淡季未見低潮 英樓市來年看好

傳統以來，每年12月都是英國地產界的淡季，不但發展商推盤步伐明顯放慢，買家的入市意欲亦減少。不過，今年的情況卻有所不同，自11月下旬至今，筆者接獲有關英國物業的查詢數目比去年同期急增近一倍，當中以本港和內地的投資者佔大多數，估計可能與上月港府為遏抑樓市而提高住宅物業從價印花稅稅率至一律15%，以及近期人民幣貶值等有關。

雖然英國財相夏文達上月公布上任後首份《財政預算案》，並沒有如業界要求對印花稅作出調整。不過，他提出透過額外撥款，以改善基建和增加不同形式的新屋供應；加上承諾繼續支持現有的置業資助計劃（Help to Buy），此舉將有利當地樓市持續發展。

升幅繫脫歐程序及息口

根據地產分析公司Hometrack最新公布的英國城市物業指數顯示，倫敦樓價按年上升9.1%，伯明罕和曼徹斯特的樓價均錄得7.7%的升幅。在供求失衡的情況下，預期明年樓價仍會向上，不過幅度將取決於脫歐程序正式啟動後對經濟的影響及利率的走勢，有意置業的人士不妨多加注意。

除了預期明年樓價升幅會比2016年收窄外，筆者估計成交量亦會減少。以倫敦為例，Hometrack就指出，目前樓價相當於市民每年平均收入（price to earnings ratio）的14.1倍，與香港今年初的供樓負擔比率19倍相比雖然稍低，但仍反映民眾置業的難度。此消彼長下，明年住宅租務市場表現可以略為看好。

半新二手住宅中尋寶

至於2017年的投資策略，筆者有以下幾點供參考。首先，由於市場上推售的物業愈來愈多，建議應選擇由信譽良好發展商策劃的項目，免招損失。其次，由於物業屬中長線的投資，不應只着眼於發展商提供的優惠，而忽略物業本身的質素及周邊的基建和配套，因這直接影響物業未來的升值潛力。此外，雖然目前英國息口處於歷史低位，但銀行為控制風險，預期將會提高對借款人的收入和資產要求，準買家宜先對自身財政情況進行評估。最後，除了新盤以外，新近落成或即將落成物業的二手市場也值得留意，因為部分定價可能比新盤更具吸引力。

展望2017年，在自住和投資的需求帶動下，加上發展商和放盤業主定價較過往貼市，以及英鎊滙價偏弱，相信可令整體英國樓市保持平穩發展。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年12月10日信報)

鎊弱兼息低托起英樓市

 

 

踏入今年第四季，雖然英國樓市受脫歐陰霾籠罩，但多個在本港開售的英國新盤卻錄得不俗銷情，例如一個位處倫敦市中心臨河的地標項目，路演期間已售出近40伙，顯示無論用家和投資者對英國樓市的信心都逐漸恢復，箇中原因，分析如下。

 

首先，英鎊滙價自決定脫歐後一直下跌至歷史低位，對海外買家而言，英國房價變得更具競爭力。執筆之際，英倫銀行行長卡尼宣布將延任至2019年，加上法院裁定英國政府不能繞過國會而啟動脫歐程序，正好為「硬脫歐」稍稍降溫，英鎊滙價有望從低位回升。

 

工資升刺激置業意欲

 

其次，低息環境令置業成本降。自今年8月份英倫銀行減息四分一厘，多間銀行亦相應調低房貸利率至低於2厘。雖然英鎊偏弱令通脹風險上升，削弱未來再度減息的機會，但由於預期低息情況持續，不論對用家或投資者均有利；加上10月份由英國統計局公布的經濟數據顯示，第三季國內生產總值比預期理想，尤其服務業表現強勁，正好彌補其他行業下行。由此可見，英國脫歐對整體經濟增長的負面影響較預期輕。同時，該國的失業率仍維持11年來低位，實質工資上揚，均有助推動置業需求。事實上，英國民眾對自置居所的意欲遠比歐洲其他國民為高，內需令英國房價即使脫歐仍能保持平穩。

 

用家與投資者支持

 

另一方面，量化寬鬆令現金有貶值壓力，投資者為資金尋找出路，房地產不但能帶來相對穩定的租金回報，在市場波動時更是資金的避風港，作為中長線投資工具更具吸引力。

 

仲量聯行最近發表研究報告指出，即使面對脫歐，仍預測倫敦房價由現在至2030年將升值一倍。上述預測是過於樂觀或保守，讀者們可自行判斷。不過，從英國稅務局11月初公布的數據顯示，第三季住宅買賣成交超過23萬宗，當中有近25%（共5.6萬宗）屬於「第二寓所」或「購房出租」，因而須繳納3%額外印花稅，反映英國樓市在用家和投資者支持下，日後落實脫歐仍可保持活力。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年11月12日信報)

City North - 倫敦北地標住宅項目 設計別樹一格 矚目登場

• City North 將成為倫敦北地標住宅項目，鄰近戲院、健身中心、超級市場、食肆及各式各樣商店
• 徒步1分鐘即達Finsbury Park (Piccadilly Line & Victoria Line)地鐡站之全新西面入口及National Rail 站
• 前往King's Cross僅4分鐘丶Oxford Circus僅9分鐘、Holborn僅11分鐘及Convent Garden僅13分鐘
• 項目由4幢時尚型格之建築物組成，當中包括2幢建築風格壯麗獨特的大廈
• 飽覧佔地110英畝丶景色怡人之Finsbury Park及城市景觀
• 享有The Pavilion 之公共平台花園，特設住戶專用休憩設施，並提供無線上網服務
• 設有24小時禮賓服務及私人花園
• 預計於2019年夏季落成

如欲了解物業詳情，歡迎致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

Southbank Place - 倫敦臻極尊貴地段豪華物業 香港顯赫面世

如果你的家可以將倫敦眼私藏，那這裡一定就是Southbank Place！位於倫敦一區泰晤士河南岸的收藏級地標豪宅Southbank Place，坐擁絕無僅有的泰晤士河全景視野，不僅倫敦地標倫敦眼推窗可見，大本鐘、議會大廈以及威斯敏斯特橋等倫敦市中心景觀更是盡收眼底。

絕版泰晤士河全景視野

Southbank Place距泰晤士河岸不足200米，步行穿過對面的朱比利公園（JubileeGarden）即是泰晤士河，可謂真正意義上的一線河景奢宅，同時更是不可複製的絕版地段。在這裡，住戶可飽覽獨一無二的泰晤士河無敵全景。

Southbank Place由世界最貴豪宅“海德公園1號”開發商卡達集團與倫敦資本巨頭金絲雀碼頭集團聯手重金打造，將會成為倫敦繼倫敦海德公園1號之後的又一世界級豪宅地標。

開發商邀請多個世界知名建築師聯合打造，包括Kohn PedersonFox、Squire & Partners、PatelTaylor、Stanton Williams、GRID 及Townshend Landscape，而室內設計則由兩屆倫敦設計金獎得主設計師GoddardLittlefair親自操刀設計。設計大師精心規劃的室內設計方案為專案帶來更寬敞的居住體驗、因地制宜的絕佳自然採光以及無敵河景視野。

與交通樞紐無縫連接 快捷通達倫敦各地

Southbank Place整體項目未來將無縫連接Jubilee線滑鐵盧站，而滑鐵盧站則是倫敦重要的交通樞紐，步行2分鐘即可抵達，在這裡地鐵交通快捷通達倫敦各地。

地鐵一站到Westminster(大本鐘、英國國會大廈)

地鐵一站到Bank station

地鐵兩站到London Bridge（倫敦橋）

地鐵兩站到Green Park（皮卡地利大道、麗茲酒店、龐德街）

地鐵三站到Leicester Square（中國城、蘇荷區）

傾力打造最國際范的精英生活住區

Southbank Place整個項目占地5.7英畝（2.3公頃），除住宅以外，將配套89萬平方英尺辦公區域及8萬平方英尺商鋪、餐廳及咖啡廳等商業區域，為業主創造了一個將南岸氛圍和倫敦都市生活相結合的全新公共空間。豐富的配套商業，令人沉醉的娛樂氛圍，充滿活力的藝術氣息，南岸的生活不僅僅是舒適與便捷，更帶有倫敦獨一無二的文化印記。

該項目配套設施完善，周邊文化娛樂設施一應俱全，項目內還設有為國際精英業主量身定制的高端社區服務和配套。游泳池，健身中心，SPA會所，瑜伽房，24小時安保，雙向可視對話系統。

世界名校 咫尺可達

Southbank Place與世界頂尖高等學府相鄰，倫敦政治經濟學院(LSE)、倫敦國王學院、倫敦大學學院(UCL)、倫敦藝術大學傳媒學院、倫敦南岸大學等知名院校均在步行10-30分鐘內，乘地鐵20分鐘直達帝國理工學院、倫敦藝術大學中央聖馬丁學院等更多高校。

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新稅挫買家入市意欲 租金勢升

英國最高法院本月初正式駁回代表當地超過15萬名業主的組織，就針對「購房出租」新稅的合法性提出的訴訟，意味英國的私人住宅租賃市場或會出現明顯的變化。

56%業主擬明年加租

根據英國政府建議，2017年起業主住宅按揭利息支出可扣稅項將逐步減少；加上今年4月開始，買房出租的投資者須繳交3%額外印花稅，準買家入市意欲因而受影響，令可供出租私人住宅的供應減少，租金將無可避免上升。

業主組織表示，愛爾蘭若干年前曾開徵類似的物業稅，結果租金在3年間上升了50%，英國可能會出現相同情況。事實上，由住宅業主協會（Residential Landlords' Association）於10月初所做的調查顯示，56%業主計劃明年加租，以應付額外支出。高昂的租金特別對有意置業的租客影響較大，因為他們將要用更長時間儲蓄首期，即使政府銳意透過不同渠道幫助當地民眾上車，成效也將大減。

租樓家庭5年增50%

皇家特許測量師學會（RICS）最近亦發表研究指出，至2025年英國要新增180萬間房屋以應付租賃需求，但86%受訪業主並無計劃在今年內增加投資，RICS亦預期未來5年這種趨勢將持續。

PwC的報告也認為，過去5年租住私人物業的家庭數目大幅增加50%，顯示當地對於出租物業的需求愈來愈大。假如政府透過加稅和其他行政措施打壓潛在供應，出租物業供求失衡情況將更為嚴峻。

雖然英國脫歐的不確定因素逐漸消化，但近日英鎊表現疲弱，正正反映投資者對後市仍然充滿戒心。因此，一個持續發展的物業市場對目前英國整體經濟至為重要。上屆政府明顯側重鼓勵當地市民置業，卻忽略私人住宅租賃市場，對於追求財務自由的年輕專業人士，或未有能力置業家庭的重要性。筆者期望新任財相夏文達能摒棄前任歐思邦對物業投資者不友善的態度，撥亂反正。至於他會否審時度勢，在下月23日公布上任後首份秋季財政報告中自有分曉。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年10月22日信報)

Royal Albert Wharf - 座落英國樓價升幅最高的皇家碼頭區 (Royal London Docks)

 

Royal Albert Wharf 位處 Royal London Docks (London Borough of Newham)，該區在過去數年已展開大型重建計畫，促使樓價於去年上升22.2%，接近倫敦整體樓價增幅的一倍。

 

在倫敦於2012年成為「奧運城市」(Olympicopolis) 的帶動下，奧林匹克公園(Olympic Park) 興建了博物館及教學大樓，高鐵服務即將啟用，而倫敦城市機場 (London City Airport) 亦因而擴建，這一切令該區樓價有望進一步增長，有利於投資Royal Albert Wharf 豪宅。

 

Royal Albert Wharf 是英國其中一個重點重建區域，將推出逾1,500個全新住宅單位，還有新花園式廣場及基本設施。第一期住宅座落於全新活化社區，三面環海，住戶及遊客可前往碼頭附近的咖啡廳、酒吧及公共空間放鬆及活動。

 

Royal Albert Wharf 交通網絡完善，徒步即達Gallions Reach 輕鐵站，乘搭火車便捷前往倫敦兩大金融區－金絲雀碼頭及亞洲商務港。此外，從Royal Albert Wharf 乘搭公共交通前往歐洲規模最大的市區購物及休閒中心－ Westfield Stratford City 只需19分鐘。

 

Royal Albert Wharf 將推出1房、2房、3房豪華住宅及複式單位，其寬敞、開放式客廳特設落地玻璃窗及大門，室內光線充裕明亮；住戶同時尊享私家陽臺或露臺。

 

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Camden Courtyards - 座落倫敦Camden Town全新時尚住宅 亞洲首度公開發售

Camden Courtyards 由英國著名地産發展商 Barrett 負責策劃和興建，物業將提供一至三房豪華單位以及複式公寓，特設住戶尊享天台露台；而著名地標Camden Town、Regent’s Park及Primrose Hill亦近在咫尺。

Camden Courtyards 鄰近交通網絡完善，信步即達Camden Road地鐵站 (2分鐘)、Camden Town地鐵站 (8分鐘)，便捷往返倫敦市中心。

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低息有支持 撐起英樓市

英國公投決定脫歐已接近3個月，對當地樓市的影響逐漸浮現，筆者嘗試將觀察所得與讀者分享。

根據物業搜尋網站Home數據顯示，8月份倫敦整體物業叫價按月下跌1.2%，連跌3個月。截至7月，市場新增單位按年升27%。因此物業普遍需要較長時間才獲承接；加上今年4月針對第二個寓所和買樓出租開徵新稅，而公投後所衍生的不確定因素，亦令部分業主願意割價促銷單位。

成交跌幅較預期輕微

雖然物業叫價偏軟，不過整體樓市氣氛自6月後有所改善。8月份英國樓價情緒指數（House Price Sentiment Index）由7月份的48.3重上51.4，顯示受訪民眾對物業市場仍然保持審慎樂觀，樓價有望重拾升軌。箇中原因，不難理解。首先，脫歐後新舊政府順利交替，加上英倫銀行透過減息和買債刺激經濟，都為樓市提供若干穩定性。

事實上，脫歐後的住宅成交量已反映市場轉趨平穩。根據官方HMRC的數據，7月份成交量按月只下跌0.9%，幅度較市場普遍預期輕微。以筆者親身經驗為例，自脫歐後6周為止，接獲有關英國物業的查詢比去年同期下降40%，然而， 今年同期整體成交量與去年卻大致相若。這正顯示雖然脫歐令查詢減少，不過購買力仍然充裕；加上英鎊兌美元屢創新低，發展商又提供不同形式的優惠，在低息和量化寬鬆的環境下，除了個別資深投資者伺機換貨甚至增持外，也吸引新晉買家入市。

住宅租金按年漲2.3%

租賃市場方面，物業網站HomeLet的數據顯示，截至8月英國住宅租金按年上升2.3%，而倫敦的租金升幅更達4%，主要原因是人口增加，樓價高企和新屋供應不足，都令住宅租賃需求保持強勁。

無可否認，要全面評估英國脫歐對樓市的影響可能言之尚早，畢竟脫歐與消費者信心、家庭實質收入、就業市場等各經濟範疇息息相關，有意置業人士不妨多加留意市場動向。然而，筆者認為，在供求失衡和低息的情況下，加上資金需要尋找投資出路，皆是支持英國樓價的正面因素。對於香港買家而言，受惠於英鎊兌港元自脫歐後已下跌超過13%，考慮入市的誘因更為明顯。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年9月17日信報)

獨家首推倫敦自治市 Zone 1尊貴地段全新優尚住宅物業 Brandon House

獨家首推倫敦自治市 Zone 1尊貴地段全新優尚住宅物業 Brandon House。物業對正地鐵自治市站 (Borough Station)，位處英國傳統馬廐式建築旁，舉步即達倫敦金融城和泰晤士河，共推出 77 個1房、2房及3房豪華單位。

徙步即至倫敦規模最大的Borough Market，有各式咖啡店、小食攤和工匠產品。若想享受高級精緻餐飲，可朝碎片大廈進發，同時可於頂樓擁抱倫敦的壯麗景觀。

藝術和文化熱點如著名的泰特現代美術館、莎士比亞環球劇場 和國家大劇院和英國電影學院等也與倫敦南岸僅幾步之遙。

想了解項目詳情，請電郵kesflaw@savills.com.hk或致電+852 6691 6349與本人聯絡。

買樓首要認識發展商

 

數星期前報載，估計超過200名香港買家在購入英國曼徹斯特樓盤時懷疑受騙，涉及金額逾億港元。究竟在購買英國房地產時，買家要特別注意哪些事項？

 

由於大部分在香港推售的英國物業都屬樓花，在決定入市前，準買家應先對發展商的背景及其以往參建的項目有初步認識。以英國為例，發展商大致分為上市公司和私人財團。一般而言，大型發展商可供公眾查閱的資料相當詳細，準買家可以透過參考公司年報或股價表現略知其財政狀況；此外，亦可以實地考察發展商提供示範單位和系內已完成的樓盤，從中了解其交樓質量，與售後服務水平。

 

須具10年新屋保證

 

除了發展商的履歷外，準買家亦要特別留意欲選購的樓盤是否有「10年新屋保證」（10-year new building warranty），這點非常重要。根據統計，英國目前超過80%的新建項目均有上述保證。保險公司如NHBC、Premier、Zurich 和 Checkmate 等除了會為合資格發展商樓盤提供10年結構保證外，假若發展商於建築期內不幸倒閉，買家繳交的首期亦受到保障。至於樓花首期一般為樓價的10%至30%不等。若樓盤並沒有以上保證，或要求超過樓價30%作首期；又或以低於市價及超高租金回報等作招徠，準買家就要格外小心。

 

另一方面，由於大部分銀行只會在樓宇落成前6個月起接受按揭申請，並且會因應物業的位置、面積或收樓時市況而調整按揭成數和貸款金額，若準買家購入遠期樓花，宜先對未來財務計劃有妥善安排。

 

宜聘專業人士驗樓

 

當買家簽署正式買賣合約時，應透過律師清楚了解合約內容及自身的權利與責任。例如合約內是否有「最後期限日」（long-stop date），即是發展商未能於指定日期前交樓，買家有權取消交易及要求退還全數按金；又例如合約於建築期內，可否自由轉讓（assignable）等，買家們都應該留意。

 

當物業落成後，不論買家是自用或投資，筆者建議應聘請專業人士進行驗收（snagging），以確保交樓質量符合標準，假如需要執修，亦能盡速跟進處理。

 

兩年前筆者首次來稿，已指出市場上發售的海外物業繁多，可惜發展商和中介的質素卻良莠不齊。作為業界持份者，對於有買家因此蒙受損失，深表遺憾。置業無疑是一個重要決定，準買家宜三思而後行。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年7月16日信報)

Camden House - 投資伯明翰 英國最受歡迎物業投資熱點

投資伯明翰　英國最受歡迎物業投資熱點*

 

 英國伯明翰市中心住宅項目Camden House

 

 1房售價由￡164,950^起 ︳2房售價由￡204,950^起

 

Camden House全新住宅，座落伯明翰St George’s Urban Village，首次全球公開發售！ 

 

• 極受當地人追捧的大型住宅發展項目

  

• 信步即達伯明翰金融中心區 (約相距1英里)，跨國企業林立，包括滙豐 (HSBC)、德勤 (Deloitte)、德意志銀行 (Deutsche Bank) 及資誠 (PwC)

   

• 伯明翰重點基建投資，貫通2號高速鐵路 (HS2)，前往倫敦只需49分鐘+，及最新啟用之新街火車站 (New St. Station)

    

• 全新49個1房及2房住宅單位，室佈設計豪華時尚

    

• 24 小時禮賓服務，並備10年新屋保險

   

• 1房售價由￡164,950^起，2房售價由￡204,950^起

    

• 預計租金回報率高達7%#

    

• 備停車位

   

 

 現正公開發售，詳情請聯絡：

 

Kenny Law

  

+852 6691 6349 / kesflaw@savills.com.hk

 

 

*根據「PwC 2016年房地產新趨勢報告」。+行車時間及步行時間僅供參考。

公司名義置業利弊

英國政府自從今年4月開始，向購買「第二寓所」或出租物業的人士徵收3%的額外印花稅後，筆者接獲不少讀者查詢有關採用有限公司購買物業的利弊，現分析如下。

從購入成本而言，以有限公司名義並不能避免3%額外印花稅。假如樓價為100萬英鎊，買家仍然要支付額外3萬英鎊稅款。

不過，假如投資者是以轉售圖利為目標，用有限公司形式持有物業可能較有利，因為出售物業的淨利潤是需要繳納資產增值稅。目前公司應課稅率為20%，相比於高收入人士需要繳交28%為低。

銀行多不提供按揭

如果投資者以長線收租為目標，以有限公司形式持有物業，可享有的稅務優惠更為明顯，因為租金收入可以公司利潤形式入賬。目前英國的利得稅率為20%，遠低於高收入人士個人入息稅率的40%。當然，若股東從公司中收取股息，仍然需要納稅，但股東卻可根據實際需要，靈活安排派息的時間和對象，或讓租金繼續滾存在公司內，以備不時之需，從而達致最大的稅務效率（tax efficiency）。

另一方面，由2020年4月起，個人業主只能以標準稅率扣減按揭利息支出。假設每年利息支出為2萬英鎊，個人業主只能扣減其中的20%，即約4000英鎊。若以有限公司名義持有物業，全數按揭利息支出將可減免。此外，透過公司持有物業亦有機會省卻遺產稅。

雖然以有限公司持有物業在稅務上有上述優勢，投資者應先注意以下事項。

首先，是財務上的安排。目前大部分銀行並不為有限公司提供物業按揭。雖然小部分銀行仍會承做房貸，但會要求董事提供個人擔保，而且息率會較高，按揭成數亦較低；其次，投資者需要每年承擔額外支出，以委託會計師申報利得稅。

總括而言，只要選擇適合的方式持有物業，應繳的稅款將可以大幅減少。不過，投資者應否以有限公司名義購買物業，實在難以一概而論。筆者認為應按個人實際情況決定，並諮詢專業人士意見。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年6月4日信報)

曼徹斯特買樓收租穩賺

 

提起英國曼徹斯特（Manchester），最為人熟悉的當然是市內兩支在英超前列的球隊。其實曼市除了足球外，物業投資潛力亦與日俱增。根據滙豐銀行去年的報告指出，曼市被評為全英國最佳「購房出租」（buy-to-let）的熱點之一。筆者曾於今年初走訪這個位處倫敦以北約320公里的城市，希望藉此了解背後的原因。根據觀察，曼市之所以繼倫敦後成為物業投資者新寵兒，大致可歸納為以下幾個原因。

首先，當地物業性價比相當高。曼市樓價不但比倫敦便宜，租金回報亦相當理想。正如滙豐的報告指出，曼市自2010年起平均每年租金回報超過6%，去年更攀升至近8%。

租金回報攀至8%

仲量聯行報告也指出，去年曼市平均樓價上升9.5%。這正是當地物業受不少投資者垂青的原因。

其次，過去數年大量資金投入曼市的基建，令當地就業機會增加，人口不斷上升。例如來自中東阿布扎比的財團，分別投放接近20億英鎊於市內的球隊和房地產項目，而中資財團就將機場鄰近的土地開發成新商業區。事實上，自2001年至2011年，曼市人口增加了19%。不少商業機構皆受當地的優秀營商環境，如低廉的辦公室租金和人工所吸引，例如英國廣播公司（BBC）和美國紐約梅隆銀行（Bank of New York Mellon）就把集團總部遷到曼市，令其成為新增職位最快速的地區之一。

人口急增住屋需求大

再者，當地住宅供求失衡情況甚為嚴重。隨着人口增長迅速，新屋供應卻遠遠未能滿足需求。根據曼市政府的報告，該市每年需要至少4200個新住宅單位，但供應量自2008年起從來未達標，至今年房屋短缺超過22000個。由於新供應不足，投資者可望在樓價和租金持續攀升中受惠。

此外，曼市的住宅租賃市場相當蓬勃。租客除了年輕的專業人士外，留學生亦相當多，主要是來自市內4間大學及超過14間專上學院。這群「新生代」或受限於欠缺置業首期，或崇尚財務自由，租樓逐漸成為風尚，尤其鍾情優質的物業。

曼市被英國政府視為「北方發電廠」（Northern Powerhouse）的中心，加上連接倫敦至曼市的高速鐵路2（HS2）已落實興建，市內物業潛力不容忽視。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年5月7日信報)

公投前 買家仍審慎

隨着英國《財政預算案》本年2月公布，有關物業投資的稅制改革已經塵埃落定。下一個市場關注的焦點，將會是今年6月23日就英國是否脫離歐盟的公投。對於用家和投資者， 究竟公投是危還是機？

留歐或現「追貨效應」

目前，英國國內支持和反對脫歐的陣營旗鼓相當，公投最終結果難以預測。在市場不明朗因素影響下，筆者相信部分準用家和投資者均採觀望態度，令市場交投在公投結果宣布前會轉趨淡靜。這種「公投效應」，在2014年蘇格蘭獨立公投和去年英國大選前夕均曾經出現。假設英國公投後決定維持現狀，「追貨效應」（catch up effect）預計於下半年出現，早前囤積的購買力得以釋放，市場將再度活躍。

留歐派其中一個論點，是脫歐會削弱英國的國際影響力和競爭力，而且英鎊有可能大幅貶值至少20%。自從倫敦巿長約翰遜（Boris Johnson）於2月公開支持英國脫歐後，英鎊兌港元滙價就曾經跌至近7年低位。英鎊滙率短期波動，為本地買家和投資者創造入市契機，因為他們的購買力將會隨港元強勢而增加。以購買價值50萬英鎊物業為例，現在入市比去年11月節省超過50萬港元，相當於超過8%折扣。

根據各大機構的意見調查，目前英國民意仍然以「留歐」稍佔多。除非在公投前出現重大政治危機令民意轉向，否則英國保持現狀的機會仍然相當高。

英國房地產之所以吸引世界各地資金，除了本身升值潛力及其龐大租賃市場外，穩定的政治環境、完善的法制、獨特的文化背景，以及優秀的教育系統等，都不會因為英國脫歐與否而受威脅。最近英倫銀行表示低息環境將會持續， 加上國際貨幣基金組織預期英國經濟今明兩年將會維持增長，對準備入市的用家和投資者皆有利。

購買英國房地產一向並不是超級富豪的專利，筆者就認識不少買家都是為子女未來留學作預備。由此可見，英國房地產對投資者不但可發揮資產避風港作用，對用家們亦具相當吸引力。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年4月2日信報)

伯明翰需求勁 租金回報理想

提起投資英國房地產，不少人都立即想到倫敦的市場。不過自去年第四季開始， 筆者收到不少讀者對英國其他城市的查詢，其中以曼徹斯特（Manchester）和伯明翰（Birmingham）佔大多數。筆者剛於今年1月走訪兩地，今次藉此分享在伯明翰的所見所聞。

伯明翰位處西米德蘭茲郡（West Midlands），與倫敦相距約200公里，是倫敦以外最大的城市，目前每10分鐘有一班火車往返倫敦，車程大約90分鐘。

企業進駐刺激就業

伯明翰給筆者的第一印象是充滿朝氣和活力。甫踏入新街車站（New Street Station），已被這個花費7.5億英鎊、耗時5年、去年9月完成重建工程的地標建築所吸引，整體市容亦較過去整齊。世界知名品牌專門店隨處可見，反映當地居民的購買力上升。

伯明翰的房地產能受到投資者青睞， 大致可歸納以下4個因素。首先，根據英國國家統計局（ONS）的研究，由2015年至2019年間，預期當地每年需要3500個單位以滿足需求，但每年預計平均供應量卻少於2000個，顯示供求失衡情況嚴重。

其次，當地政府和商界將投資超過80億英鎊發展基建，除上述新街車站重建項目外，高速鐵路（HS2）的前期工作亦已展開，啟用後將大大縮短來往伯明翰和倫敦所需的時間。再者，市內就業人口隨着企業的遷移和擴充而大增，例如德意志銀行（Deutsche Bank）已積極擴充該集團於當地的後勤部門，滙豐集團（HSBC）亦會將零售業務和後勤支援總部遷往當地；以去年為例，伯明翰新增職位就達1.4萬個。此外，市內目前共有5所大學，整體學生人數超過7.3萬，當中至少有逾萬名海外留學生，對住宅的需求相當殷切。

總括而言，伯明翰的樓價不但比倫敦便宜，租金回報亦相當理想。根據萊坊 （Knight Frank）的報告指出，去年當地樓價有一成升幅；加上今年1月伯明翰獲城市土地學會（ULI）和羅兵咸永道會計師事務所（PwC）評定為全英國最值得投資的城市，潛力不容忽視。

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(原文刊載於2016年3月5日信報)

Landmark Place - 位於倫敦金融核心區 面朝泰晤士河獨特豪宅



Landmark Place位於倫敦泰晤士河中心地段的全新豪華住宅項目，鄰近著名的倫敦塔橋及倫敦塔，地理位置優越且有著迷人景觀。如欲了解更多，歡迎電郵至kesflaw@savills.com.hk或致電+852 66916349

4月起買樓收租須付額外印花稅

英國政府去年宣布，由今年4月起，向購買「第二寓所」（Second homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收3%的額外印花稅。當地物業投資者料將採取觀望態度，以評估新稅制所帶來的影響。

筆者上月曾走訪倫敦和周邊城市，不論當地發展商和地產代理均異口同聲表示，額外印花稅對英國樓市的影響遠比預期小。去年12月儘管屬於傳統淡季，市場卻出乎意料地熾熱。根據英國皇家特許測量師學會（RICS）最近發表的統計報告顯示，去年12月英國物業需求創3個月新高，顯示買賣雙方均希望趕及在新稅項生效前完成交易。筆者預期，當地二手市場交投在今年首季將會維持暢旺，踏入第二季市況或會輕微調整。

至於一手市場方面，由於大部分屬於預售樓花（Off-plan），普遍認為額外印花稅所帶來的影響相對較大。發展商只好調整銷售策略，例如提供相等於稅款的折扣優惠，又或者定價更貼近二手市場。當地上月有多個新盤開售，反應比預期理想，可見買家已逐漸適應在額外印花稅下的新投資環境。值得留意的是，關於額外印花稅的公眾諮詢期剛於2月1日屆滿，詳細內容將會在3月英國《財政預算案》公布，並於4月實施。

折舊扣稅方式轉變

除了額外印花稅，另一個值得投資者留意的改變，是有關出租物業的「折舊津貼」（Wear and Tear Allowance）。目前，業主在計算租金收入衍生的稅項時，若單位是連同全屋家具一併出租，可扣減租金收入的10%作為折舊津貼，即使該年度並沒有任何維修支出。不過從今年4月開始，業主只能夠以實報實銷方式扣減相關開支。

毫無疑問，任何額外稅項都不會受投資者歡迎。不過，在目前英國物業供求仍然失衡的情況下，加上預期低息環境持續，以及港元滙價偏強，投資者只要量力而為，做好風險管理，海外物業作為中長線投資工具，仍有相當吸引力。

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(原文刊載於2016年2月6日信報)

這一年 百感交集

對於倫敦物業的投資者而言，2015年可說是百感交集。還記得2014年底，英國財相歐思邦（George Osborne）推行土地印花稅改革，令樓價在93.7萬英鎊以下的買家可以節省高達20%的印花稅支出。回顧過去一年，當地的利率和失業率均處於歷史低位，加上新稅制刺激，倫敦中小型單位的需求持續增加，樓價亦屢創新高。豪宅市場卻剛好相反，由於印花稅支出明顯增加，所以不論量價皆受壓。根據地產代理W.A. Ellis的報告指出，去年第三季，倫敦中心區的成交量按年減少超過14%。另一地產代理Sandfords的報告顯示，當中以介乎150萬至500萬英鎊的物業最受影響。

面對國內日漸憂慮出現樓市泡沫，英國政府分別從增加供應和控制需求兩方面入手。由於增加供應需時，所以當局除了要求銀行收緊按揭外，並自2015年4月起取消海外買家資產增值稅的優惠，而11月更突然宣布由2016年4月起對購買「第二寓所」（Second Homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收相當於樓價百分之三的額外印花稅，引起業界嘩然。

有評論認為，政府連串針對物業投資者的措施已經令倫敦樓市失去吸引力，甚至形容額外印花稅為「壓倒駱駝的最後一根稻草」，足以令市況逆轉。對於上述觀點，筆者卻有所保留。

毫無疑問，額外印花稅將會令投資者交易成本增加。可是，業主可以透過加租和減少額外支出來彌補。另一方面，新增稅項或會窒礙部分準買家的入場意欲，令市場上可供出租物業減少，帶動租金上升。地產代理Countrywide的研究亦指出，額外印花稅只相等少於一年的實際租金收入。根據土地註冊處的最新數據顯示，截至2015年11月為止，倫敦整體樓價按年上升了7.7%。由於供應短缺的情況難以於短期內改善，普遍預期倫敦樓價在未來12個月仍會如過去5年一樣錄得增長，相信其上升幅度足以抵消該稅項支出。

縱觀環球物業市場，透過開徵新稅令樓價降溫的「辣招」屢見不鮮，其影響力往往短暫，且屬於心理影響多於實際。事實上，目前英國印花稅對比外國其他主要物業投資市場的水平仍屬偏低。筆者相信，英國政府適度的干預只會增加市場穩定性，長遠對投資者利多於弊。在可見的未來，倫敦物業市場對中長線投資者仍然具有一定吸引力。筆者預期，2016年第一季樓價將會因為部分投資者採取觀望態度而有所調整，不過隨着市場不明朗因素逐漸消化，樓價有望於第二或第三季重拾升軌。

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(原文刊載於2016年1月2日信報)