英國土地印花稅改革之啟示

 

英國財政大臣歐思邦12月初向國會公布秋季議案時，提出有關土地印花稅（下簡稱印花稅）的改革，並且即時生效。究竟對倫敦物業的投資者有何影響？

 

截至2014年12月4日前，英國的印花稅是根據樓價高低而繳納固定稅率（Slab-System）。例如介乎25萬至50萬英鎊物業的稅率為3%；50萬至100萬英鎊的稅率為4%；100萬至200萬英鎊的稅率為5%等。這種稅制最為人詬病之處，是扭曲物業的真正市場價值，因為大部分發展商或賣家都避免把物業訂價超過所屬的稅階，以免額外印花稅支出令準買家卻步。

在新稅制下，英國印花稅將以累進形式（Progressive Basis）計算。樓價首12.5萬英鎊免稅，介乎12.5萬至25萬英鎊的稅率為2%，而25萬至92.5萬英鎊的稅率為5%，超過92.5萬至150萬英鎊的稅率則為10%。

毫無疑問，印花稅對於物業的估價和銷售扮演重要角色。是次改革旨在令稅制更趨合理和公平。根據統計資料顯示，超過98%的買家將在新稅制下受惠，特別是購買93.7萬英鎊以下的物業。假設樓價為55萬英鎊，買家在新稅制下可節省20%印花稅支出；相反，對於購買超過100萬英鎊以上物業的投資者，其印花稅支出將增加。

值得留意的是，假如買家在12月4日前已完成「交換合約」（Exchanged），即使物業尚未落成，政府將容許買家收樓時選擇以新制或舊制繳納印花稅。

筆者認為，新印花稅雖可能令投資者對倫敦豪宅市場產生短暫負面情緒，但長遠而言，在低利率和低失業率下，加上英鎊兌港元滙率低企，倫敦樓市仍值得看俏，而新稅制將特別帶動中小型單位需求。

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(原文刊載於2014年12月20日信報）

倫敦掠影 - Kilburn

被譽為新晉潮人熱點的 Kilburn 位處倫敦的西北面，介乎 Madia Vale 和 West Hampstead 之間。該區有多間著名食肆包括 Love & Liquor 和 St Jack's cafe 等等。過往該區充斥著零售小店，但隨著社區重建計畫開展，將會為Kilburn 帶來一片新景象。

 

Kilburn 本身具有濃厚的歷史氣息，區內有兩所最重要建築物。St Augustine's 教堂位處Kilburn Park Road, 屬於一級保護文物；另一座則是位處 Kilburn High Road 的 Gaumont State Cinema ，其則屬於二級保護文物。

 

社區重建在即 有利樓價上升

 

長久以來，Kilburn 的人口相當多元化。除了當地的英國人外，愛爾蘭人、猶太人和亞洲人也喜歡在該區居住和置業，主要原因包括其交通四通八達和樓價相對便宜。

 

該區的重建計畫共耗資超過6億英鎊，並曆時約10-15年，完成後將會提供2400伙的住宅單位、商店、學校、休憩和醫療設施等等。

 

交通方面，Kilburn 位處倫敦2區（Zone 2)，區內有地鐵和火車連接市中心。乘坐Bakerloo 綫4 分鐘可到達Paddington，轉乘2018年通車的高鐵(Cross Rail)相當方便。

 

根據Zoopla的資料顯示，Kilburn 區的平均樓價約78萬英鎊，截至10月按年升幅超過12%，而租金回報約3.5%-4%。區內的物業供應主要來自獨立排屋或改建而成的分層單位，相反，全新的住宅項目就比較罕有。

 

由於Kilburn 的樓價與鄰近區域如Maida Vale、West Hampstead和Queen's Park(平均叫價均超過100萬英鎊）仍有明顯折讓，對於首次置業人士或投資者具有相當吸引力。

 

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倫敦掠影 - 漢默史密斯 (Hammersmith)



與富咸(Fulham)相鄰的漢默史密斯(Hammersmith)，彼此均屬於同一分區(Borough)。一直以來，富咸予人的印象是傳統富人區，區內除了充斥典雅的獨立屋和新建豪華的分層住宅外，星級食肆和時尚名店亦隨處可見。

 

相反，漢默史密斯則屬於一個商業區。多間國際知名企業的總部均落戶區內，其中包括新力(Sony)、歐萊雅(L'Oreal） 、迪士尼(Disney)及環球音樂(Universal Music)等。此外，區內亦不乏各式各樣文化、娛樂和購物的熱點。筆者在倫敦工作期間，就最喜歡周末到區內的電影院或酒吧打發時間。

重建計畫開展 住宅供應增加

隨著數以十億英鎊計社區重建計畫開展，漢默史密斯不再單純是一個商業區，新動工的住宅項目亦陸續上馬。記憶所及，自今年6月起，已有至少三個區內住宅項目在本港推售，可見各大發展商對該區未來發展充滿信心。

事實上，漢默史密斯的對外交通極之便利。位處倫敦西面的第二區(Zone 2)，坐擁四條地鐵線。無論要到希斯路國際機場或倫敦巿中心，都相當快捷方便。

區內另一賣點是優良的校網。不論公立和私立學校都獲得相當高評價。例如Latymer School、St Paul's 和被Ofsted評為優秀的 Sacred Heart High School 等，都吸引不少家長進駐區內。

 

至於區內樓價，根據Zoopla 的統計，截至今年9月，按年升幅為17.55%，表現理想。該區平均樓價超過91萬英鎊，但與富咸區平均樓價仍有超過36%的折讓。區內的賣家主要可分為兩大類，第一類是未能負擔肯辛頓(Kensington)和諾丁山(Notting Hill)相對高昂樓價的用家；第二類是獲父母支持的首次置業者，當中尤以傳統居住於南肯辛頓(South Kensington)的法國籍分支家庭為主。

隨著耗資超過1.5億英鎊，區內最主要幹道英皇街(King Street)的活化工程落實，相信漢默史密斯區將呈現另一番新景象。

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「短炒」的藝術

每逢打開各大報章，不難發現海外物業的廣告如雨後春筍，周末的展銷會更經常人頭湧湧。證明不論本地用家們或投資者對海外物業的潛在需求相當大。

 

毫無疑問，投資策略絕對因人而已。從課堂上的理論或工作上的經驗，筆者視物業屬中長缐的投資工具，認為實在無需為短期樓價的波幅升跌過份緊張。

 

持貨時段（holding period)是任何投資行為的重要因素之一。何時買入和賣出就決定了投資結果是獲利或虧損。就投資物業而言，一般建議為為3至5年不等。

 

倫敦樓市暢旺 造就投資新機

 

不過，隨著倫敦樓價因為供應短缺而節節上升，部分投資者的策略亦有所改變。他/她們會選擇購入較遠期的樓花，並且試圖在物業落成前的建築期內出售獲利。這種「短炒」的投資活動（英國當地稱為 Flipping，香港俗稱「摩貨」）也曾經在香港樓市熾熱時屢見不鮮。不過，近年政府針對樓市的「辣招」已令交易成本大增，本地「摩貨」活動已經大大減少。

 

回到倫敦的樓市，有兩點投資者特別值得留意。首先，並非所有發展商都容許買方在建築期間內轉售。此外，「摩貨」的潛在風險亦相當高，因為並非每個項目能夠保證獲利。

 

對於有意參與「摩貨」的投資者，以下有數點提示可供參考。

 

1. 預先向發展商查詢是否容許建築期間轉售。部分發展商會禁止或訂明需符合若干條款才批准。

 

2. 選擇較遠期的樓花（2-3年），容許樓價有足夠時間增長。

 

3. 選擇特別受海外買家追捧的項目和地區。

 

4. 選擇信譽良好和實力雄厚的發展商及地產代理。

 

5. 預留足夠財政儲備，以應付一旦需要完成交易時的支出。

 

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淺談英國住宅租務 - 傢俱篇

如前述，租金收入是投資物業的重要回報之一。投資者從發展商取得物業鎖鑰後，首要問題就是如何在最短時間內尋找合適的租客？
 

一般而言，當某一個樓盤落成時，市場上同時可供出租單位的數量會大幅增加，對租金造成一定壓力。為了加強物業在租務市場上的競爭力，不少業主會考慮添置全屋傢俱。

連傢俱單位 需求大 租金高

事實上，以倫敦為例，租客主要都是年輕的專業人仕或海外留學生。他們大部分都只有小量甚至完全無任何傢俱，對於連全屋傢俱出租的單位，他們都願意繳納較高的租金。根據租務代理Countrywide 的研究，連傢俱出租的單位比不連傢俱的單位，其租金高出8.1%。

坊間有不少零售商特別為出租物業而提供傢俱套餐，內容除了一般的大型傢俱如梳化、餐桌和睡床外，也會提供小型的擺設和裝飾如坐墊和掛畫等，務求為單位增添生氣和品味。值得留意，若業主已購買前述的財物保險，其傢俱均受保障;而購買傢俱的支出亦可作扣減稅款之用。

即使業主選擇不連傢俱出租物業，單位亦需要配備基本家庭電器例如洗衣機、雪櫃、煮食爐等。此外，不少業主亦會應租客要求提供全屋窗簾。

以筆者的經驗，若果物業屬於分層式單位，連帶傢俱的單位通常較快獲得承租；相反，若物業屬於獨立屋或排屋，不連傢俱反而更受歡迎，其原因主要是該類型物業的租客大多是跨國企業高層或本地家庭，他們多數已擁有自己的傢俱。無論是首次或資深的投資者，最重要是了解目標租客群的需要，以儘量減少空置期和賺取最大的租金回報。

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倫敦掠影 - 東部 (East End)

根據地産代理 Stirling Ackroyd 的研究，自1987年起，倫敦東部整體樓價拾級而上，其升幅更遠遠超越其他地區。例如 Tower Hamlets 區上升了684%，Southwark 區也上升了668%。同一時間，倫敦整體樓價卻只上升453%。

 

為什麼倫敦東部樓價的表現一支獨秀？其實自上世紀八十年代開始，英國政府銳意將倫敦發展成國際金融、文化和科技的中心。大型的基礎建設如城市機場（City Airport）和高架輕鐵（Docklands Light Railway)都在倫敦東部開展。從此，倫敦的經濟和文化中心已經逐漸向東移，為人所熟悉的金絲雀碼頭區（Canary Wharf)就是最佳的例子。

 

區內發展完善 就業起居俱宜

 

隨著倫敦東部的商業活動愈趨頻繁，區內就業人口不斷增加，加上兩年前倫敦奧運會的效應，對區內住宅的需求不斷上升。

 

另一方面，倫敦市中心的樓價仍然具有相對吸引力，但其已超越一般首次置業者或投資者的負擔能力。相比之下，目前倫敦東部的樓價仍有一定折讓。

 

事實上，根據物業搜尋網站 Rightmove 今年9月的報告，整體倫敦樓價結束連續兩個月的跌勢，按月輕微上升0.9%，但是東部地區如上述的 Newham 的樓價卻回升3%，令按年的升幅超過23%以上。這正正顯示該區樓價的正處於強勢。

 

展望未來，倫敦東部將有多項大型重建計劃陸續上馬。其中包括由國內著名發展商總部基地牽頭，將皇家船塢區（Royal Docks)打造成繼 Bank 和 Canary Wharf 後第三個區內金融中心；Silvertown Quays 則會重建成為高科技創意工業的樞紐等。加上高鐵(CrossRail)將於2018年通車，個人認為，倫敦東部的樓價中長期值得看高一線。

 

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倫敦掠影 - 富咸 (Fulham)

鍾情英超的讀者，相信對倫敦西南面的富咸（Fulham）不會陌生。這個社區是兩支著名球隊的所在地，雖然富咸今季剛降至英冠作賽，但車路士仍然是英超爭霸分子之一。
 

除了足球之外，富咸本身是一個充滿活力又不失優雅的傳統富豪區。區內不但有多間世界聞名的星級食府例如 Harwood Arms 、Marco Grill 和 White Horse Pub ，時尚精緻的名店和咖啡室亦隨處可見。
 

區內亦有多間著名中小學和專上學府，包括 Lady Margaret School 、The London Oratory School 和 London Film Academy 等。故此，該區住宅一向深受當地中產家庭和專業人士所垂青。
 

交通方面，富咸位處泰晤士河以北，屬於倫敦第二區 （Zone 2）。區內有地鐵和火車連接倫敦各主要景點，包括武士橋 （Knightsbridge）、南肯辛頓（South Kensington）、諾丁山門 （Notting Hill Gate）和帕丁頓 （Paddington）等等。此外，5分鐘車程可直達倫敦西面最大型購物中心 Westfield。
 

租市求過於供
 

根據地產代理 Chestertons統計， 雖然倫敦核心住宅區租金截至今年6月按季整體輕微上升0.8%，但富咸區卻錄得7.6%的升幅，主因是區內可供出租住宅的需求和供應嚴重失衡。

另一方面，物業搜尋網站 Rightmove 的報告亦指出，雖然8月份倫敦住宅整體叫價下調5.9%，但富咸區住宅的價格仍較去年同期升8.2%，由此可見富咸區內住宅的抗跌力和防守性，均比鄰近地區如肯幸頓和切爾西（Kensington & Chelsea，-1.4%）、肯頓 （Camden，+0.4%）和西敏市（City of Westminster，+4.5%）的住宅為強，這點特別值得投資者參考。

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(原文刊載於2014年9月13日信報）

 

淺談英國住宅租務 - 保險篇

投資房地產的收益，主要包括「增值回報」（Incremental Return) 和「租金回報」（Rental Return)。前者是利用經濟學上槓桿原理將回報擴大；後者則透過出租物業以維持穩定的收入。由此可見，租金收入是物業投資者作出投資決定的重要考慮因素之一。

 

近日筆者接到不少讀者査詢，就有關岀租英國物業時應注意的事項，今次就略談有關保險的事宜。

 

額外投保 免招損失

 

在英國，分層式住宅的管理費(Service Charge)已經包括了大廈的一般保險（Building Insurance)，藉以保障因自然災害如地震、火燭等對物業所造成的損失和破壞。不過，如物業用作出租用途，筆者仍建議業主們額外投保，免招損失。

 

第一種屬於「業主財產和公共責任保險」（Landlords Contents and Public Liability Insurance)：業主通常會根據物業的實際情況，例如是否連全屋傢俬電器而決定投保的金額；而公共責任保險是保險公司就他人在物業內因意外導致身體傷亡和財產損失，向業主所承擔的法律責任作出賠償。

 

第二種屬於「家居緊急保險」（Home Care Cover)：其保障範圍通常包括室內供水設施、暖氣系統、電力裝置、門窗和天花等緊急維修時所需的支出包括人工、材料和零件。視乎不同保障範圍，每月保費可低至10 英磅以下。

 

第三種是「租金保證保險」（Rental Guarantee Insurance)：雖然英國有相對比較完善的租賃制度，例如簽訂租約前，準租客都要經過「背景審查」（Reference Check)，但總不能完全避免遇上「租霸」的可能性。投保後，保險公司不但會向業主賠償欠租的金額，而且更會提供法律援助和支付訴訟的相關費用。基於當中涉及的法律程序頗為複雜和費時，為減少因租客欠租所造成經濟上損失，建議業主們在簽訂租約前，可與其地產代理查詢有關細節。

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倫敦掠影 - 溫布頓(Wimbledon)

 

 

提起溫布頓，不少讀者就會聯想起每年網球界四大賽事之一，筆者在倫敦工作的日子，亦有幸入場觀賞過賽事，士多啤梨混合忌廉的場內小吃更是不容錯過。

 

其實，溫布頓是位處倫敦西南面的傳統豪宅區。區內大部分都是低密度的獨立屋和排屋，新建的住宅項目相對較少。商業活動則主要集中車站附近的大街（High Street)，日常生活所需例如銀行、超市和餐廳都一應俱全。

 

區內多名校 受家長追捧

 

溫布頓特別受當地中產和高收入家庭青睞。區內擁有多個廣闊的公園和綠化帶，Wimbledon Common 和 Wimbledon Park 都是假日消閒的好去處。另外，區內也有多個高爾夫球場，其愛好者定必不會失望。

良好的校網亦是溫布頓的賣點之一。五所被評為優秀的小學都位處區內；中學則有著名的 Ursuline High School。此外，多間優質私立學校例如 Donhead 和 The Rowans 亦在附近，以滿足家長和學生的不同需要。

 

雖然溫布頓位處近郊，但區內有良好交通網絡對外連接。除了有完善的道路系統方便駕車人仕外，公共交通設施亦相當周全，區內有地鐵和火車直達倫敦市中心，包括17分鐘到滑鐵盧（Waterloo)、21分鐘到達南肯辛頓(South Kensington)和26分鐘到帕丁頓（Paddington)等。

 

根據物業搜尋網站 Rightmove 7月份的統計，溫布頓所處的London Borough of Merton ，其整體房價較去年同期上升21.6%。雖然近期倫敦房價有輕微下調的跡象，但是由於區內新盤供應量不多，相信對中長期房價有一定的支持。

 

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多倫多 - 公寓租市旺 空置低

根據最近加拿大知名物業公司Royal LePage預測，直至2014年底，多倫多整體房價將接年上升8.1%，其中公寓（Condo）在首6個月上升了5.4%，樓價中位數已超過38萬加元（約270萬港元），相比同期溫哥華公寓升幅只有0.3%，顯示多倫多房地產市場在加拿大眾多省份中表現理想。

事實上，多倫多房地產市場在剛過去的5月和6月相當暢旺，主要源於強勁需求。由於租賃市場活躍、空置率低和租金回報理想，投資者傾向中長線持有單位。

低密度公寓樓價升得快

多倫多公寓大致可分為兩大類，第一類屬於低密度式，單位面積比較寬敞，私隱度亦較高，不少家庭會以此作為獨立屋的替代選擇，但由於供應持續緊張，樓價升幅比較快。第二類屬於高密度式，主要集中在市內核心地帶，單位面積較小，住客以白領專業人士為主。

至於年輕的首次買家，多會鎖定鄰近工作地點而售價相對傳統獨立屋便宜的公寓為目標。特別值得留意的是，高密度式公寓的供應在今明兩年都相當充裕，但由於預期大部分投資者將把單位作出租用途，相信短期不會對樓價構成太大壓力。

細單位供應增

另一份研究報告亦指出，由於地價、建築成本和相關支出上升，新建的高密度公寓平均呎價難與二手單位競爭，於是近年發展商傾向興建面積相對較小的單位，務求令房價處於可負擔水平。例如2005年落成的單位平均面積是925平方呎，而截至2014年1月建築期內的單位平均面積卻只有798平方呎。

對於多倫多公寓的樓價走勢，主要取決於金融機構的貸款政策、利率的調整幅度、政府的留學與移民政策等。此外，今明兩年大約有7萬個新建房屋相繼落成，市場的消化力有待進一步考驗。

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(原文刊載於2014年8月23／24日信報）

再談悉尼近郊 - 坎特伯雷市(City of Canterbury)



坐擁海景或河景的住宅，相信是不少置業者的夢想。景觀開揚的單位，除了升值潛力較高，租金回報已較理想。近年悉尼市中心的房價持續上升，投資者和首次置業者開始將焦點集中於鄰近的地區，坎特伯雷市 (City of Canterbury) 可算是最熱門的地區之一。

坎特伯雷市位處悉尼的西南部，距離市中心大約9.5公里。市內以輕工業和平房住宅區為主。這個被譽為「多元文化之城」，有超過130民族居住於此，當中以澳洲、中國、黎巴嫩、希臘和英國為主。

重建計畫將為社區帶來新面貌

自2010年起，當地政府開展了社區重建計畫，務求將這個傳統的輕工業區改造成時尚的住宅和商業區。不但吸引大量家庭和專業人士，並且會為該區創造大量就業機會。其總投資金額超過1億澳元。

重建地區主要集中於火車站至Cook's River 一帶，大部分新建的住宅項目位處於河畔，飽覽壯麗的河景和遼闊的綠化地帶。

對外交通方面，區內有火車直達悉尼市中心，需時大約25分鐘，方便在市中心的上班族和留學生。另外，直通巴士往返國際和內陸機場亦少於30分鐘，相當便利。

區內娛樂和文化設施亦相當完善。除了來自世界各地的餐廳、咖啡店和有機食品市場外, 水上活動和健身中心、單車徑、馬場和形形式式的藝廊和表演場地等均近在咫尺。另外，多間著名學校於區內林立，包括 Newington College 和 Trinity Grammar School。

根據最新數據顯示，整體悉尼公寓式住宅房價的中位數已超過57萬澳元。其中，截止今年首6個月，坎特伯雷市內房價已經上升8.3%。加上市內的空置率偏低，預期租金回報可超過5%。

整體而言，從投資或自用的角度，與市中心有良好交通連接和具重建概念的地區都值得看高一線。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2014年11月1日信報）