2018年7月21日 星期六

曼徹斯特伯明翰樓市續熾熱

執筆之時,2018年的上半年剛過去,正好為英國過去6個月的住宅市場作小結。

正如年初預測,雖然印花稅和負擔能力仍影響英國樓市,不過投資者對當地物業的興趣似乎有增無減,尤其是倫敦以外大城市如曼徹斯特和伯明翰的樓盤,更成為追捧對象。箇中原因,除了英鎊滙價疲弱和貸款利率處低位外,曼徹斯特和伯明翰樓價不論對本地或海外買家仍然相當吸引,就以1房單位為例,平均售價低於25萬英鎊,加上租金回報可高達5至6厘,早前伯明翰一個新盤首次公開發售,在英國及香港均掀起搶購潮。隨着曼徹斯特及伯明翰基礎建設愈趨成熟,企業遷移為當地創造更多就業機會,加上下半年多個大型新盤陸續登場,預期這兩市住宅交投將更為熾熱。

倫敦盤近地鐵暢銷

倫敦住宅市場方面,整體表現尚算平穩。由於投資額較高,投資者入市態度普遍審慎,不但對價錢敏感度高,更會特別留意樓盤周邊環境及社區未來規劃,以確保其投資具有最高性價比。無可否認,個別樓盤的銷售成績確實未如理想,但並非完全因為市場氣氛回軟,更大程度是基於項目本身客觀條件欠佳所致,同時投資者比過去更懂得擇善而從。

事實上,首兩季銷情理想的倫敦樓盤,基本上都有以下幾個共通點:首先,都是毗鄰地鐵或未來高鐵,交通便捷;其次,當區新盤供應量相對較少,對樓價起支持作用,例如市中心的西敏區和法靈頓區(Farringdon), 以及西面的伊靈區(Ealing)等。

再者,發展商開價較之前保守,令新樓與二手樓價錢差距收窄,加上提供彈性付款方式,有利吸納巿場上尤其首次投資者的購買力。此外,熱賣新盤多由名牌發展商負責興建,不論售後支援服務及交樓質素均有一定保證,對投資者更有保障。

租務市場有復甦跡象

至於倫敦住宅租務市場,整體上半年表現較沉靜,由於部分投資者把單位轉賣為租,加上搬遷成本上升,令租客傾向續約,在供應增加和需求減少下,租金明顯受壓。然而,經過首兩季尋底整固,租務市場開始有復甦跡象。萊坊研究指出,倫敦豪宅租金截至今年5月按年升0.8%,雖然漲幅相當輕微,但已是自2016年1月以來首次錄得正增長,特別具有象徵意義。

展望下半年,各大發展商早已整裝待發,部分新盤已作軟銷,並於暑假後正式推出。筆者預期,1房和2房單位仍然最受投資者歡迎,除了入場門檻較低及迎合現時租務市場主流需要外,正如第一太平戴維斯最新研究指出,中小型單位抗跌力和防守性都較大單位強,準投資者不妨多加留意。

kennylaw527@gmail.com 
 
(原文刊載於2018年7月21日信報)

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