英研海外買家加辣 樓市經濟恐雙輸

9月底英國保守黨在伯明罕舉行的周年會議上，首相文翠珊建議於現有土地印花稅基礎上，對海外以個人或公司名義的住宅買家開徵額外印花稅，所得稅收將用於處理國內露宿者問題。究竟，該措施對海外物業投資者有何影響？

本土首置未必更易上車

英國一直被視為對海外投資者相當友善的國家，保守黨在距離正式脫歐不足6個月之際拋出這個提議，確實令業界嘩然。筆者認為，這是保守黨在政治上的姿態，藉此回應早前工黨就房策的提案，以爭取國內年輕選民的支持。

雖然約克大學的研究曾指出，於2014至2016年間，倫敦新樓買家中有13%屬於海外人士。但露宿者問題日趨嚴重，並非直接源於海外投資者購入英國房地產，而是經濟型住宅（affordable housing）的供應嚴重不足。要解決上述問題，政府應該透過提供稅務優惠甚至財政援助，為發展商增加供應提供誘因。另一方面，亦可修改土地用途、簡化土地規劃申請程序及提高地積比，令更多土地資源得以釋放。事實上，透過加稅增加海外投資者的置業成本，不會令樓價50萬英鎊以下及用家主導的住宅市場價格下跌，首置人士不見得更易上車。

筆者接觸的投資者中，大部分都已因為在香港或其他地區擁有物業而需要額外繳交3%的第二套房印花稅，換句話說，他們在英國購入第一間物業時，已無可避免地較英國本土買家多繳印花稅，若再增加針對海外投資者的稅項，理據難以令人信服。

負面影響蔓延各行各業

以英國目前情況，確保整體經濟的穩定性理應更為重要，增加海外買家印花稅所帶來的負面影響實在不容忽視。首當其衝自然是英國發展商，在建議公布後的第一個股票交易日，各大發展商如Berkeley Group、Taylor Wimpey和Barratt Developments等股價全線下跌。另一方面，其他相關行業例如建造、室內設計、市場推廣及銷售等，亦可能在連鎖反應下受影響，令失業率上升。

近年幾次土地印花稅的改革後，英國住宅成交都有所減少，影響市場正常流動性。目前，海外投資者已經和英國本土買家一樣，須繳納遺產稅和資產增值稅，因此建議開徵的新稅，只會令英國樓市甚至整體經濟得不償失。

作為海外投資者，不論是計劃搶先於新稅推出前盡快入市，抑或保持觀望態度，英國物業市場作為資金避風港和提供穩定投資回報的基本優勢，將不會驟然改變。

目前英國政府仍未公布有關稅率和生效日期等具體細節，因為新政策實施前需要進行廣泛諮詢。業界普遍估計，新稅將介乎樓價1%至3%，與其他熱門物業投資國家和地區如澳洲、加拿大、新加坡和香港比較，建議稅率明顯克制。筆者期望，當草案公布後，英國政府能夠充分聆聽持份者的意見和建議，把新稅對市場造成的負面影響降至最低。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年10月20日信報)

Lincoln Square - 倫敦學區之王，帶有濃厚藝術腔調的經典豪宅

文化素來被視為極奢生活的重要精髓，介於倫敦西區West End和金融城City之間，有這樣一座帶著濃厚藝術腔調的經典豪宅，歷史、文明、情懷毫無遺漏的勾勒出倫敦這座世界文化標籤的輪廓，人文的吉光片羽在此重生絢爛，格調繁奢生活呼之欲出。

這個地方就是號稱倫敦「學區之王」的項目，一座集世界頂級大師精粹的經典豪宅— Lincoln Square！是在開發商Lodha Group帶領下精心打造的倫敦的一個全新地標之作。

黃金地段，文化薈萃，品質卓越

以濃郁的歷史底蘊為基礎，Lincoln Square沉澱了全球最經典的文化瑰寶，著名的皇家歌劇院、國家美術館、大英博物館等世界級景點座落在周邊。同時從文化源頭發展至今， Lincoln Square周邊已成為全球頂尖學府聚集地，倫敦政經學院、國王學院、倫敦大學學院世界名校均聚集於此，無疑是陶染情懷之夢的最佳處。

Lincoln Square所在區域可謂是倫敦司法領域的核心區域，在短短的數米距離之內，有超過50家知名律師事務所和著名的皇家司法院和倫敦四大律師學院及艦隊街。另外 Lincoln Square周圍遍佈世界名企，如聯合利華、高盛銀行，均在步行範圍之內。正可滿足這些想要居住得靠近各大藍籌企業、律師事務所和皇家司法院，以及為那些想在大學畢業後留在倫敦生活和工作的學生的需要。

Lincoln Square旁聚倫敦最重要的兩條地鐵線——Central 和Piccadilly線。步行7-9分鐘可到達Chancery Lane、Holborn、Covent Garden、Temple地鐵站。搭乘地鐵，3分鐘即可到達倫敦最核心的交通樞紐國王十字（King's Cross）。

另外，年底跨城鐵路Crossrail伊莉莎白線新站Tottemham Court Road站距離項目僅幾步之遙，不僅為項目通勤帶來極大的便利，大大縮短了項目的通勤的時間，也為項目帶來極大的升值機會。

黃金地段，品質卓越。在Lincoln Square不僅能享受家的溫暖，而且擁有最睿智的鄰居，完美打造的空間，促進社交，創造機遇，昇華圈層，無論自住還是投資皆為上佳之選。

頂級配置，享私密格調奢華生活

Lincoln Square位於倫敦西區，是一個占地超過1600平方米的超豪華公寓住宅項目。Lincoln Square以中央占地超過860平方米的私人花園庭院為中心，周圍環繞著東、西、南、北四幢住宅樓。花園庭院四季皆有美景，中間是充滿設計感的噴泉，四周栽滿高大的觀賞樹木，樹下綠茵綿延，安靜而又清新。

除了優越的社區環境，Lincoln Square是以五星級酒店的標準所建，24小時禮賓服務。超豪華的設施配置與絕佳視野彰顯尊貴的居住生活。如超豪華設施配置的健身房、24人私人影院、俱樂部、圖書館、私人宴客廳、25米恒溫游泳池、衝浪泳池、冰浴室、霧浴室、桑拿房、蒸汽浴室、SPA、私密護理沙龍、配備音訊視頻等設備的會議室、檯球室。

精雕細琢，現代與優雅完美融合

Lincoln Square整體建築由享譽全球的PLP Architecture（參與設計帝國理工學院新校區）設計，樓高10層，擁有2層地下室，備有一系列開放式、1房、2房、3 房及4房豪華單位和頂層複式單位。經典的工藝運用和完美的比例把控，保留三段式的嚴謹佈局，完美匹配這片歷史重地的人文氣質。

室內設計由豪宅領域知名室內設計公司Bowler James Brindley傾力打造，奢華精裝涵蓋了米勒Miele一體化系列家電、全屋地暖以及100%羊毛地毯、實木及大理石地板等。室內設計由Bowler James Brindley主理，集優雅、柔和及現代化於一身。

Lincoln Square住戶的配套設施由知名設計師Patricia Urquiola量身打造。她為世界各地的豪華酒店設計而聞名，當中包括位於科莫湖的Hotel Il Sereno和位於巴塞隆拿的文華東方酒店。

公共區域和配套設施的室內設計由知名室內設計師 Patricia Urquiola 操刀，西班牙設計師Patricia Urquiola 是目前歐洲最炙手可熱的產品設計師之一，代表作包括 Fjord 座椅和巴賽隆納Mandarin Oriental 酒店的創新設計。

物業的私人庭院由曾設計海德公園戴安娜皇妃紀念噴泉的倫敦園景設計公司Gustafson Porter 設計，通過幾何切割，讓水域得以交錯長廊而共存，同時從水平面到垂直牆面均以綠植包圍，建造立體互動的內部生態，像是一個萬物叢生的都市魔方，9000平方英尺的景觀花園僅為此地私藏。為這座擁有炫目氣派的豪宅提供了寧靜和綠色空間。

美作傾情呈現，共品藝術盛宴

敬畏生態與歷史文化，專注細節且臻于完美，英國著名發展商Lodha隆重宣佈，這座精心打造的瑰麗豪宅Lincoln Square，將於2018年10月20及21日於香港舉行展銷會！第一太平大衛斯香港為您傾情呈現，誠邀蒞臨品鑒！

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。