最近本港一個位處東涌的新盤推售，銷情暢旺。距離香港九千多公里的倫敦，上周末一個位於東部鄰近奧運村的新盤開售，竟然吸引十多位準買家於兩天前及攝氏零度下通宵排隊認購。這個罕見的現象，背後的象徵意義是什麼？
從宏觀角度，當歐洲央行宣布以量化寬鬆去振興經濟，可以預期大量熱錢將流入資產市場，環球樓市理所當然受惠。
加息壓力降 買家入市信心升
另一方面，英國近月通脹有回落迹象，無疑令加息壓力紓緩。事實上，最近一項由Halifax所做的統計顯示，當地買家對息率上調的擔心較之前下降，而對整體樓市的信心則上升。
細閱前述樓盤的價單，一房單位售價大約40萬英鎊，兩房單位約70萬英鎊。這類價錢的單位，正正受惠於改革後的印花稅措施。在新稅制之下，買家可節省12%至20%的稅款，有助刺激用家和投資者的購買意欲。事實上，根據發展商資料，該樓盤已賣出超過90%，顯示市場對上車盤的需求相當熱熾。
英國政府的置業資助計劃（Help to Buy）讓當地買家可用低至5%首期，購買任何樓價60萬英鎊或以下的新樓和現樓，而且受惠對象並不只限於首次置業人士。在當地首置和換樓人士的剛性需求下，加上海外投資者積極參與，造就一手或二手樓價都持續平穩上升。
當然，更不能忽略該區的升值潛力。該樓盤位處 Stratford，正正是2012年倫敦奧運會舉行之地。透過推動社區重建，區內不僅有全倫敦最大型的購物中心，並且有多幢住宅、商業和酒店項目相繼落成；加上高速鐵路2018年通車，預期該區樓價日後將有不俗增長。
展望未來，具有相同重建概念的地區，例如 Elephant & Castle 和 Croydon 等，皆值得投資者特別留意。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2015年1月31日信報）
近期與新舊客戶碰面，最常談及是對2015年倫敦樓巿的展望。雖然筆者並沒有水晶球可預知未來，不過可嘗試歸納以下數點供讀者參考。
首先，由於當地和海外買家對倫敦物業的需求仍然殷切，預期整體樓價將繼續上升，但升幅會較過往收窄，而且不同地區的表現參差。隨着一線中心區的樓價過去數年持續向上，已超越一般當地買家的負擔能力；加上新的印花稅措施令購買100萬英鎊以上物業的交易成本增加，亦帶來一定影響。此外，今年5月英國將舉行大選，工黨已揚言若當選將推行豪宅稅（Mansion Tax）。基於上述因素，預料倫敦豪宅市場上半年將轉趨審慎，個別地區更可能出現輕微下調。
不過，在此消彼長的情況下，豪宅的租務市場值得留意。事實上，個別地區如 Knightbridge、 Belgravia 和 Mayfair 在2014年第四季的租金就錄得超過4%以上增長，顯示市場對豪宅的租賃需求仍然熾熱。
正如前文所述，新印花稅措施令中小型單位交易成本下降，有助進一步帶動上車盤需求。不論當地或海外的買家，預期都將把購買力轉向樓價相對仍處可負擔水平的二區和三區，其中尤以具備完善交通配套連接市區的地段為首選。事實上，不少發展商早已積極在倫敦的二區和三區吸納優質土地，估計樓價100萬英鎊以下、位處倫敦市中心周邊地區的單位，將成為今年用家和投資者的焦點。
雖然市場認為，利率上升將對樓市產生負面影響。坊間一直預期英倫銀行2014年底前將輕微上調利率0.5%至0.75%，結果情況並沒有出現，正好顯示英倫銀行對調升利率的態度相當審慎，以免在大選前對國內經濟造成不良影響；加上最近資料顯示當地工資升幅普遍低於通脹，加息的誘因相對下降。筆者相信，低利率情況將維持至今年5月大選後，往後即使加息亦會循序漸進，幅度亦將相當輕微。最後，英鎊兌港元滙價過去半年從高位下跌超過13%，如英鎊持續偏軟，預期將刺激本港買家入市。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2015年1月17日信報）
