政經變數多 窒礙英樓市

踏入2018年最後一季，英國住宅市場並沒有如常出現聖誕前的小陽春；相反，市場觀望氣氛濃厚，交投相對淡靜。箇中原因，不外乎是國內政治和經濟上的不確定性所致。

雖然英國宣布脫歐已超過兩年，但與歐盟的協議卻一直拖延至今年11月底才達成，理論上因脫歐所帶來的不確定性應告一段落。然而，該協議須於本月經英國下議院投票表決，由於工黨及部分保守黨議員均已表明反對，「硬脫歐」的風險驟然升溫。

除脫歐的不確定性外，調高印花稅亦令成交宗數減少。以11月公布的財政預算案為例，政府不但未有放寬第二套房印花稅，反而建議對海外買家徵收1%額外印花稅，此舉將打擊部分準投資者的入市意欲。

雖然整體住宅市場正受上述因素影響，不過筆者留意到，過去一年，個別地區或類型的物業所受影響相對輕微。首先，倫敦以外的大城市如曼徹斯特和伯明翰的新樓盤仍受追捧，由於兩市的樓價遠低於倫敦同級物業，加上租賃需求在新增工作機會帶動下持續攀升，令租金回報和樓價升幅表現均見理想。

倫敦表現兩極化 豪宅暢旺

就以英國研究機構Hometrack 11月公布的10月英國城市樓價指數為例，伯明翰樓價按年升6.2%，曼徹斯特樓價同期漲6.3%；相對地，2016年6月脫歐公投通過當月，兩地樓價同錄得13.8%升幅，差不多為同期平均工資增長率的3倍。由此可見，位處「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse）中心的曼徹斯特和伯明翰，樓價將繼續因當地就業機會增加和交通網絡改善而得到支持。

倫敦樓市方面，筆者發現過去一年呈現兩極化。以100萬英鎊以下的上車盤和中價盤為例，整體銷情普遍放慢，相信與市場上同類型物業供應較充裕，以及買家以投資者為主，對發展商定價、預期租金回報及按揭利率走向都較為敏感有關；100萬英鎊以上的豪宅市場則依然活躍。

就以今年第二季和第四季筆者參與的兩個豪宅項目為例，即使呎價超過2500英鎊（約25053港元），仍能吸引不少買家入市，主因是倫敦市中心新建豪宅供應不足，加上買家多屬資深投資者和用家，負擔能力和持貨能力都較強，只要樓盤在位置、定價及配套上具有高性價比，在剛性需求帶動下，雖然外圍投資環境存在不明朗因素，對上述買家的投資決定影響卻相對較少。

展望明年，預期英國整體樓市表現還視乎明年3月底英國正式脫歐後的政經情況，當市場上不確定因素消除，部分積壓的需求（pent-up demand）有望釋放，將令交投量和樓價重回正軌。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年12月8日信報)



英預算案長遠利好樓市

英國財相夏文達10月底公布秋季財政預算案，由於這是英國在2019年3月正式脫歐前的最後一份預算案，所以特別受到國內外關注。究竟這份預算案對住宅市場有何影響？

根據預算案估計，英國2019年的國內生產總值（GDP）將按年增長1.6%，而未來5年增長將保持1.4%以上，加上預期就業人數持續增長，失業率將維持40年來的低位。英國整體經濟表現充滿活力，樓市理應同樣受惠。

延長置業資助計劃

預算案中最令住宅市場鼓舞是宣布延長置業資助計劃兩年，至2023年，只限於首次置業人士，並會為不同地區的樓價設置資助上限。以倫敦為例，受資助物業的上限為60萬英鎊。由於將有更多首次置業人士受惠，預計樓市流動性將增加。

除了回應有關首置人士的訴求外，預算案亦承諾額外投放5億英鎊在房屋建設基金，以支援65萬間新屋建造。另一方面，亦透過國有英國商業銀行為中小型發展商提供10億英鎊的信貸保證，以增加住宅供應，滿足每年約30萬戶新屋的需求，有利樓市長遠持續發展。

當然，預算案並不能令所有階層滿意。不論業主、租客和中介等，都對預算案中未有為住宅租務市場提供稅務優惠而感到失望。事實上，自2016年起實施第二套房印花稅，加上其他過往免稅項目的縮減，已經令部分業主意興闌珊，甚至選擇把物業賣掉。正如物業網站Rightmove 指出，倫敦住宅租金今年第三季按年升0.8%，可供出租單位則按年減少19.4%。由此可見，假如上述趨勢持續，租盤減少，租金則無可避免上升，最終轉嫁到租客身上。

至於早前首相文翠珊提出有關海外買家印花稅的建議，於今次預算案公布相關細節，政府將於明年1月就增加1%額外海外買家印花稅進行廣泛公眾諮詢。無疑任何增加交易成本的措施，都不會受買家歡迎，但1%的建議加幅屬市場預期下限，筆者認為對樓市影響相對輕微。畢竟，除了留學或移民的用家外，不少投資者均視英國房產為資金避風港。隨着英國明年脫歐，巿場不明朗因素被消化，預期不論樓價租金甚至英鎊滙率都將出現明顯升幅，相比之下，額外1%的印花稅是個相當低的成本。

筆者認為，雖然今年英國的預算案對樓市未來發展着墨較以往少，不過，透過提高個人免稅額至每年12500英鎊，並將高稅階收入人士的門檻從每年46500英鎊提高至50000英鎊，總算是對業主們的一點恩惠。另一方面，政府將投放300億英鎊改善全國道路網絡，通達度的提升，長遠對整體樓市有正面影響。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年11月17日信報)

英國伯明罕高尚住宅物業 105 Broad Street 香港公開發售

英國伯明罕高尚住宅物業之一105 Broad Street 由英國著名發展商 SevenCapital 精心打造，本月將於香港公開發售。

105 Broad Street 座落於伯明罕極受追捧的優越黃金地段，僅數分鐘步程直達伯明罕核心金融及商業區，包括最近投入服務的滙豐銀行英國新總部，物業將優越的市中心生活完美呈現。

物業現已落成，為精明投資者提供了一個現成的投資機會，預期回報可觀。

105 Broad Street共推出214間寬敞高級的1房及2房住宅單位，並為住戶提供私人禮賓服務及健身室，滿足住戶於英國第二大城市對奢華生活的激增需求。

物業坐擁伯明罕壯麗城市景色，鄰近市內一些主要的商業、金融和專業服務等世界知名企業，例如滙豐銀行 (HSBC)、德意志銀行 (Deutsche Bank)、普華永道 (PwC) 等。105 Broad Street正好能夠吸引一眾尋找奢華及便利起居生活的專業人士成為租戶，就近工作地點，完美配合追求工作及休閒娛樂所需。

此外，105 Broad Street 距離耗資7億英鎊市中心大型活化項目 Paradise Developments 僅10分鐘步程，可輕鬆抵達市中心的東面，將是伯明罕規劃中的2號高速鐵路 (HS2)站。

105 Broad Street鄰近伯明罕的一級商業購物區，住戶可於繁華購物中心盡情消遣及欣賞充滿活力的現場音樂和娛樂場景。住戶僅需約10分鐘步程即可前往著名的Mailbox購物中心，各式知名品牌如Harvey Nichols、Hugo Boss及Tommy Hilfiger等均在其中。著名的伯明罕話劇團劇場 (REP) 、Hippodrome 及Alexandra劇院亦近在咫尺。同時，全國知名的國家室內體育館 (Birmingham Arena)、國際會議中心 (International Convention Centre) 及Symphony Hall 亦在附近，每年主辦數百個重要節目和藝術家演出。此外，伯明罕是一個彙聚眾多非凡餐廳的聖地，在倫敦以外，伯明罕可說是擁有最多米芝連星級餐廳的城市，集結數百家備受歡迎的獨立餐廳和酒吧。

另一方面，從105 Broad Street 步行5分鐘即抵達Five Ways火車站，只需2分鐘車程快捷前往New Street 火車站及位於市中心的 Grand Central 購物中心，當中包括 Bullring 購物中心眾多著名高級名店等等。

105 Broad Street 絕對是一個精明投資者在伯明罕這個迅速發展的物業市場千載難逢的投資機會。近年來，伯明罕吸引了來自各方的大量投資，持續備受眾多正在尋找靠近工作地點和娛樂場所的優質物業的投資者熱烈追捧。

如欲瞭解物業詳情，請致電 +852 6691 6349或電郵至 kesflaw@savills.com.hk   與本人聯絡。

英研海外買家加辣 樓市經濟恐雙輸

9月底英國保守黨在伯明罕舉行的周年會議上，首相文翠珊建議於現有土地印花稅基礎上，對海外以個人或公司名義的住宅買家開徵額外印花稅，所得稅收將用於處理國內露宿者問題。究竟，該措施對海外物業投資者有何影響？

本土首置未必更易上車

英國一直被視為對海外投資者相當友善的國家，保守黨在距離正式脫歐不足6個月之際拋出這個提議，確實令業界嘩然。筆者認為，這是保守黨在政治上的姿態，藉此回應早前工黨就房策的提案，以爭取國內年輕選民的支持。

雖然約克大學的研究曾指出，於2014至2016年間，倫敦新樓買家中有13%屬於海外人士。但露宿者問題日趨嚴重，並非直接源於海外投資者購入英國房地產，而是經濟型住宅（affordable housing）的供應嚴重不足。要解決上述問題，政府應該透過提供稅務優惠甚至財政援助，為發展商增加供應提供誘因。另一方面，亦可修改土地用途、簡化土地規劃申請程序及提高地積比，令更多土地資源得以釋放。事實上，透過加稅增加海外投資者的置業成本，不會令樓價50萬英鎊以下及用家主導的住宅市場價格下跌，首置人士不見得更易上車。

筆者接觸的投資者中，大部分都已因為在香港或其他地區擁有物業而需要額外繳交3%的第二套房印花稅，換句話說，他們在英國購入第一間物業時，已無可避免地較英國本土買家多繳印花稅，若再增加針對海外投資者的稅項，理據難以令人信服。

負面影響蔓延各行各業

以英國目前情況，確保整體經濟的穩定性理應更為重要，增加海外買家印花稅所帶來的負面影響實在不容忽視。首當其衝自然是英國發展商，在建議公布後的第一個股票交易日，各大發展商如Berkeley Group、Taylor Wimpey和Barratt Developments等股價全線下跌。另一方面，其他相關行業例如建造、室內設計、市場推廣及銷售等，亦可能在連鎖反應下受影響，令失業率上升。

近年幾次土地印花稅的改革後，英國住宅成交都有所減少，影響市場正常流動性。目前，海外投資者已經和英國本土買家一樣，須繳納遺產稅和資產增值稅，因此建議開徵的新稅，只會令英國樓市甚至整體經濟得不償失。

作為海外投資者，不論是計劃搶先於新稅推出前盡快入市，抑或保持觀望態度，英國物業市場作為資金避風港和提供穩定投資回報的基本優勢，將不會驟然改變。

目前英國政府仍未公布有關稅率和生效日期等具體細節，因為新政策實施前需要進行廣泛諮詢。業界普遍估計，新稅將介乎樓價1%至3%，與其他熱門物業投資國家和地區如澳洲、加拿大、新加坡和香港比較，建議稅率明顯克制。筆者期望，當草案公布後，英國政府能夠充分聆聽持份者的意見和建議，把新稅對市場造成的負面影響降至最低。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年10月20日信報)

Lincoln Square - 倫敦學區之王，帶有濃厚藝術腔調的經典豪宅

文化素來被視為極奢生活的重要精髓，介於倫敦西區West End和金融城City之間，有這樣一座帶著濃厚藝術腔調的經典豪宅，歷史、文明、情懷毫無遺漏的勾勒出倫敦這座世界文化標籤的輪廓，人文的吉光片羽在此重生絢爛，格調繁奢生活呼之欲出。

這個地方就是號稱倫敦「學區之王」的項目，一座集世界頂級大師精粹的經典豪宅— Lincoln Square！是在開發商Lodha Group帶領下精心打造的倫敦的一個全新地標之作。

黃金地段，文化薈萃，品質卓越

以濃郁的歷史底蘊為基礎，Lincoln Square沉澱了全球最經典的文化瑰寶，著名的皇家歌劇院、國家美術館、大英博物館等世界級景點座落在周邊。同時從文化源頭發展至今， Lincoln Square周邊已成為全球頂尖學府聚集地，倫敦政經學院、國王學院、倫敦大學學院世界名校均聚集於此，無疑是陶染情懷之夢的最佳處。

Lincoln Square所在區域可謂是倫敦司法領域的核心區域，在短短的數米距離之內，有超過50家知名律師事務所和著名的皇家司法院和倫敦四大律師學院及艦隊街。另外 Lincoln Square周圍遍佈世界名企，如聯合利華、高盛銀行，均在步行範圍之內。正可滿足這些想要居住得靠近各大藍籌企業、律師事務所和皇家司法院，以及為那些想在大學畢業後留在倫敦生活和工作的學生的需要。

Lincoln Square旁聚倫敦最重要的兩條地鐵線——Central 和Piccadilly線。步行7-9分鐘可到達Chancery Lane、Holborn、Covent Garden、Temple地鐵站。搭乘地鐵，3分鐘即可到達倫敦最核心的交通樞紐國王十字（King's Cross）。

另外，年底跨城鐵路Crossrail伊莉莎白線新站Tottemham Court Road站距離項目僅幾步之遙，不僅為項目通勤帶來極大的便利，大大縮短了項目的通勤的時間，也為項目帶來極大的升值機會。

黃金地段，品質卓越。在Lincoln Square不僅能享受家的溫暖，而且擁有最睿智的鄰居，完美打造的空間，促進社交，創造機遇，昇華圈層，無論自住還是投資皆為上佳之選。

頂級配置，享私密格調奢華生活

Lincoln Square位於倫敦西區，是一個占地超過1600平方米的超豪華公寓住宅項目。Lincoln Square以中央占地超過860平方米的私人花園庭院為中心，周圍環繞著東、西、南、北四幢住宅樓。花園庭院四季皆有美景，中間是充滿設計感的噴泉，四周栽滿高大的觀賞樹木，樹下綠茵綿延，安靜而又清新。

除了優越的社區環境，Lincoln Square是以五星級酒店的標準所建，24小時禮賓服務。超豪華的設施配置與絕佳視野彰顯尊貴的居住生活。如超豪華設施配置的健身房、24人私人影院、俱樂部、圖書館、私人宴客廳、25米恒溫游泳池、衝浪泳池、冰浴室、霧浴室、桑拿房、蒸汽浴室、SPA、私密護理沙龍、配備音訊視頻等設備的會議室、檯球室。

精雕細琢，現代與優雅完美融合

Lincoln Square整體建築由享譽全球的PLP Architecture（參與設計帝國理工學院新校區）設計，樓高10層，擁有2層地下室，備有一系列開放式、1房、2房、3 房及4房豪華單位和頂層複式單位。經典的工藝運用和完美的比例把控，保留三段式的嚴謹佈局，完美匹配這片歷史重地的人文氣質。

室內設計由豪宅領域知名室內設計公司Bowler James Brindley傾力打造，奢華精裝涵蓋了米勒Miele一體化系列家電、全屋地暖以及100%羊毛地毯、實木及大理石地板等。室內設計由Bowler James Brindley主理，集優雅、柔和及現代化於一身。

Lincoln Square住戶的配套設施由知名設計師Patricia Urquiola量身打造。她為世界各地的豪華酒店設計而聞名，當中包括位於科莫湖的Hotel Il Sereno和位於巴塞隆拿的文華東方酒店。

公共區域和配套設施的室內設計由知名室內設計師 Patricia Urquiola 操刀，西班牙設計師Patricia Urquiola 是目前歐洲最炙手可熱的產品設計師之一，代表作包括 Fjord 座椅和巴賽隆納Mandarin Oriental 酒店的創新設計。

物業的私人庭院由曾設計海德公園戴安娜皇妃紀念噴泉的倫敦園景設計公司Gustafson Porter 設計，通過幾何切割，讓水域得以交錯長廊而共存，同時從水平面到垂直牆面均以綠植包圍，建造立體互動的內部生態，像是一個萬物叢生的都市魔方，9000平方英尺的景觀花園僅為此地私藏。為這座擁有炫目氣派的豪宅提供了寧靜和綠色空間。

美作傾情呈現，共品藝術盛宴

敬畏生態與歷史文化，專注細節且臻于完美，英國著名發展商Lodha隆重宣佈，這座精心打造的瑰麗豪宅Lincoln Square，將於2018年10月20及21日於香港舉行展銷會！第一太平大衛斯香港為您傾情呈現，誠邀蒞臨品鑒！

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍，新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時，他們十分關注可能影響樓市的個別因素，筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先，英倫銀行8月宣布把基本利率（Base Rate）提高0.25厘，至0.75厘。毫無疑問，此舉對部分準買家有實質影響，因為置業成本將上升。然而，加息原因並非單純針對樓市，而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預，以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品，所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上，料對樓巿影響有限。事實上，買家之所以選擇投資英國房產，除了考慮到資金的安全性外，長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）研究指出，樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%，按月跌0.5個百分點，幅度為2012年7月以來最大。筆者認為，若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向，未免有點以偏概全；畢竟，整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因，除了脫歐引起的不確定性外，與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等，都有關係。

筆者相信，房地產屬中長線投資產品，投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數，曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦，雖然樓價按年輕微下跌0.1%，但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升，最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出，由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加，倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套，增加至7.2萬套。然而，即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高，但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續，對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出，倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中，200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%，200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%，雖然升幅輕微，但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上，每年9月至12月都是英國樓市的旺季，隨着新盤陸續登場，預期氣氛將轉趨熾熱。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年9月22日信報)

無可比擬之矜罕地段 Postmark 第一期 West Central 1 瑰麗豪宅 坐擁倫敦市中心WC1 核心地段 矚目登場

Taylor Wimpey Central London的全新旗艦項目Postmark傲距倫敦核心，坐落於WC1及EC1區，毗鄰法靈頓（Farringdon）、克勒肯維爾（Clerkenwell）、國王十字區（King's Cross）及法院街（Chancery Lane），在知名的英國皇家郵政（Royal Mail）分發中心 遺址一帶建立一片全新社區，注入無窮活力。

項目首批推出的單位為位於WC1區的West Central 1，由知名室內建築師Conran + Partners設計，備有開放式及一至三房單位可供選擇，配套設施包括健身室、24小時禮賓服務、私人會所、天台花園，以及設於屋苑中心的優美庭院。

Postmark屹立於倫敦核心優越地段，位處繽紛活力的東區與傳統典雅的西區交匯處，連接創意文化社區法靈頓及克勒肯維爾、知識產業社區國王十字、司法重鎮 法院街，以及科技發展社區老街（Old Street），是英倫的創新、科研、司法與教育樞紐。

此外，Postmark交通四通八達，步行可達法靈頓、國王十字聖潘克拉斯（King's Cross St Pancas）、羅素廣場（Russell Square）及法院街四個鐵路站，貫連七條鐵路線，往來倫敦金融城（The City） 、肖迪奇（Shoreditch）或西區同樣方便，並可輕鬆前往多個英國或國際著名景點。其中法靈頓站連接即將通車 的伊麗莎白女王線（Elizabeth Line），以及大都會線（Metropolitan Line）、環線（Circle Line）與漢默史密斯及城市線（Hammersmith & City Line），毋需一小時即可到達倫敦五大機場。

從Postmark出發，步行20分鐘即可到達大英博物館（British Museum）和大英圖書館（The British Library）等知名文化地標，沙德勒之井劇院（Sadler's Wells Theatre）及巴比肯藝術中心（The Barbican Centre）亦徒步可達。其毗鄰的社區生活精彩紛呈，當中法靈頓以科技與美食聞名，既擁有由Buzzfeed、Techcity Media及Techstars等公司組成的「科技城」，亦有St John、Club Gascon及"SMITHS" of Smithfield等著名餐廳林立；創意園區克勒肯維爾則以活化工廈、精品商店蜚聲市內，不得不提的還有赫赫有名的埃克斯茅斯市場（Exmouth Market），內裡的美食街規模冠絕全國，網羅多達29間不同食肆；而作為文化、商業、教育與創意樞紐的國王十字區同樣多姿多彩；Postmark附近另還有倫敦司法心臟法院街，該區律師樓、法庭及法律學院星羅棋布，更是林肯律師公會（Lincoln’s Inn）和皇家司法院（Royal Courts of Justice）的所在地。 

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倫敦地標物業The Atlas Building 全新豪宅 Constellation 香港首次獨家發售

萬眾矚目倫敦全新地標物業Constellation 共有36間尊尚住宅單位，位於樓高40層的 The Atlas Building 商住兩用大廈的第30層至38層。The Atlas Building 矗立於倫敦 Shoreditch發展迅速的倫敦科技城 Tech City 之核心地段及倫敦金融城頂尖金融區。物業居高臨下，飽覽倫敦璀璨城市美景。

The Atlas Building 一個地標性商住綜合發展項目，其中住宅部份建有302個1房、2房及3房豪華單位及頂層特色單位。項目還有 10 層提供80,000平方呎Provost & East寫字樓，知名WeWork公司的辦公室大樓亦選址在此，另外，還有全新公共廣場及零售商舖。

The Atlas Building 落成後，將會成為倫敦科技城 Tech City 最高的住宅大樓之一，亦是歐洲最大的科技中心。樓高152米的The Atlas Building 由屢獲殊榮的國際著名建築師樓 MAKE Architects 精心打造；擁有優越地理位置，座落於 City Fringe 的 Old Street 環形交叉路口。徒步即達 Old Street 站，經 Northern 線、Hammersmith 線、Circle 線 (環線)、 及 Metropolitan 線輕鬆前往各地，鄰近的 Liverpool Street Station 連接即將啟用的 Crossrail 線，而最近被命名為 Elizabeth 線將於明年開通，屆時將大大縮短往來倫敦市中心各地區的行車時間。

The Atlas Building 將重新勾劃倫敦美麗的天際線，物業正坐落在City Fringe 城市活化區，重建項目包括有新的交通基建工程，而城市活化成果將為該區帶來頻繁商業投資活動，以及大量構思將業務遷移至該區公司企業。

該區吸引不少新公司及大型跨國企業紛紛進駐，如美國電商零售龍頭Amazon已於區內設立辦公室， 員工達5,000名。同時，新興科技及創意工業亦為該區帶來龐大新工作就業人口、企業家及居住人口。

被譽為歐洲數碼業務樞紐的Shoreditch，已經吸引眾多地產投資者青睞，希望能藉著區內經濟持續增長而從中獲得利益。

Shoreditch 一個理想的生活地方，區內有多家有機咖啡廳、酒吧、米芝蓮星級餐廳如The Clove Club等及時尚商鋪。在The Atlas Building 半英里範圍內還有15家酒店，預計酒店數量在未來將有2倍增長，著名Nobu酒店最近已於該區開張營業，而另一酒店品牌 Art'otel 亦即將開業。

The Atlas Building 為住戶提供各式生活設施，包括健身室、Spa 及游泳池、電影室、24小時禮賓服務、保安及住客私人會所。大部份單位欣賞到倫敦城市天際線的絕佳美景，倫敦一些具代表性的地標建築映入眼簾。 所有單位由入住當天即可享用 1GB 寬頻上網數據及 “Atlas online”網上禮賓系統。

豪宅單位售價由 £816,000 起。 由 Rocket Properties 精心打造的 The Atlas Building 預計將於2019年落成。

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Berkeley Group 隆重呈獻 首個伯明翰全新豪華住宅 Snow Hill Wharf 不容錯過

英國伯明翰 Gun Quarter 全新豪宅 Snow Hill Wharf 由英國著名發展商Berkeley Group 旗下公司 St Joseph 匠心打造，共推出404個單位，物業現正公開發售。

英國著名發展商Berkeley Group旗下發展的優質物業大大滿足住屋需求，Snow Hill Wharf全新1房、2房及3房住宅單位，坐擁風景如畫迷人城市及天際美景。第一期高質住宅包括兩座大廈 (The Barker及The Lancaster) 現正公開發售，售價由£189,995起。而項目的The Colmore、The Belmont 及The Fazeley 亦相繼在未來數年推出。

除單位設計獨特外，佔地288,000平方呎住宅項目，還包括3個優美園林平台花園，俯瞰伯明翰城中美景及Fazeley Canal運河—英國工業革命時期一條重要河道。

物業各種完善配套設施盡顯豪華城市生活的新品味，設有桑拿及蒸汽浴室的健身室、豪華住客會所及電影院，以及專用24小時禮賓及保安服務，為住戶提供一個安心及寧靜的生活居所。

Snow Hill Wharf的推出將會在伯明翰的地產市場上引起關注，但相對倫敦而言樓價遠低於倫敦。萊坊的報告指出伯明翰住宅每平方呎平均樓價目前在£300至 £450之間。倫敦的樓價經常高於£1000，故伯明翰的確是物超所值的優質住宅將備受自住及投資者熱烈歡迎。

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希斯路擴建 鄰近樓市利多於弊

每年暑假，筆者都須前往英國考察，與大部分旅客一樣，選擇以希斯路機場作為出入境口岸。經過差不多兩年的公眾諮詢，英國下議院6月底通過擴建希斯路機場第三條跑道計劃，意味這個耗資140億英鎊的工程正式展開，而這對倫敦住宅市場有何影響？

 

對於大部分物業投資者而言，希斯路機場的擴建是利多於弊。擴建工程將為受脫歐影響的英國帶來巨大經濟效益，不論是機場擴建期間以至完成之後，都將為不同業界創造數以萬計的就業機會。預計當2026年擴建工程完成後，不但可大幅增加希斯路機場每年載客與載貨量，更可為周邊企業如酒店、零售和運輸等帶來新商機，從而刺激當地經濟，有利帶動住宅買賣和租賃需求。

 

然而，對於個別在機場附近持有物業的投資者而言，擴建工程未必是個好消息，因其帶來的負面影響包括噪音、空氣污染及交通擠塞等，將令其資產價格受壓。根據網上物業代理Emoov於2016年的預測，航班增加所帶來額外噪音和空氣污染，將令機場附近的住宅樓價下跌20%。

 

噪音影響樓價 反利收租回報

 

無可否認，並非很多人願意住在機場附近和航道之下，但筆者認為，受影響地區樓價下調兩成的可能性相對較低。參考蘇黎世機場和芝加哥機場分別在2003年和2004年就噪音與周邊樓價關係的研究，指出若噪音水平超過55分貝，樓價下跌4%；若超過65分貝，便下跌9.2%。針對上述情況，英國政府特別預留7億英鎊，為受噪音影響範圍的住宅安裝隔音裝置，亦會延長夜間禁飛時間，以減少對周邊居民的影響。

 

到底是否鄰近機場的物業都不宜沾手？筆者認為，要視乎物業客觀條件和投資策略而定。假設住宅租賃需求因為機場擴建所帶來新增工作人口而保持強勁，受影響地區的住宅跌價，反有利買樓收租，令成本減低並租金回報率上升，對於視租金回報為首要考慮的投資者而言，是值得考慮的選擇。

 

另一方面，由於機場擴建涉及大規模收地，附近住宅數量就會減少。新增工作人口的住屋需求，將被往來機場交通較方便的周邊地區所消化，例如特威克納姆區（Twickenham）、斯勞區（Slough）和列治文區（Richmond）等有望受惠，在需求增加帶動下，相信可為樓價和租金帶來支持。

 

根據官方資料，希斯路機場擴建將為英國於2050年前創造超過1400億英鎊的經濟收益和7萬個就業機會，對於振興正受脫歐陰霾影響的英國經濟至為重要。

 

倫敦房地產所以受世界各地投資者青睞，其中一個主因就是當地擁有完善交通網絡，因為良好的通達度（connectivity），正是促進國與國之間有形及無形貿易持續發展的重要基石。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年8月18日信報)

曼徹斯特伯明翰樓市續熾熱

執筆之時，2018年的上半年剛過去，正好為英國過去6個月的住宅市場作小結。

正如年初預測，雖然印花稅和負擔能力仍影響英國樓市，不過投資者對當地物業的興趣似乎有增無減，尤其是倫敦以外大城市如曼徹斯特和伯明翰的樓盤，更成為追捧對象。箇中原因，除了英鎊滙價疲弱和貸款利率處低位外，曼徹斯特和伯明翰樓價不論對本地或海外買家仍然相當吸引，就以1房單位為例，平均售價低於25萬英鎊，加上租金回報可高達5至6厘，早前伯明翰一個新盤首次公開發售，在英國及香港均掀起搶購潮。隨着曼徹斯特及伯明翰基礎建設愈趨成熟，企業遷移為當地創造更多就業機會，加上下半年多個大型新盤陸續登場，預期這兩市住宅交投將更為熾熱。

倫敦盤近地鐵暢銷

倫敦住宅市場方面，整體表現尚算平穩。由於投資額較高，投資者入市態度普遍審慎，不但對價錢敏感度高，更會特別留意樓盤周邊環境及社區未來規劃，以確保其投資具有最高性價比。無可否認，個別樓盤的銷售成績確實未如理想，但並非完全因為市場氣氛回軟，更大程度是基於項目本身客觀條件欠佳所致，同時投資者比過去更懂得擇善而從。

事實上，首兩季銷情理想的倫敦樓盤，基本上都有以下幾個共通點：首先，都是毗鄰地鐵或未來高鐵，交通便捷；其次，當區新盤供應量相對較少，對樓價起支持作用，例如市中心的西敏區和法靈頓區（Farringdon）， 以及西面的伊靈區（Ealing）等。

再者，發展商開價較之前保守，令新樓與二手樓價錢差距收窄，加上提供彈性付款方式，有利吸納巿場上尤其首次投資者的購買力。此外，熱賣新盤多由名牌發展商負責興建，不論售後支援服務及交樓質素均有一定保證，對投資者更有保障。

租務市場有復甦跡象

至於倫敦住宅租務市場，整體上半年表現較沉靜，由於部分投資者把單位轉賣為租，加上搬遷成本上升，令租客傾向續約，在供應增加和需求減少下，租金明顯受壓。然而，經過首兩季尋底整固，租務市場開始有復甦跡象。萊坊研究指出，倫敦豪宅租金截至今年5月按年升0.8%，雖然漲幅相當輕微，但已是自2016年1月以來首次錄得正增長，特別具有象徵意義。

展望下半年，各大發展商早已整裝待發，部分新盤已作軟銷，並於暑假後正式推出。筆者預期，1房和2房單位仍然最受投資者歡迎，除了入場門檻較低及迎合現時租務市場主流需要外，正如第一太平戴維斯最新研究指出，中小型單位抗跌力和防守性都較大單位強，準投資者不妨多加留意。

kennylaw527@gmail.com 

 

(原文刊載於2018年7月21日信報)

英國伯明翰市中心矜罕物業 Westminster Works首次公開發售

由英國地產發展商High Street Residential 傾力打造，位於英國伯明翰市中心全新優尚住宅Westminster Works 現於香港公開發售。

Westminster Works 坐落於發展迅速英國第二大城市伯明翰的市中心，投資潛力無限。物業位置極佳，步行即達連接倫敦的伯明翰HS2高速鐵路 (預計於 2026 年投入服務)，擁有如此得天獨厚交通優勢， Westminster Works 勢必成為上班族和年輕專業人仕的理想居所。

Westminster Works 正位處伯明翰政府投資十億英鎊的 Smithfield Masterplan 活化區內，一個既充滿活力，又具現代時尚生活品味的全新社區，物業鄰近創意及數碼媒體中心，僅數分鐘步程即逹著名 The Custard Factory、Fazeley Studios 及 地標性購物中心 The Bullring。

每年創建 248 億英鎊經濟效益的伯明翰城市，具有悠久豐富歷史文化遺產，著名文物古蹟建築林立，並擁有世界級的文化藝術享受及活力四射的都會生活，讓您盡情體現星級美味佳餚、多采多姿的購物樂趣，及完善優質交通網絡*。

Westminster Works 設有220 間優尚 1房及2房住宅單位，提供先進智能科技生活、禮賓服務及住戶頂層天台，在繁忙中享受舒適悠閒的現代化生活。

伯明翰的人口在過去的十年間增長了約 10 萬人，預計到 2033 年將會增加多 15 萬人口*。而25歲以下的人口大約佔 40% ，人口趨向年輕化，越來越多的專業人仕對優質私人住宅租賃需求強勁，令伯明翰的租務市場日趨活躍。

更為重要，伯明翰有著很多優越條件同高速經濟效益，令發展商 High Street Residential 選擇於伯明翰開發 Westminster Works 這個住宅項目。 過去五年間，伯明翰的經濟增長了 19.2%，成為英國增長最快的城市之一。*

2016年，伯明翰被評為倫敦以外商務、旅遊最受歡迎的城市，去年共吸引了 110 萬名海外旅客 ， 比 2014 年增長了 17%，成為了首都以外增長最快的英國城市。*

現時，每天共有 114 班次火車由伯明翰開往倫敦，最快的行車時間超過70 分鐘。當耗資 560 億英鎊興建的國家高速鐵路（HS2）啟用後 (預計於 2026 年投入服務)，屆時前往倫敦的車程將縮短至 49 分鐘*，往返倫敦更快捷方便。

Westminster Works 現正公開發售。如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或 電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

資料來源：* Birmingham City Council, Birmingham Smithfield Masterplan

矜罕市中心尊貴地段 伯明翰唯一提供酒店服務的豪宅 St Martin's Place 首次香港發售

英國伯明翰全新豪華物業 St Martin’s Place 由著名發展商 SevenCapital 精心打造，首次香港公開發售。

St Martin’s Place 座落於伯明翰極受追捧的優越黃金地段，僅數分鐘步程直達伯明翰核心金融及商業區，是伯明翰市中心第一個提供酒店服務的住宅。共推出 228 個豪華寬敞1房、2房及3房單位，並為住戶提供私人健身室、電影院、提供Wi-Fi 的咖啡廳及24小時禮賓服務，配套完善。

物業位置優越，舉步即達金融及商業核心區，僅 5 分鐘步程即達 Brindley Place 商業區 – 有世界著名德意志銀行（Deutsche Bank）和蘇格蘭皇家銀行（RBS），而前往Colmore 商業區步程亦不過20分鐘。如此得天獨厚之地理優勢，令獨特迷人St Martin’s Place豪宅添上閃爍光環。

此外，St Martin’s Place 距離甲級寫字樓 Arena Central 及耗資7億英鎊市中心大型活化項目 Paradise Developments 亦僅10分鐘步程，匯豐銀行新總部、英國稅務海關總署 (HMRC) 及世界四大會計師樓之一的羅兵咸永道 (PwC) 預計於 2020 年進駐金融商業區，屆時將為區內帶來約9,500名工作人口，住屋需求增加，勢必帶動租賃市場興旺。 

St Martin’s Place 擁有獨特超然地理位置，信步間便輕鬆前往伯明翰繁榮購物商業區。除了是商業中心外，附近的 Brindley Place 位處國家室內體育館(Birmingham Arena) 、 國際會議中心 (International Convention Centre) 及 Symphony Hall 之 間，遍佈著名購物商場、娛樂消遣、及極受歡迎知名餐廳及酒吧。傍晚晨曦亦可漫步於Brindley Place河濱長廊上，相距10分鐘步程位於伯明翰市中心的商業大廈 The Mailbox 及熱鬧購物區，雲集多個著名品牌商店、河畔特式酒吧及餐廳等，St Martin’s Place 完全配合追求高質素寫意生活人士的品味。

此外，從 St Martin’s Place 步行5分鐘即抵達 Five Ways 火車站，只需4分鐘車程快捷前往New Street 火車站及位於市中心的 Grand Central 購物中心，當中包括 Bullring 購物中心眾多著名高級名店等......。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

150萬港幣能做什麼？竟可以買到度假投資皆宜的英國住宅！

阿什福德 (Ashford)是英國最宜居的城鎮之一，同時繁華的程度在肯特郡 (Kent)也是首屈一指，阿什福德集眾多優點於一身，包括豐富的歷史遺產、卓越的商業休閒環境、可以舒展身心的戶外活動以及有助恢復體力的溫泉療養等，是一個讓人流連忘返的英倫小鎮。

繁華與寧靜 坐擁優享生活

現在一個高檔豪華、溫馨舒適的住宅項目—Victoria Point就位居於此。在這裡，您既可前往毗鄰的倫敦，享受城市繁華，又可留在阿什福德鎮親近大自然，熱鬧與寧靜，皆唾手可得。

如有考慮到度假，可以前往鄰近的古色古香的海邊小鎮海斯和迪姆徹奇悠然漫步，或到多佛港欣賞壯麗的白色懸崖美景，都可以享受優哉遊哉的閒適生活。和著名地標、戲院、商店和餐廳林立的倫敦相比，阿什福德絕對是一處讓人放慢腳步、悠享生活的寧靜之地。

相較於風光秀麗的景致和生活環境，阿什福德還有著得天獨厚的地理位置，阿什福德毗鄰倫敦和歐洲大陸，現在已經成為歐洲企業的國際門戶和物流集散地。

國際火車站對面 理想居住地

Victoria Point地處阿什福德國際火車站對面，交通十分便利，輕鬆可達倫敦市中心，只需要36分鐘就可通過高速鐵路（HS1）到達倫敦聖潘克拉斯火車站 (King’s Cross St. Pancras Station)，乘坐歐洲之星2小時內即可到達布魯塞爾和巴黎。周全的交通網絡，使得阿什福德成為備受居民喜愛的理想居住地。對於上班族而言，阿什福德是一個頗具魅力的小城。

Victoria Point是阿什福德地區城市改造計畫7億英鎊投資的重點專案，該地區的交通基礎設施投資絡繹不絕，例如最近為與高速鐵路連接而升級的一個耗資1,050萬英鎊的鐵路線路信號改造專案。

此外，還有對阿什福德南部10A交通樞紐的改造計畫。此計畫將為這座小鎮的經濟和商業發展創造巨大的推動力, 並將吸引對交通基礎設施的進一步投資。預計未來10年本地的就業人數將增加 8% ，需求持續旺盛。預計所有房地產行業都將實現大幅度的增長。
阿什福德出色的交通配套，使其成了在英國投資和生活方面都是一個具有吸引力的城市

完善配套設施 極享臻尚生活

Victoria Point總共設有216套嶄新的開放式、一房單位和兩房單位。室內裝修風格簡約高尚。另外物業配套設施一應俱全，足以讓住戶盡享優質的閒適生活。

◆ 住宅設有禮賓服務以及現場保安服務；

◆ 多數公寓配置了陽臺和露臺；

◆ 配置了地下停車場；

◆ 配有公共休息室，休憩於此可以俯瞰風景秀麗的花園，同時居民和賓客可以在這樣的優美華麗的環境中展開輕鬆的交流。

社區的娛樂餐飲設施也是十分的周全，附近有許多享譽世界的名店，如馬莎百貨和Debenhams，為當地居民提供理想的購物環境。

區域經濟發展潛力巨大 投資環境優越

阿什福德當地正在規劃中的全新商業區將成為未來經濟增長的催化劑。這個商業中心將專注於數字和科技行業，將為當地的的未來發展提供良好基礎。

埃爾威克廣場 （Elwick Place） 是一個包含6個電影放映廳的先進影院Picturehouse，以及Travelodge酒店、餐廳、咖啡館和活動場所的大型娛樂項目，這個重大項目計畫將由Stanhope地產公司負責實施，建成後將對整個阿什福德城鎮中心帶來翻天覆地的影響。

由Richard Rogers爵士設計的McArthurGlen 折扣城則奢侈品牌的集中地，最新計畫是在現有18萬平方英尺的基礎上再擴建10萬平方英尺，在Barbour、Molton Brown等80多個現有品牌上再增加50多個豪華和高級品牌。阿什福德自治市議會預計，這個擴建項目將為該鎮創造多達700個新的就業機會。

對於投資者而言，這裡正是一個不可多得的理想投資環境。

Victoria Point是真正的混合使用計畫創建的一個社區（酒店，住宅，商業，公共領域），預計住宅項目將於2020年第四季度完工，若投資該物業租金回報率可達5%，住戶還享有250年的租賃權，無論是個人居住還是用於投資，相信都能夠獲得豐厚的回報。

查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

人口流動快 買轉租成主流

英國Aldermore銀行4月的調查報告指出，雖然私人住宅租賃市場因額外印花稅及入息稅減免制度改革而帶來挑戰，受訪的業主中，仍有超過40%表示未來12個月內有意入市，並預期租金會持續上升，顯示投資者對市場前景仍然樂觀。

對於上述調查結果，筆者並不感到意外。筆者日常接觸的投資者中，大部分仍有計劃擴充其物業投資組合，最主要原因是他們仍視買樓收租為相對穩健的投資。在目前存款利率偏低的情況下，租金回報確具一定吸引力。另一方面，八十後的千禧世代，往往因為樓價高企而未能踏上置業階梯，亦令住宅租賃需求殷切。

樓價高不可攀 嚇窒準買家

英國住宅租務代理協會（ARLA）最新報告指出，今年3月新增登記準租客按月升8%，同期新增登記可供出租的單位卻只有2%升幅。在需求遠超供應下，有接近25%的受訪租客指出，居住單位的租金已有所調升。

事實上，倫敦的住宅租賃市場在今年首兩季表現持續活躍。租樓已不再被視為次選，在購買成本上升及樓盤供應短缺下，樓價持續上升，令不少有意置業人士卻步，租樓遂成大勢所趨；加上近年不少新盤落成，除了室內裝修時尚美觀，大部分更提供完善私人會所設施如健身室、影院甚至恒溫泳池等，令住戶足不出戶可享受休閒生活。

仲量聯行報告也指出，個別新盤錄得的租金較原先叫價高出5%至10%，反映租客願意為優質新盤及其配套設施付出溢價。

此外，租樓另一好處是富彈性，租客可因應需要搬遷到較大或較小的單位，特別對於人口流動性高的城市如倫敦、曼徹斯特和伯明翰，租客佔整體人口的比率正不斷上升。

要在目前競爭激烈的私人住宅租賃市場上脫穎而出，筆者認為，投資者首要選擇適合的項目及房型。第一太平戴維斯最新報告顯示，一房及兩房的細單位最受租賃市場歡迎，截至今年第一季，這類單位過去5年租金累積升幅超過10%。

其次，業主在定價和議價過程應持開放態度，多參考租務代理的意見，並願意在合理範圍內作出妥協。當物業租出後，投資者應與租務代理保持緊密聯絡，藉此掌握持有物業、租客甚至租務市場的最新情況，從而提高未來續租機會，減少因為轉換租客而可能出現的空租期。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年5月12日信報)

顯赫尊貴地段瑰麗豪宅 Millbank Quarter 盡顯奢華生活品味

Millbank Quarter 位於“倫敦心臟”－西敏區，坐落於泰晤士河北岸，東邊就是深受遊客喜歡的白金漢宮、西敏寺、英國國會大廈和大笨鐘。在這個吋金呎土的復古街區，英國知名開發商伯克利集團(Berkeley Group)延續了一貫的奢華風格，專為具生活品人士打造出了這個新古典主義樓盤，復古與奢華完美融合。

僅幾步之遙的轉角處，避開了城市的喧囂，又是西敏區的另一番景象，這裡有大片的寧靜綠地和既古老又奢華的居住區，而且作為居住地，這裡受到越來越多國際買家的青睞。

西敏區域裡有8個公區園，附近的 St James’s Park 更是倫敦八大皇家公園中最古老的公園，公園景色優美，公園的湖泊和園林中棲息著不少動物。在過去的5年裡，周邊零售商鋪、高端寫字樓，公寓和高檔餐廳紛紛入駐，使得西敏區域的周邊生活配套設施更為豐富，更加宜居。

地理位置核心

從項目出發，沿著泰晤士河畔步行10分鐘即達倫敦地標性文化遺產大笨鐘，議會大廈和西敏寺。

Millbank Quarter 距離最近地鐵站 Westminster 僅幾步之遙，步行10分鐘即可到達，這裡擁有三條地鐵幹線 Circle Line，District Line 和 Jubilee Line。

在此搭乘地鐵，1分鐘即達綠園皇家公園 (Green Park)，6分鐘可到時尚街區斯隆廣場 (Sloane Square) ，8分鐘就到購物天堂牛津街，10分鐘可達倫敦中國城，25分鐘即達國王十字火車站。居住在此可謂是盡享倫敦中心之便，咫尺之遙便是騎士橋、切爾西、梅菲爾等上流社區。

教育資源優越

距離項目步行7分鐘就是 Millbank Academy，當地最好的公立學校，被英國教育評估機構評價為最高等級“優異”。這裡還有三所優質中學，即 Grey Coat Hospital，Pimlico Academy和Westminster City School。除此之外，這裡還彙集頂級的私立教育資源，包括全英學術最強，每年為牛津劍橋輸送最多新生源的西敏公學 Westminster School，以及它的直屬小學 Westminster Under School。還有Westminster Abbey Choir School 和 Westminster Cathedral Choir School ，都是十分優秀的私立小學。

區域潛力極大

除了政要和城中名人把此區域作為尚選的居住地區以外，西敏區也吸引越來越多的金融經理人、企業家以及精英商務人士來此居住。 最近的3年裡， 這裡更是吸引了許多歐洲、亞洲的國際買家也選擇來此定居。這一地區的租賃回報比在2.7%至3.5%之間，過去的5年裡， 這裡的房價增長達到45%，倫敦一區內最為穩定的區域之一。

作為西敏區內的稀有新建住宅項目，Millbank Quarter 更是擁有五星級的配套設施，讓住客足不出戶，盡享便利。這也為其租賃價值增添了濃墨重彩的一筆，如今帶有完善配套設施的項目極受倫敦精英人士們的歡迎。

Millbank Quarter 可提供一房、兩房、三房公寓和頂層公寓可供選擇。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

全球獨家代理Filmworks 伊莉莎白線沿線潛力豪宅盛大首發

倫敦的吸引力來自於它所提供的便利設施、生活品質和機遇。倫敦還以其在商業和貿易方面的全球地位以及在稅收、政策和房屋使用權方面的穩定性和透明度而聞名。作為房價增值的助推器，軌道交通的效果百試不爽。縱貫全倫敦，即將建成通車的伊莉莎白線城鐵更是為其沿線房產市場帶來了巨大的改變。

根據GVA最新的研究預測，到2026年伊莉莎白線城鐵(Crossrail 1)沿線網站一公里範圍內的房產價值提升將高達201億英鎊，遠高於2012年時預計的55億英鎊額外增值。

歷史文化優勢：英國電影產業核心

位於西倫敦三區(Zone 3)，擁有豐富歷史，與藝術、電影和媒體行業緊密相關的伊靈(Ealing)一直處於英國電影業的核心位置。與電影結緣，要追溯到上個世紀初。

1902年成立的伊靈製片廠(Ealing Studios)是世界上歷史最悠久的電影電視製片廠。最近的作品包括《霍金：愛的方程式》(The Theory of Everything)和備受歡迎的時代劇《唐頓莊園》(Downton Abbey) 都是在這裡製作。

伊靈製片廠及其周圍還分佈著一些專門從事藝術和媒體的教育機構，其中包括Met電影學院(Met Film School)和西倫敦大學倫敦音樂學院，後者提供一系列表演和音樂相關課程。

教育優勢：百分百重點校

伊靈100%的中學都被英國教育標準辦公室(Ofsted)評為良好或是優秀，其中包括受人尊敬的基督救世主中學(Christ The Saviour)和德雷頓莊園中學(Drayton Manor)。這種教育天賦一直延伸到布魯內爾大學等機構。但同樣，橫貫城鐵也將伊靈置於整個倫敦地區的腹地位置，彙集了一系列幾乎無可匹敵的世界知名大學。

此外，倫敦一些最好的私立學校也坐落在附近，包括聖本德混合制學校(St Benedict’s School)和Durston House預備男校。

經濟優勢：15萬就業，彙聚全球名氣

在伊靈坐落著一系列令人印象深刻的全球知名企業，更不用說數以千計的中小企業了。目前有15萬人在這裡工作，還有價值50億英鎊的投資管道，伊靈的形象將繼續提升，並鼓勵著其他人一起享受這距希思羅機場14分鐘行程的便利區位。

2016年11月，伊靈百老匯被英媒《房產週刊》(Property Week)評為英國境內投資第三大卓越零售熱點地區，鞏固了它作為倫敦西部一個充滿活力且不斷增長的零售目的地的未來。

除了交通的改善外，鎮中心的綜合用途開發專案正吸引著新的和令人興奮的零售商進駐該地區。手工麵包坊 GAIL’s 和高端時尚品牌Jigsaw都宣佈將於2018年秋季在伊靈百老匯設店營業。

交通優勢：伊莉莎白線城鐵通車在即

在伊靈百老匯可以搭乘地鐵District線和Central線，以及通往帕丁頓和希思羅的大西部骨幹，這提供了通往倫敦其他地區和更遠地區的良好交通連接。從2019年12月起，新建的伊莉莎白女王線將開始在伊靈百老匯車站投入運營，雙向運行列車每小時可達12班。一旦線路完全開通，從這裡前往倫敦市中心各地和希思羅的行程時間將顯著縮短。

目前，伊靈百老匯將迎來新增軌道交通站點周邊房價額外增值的第三輪紅利期，新建軌道交通開通運營後3-5年。根據政府軌道交通規劃，早做佈局，從而最大限度地獲得房產投資紅利。

人口優勢：高淨值人群和城市精英彙聚

憑藉豐富的綠地和出色的教育設施，伊靈被譽為“郊區女王”，吸引著眾多家庭來此居住。

伊靈百老匯周邊居民主要由高淨值人群和城市精英組成。事實上，城市精英占所有家庭的一半以上，他們一般都比較年輕，受過良好教育，大多是富裕的人，經常住在現代化或改建後的公寓裡。許多當地居民在包括倫敦西區和倫敦金融城在內的倫敦主要就業中心從事專業或管理工作。

本區域內，大多數家庭(46%)都擁有自己的房產。然而，相當大比例的居民(43%)是私人租戶，相比之下，在全區範圍內，這一比例不到三分之一。2001年至2011年間，伊靈的私人租賃業務上漲了70%。

潛力熱區，房價增值空間明顯

第一太平戴維斯對英國國家土地登記局資料的分析顯示，在過去10年裡，伊靈區的房價上漲了75%。2017年，本區域(以W5郵遞區號區為界)的交易價值平均超過70萬英鎊，比整個伊靈區高出近25%。然而，與鄰近的哈默史密斯-富勒姆區(Hammersmith & Fulham)相比，這一價格仍然相對可以承受，在過去一年裡，哈默史密斯-富勒姆區的平均房價接近100萬英鎊。在漣漪效應的帶動下，兩個區域明顯的價格梯度也為伊靈區未來的房價不斷上行的動力。

潛力豪宅推薦——Filmworks

Filmworks項目位伊靈核心位置，建於20世紀30年代建造的帝國影院的舊址上，同時將建成一座新的八屏影院，並將於2021年完工。

賦予了外觀非凡的歷史意義，在向舊帝國影院致敬的同時，也將現代化的設計融入其中。

Filmworks由英國開發商伯克利集團旗下的St George公司開發，距離伊莉莎白線城鐵Ealing Broadway站僅500米，交通十分便利。

伊莉莎白線正式通車後，從Filmworks最近的Ealing Broadway站出發，11分鐘可至牛津街，14分鐘可至希斯羅機場。目前這裡已經覆蓋了地鐵夜班車服務。

Filmworks可提供一室、兩室、三室公寓和頂層公寓多重選擇。售價53萬英鎊起。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

倫敦市中心摩天地標項目 Principal Tower 璀璨來襲

Principal Tower 座落於全球最具活力的國際商業、創意、時裝潮流及高新科技交匯處，是 Principal Place 內的地標性公寓樓。同時 Principal Tower 住宅專案是由著名的建築事務所Foster + Partners 悉心策劃，與舉世聞名的地標 The Gherkin（亦名為30 St. Mary Axe）分別矗立於倫敦市中心南北天際，相互呼應。Principal Tower 175米樓高成為倫敦最高的住宅項目之一，景色一覽無餘。2017年 Principal Tower 住宅項目在原有基礎上又新增LED燈光裝置，夜晚的 Principal Tower 像明珠般璀璨！

佔盡地利優勢的 Principal Tower，距離利物浦街車站只需5分鐘步程。無論是前往倫敦市內還是其他城市，甚至周邊的5個機場，均方便至極。橫貫鐵路更於2018通車，大大減少由該站到其他地區的所需時間。由利物浦街車站經由橫貫鐵路到法靈頓及金絲雀碼頭分別只需2分鐘及6分鐘。而到希斯路機場更縮短至32分鐘。同時Principal Tower 毗鄰倫敦大學國王學院、倫敦商學院、倫敦大學學院（UCL）和倫敦經濟與政治學院（LSE）這也將是出國留學必選住宅之一。

Principal Tower 將能吸引那些獨具慧眼、並看好倫敦市中心物業市場前景的亞洲投資者。此項目毗鄰倫敦金融中心，享有世界級交通配套，能信步至利物浦街車站（Liverpool Street Station）所連接的三個重要地下鐵路站，並配合薛迪奇區（Shoreditch）的全面轉型計畫，全新的零售、住宅及商用設施即將陸續落成。這些優勢將轉化為可觀的收益及租金回報，推動物業價格穩步上揚。除此之外，Principal Tower 的團隊亦夥拍全球知名建築師及室內設計師 Foster + Partners 共同發展，確保專案在設計、質素、佈局及裝修方面均無可匹敵。

在亞洲市場，具有獨到眼光且希望在海外置業的投資者人數正迅速上升，目前佔倫敦海外買家的60%。Principal Tower 位處的市中心地帶之樓價增幅較傳統住宅區高出15.3%，對亞洲投資者而言，Principal Tower 實在是優質物業專案，亦是投資及資本增值的黃金機會。

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橫貫鐵路催旺郊區樓市

 

將於今年底首階段通車的橫貫鐵路（Crossrail），不單為倫敦市民帶來交通上的方便，也對樓市帶來正面影響，可視為投資英國物業時最值得考慮因素之一。

耗資接近150億英鎊的橫貫鐵路，由籌備到通車超過10年光景。又名伊利沙伯線的橫貫鐵路，顧名思義，以倫敦為中心，利用高速鐵路連接大倫敦以外東西兩側的市郊地區和希斯路機場。當全線通車後，除交通時間大大縮短，更令額外150萬人口可於45分鐘內直達倫敦市中心，並且有效改善市內日漸嚴重的塞車問題。難怪置業者不論自住或投資，都對橫貫鐵路周邊物業另眼相看。

防守性及抗跌力強

事實上，交通配套與倫敦樓價表現息息相關。當銀禧線（Jubilee Line）延線於1999年通車後，估計就為鄰近土地增值約90億英鎊。早於2012年，國際物業顧問行GVA Worldwide已預測，橫貫鐵路可為沿線住宅和寫字樓於2012年至2021年間，帶來55億英鎊額外增值。

去年萊坊研究報告也指出，位處倫敦市中心橫貫鐵路車站10分鐘步程的住宅，其樓價於2008年至2016年的表現跑贏大市（整體市中心樓價指數）40%。其中在2014年第三季至2016年第四季，雖然市中心樓價指數下跌5.7%，但同期橫貫鐵路周邊的樓價卻錄得6%升幅，足以證明橫貫鐵路概念令物業有較強防守性及抗跌力。

除了樓價表現，橫貫鐵路亦帶動周邊住宅租務市場。因為完善的交通配套正是租客最主要考慮因素之一，尤其近年倫敦的租客群有年輕化趨勢，除了既有的海外留學生，科技巨頭如臉書、谷歌及蘋果等紛紛在倫敦成立辦公室，吸引年輕專業人士到此工作。

年底通車勢再展升浪

有別於從事金融行業的租客較鍾情傳統豪宅區如武士橋（Knightsbridge）、貝爾格拉維亞（Belgravia） 和梅菲爾（Mayfair）等。這批租務市場年輕生力軍基於本身就業資歷較淺，薪酬及房屋津貼相對較低，所以願意租住市中心以外地區物業，以換取更佳的居住環境。

就以筆者家人居住的伊靈（Ealing）為例，雖然位處西倫敦第三區（Zone 3），不過當橫貫鐵路通車後，前往市中心龐德街（Bond Street）的時間將由目前25分鐘減至10分鐘。所以近年伊靈的物業吸引不少當地和海外投資者垂青，除了過去5年樓價上升逾45%外，平均月租亦超過2000英鎊水平。

根據筆者經驗，鐵路的延伸往往令沿線住宅租售展開兩次升浪。第一次出現是於項目細節公布後，而第二次升浪是於工程完成時。隨着橫貫鐵路首階段於年底通車，對附近物業帶來的正面影響將更明顯。

 

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年4月7日信報)

矗立倫敦金融城罕有地段 毗鄰未來交通樞紐 Barts Square 第二期隆重登場

Barts Sqaure豪宅自第一期開售以來，市場反應熱烈，並取得驕人的銷售成績，發展商Helical現正隆重推出第二期 – 即整個項目的最後一期住宅物業，標誌著這個全新地標建築即將誕生。

被公認為區內最矚目時尚住宅地標Barts Square，矗立於倫敦市中心具悠久歷史的史密斯菲爾德 (Smithfield) 活化區，並坐落於古雅教堂庭院和綠化地帶之中，處處散發綠意盎然、寧靜優雅的舒適環境，得天獨厚；而交通網絡完善，配合獨特地理優勢，穿梭往返倫敦市中心每個角落亦顯得格外輕鬆快捷。

Barts Square最後一期住宅，建築靈感以19世紀工廈建築風格為設計藍本，大廈外型既因應了現代城市規劃要求，同時又保留歷史建築遺風；而室內設計以柔和溫暖為主色調，佈局彰顯現代時尚設計風格。

Barts Square第二期由3幢獨特的建築組成 – Percivall House、Levett Building及Fenwick House。 Percivall House大廈外牆採用美麗的波特蘭石，每個單位內均設寬大落地玻璃窗，自然日光映照全屋，而窗外12世紀興建的教堂及聖巴塞洛繆大教堂的美景一一盡收眼簾。 The Levett Building則由著名建築商Piercy and Company精心打造，大廈外墻以優雅淺色磚塊為主、配以青銅花紋點綴而成。而Fenwick House以琉璃磚為外牆飾面，構成一幅美麗維多利亞式建築外型。

Barts Square坐落於倫敦市中心一個寧靜優雅地方，發展商匠心打造，將現代建築美學與周邊歷史遺跡巧妙融為一體，創建出一個與眾不同完美地標式豪宅。

• 緊鄰倫敦金融城及著名旅遊聖地 – 聖保羅大教堂、巴比肯藝術中心和倫敦博物館。
• 僅1分鐘步程即達高鐵菲靈頓東站 (Farringdon East Crossrail Station)＃，該站將會成為倫敦最繁忙中轉車站。
• 快捷前往倫敦各著名大學，如倫敦大學學院 (UCL)、倫敦政治經濟學院 (LSE) 及倫敦國王學院 (King’s College)。
• 室內設計精緻時尚，設特大落地玻璃窗，室內以柔和溫暖顏色為主色調。
• 24小時禮賓服務、保安嚴密停車場、尊貴住戶酒吧和餐廳及私人影院。
• 預計於2020年第一季落成，999年租賃期。

售價由£770,000起，查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

業主早作準備 加息影響有限

雖然英倫銀行2月初議息後維持基準利率0.5厘不變，但由於經濟增長和通脹超出預期，未來加息步伐可能較原計劃快，而且幅度亦擴大，業內人士估計，央行最早可能在5月加息。究竟英國加息對當地物業市場有何影響？

市場普遍認為，利率上升最直接影響，當然是資金成本增加。因為無論買樓自用人士或投資者，大部分都申請按揭貸款，當利息上調，每月供款額自然增加；對於準備置業自用人士而言，貸款額亦會被調低，甚至可能因為未能通過銀行壓力測試，而要放棄置業念頭。住宅投資者方面，可能會因租金回報率下跌而降低入市意欲。故此，市場一般認為利率上升會削弱市場購買力，在需求減少下，樓價將會受壓。

六成家庭採用定息按揭

然而，筆者對上述論點有所保留。首先，量化寬鬆所造成的低息環境已維持一段頗長時間，置業人士都早已預備利率可能上升，而在財務上作出相應安排，包括控制貸款比率及採用定息按揭等。據統計，目前全英國約有810萬個家庭已為其物業申請按揭，當中有近60%採用定息按揭。由於大部分置業人士都為息率上調作好準備，即使未來利息再升，預期對短期樓市的影響有限。

另一方面，自金融風暴後，銀行對於按揭貸款的批核較以往審慎，借款人須通過壓力測試，證明有足夠還款能力，才有望取得按揭。UK Finance數據顯示，去年第四季按揭欠款率為2.5%，較2016年同期下跌4.5個百分點，顯示在低失業率及實際工資增加的情況下，置業人士的供樓負擔和持貨能力都較以往高。再者，即使未來加息，按揭利率仍處於歷史性低位。

租金收入高於利息成本

此外，物業投資從來不只是從租金回報方面考慮，資產升值潛力亦同樣重要，所以投資者往往願意接受短期相對低的租金回報率，以換取未來樓價上升帶來可觀收益。況且，目前倫敦整體租金回報介乎3.5至4.5厘，而伯明翰和曼徹斯特的租金回報更可達6至7厘，租金收入仍然較利息成本高。所以，加息對樓價不會造成太大壓力。

英國加息，是因為經濟增長比預期理想而造成通脹，屬於利率正常化的過程，並非是要打擊樓巿；即使加息步伐加快，相信亦會循序漸進。事實上，利率升跌與樓價的關係並非絕對，兩者有時是同步，有時則會反向；這反映單一因素不足以解釋複雜的經濟現象，利率走勢只是影響樓價的因素之一。相比之下，社會經濟環境、就業情況、脫歐談判進程，甚至未來新屋供應量等，都與樓價息息相關。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年3月3日信報)

 

Keybridge Capital - 倫敦核心地段Vauxhall最新住宅項目 香港獨家公開發售

美國駐英大使館將從寸土寸金的Mayfair搬遷至九榆新區早已經不是新聞，但是美國大使館新館給所在的九榆新區 (Nine Elms)帶來翻天覆地變化的話題，將持續很多年，將把九榆新區帶旺成為泰晤士河南岸的新Mayfair區。

按規劃，從Vauxhall到Battersea電站之間這個沿河帶狀地塊將建成總計2.5萬套豪華住宅。同時，該區域重建工程還將帶來25000份工作機會以及新的學校、公園、文化和藝術中心等。

從Vauxhall到巴特西，占地561英畝的九榆新區是倫敦市中心最後一塊大型的開發用地。因此，這個濱河地段的九榆新區獲得了倫敦政府的重點開發，總計150億英鎊的升級改造工程將在未來10年左右打造成倫敦的黃金區域。

“倫敦新使館區”、“中央商務區”、“新興住宅區”、定位的九榆新區，其潛力也是市中心其他區域不可複製的。

九榆新區(Nine Elms)位置優越，位於泰晤士河南岸，與倫敦傳統富裕街區切爾西、Pimlico隔河相望，步行可至議會大廈、倫敦眼等地標建築。由於鐵路線的阻礙，九榆新區面臨最大的困境缺少地鐵交通的輔助，對於當地居民來說，出行主要依靠火車和公交。

為了振興九榆新區，倫敦市政府計畫將地鐵Northern Line延伸到九榆新區，規劃中的Battersea Power Station和Nine Elms兩站也被劃入倫敦市交通一區。投資12億英鎊的地鐵擴建工程是繼上個世紀90年代的Jubilee Line後的首個大型拓建工程。

與此同時，為了加強九榆與泰晤士河北岸的聯繫，倫敦市政府計畫在St. George’s Square處修建一座人行天橋。將泰晤士河南岸的九榆地區與北岸歷史悠久的Pimlico Embankment聯繫在一起。

倫敦新使館區+新興商務區

2016年脫歐公投後，科技巨頭蘋果公司宣佈將於2021年把英國總部從現在的攝政街搬遷至倫敦著名歷史建築——巴特西電站。屆時，蘋果公司的新總部將佔據全部6層辦公空間，將成為巴特西電站項目中最大的辦公空間租戶。新總部計畫可容納3000名員工，也為蘋果公司未來的發展留下空間。

機構投資者長期看好

2017年的倫敦商業地產屢創新高，包括九榆新區、金融城、西區、國王十字在內的區成均成為資本激勵追逐的熱點，多筆大宗交易塵埃落定。

在美國新使館、蘋果新歐洲總部、新建軌道交通、海外資本的共同背書下，這一切都使得該地區的房價動力十足。

CBRE的調查顯示，九榆新區的升級改造已經為當地的房產市場帶來了不可小覷的影響。2009年初至2017年5月，Vauxhall所在行政區的平均房價上漲了94%，而同時期全倫敦的平均增幅為88%。與此同時，2017-2021年間，房價的上漲空間仍有21%。

九榆新區升級改造工程啟動以來，一棟棟現代化新建住宅拔地而起，為倫敦供應了大量的租賃房產。九榆新區的租賃市場增長了超過50%。而整個Wandsworth行政區也吸引著越來越多英國居民，據ONS的資料，2016年從英國其他地區遷移到倫敦的居民中，人數最多的是Wandsworth，超過1.31萬人。

據英國房產網站Rightmove，Wandsworth的租賃市場表現強勁，其中2居室公寓的租金在過去5年保持著每年2.1%的增速。

毗鄰美國大新使館，Vauxhall潛力靚盤坐享紅利

由Mount Anvil開發的Keybridge專案位於Vauxhall核心地段，步行至Victoria線上的Vauxhall地鐵站只需6分鐘，步行7分鐘可至泰晤士河河畔通往South Bank的人行道。

從Vauxhall站出發搭乘地鐵7分鐘即可至Oxford Circus，11分鐘即可到達國王十字站。2020年地鐵Northern線也將延伸至Nine Elms，進一步豐富當地居民的出行選擇，提升區域交通運力。

 憑藉著核心的地段和良好的交通條件，Keybridge可以便捷地到達多所英國頂級教育機構，包括倫敦政經，國王學院，帝國理工，UCL，Queen Mary等。因此Vauxhall地區也吸引了眾多學生群體。

迅速發展的公共設施也為九榆新區域注入了不可小覷的生機和活力，方便居民更全面的體驗水畔生活。新的帶狀公園，社區廣場和綠地，將連接現有的Vauxhall Pleasure Gardens和Battersea Park。

Keybridge周圍將建設1英畝景觀花園，並坐落于一系列噴泉水景和Tom Price的定制藝術作品之中。此外，Keybridge周圍1英里範圍內擁有超過15個公園和花園。其中Vauxhall Park與項目只有一路之隔。

Keybridge採用獨一無二的英倫紅磚建造，總計595套新公寓，共計6棟獨立建築。戶型豐富，包括包括單身公寓、一居、兩居、三居公寓以及天空樓中樓。公寓均配有冬日陽光房和陽臺。

社區內部設有僅供住戶使用的游泳池、健身房、桑拿和蒸汽浴室、豪華業主休息室，前臺服務等。

此外，Keybridge專案還規劃有92,100平方英尺購物、餐飲、酒吧及辦公空間，為業主提供了豐富多元的配套，輕鬆滿足日常購物休閒的需求。

Keybridge Capital是整個項目中的最後一期，共125套公寓最高標準、精裝修的公寓住宅。售價由55.5萬英鎊元起，預計於2021年第1至2季落成。

查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。 

Exchange Point -坐擁西曼城灣高端綜合生活社區 矚目登場

Exchange Point 位於英國首屈一指的投資城市曼徹斯特，並且地處城市中段的優越位置，步行可達中心商務區及購物場所。項目採用現代化設計，注入尖端新科技，傳遞海外之“家”的概念。投資者可以自由選擇自住、租賃和出售，是極具彈性的投資機會。目前共有148間不同房型可供選擇，包括開放式單位、一房、兩房和三房。

活力曼城 商機孕育

據估計，英國每年需要至少240,000套新房才能滿足日益上漲的需求。過去十年，這一數額並未達到，由此而導致房價持續上漲。基於價格上漲和對居住靈活度的偏好，過去十年內租房需求每月都會增加17,500戶。英國現時房屋擁有率進入30年以來的低谷。至2025年，在20歲至39歲的人群中，將有60%會選擇租房。可持續的資本增長和定期的高收益率使英國成為全球投資者的避風港，其中曼徹斯特尤為吸引投資者目光。

根據第一太平戴維斯預計至2022年，曼徹斯特的樓價將錄得18.1%升幅。作為工業革命和現代文明的發源地，曼徹斯特因發展歷史、發明創造、傳奇球隊和音樂成就而聞名於世。這裡也是繁榮的金融和媒體產業中心，並已成為英國經濟增長最快的城市。

Exchange Point 所在的西曼城灣綜合生活社區，地處曼徹斯特Exchange 車站歷史遺址，傳承豐富遺產。深受昔日偉大發明家、科學家和藝術家的啟迪。如今這塊寶地已成為英國最大的商業和零售中心區，擁有城市其他區域無可比擬的高端生活方式。西曼城灣優越的地理位置及寬鬆的投資方式，將會促使租金升值和資本增長保持良好勢頭，超越已經足夠強勁的曼城市場。

 

一站投資 輕鬆尊享

 Exchange Point 回應市場最大需求，為投資或自用而建，融合超高建築品質與優越地理位置，帶來無可比擬的城居體驗。投資者既可享受出租帶來的租金收益，也可擁有自住所帶來的優質生活。作為可租賃、可出售、可融資的資產，Exchange Point 適應各類人群的需求，不論是首次投資者、短期租客還是這個城市的居民。這意味著投資者將有機會坐擁大幅的資本增值外，租金收益也不斷增長。

Exchange Point 售價由165,740英鎊起，預計於2020年初落成。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

The Hallmark - 曼徹斯特市中心難得一遇投資機會 不容錯失

現今於英國地產市場的投資者，目光逐步擴闊至英國現時最熱投資城市—曼徹斯特。

曼徹斯特商業發展蓬勃，為英國本地及國際商業投資的主要目的地之一。除擁有兩個世界著名足球球會外，多個跨國企業 －英國廣播公司 (BBC) 及英國獨立電視台 (ITV) 已進駐英國媒體城 (MediaCityUK)，還有滙豐 (HSBC) 及蘇格蘭皇家銀行 (RBS)，以及其他大型金融公司如普華永道 (PWC) 及 畢馬威 (KPMG) 亦設立於此。

這些知名企業及成千上萬的中小企公司均從世界各地招攬高技術的專業人才。曼徹斯特更被譽為英國擁有最多大學畢業生的城市之一，令人讚歎不已。

曼徹斯特商業經濟日益蓬勃發展，住宅市場亦緊貼城市人口不斷上升而提高對優質住宅的需求 – The Hallmark，正位於曼徹斯特市中心，為買家及投資者提供了獨一無二的投資機會。

曼徹斯特的住宅租賃市場需求日漸強大，到2033年預計將有8萬新居民入住，The Hallmark 正位於備受租戶追捧的地區之一，預計投資者每年租金收入可達6%。

當然，投資者不需要等到物業成交一刻，才看到他們的投資回報。曼徹斯特現今的房地產增長和銷售正超越倫敦。第一太平戴維斯預測，從2017年到2021年，該地區的租金將有17%增長，令曼徹斯特成為英國物業市場投資評級最強的地區。

購買The Hallmark，買家只需支付樓價的10%訂金，正好為在物色倫敦以外的投資機會的自住買家及投資者，提供一個低門檻投資曼徹斯特蓬勃物業市場機會。

The Hallmark豪華物業座落曼徹斯特熱門地點Green Quarter。擁有設計優雅的大堂及公共空間、優質禮賓服務、天台花園。The Hallmark的室內裝潢高雅時尚，為住戶帶來豪華的城市生活 – 從現代佈局廚房到時尚睡房、新穎浴室及獨立淋浴間，為每一個生活細節做到一絲不茍。

曼徹斯特現時就業人口約140萬人，The Hallmark距離繁忙樞紐維多利亞火車站僅800米；而在曼徹斯特濃郁的文化環境氣氛下，你會發現遍佈著各類樣的酒吧及餐館，提供便利而多姿多采的生活。

The Hallmark已受到投資者的垂青，他們希望通過投資房地產而獲取可觀的租金回報。曼徹斯特擁有為數眾多海外留學生及年輕專業人士，租務市場需求龐大，而且沒有放緩跡象。豪華生活、低樓價及預期強勁回報，正正是The Hallmark投資者不二之選的理據。

The Hallmark售價由180,000英鎊起，預計於2019年中落成。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。