每年暑假，筆者都須前往英國考察，與大部分旅客一樣，選擇以希斯路機場作為出入境口岸。經過差不多兩年的公眾諮詢，英國下議院6月底通過擴建希斯路機場第三條跑道計劃，意味這個耗資140億英鎊的工程正式展開，而這對倫敦住宅市場有何影響？
對於大部分物業投資者而言，希斯路機場的擴建是利多於弊。擴建工程將為受脫歐影響的英國帶來巨大經濟效益，不論是機場擴建期間以至完成之後，都將為不同業界創造數以萬計的就業機會。預計當2026年擴建工程完成後，不但可大幅增加希斯路機場每年載客與載貨量，更可為周邊企業如酒店、零售和運輸等帶來新商機，從而刺激當地經濟，有利帶動住宅買賣和租賃需求。
然而，對於個別在機場附近持有物業的投資者而言，擴建工程未必是個好消息，因其帶來的負面影響包括噪音、空氣污染及交通擠塞等，將令其資產價格受壓。根據網上物業代理Emoov於2016年的預測，航班增加所帶來額外噪音和空氣污染，將令機場附近的住宅樓價下跌20%。
噪音影響樓價 反利收租回報
無可否認，並非很多人願意住在機場附近和航道之下，但筆者認為，受影響地區樓價下調兩成的可能性相對較低。參考蘇黎世機場和芝加哥機場分別在2003年和2004年就噪音與周邊樓價關係的研究，指出若噪音水平超過55分貝，樓價下跌4%；若超過65分貝，便下跌9.2%。針對上述情況，英國政府特別預留7億英鎊，為受噪音影響範圍的住宅安裝隔音裝置，亦會延長夜間禁飛時間，以減少對周邊居民的影響。
到底是否鄰近機場的物業都不宜沾手？筆者認為，要視乎物業客觀條件和投資策略而定。假設住宅租賃需求因為機場擴建所帶來新增工作人口而保持強勁，受影響地區的住宅跌價，反有利買樓收租，令成本減低並租金回報率上升，對於視租金回報為首要考慮的投資者而言，是值得考慮的選擇。
另一方面，由於機場擴建涉及大規模收地，附近住宅數量就會減少。新增工作人口的住屋需求，將被往來機場交通較方便的周邊地區所消化，例如特威克納姆區（Twickenham）、斯勞區（Slough）和列治文區（Richmond）等有望受惠，在需求增加帶動下，相信可為樓價和租金帶來支持。
根據官方資料，希斯路機場擴建將為英國於2050年前創造超過1400億英鎊的經濟收益和7萬個就業機會，對於振興正受脫歐陰霾影響的英國經濟至為重要。
倫敦房地產所以受世界各地投資者青睞，其中一個主因就是當地擁有完善交通網絡，因為良好的通達度（connectivity），正是促進國與國之間有形及無形貿易持續發展的重要基石。
(原文刊載於2018年8月18日信報)
(原文刊載於2018年8月18日信報)
