倫敦掠影 - Kilburn

被譽為新晉潮人熱點的 Kilburn 位處倫敦的西北面，介乎 Madia Vale 和 West Hampstead 之間。該區有多間著名食肆包括 Love & Liquor 和 St Jack's cafe 等等。過往該區充斥著零售小店，但隨著社區重建計畫開展，將會為Kilburn 帶來一片新景象。

 

Kilburn 本身具有濃厚的歷史氣息，區內有兩所最重要建築物。St Augustine's 教堂位處Kilburn Park Road, 屬於一級保護文物；另一座則是位處 Kilburn High Road 的 Gaumont State Cinema ，其則屬於二級保護文物。

 

社區重建在即 有利樓價上升

 

長久以來，Kilburn 的人口相當多元化。除了當地的英國人外，愛爾蘭人、猶太人和亞洲人也喜歡在該區居住和置業，主要原因包括其交通四通八達和樓價相對便宜。

 

該區的重建計畫共耗資超過6億英鎊，並曆時約10-15年，完成後將會提供2400伙的住宅單位、商店、學校、休憩和醫療設施等等。

 

交通方面，Kilburn 位處倫敦2區（Zone 2)，區內有地鐵和火車連接市中心。乘坐Bakerloo 綫4 分鐘可到達Paddington，轉乘2018年通車的高鐵(Cross Rail)相當方便。

 

根據Zoopla的資料顯示，Kilburn 區的平均樓價約78萬英鎊，截至10月按年升幅超過12%，而租金回報約3.5%-4%。區內的物業供應主要來自獨立排屋或改建而成的分層單位，相反，全新的住宅項目就比較罕有。

 

由於Kilburn 的樓價與鄰近區域如Maida Vale、West Hampstead和Queen's Park(平均叫價均超過100萬英鎊）仍有明顯折讓，對於首次置業人士或投資者具有相當吸引力。

 

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倫敦掠影 - 漢默史密斯 (Hammersmith)



與富咸(Fulham)相鄰的漢默史密斯(Hammersmith)，彼此均屬於同一分區(Borough)。一直以來，富咸予人的印象是傳統富人區，區內除了充斥典雅的獨立屋和新建豪華的分層住宅外，星級食肆和時尚名店亦隨處可見。

 

相反，漢默史密斯則屬於一個商業區。多間國際知名企業的總部均落戶區內，其中包括新力(Sony)、歐萊雅(L'Oreal） 、迪士尼(Disney)及環球音樂(Universal Music)等。此外，區內亦不乏各式各樣文化、娛樂和購物的熱點。筆者在倫敦工作期間，就最喜歡周末到區內的電影院或酒吧打發時間。

重建計畫開展 住宅供應增加

隨著數以十億英鎊計社區重建計畫開展，漢默史密斯不再單純是一個商業區，新動工的住宅項目亦陸續上馬。記憶所及，自今年6月起，已有至少三個區內住宅項目在本港推售，可見各大發展商對該區未來發展充滿信心。

事實上，漢默史密斯的對外交通極之便利。位處倫敦西面的第二區(Zone 2)，坐擁四條地鐵線。無論要到希斯路國際機場或倫敦巿中心，都相當快捷方便。

區內另一賣點是優良的校網。不論公立和私立學校都獲得相當高評價。例如Latymer School、St Paul's 和被Ofsted評為優秀的 Sacred Heart High School 等，都吸引不少家長進駐區內。

 

至於區內樓價，根據Zoopla 的統計，截至今年9月，按年升幅為17.55%，表現理想。該區平均樓價超過91萬英鎊，但與富咸區平均樓價仍有超過36%的折讓。區內的賣家主要可分為兩大類，第一類是未能負擔肯辛頓(Kensington)和諾丁山(Notting Hill)相對高昂樓價的用家；第二類是獲父母支持的首次置業者，當中尤以傳統居住於南肯辛頓(South Kensington)的法國籍分支家庭為主。

隨著耗資超過1.5億英鎊，區內最主要幹道英皇街(King Street)的活化工程落實，相信漢默史密斯區將呈現另一番新景象。

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「短炒」的藝術

每逢打開各大報章，不難發現海外物業的廣告如雨後春筍，周末的展銷會更經常人頭湧湧。證明不論本地用家們或投資者對海外物業的潛在需求相當大。

 

毫無疑問，投資策略絕對因人而已。從課堂上的理論或工作上的經驗，筆者視物業屬中長缐的投資工具，認為實在無需為短期樓價的波幅升跌過份緊張。

 

持貨時段（holding period)是任何投資行為的重要因素之一。何時買入和賣出就決定了投資結果是獲利或虧損。就投資物業而言，一般建議為為3至5年不等。

 

倫敦樓市暢旺 造就投資新機

 

不過，隨著倫敦樓價因為供應短缺而節節上升，部分投資者的策略亦有所改變。他/她們會選擇購入較遠期的樓花，並且試圖在物業落成前的建築期內出售獲利。這種「短炒」的投資活動（英國當地稱為 Flipping，香港俗稱「摩貨」）也曾經在香港樓市熾熱時屢見不鮮。不過，近年政府針對樓市的「辣招」已令交易成本大增，本地「摩貨」活動已經大大減少。

 

回到倫敦的樓市，有兩點投資者特別值得留意。首先，並非所有發展商都容許買方在建築期間內轉售。此外，「摩貨」的潛在風險亦相當高，因為並非每個項目能夠保證獲利。

 

對於有意參與「摩貨」的投資者，以下有數點提示可供參考。

 

1. 預先向發展商查詢是否容許建築期間轉售。部分發展商會禁止或訂明需符合若干條款才批准。

 

2. 選擇較遠期的樓花（2-3年），容許樓價有足夠時間增長。

 

3. 選擇特別受海外買家追捧的項目和地區。

 

4. 選擇信譽良好和實力雄厚的發展商及地產代理。

 

5. 預留足夠財政儲備，以應付一旦需要完成交易時的支出。

 

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