Gardens 最後一期 The Modern，項目的落成令 Nine Elms 活化區更顯星光璀璨，同時亦是走進倫敦河畔生活社區之一的最後機會。The Modern 提供 160個時尚住宅單位，為住戶呈獻21世紀完美現代生活。

世界知名發展商 EcoWorld 及 Ballymore 秉承精湛超卓工藝精髓，以全新格調打造所有單位，務求令室內生活空間更顯寬敞舒適。室內設計均出自國際極具影響力的室內設計師 Benningen Lloyd 超凡手筆，為住戶提供豪華與活力兼備的生活空間，其出色顏色配搭及富有時尚的家居意念，無不散發獨樹一格魅力四射設計風格。住宅單位與屋苑內的主要綠化徑相連，美麗 Linear Park 公園及泰晤士河的壯麗景色盡收眼簾，增添南岸河畔生活獨特氣派。

The Modern 住戶尊享倫敦頂級的住客會所 Eg:Ie Club 豪華設施，包括 Sky Deck 及 Orangery 天台酒吧、私人影院、室內游泳池、共享工作空間及會議室、兩個健身室、水療和蒸氣浴室等。

作為蜚聲國際發展商 Ecoworld 及 Ballymore 又一傑作，開創全球首個空中全透明泳池 The Sky Pool，將於今年稍後落成，由世界頂尖專家傾力打造的空中游泳池長25米，住戶可橫跨兩幢住宅大廈 The Legacy 離地35米高的空中寫意暢泳。

矗立在倫敦高尚生活區及商業中心潮流領先者 Embassy Gardens 豪宅，其奢華知名度在倫敦社交中日漸確立。多個不同類型的高尚生活品牌亦相繼進駐，包括名廚 Robin Gill 主理的餐廳 Darby’s、澳洲式咖啡室 District café、美容及生活概念店 Linnaean、英國頂尖出版社 Penguin Random House、知名雞尾酒吧 Alchemist 及精品單車店 Static 等。

Embassy Gardens 為商住用途綜合發展項目，位於 LDN Travel Zone One，盡享交通便利優勢，地鐵 Northern Line 延伸線的Nine Elms 地鐵站開通，對於 Nine Elms 及倫敦而言都別具歷史意義。河濱步行徑將沿風景秀麗泰晤士河伸延連接北岸，讓住戶漫步河濱長廊，沿途欣賞到泰晤士河北岸秀麗風景，而全新河畔碼頭預計將於2021年啟航。

項目現提供限時印花稅優惠及靈活付款計劃，歡迎查詢!

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預算案有利置業兩大喜訊

英國財相辛偉誠（Rishi Sunak）本月初公布脫歐後首份《財政預算案》，由於國內疫情仍然嚴峻，不論當地民眾或海外投資者，都期待政府能夠在不同領域提出振興經濟的措施。整份預算案中，與海外物業投資者最息息相關的新政共有兩項，現分述如下：

第一項政策，是把印花稅假期延長3個月，至今年6月30日；7月1日至9月30日期間，價值不超過25萬英鎊的物業仍可免稅，10月開始回復正常。

印花稅假期延長3個月

是次延長印花稅假期，正好反映英國政府在施政上從善如流。自去年底開始，當地業界已從不同渠道向政府反映延長印花稅假期的迫切性。由於物業交易數量大增，加上疫情影響，銀行和律師行不勝負荷，令物業交易未必能於印花稅假期結束前完成。

所以，當印花稅假期延長的消息公布，市場反應相當正面。事實上，2020年下半年英國樓市出現「小陽春」，與印花稅假期有着直接關係。由於該政策可為買家節省最高1.5萬英鎊稅款，刺激大量當地及海外投資者加速入市步伐，樓價亦因而上升。英國國家統計局最近公布的數據顯示，截至2020年12月，當地樓價按年上升8.5%，平均售價更首次突破25萬英鎊。

印花稅假期不但推動樓價上揚，也令交投量增加。自去年7月印花稅假期開始實施，交易數量由第二季度的13.2萬宗，激增至第四季度接近32萬宗。基於物業成交量大升，英國政府的印花稅收入亦有所增加。

第二項有利政策是，今次的預算案並沒有採納早前稅收簡化辦公室（OTS）的建議，把資產增值稅的稅率提高至看齊個人入息稅稅率。換言之，資產增值稅的最高稅率將維持目前的28%而非45%，此舉令業主們鬆一口氣。

筆者認為，要令疫情後的經濟復甦，減稅的作用遠比加稅有效。房地產作為實體經濟中重要支柱之一，印花稅假期確實可以促進當地樓市良性循環。是次延長額外3個月，正好給予市場充分的過渡時間，減少買家因為錯過印花稅豁免而導致交易中斷，造成市場混亂。由此可見，印花稅假期的延長，確實為英國政府和社會帶來雙贏局面。

對於有意入市的用家和投資者，確實事不宜遲。隨着印花稅假期鐵定於今年6月底正式完結，屆時置業成本將明顯上升。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年3月20日信報)

倫敦尊貴地段 W1 矜貴豪華府邸 101 on Cleveland 全新一期首度隆重推出 把握最後入市良機 不容錯過

坐落於倫敦市中心的全新豪宅 101 on Cleveland ，該項目位於倫敦西區 W1 其中一個極具優質居住環境的“費茲羅維亞“(Fitzrovia)地區，在倫敦 W1 的一條安靜的街道上，101 on Cleveland 距離倫敦西區的繁華僅幾步之遙。鄰近標誌性的英國電信塔 BT Tower 和倫敦地標之一攝政公園 (Regent's Park)，五光十色的城市生活和寧靜的大自然同樣能輕易達到。

101 on Cleveland 由英國發展商 Dukelease Properties 聯同首次進入英國房地產市場 Art-Invest Real Estate 發展商攜手合作，雙方強強聯手傾力打造。在此之前，Dukelease Properties 已成功發展多個優質高尚住宅項目，如 Beau House，Artisan 及 Oxford Street 等。

項目詳情

101 on Cleveland 僅提供少量88個設計精緻奢華的私人公寓，每套公寓均附設私人露臺。項目共有2棟建築樓，樓高3至9層不等，提供1房、2房及3房豪華公寓，另外還有4套罕見帶有私人屋頂露臺的高檔頂層公寓，整個項目將在2021的第三或第四季度落成。

建成後該社區居民將有專享配套設施，包括健身房、放映室、餐廳、休息室和桑拿室，裙樓由景觀花園裝飾，給建築外部帶來無限生機，讓人賞心悅目！

佔盡地利優勢

費茲羅維亞南臨牛津街 (Oxford Street)，北接攝政公園 (Regent's Park)，西靠馬里波恩(Marylebone)。

而101 on Cleveland 更是佔盡地利優勢，輕鬆步行就能前往多個地鐵站，如 Great Portland Street 站、Goodge Street 站、Warren Street站及 Tottenham Court Road 站等，交通十分便捷！

隨著 Crossrail 鐵路預計於明年投入服務，屆時住戶經Tottenham Court Road站，僅5分鐘即可到達倫敦東面，28分鐘內即可到達西面的希斯路機場，快捷貫通全球。前往倫敦 King's Cross St Pancras 車站亦十分方便，不論商務出差或週末出遊均輕鬆安排。

101 on Cleveland 鄰近倫敦多所頂尖大學，前往倫敦大學學院及西敏大學僅7分鐘步程，前往倫敦經濟學院只需15分鐘路程，往倫敦國王學院亦只需有17分鐘路程。皇家戲劇藝術學院 (RADA) 及富比藝術學院也只是舉步之間。

周邊優越的生活品味

101 on Cleveland 坐落倫敦市中心繁華黃金地段，擁有高級餐廳及世界級娛樂設施，新品牌餐廳、五星級酒店及辦公大樓令該區迅速成為倫敦繁華熱鬧地區。如米芝蓮餐廳 LIMA London 及 Pied a Terre，還有 Setoor Ceviche、Ottolenghi 旗下最新開業的ROVI、Kyseri 及 Serge et le Phoque 等，除此以外，長期備受大眾追捧的酒店 Charlotte Street Hotel 及 The Mandrake Hotel 亦在該區內，擇居於此，足可彰顯住戶的生活品味。

此外，這裡還有享負盛名的高級會所 Mortimer House 及只限女性會員的全新俱樂部 The Allbright，同時亦有著名的健身中心，包括 F45、FRAME、Psycle 及 Define London。這一切都令該區閃爍耀眼成為繁華都市明珠，正如第一太平戴維斯所指出的那樣：“餐飲業在費茲羅維亞區內騰飛，是 West End 一個越來越受歡迎地區的關鍵因素。”

升值潛力極優

Dukelease Properties 和 Art-Invest Real Estate 兩家發展商一致認為倫敦中心極其優越的黃金地段，對物業升值有著無限潛力。

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倫敦河畔全新項目 Stratford Mill 毗鄰全歐洲最大型購物商場及橫貫鐡路 投資自住 無出其右 展銷會限定優惠 不容錯過

全新河畔住宅 Stratford Mill 是 Stratford 區因 2012年倫敦奧運而引發的重建發展項目其中一部分。 該項目位於東倫敦最具活力和國際化區分，擁有該區交通網絡最發達的 Stratford 站，提供地鐵、火車、巴士及快將通行的 Crossrail 服務（預計於2021 *年啟用）。

離項目最近的是 Pudding Mill Lane 站，距離 Stratford Mill 只需2分鐘*步程，而在該站前往 Stratford 站僅有2分鐘*車程，可搭乘6條火車及地鐵線前往倫敦其他地區當中包括 Central、Jubilee 和 DLR 線，輕鬆前往利物浦街（9分鐘*），銀行站（11分鐘*），金絲雀碼頭（9分鐘*）和倫敦城市機場（11分鐘*）。

自 2012 年倫敦奧運會改造以來，Stratford 已成為東倫敦新的零售、餐飲、文化和體育中心。一個耗資11億英鎊的海濱文化區Stratford Waterfront 將於 2023 年開放，該項目將匯聚文化、科學和教育機構、綠色空間和住宅。未來12年，Stratford Waterfront、Pudding Mill 和 Rick Roberts Way 將建造約 3,000 所房屋。Stratford Waterfront 發展計劃將為該地區帶來28億英鎊^的估計經濟價值。

項目靠近伊麗莎白女王奧林匹克公園，周圍環繞著綠色景觀公園和寧靜的水道，擁有世界一流的體育和休閒設施，每個都是獨特及引人注目的現代建築，包括水上運動中心的波浪形屋頂設計及 ArcelorMittal Orbit。熱愛購物的訪客和住客都不會錯過歐洲最大型購物中心之一的 Westfield Stratford City，提供多不勝數的商店、餐廳及電影院供選擇。

獨家展銷會將於本周五及周六 (1月29及30日)，上午11時至下午6時於香港中環交易廣場第2座23樓盛大舉行，同場更設有專享限定優惠。

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*步行及交通時間只供參考，資料來源: www.tfl.gov.uk and Google Maps

^資料來源: https://www.queenelizabetholympicpark.co.uk/the-park/homes-and-living/stratford-waterfront

英國著名發展商 Berkeley 傾力打造 英國斯勞 (Slough) 全新地標住宅項目 Horlicks Quarter 首次公開發售

根據 FDI 最新2020/21年歐洲城市排名，斯勞 (Slough) 被評定為“歐洲未來的小城市”(1)，並獲政府投資2,400萬英鎊，將打造成“世界上最佳數碼連結城鎮之一”(2) ，斯勞 (Slough) 勢必成為英國最新的投資熱點。

此外，該區同時獲 Morgan Sindall、阿布扎比投資局、安本資產管理等機構，投資合共35億英鎊進行區內活化工程，該計劃為斯勞 (Slough) 核心地區將帶來9,000個全新住宅，造就10,000個工作職位，亦保留該區世界級文化遺產古蹟及社區休閒設施配套。

屢獲殊榮的英國著名發展商 Berkeley，在銳變中的斯勞積極參與其中，投資開發房地產，在斯勞中心區內建第一個全新地標住宅項目-- Horlicks Quarter，項目坐落於 Stoke Poges Lane，原址是一個歷史悠久的工業建築 Horlicks Factory，這個標誌性住宅項目將為斯勞創造一個活力四射新社區。整個項目提供多達1,300個優質住宅單位及獨立屋，項目更計劃興建貫通整個項目的全新公共行人路及單車徑，為周邊社區提供一條通往市中心、火車站的捷徑路線。

發展商將原來的工廠建築改建為獨一無二的優質住宅，同時將極具歷史標誌性的 Clocktower、戰爭紀念館及工廠煙囪重新修復，呈現其昔日的輝煌外貌。項目內建全新優質公共開放活動空間及花園， Clocktower Place 還興建一個全新中央廣場，設托兒所及擬建中咖啡廳等，消閑娛樂一應俱全。

全新住宅項目 Horlicks Quarter 將會為這個傳統地區帶來全新的生活概念，創造一個令人們感覺賓至如歸、活力四射、充滿自豪的新社區。

斯勞正處於如火如荼活化興建工程中，當中包括歐洲最大型的交通基建項目 Crossrail 伊莉莎白線，是斯勞連接各地主要交通線。基於 Crossrail 伊莉莎白線優勢，往倫敦龐德街僅需31分鐘車程，前往金絲雀碼頭只需46分鐘車程。而現正擬建的西部鐵路線届時將可提供每小時四班列車，僅7分鐘車程即可由斯勞直達世界著名的希斯路機場，從根本改善整個泰晤士河地區交通網絡，斯勞受益於交通基建項目而變得更方便。

斯勞自治市議會制定了積極進取的城市發展藍圖，在現時經濟基礎上，除繼續保持其繁榮穩定更使其得以持續的增長，努力維持其作為倫敦以外最具競爭力的地區。

Horlicks Quarter 公寓式住宅單位及獨立屋，預計由2022年第二季起陸續落成。

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(1) https://www.supanet.com/slough-to-be-top-digitally-connected-town-a23489.html

(2)  https://www.getreading.co.uk/news/business/berkshire-towns-declared-cities-future-17729884

英樓市最快第三季重回正軌

英國樓市在2020年可算是驚心動魄的一年，由3月因應新冠疫情而首次封城，令物業市場幾乎陷入癱瘓狀態，到5月解封，被遏抑的需求得以釋放，再加上7月初政府推出「印花稅假期」，令置業成本大為減輕，刺激大量買家提前入市，樓價亦錄得顯著升幅。踏入新的一年，英國樓市又將何去何從？

筆者認為，一直影響英國樓市的最主要因素分別是疫情、脫歐和國內經濟表現。執筆之際，正值英國與歐盟達成貿易協議，消除「硬脫歐」風險。事實上，自2016年公投後，脫歐對英國整體經濟的衝擊遠比預期少，相信這方面對2021年英國樓市的干擾可望逐步降低。

不過，疫情對於2021年英國樓市的影響就絕對不容忽視。當疫情於2020年首次出現時，不少經濟學家都預測樓價會下跌。然而，在政府推出大規模救市措施之下，再加上本地和海外買家的需求殷切，樓價不跌反升。

但隨着「印花稅假期」和保就業補貼計劃（furlough scheme）將分別於今年3月底和4月底結束，預計當地失業率會明顯上升，對英國樓市帶來挑戰。

「印花稅假期」完結料有調整

另一方面，英國政府的救市措施令庫房收入大減，負債更一度超越國內生產總值（GDP）的100%。在公共財政入不敷支的情況下，政府可能需要透過開徵新稅或加稅以增加收入。而物業投資者往往被視為「開刀」的對象之一，正如早前業界曾促請政府考慮延長「印花稅假期」，不過政府已表明無意更改。

在疫情爆發初期，部分銀行曾經因憂慮樓價下跌，而一度暫停接受新造按揭申請，令買家大失預算。不過，近期按揭市場氣氛已有明顯改善，不少銀行如 NatWest、Halifax 和 Nationwide等都重新推出最高可達九成的按揭產品。預計低息環境持續，有利英國樓巿發展。

筆者初步評估，2021年英國樓市仍然會受疫情所帶來的不確定性影響，走勢大致分成三個階段。由現在至「印花稅假期」完結前，英國樓市交投仍然保持暢旺，因為準買家趕於稅務優惠限期前入市。之後，隨着「印花稅假期」完結，交易宗數將會稍為回落，樓價亦有機會略為調整。

不過，隨着全國性接種新冠疫苗計劃展開，經濟活動陸續恢復而令失業率下降，加上銀行繼續支持按揭市場，英國樓市有望於今年第三或第四季重回正軌。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年1月2日信報)