英國樓價「疫」升之謎

執筆之際，因應新冠肺炎疫情在歐洲持續惡化，英國已經實施第二次封城。有別於今年3月第一次封城，英國房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）已表明，只要業界嚴格遵守防疫安全守則，房地產市場仍可如常運作。可見政府希望盡量減少疫情對正在復甦的樓市帶來負面影響。

在家工作推動換樓需求

從不同機構最近公布的數據顯示，英國樓市走勢有回穩跡象。 Nationwide 和 Halifax 的樓價指數不約而同反映，當地9月份樓價按年分別上漲5%和7.3%，並且是連續4個月保持升勢。首置和換樓客的按揭申請數量，亦創下2008年來的新高。

筆者接觸不少準買家，都抱住「疫市執平貨」的心態，對於英國樓價在疫情下仍然上升大惑不解。筆者簡略地歸納以下原因：

在第一次封城期間，基本上所有物業交易都被迫暫停。隨着市場解封，早前積聚的購買力和需求得以釋放。疫情期間實施在家工作，令不少人意識到空間的重要性，對住宅的偏好和要求產生變化。

正如 Nationwide 的調查發現，接近25%的受訪者已經或正在搬家，另外有約20%的受訪者表示近期有搬家的計劃。各地產代理的新登記買家人數增加，正好反映市場轉趨活躍，有助推動樓價重回升軌。

英國樓價「疫」市上升，最直接的原因是政府於今年7月推出印花稅減免政策。買家只要在2021年3月31日或之前完成整個物業交易，就可以節省最高15,000英鎊印花稅。置業成本大為減輕，自然刺激物業交投。早前有報道指出，目前等待完成交易的房屋數量較正常高出50%，未完成交易的總數已超過18萬宗。

「印花稅假期」刺激交投

英國政府推出「印花稅假期」及其他一系列救市措施，加上英倫銀行上周議息後維持利率不變及擴大買債規模，都是英國樓價「疫」轉危機的原因。不過，大量物業買賣已令個別相關行業如銀行、估價師和律師不勝負荷，部分交易有機會未能趕及限期前完成。因此，近日當地業界公開聯署，要求政府延長「印花稅假期」至少6個月，以防止物業交易鏈斷裂。面對經濟復甦與減少稅收的兩難局面，英國政府將如何回應業界訴求？筆者拭目以待。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年11月14日信報)

全城話題之作 藝術融合生活 格林威治半島全新一期 Upper Riverside 現樓公開發售 專享獨家優惠 機會難逢!

格林威治半島是 Greenwich Peninsula 是東倫敦大型的社區重建項目，集規劃設計、社區生活與文化底蘊於一身。項目位於 Zone 2, 佔地150英畝，長達1.6英里的泰晤士河畔，投資總值達84億英鎊，提供15,000個住宅單位，將成為東倫敦一個最注目的新地標。

開發商 Knight Dragon 主席，同樣是香港新世界發展有限公司主席鄭家純博士和其團隊精心策劃整個重建項目，以設計、藝術及文化作為主題，令項目成為倫敦最具前瞻性、最富設計感、最現代化的綜合社區。

由 Skidmore, Owings & Merrill 建築設計事務所設計最新一期的 Upper Riverside，讓倫敦天際線添加了另一亮點。Greenwich Peninsula (格蘭威治半島)由五座棱鏡式的建築群組成，聳立在濱水河畔，設有露天的咖啡廳和餐廳，建築群從開始蜿蜒延伸，構成獨持的抛物線型，打造成河岸的全新地標。

優越的地理位置加上 Upper Riverside 的獨特建築設計，完美展現了270度河濱景觀廣角視野。從一排排綠意蔭蔽的級聯式屋頂露臺高處俯瞰，河濱全景盡收眼底。

開發商非常注重戶外公共空間及設施, 建造公共空間的費用高達5億英鎊，當中最特別是倫敦首個高架線性公園，一條5公里長的河畔緩步徑，總共有48英畝大的綠化空間，包括一個中央公園，而項目亦提供多樣化的餐廳選擇，打造休閒、娛樂、文化齊備的綜合社區。

交通

Greenwich Peninsula 位於 Canary Wharf 的正對面，設有獨立地鐵站，與 Canary Wharf 站只是一站之距，經由地鐵線2分鐘可到達。項目附近河、陸交通相當發達，可快捷地來往倫敦市中心。位處現代化的銀禧 (Jubilee) 地鐵線上，貫穿全部其它的地鐵線，讓出行更加方便；您也可乘水上巴士在泰晤士河上尊享河運便利。

金絲雀碼頭的橫貫鐵路即將開通，屆時格林威治半島的住戶由北格林威治站僅需要8 分鐘就能到達倫敦利物浦街車站，41分鐘即可抵達倫敦希思羅機場。只需要10分鐘車程即到達倫敦城市機場，方便再前往世界各地。

乘坐地鐵/火車：通往北格林威治站的銀禧地鐵線。離滑鐵盧站11 分鐘路程，15分鐘內到達格林公園，離邦德街17 分鐘路程。

乘坐公交：輕鬆到達北市區和南市區。A102 主幹路雙向經由Blackwell 隧道。

乘船：定期往金絲雀碼頭、倫敦塔橋、倫敦眼和其它碼頭，在北格林威治碼頭停靠。

格林威治半島計畫在7 個新區建造15,000 套新居，並且籌畫將此電影基地中心轉化成毗鄰河濱和公園的設計區。

最新一期住宅部分 Upper Riverside 貫徹整個社區的主題，單位的室內設計都非常現代簡約，用料高級，設計亦有好多細節位元，單位採用落地大玻璃，光線充足。由於整個項目三面環河，而Upper Riverside 更是臨河地段，所以有很多單位都有無敵的泰晤士河景。

Upper Riverside 現正公開發售，由於項目已落成，買家只需於2021年6月31日前完成交易便可享有印花稅減免，機會難逢！

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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優美古典建築 愛丁堡市中心尊貴地段豪宅 千載難逢投資機會 載譽歸來

由一座極具悠久歷史的 Boroughmuir 學校建築物，改建的全新「Loft．型格」時尚住宅物業，位於英國愛丁堡市中心，距離聞名世界的愛丁堡城堡及繁華的市中心僅數分鐘路程，項目既擁得天獨厚黃金地段，又具優質時尚生活品味，為自住用家或投資者提供一個千載難逢的入市良機。

Boroughmuir 室內採用紐約「Loft．型格」設計風格，大部份1房、2房、3房及4房單位的客廳樓底高達4.5米，生活空間寬闊，簡約形格設計為這座古雅的蘇格蘭城市建築注入時尚魅力和活力。

Boroughmuir 全新物業是由一間文藝復興時期學校建築改建而成，古典建築是由當時蘇格蘭著名建築師 John Alexander Carfrae於1911年建造，改建後的住宅將完全保留古雅的建築外觀，與其周邊濃厚歷史氛圍的公共空間連成一體，而原有的傳統英式雙開式窗戶及發熱器更進行了專業翻新，致力將生活融匯于古今品味完美享受。

為了保留與原有建築規劃一致性，圍繞物業特設兩個中央庭院 – 院中設有多條散步徑，連接貫通整個屋苑。

部份的單位一覽愛丁堡城堡的壯麗景色，而位元處南面的單位則坐擁一片綠樹林洲的景觀，單位與單位之間距離寬闊，私隱極高。

所有單位均配有車位及備有電動車充電設備，並提供充裕的單車存放車位，讓住戶輕鬆前往城市每個角落、愛丁堡機場，快速連接世界各地。除此以外，所有單位均享有10年NHBC房屋保險，確保樓宇品質信心。

作為蘇格蘭的首都 - 愛丁堡以著名地標及歷史建築舉世聞名，今天這座城市正在極速發展展露其無窮魅力和吸引力。

同樣地，愛丁堡的節日及慶典豐富多彩，從世界著名的愛丁堡國際Fringe藝穗節到 Military Tattoo 愛丁堡軍樂節，以至除夕夜至元旦的大型慶祝活動 Hogmanay 及流行電影節，均使愛丁堡成為世界上最多元化的文化藝術熱點之一。

Boroughmuir 位於蘇格蘭愛丁堡 Marchmont、Meadows 及Bruntsfield 保護區內 – 一個繁榮熱鬧的住宅區，區內擁有各種設施，包括咖啡室、酒吧及餐廳等。

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置業資訊要fact check

由於近期港人對英國物業的需求大增，不難發現網上平台充斥大量不同類型的資訊。由如何選擇地區、物業保養，到新樓與二手樓比較等等。筆者相信，能夠讓準買家掌握更多資訊，增加市場透明度，長遠對整個行業生態更有利。然而，部分資料提供者可能出於誤解，發表一些與事實明顯不符的資訊，買家宜多加印證。

扣稅新制被誤導

早前網上有短片聲稱，英國住宅按揭貸款的利息支出於2020年起再不能用作扣稅，所以鼓勵投資者以公司名義持有物業。這個謬誤比較嚴重，並可能令準投資者購買和持貨成本增加，影響未來收益回報。事實上，即使以私人名義持有出租物業，目前按揭貸款的利息支出仍然可以扣稅，只是計算方式與以往不同。

假設全年租金收入是30000英鎊，而物業按揭利息支出是10000英鎊。在舊制下，業主可以先將按揭貸款利息支出全數扣除，然後餘額再乘以標準稅率20%。應繳稅款即是（30000 - 10000）x20% = 4000。

今年4月開始實施的新制，英國政府會給予所有按揭利息支出的20%作為「稅額減免」（tax credit）。若以上述相同租金收入和按揭利息支出做例子，先將租金收入乘以標準稅率，即是30000 x20% = 6000，然後再扣減20%的利息支出，即是10000 x 20% = 2000，最後應繳稅款是6000 - 2000 = 4000。由此可見，假如投資者本身屬於標準稅率納稅人，即以2019/2020年度計算全年整體收入不多於37500英鎊，無論在舊制或新制之下，應繳稅款都一樣。

另一個近來比較多人談論的焦點，就是「印花稅假期」的措施。早前有物業代理在推廣英國遠期樓花項目時，竟以上述作為招徠，實在令筆者大惑不解。因為截至目前為止，「印花稅假期」只屬於臨時性紓困措施，並會於2021年3月31日結束，而整個物業交易包括簽約和交樓都必須在限期前完成，方能受惠。

正正由於市場上資訊泛濫，準投資者在作出任何決定前，應諮詢專業意見，並根據個人的目標及財務實力去衡量可承受風險。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年10月17日信報)

倫敦大型矚目河畔地標 Battersea Power Station 投資潛力無限 不容錯過

Battersea Power Station 是歐洲最大的城市重建項目之一，由馬來西亞投資者組成的財團擁有，自2020年3月以來，香港買家對其住宅單位的查詢躍升了150％。

在泰晤士河畔購入由國際知名建築師 Foster and Partners 和 Gehry Partners 設計一手住宅的機會，加上 Battersea Power Station 本身甚具標誌性，對香港買家來說實在非常吸引。Battersea Power Station 是榮獲四個奧斯卡金像獎電影《皇上無話兒》和《蝙蝠俠》電影《黑夜之神》的拍攝場地。

Battersea Power Station 內的 Switch House West 豪華住宅單位將於2021年春季落成，因此，海外買家可趕及於2021年3月前享有英國政府印花稅寬減優惠。

Battersea Power Station 的整體銷售一直保持穩健。這個混合用途社區以著名的裝飾派藝術發電站為中心，吸引國內外買家對其需求不斷。儘管英國買家佔總銷售約50％，但亞洲買家對其濃厚興趣，已成為重要售銷地區，約佔總銷售的三分之一。

英鎊貶值進一步增加其對國際買家吸引力，並已轉化為穩定增長的興趣。

倫敦市中心優質住宅市場的價格方面，第一太平戴維斯的最新研究發現過去十二個月，Battersea Power Station 所在地西南郵編的表現最為強勁，增長達4.3％，突顯了該地區的房屋的需求強勁。

該項目的第一期 Circus West Village 發展已非常蓬勃，超過1200名住客已經入伙，精彩多樣的獨立餐廳、商店、酒吧和咖啡館已經開業。自第一期於2013年開售以來，平均價格已上漲了36％。

Battersea Power Station 在1983年退役後被廢棄了30年，現時修復工作仍在進行，並將於2021年竣工，該建築將不僅成為蘋果公司倫敦新校園和 IWG18 號商業會員俱樂部的所在地，還將成為倫敦最新的零售和休閒目的地。兩個具有歷史意義的渦輪大廳正被改建成零售空間，一些世界國際知名品牌已在準備入駐，包括雨果博斯、Jo Malone London 和 Watches of Switzerland。此外還將設有餐廳、電影院、美食廣場和幾個活動空間。除了在泰晤士河河畔的黃金地段外，該發展項目還將在發電站前設有專屬的六畝公園。該發展項目還毗鄰200畝的倫敦最受歡迎公共綠地之一巴特西公園，並設有划船湖、兒童動物園和遊樂場、演奏台、美術館和咖啡館。

擁有253個單位的 Power Station 位於切爾西大橋南側切爾西河的對面，距離斯隆廣場只有15分鐘的步行路程。Power Station 單位保留建築的原始結構，包括原始鋼結構和裸露的磚砌等歷史特色。位於高層的新建頂層公寓均擁有自己的屋頂花園、裝飾派藝術風格的室內設計和無與倫比的河濱風光，可俯瞰倫敦更廣闊的天際線，令人驚嘆。此物業項目加上 Frank Gehry 在英國唯一的住宅建築 Prospect Place 以及 Foster and Partners 建築巴特西屋頂花園將成為倫敦最獨特、最寬敞的物業。它們的設計、室外空間和冬季花園，使在家工作變得令人嚮往。

此外，Battersea Roof Gardens 建築的北端將興建 art'otel —— 一家擁有167間客房的新酒店，設有屋頂游泳池和酒吧。該發展項目將設有倫敦第一區地鐵站以及通往倫敦市中心的河船、停車場和9,000多個單車位。

關於 Battersea Power Station︰

● Battersea Power Station 是倫敦市中心規模最大、最有遠見和最被期待的河濱新社區之一。這個耗資90億英鎊的項目將創建一個充滿活力的多用途目的地，提供住宅、商店、餐廳、寫字樓、文化和休閒場所以及佔地19畝的公共空間，並將由倫敦地下鐵北線的延伸段提供交通服務。

● 項目佔地42畝，包括350萬平方尺的混合商業空間以及4,239個新住宅單位。

● 重建的第一階段 Circus West Village 已經發展成為一個繁華的河濱目的地，居民已達1000多人。這個新區提供設計獨特的獨立酒吧、餐廳、商店、健身和康樂設施、電影院、劇院和各種活動，在過去12個月已接待了超過300萬人。

● 被列為II級*歷史建築的發電站是該項目的第二階段，將設有100多家商店、餐廳和咖啡館、可容納2000人的活動場所，獨特的煙囪升降機體驗可提供倫敦天際線的360度全景，還有500,000平方尺新建寫字樓空間（蘋果公司的倫敦新校園將入駐），以及253個一手住宅單位。該建築將於2021年向公眾開放。 

● 擁有自己的泰晤士快船碼頭，距離Embankment僅15分鐘路程，距離黑衣修士20分鐘路程，距離金絲雀碼頭40分鐘路程。搭乘巴士、單車、駕車、火車和地鐵都可輕鬆到達河濱目的地。 

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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英國著名發展商 Regal London 傾力打造 倫敦高尚地段 St. John Wood 全新地標奢華豪宅 One St. John’s Wood 香港首度隆重發售

根據最新的研究指出，投資英國房地產仍然是以亞洲買家佔大比數。房地產網站 Juwai.com (居外) 最近錄得倫敦物業搜索量增長了213%，並發現對優質及全新物業的需求仍存強勁。

有見及此，一直致力於打造倫敦優質頂尖住宅及商業項目的英國著名發展商 Regal London，因應市場需求，推出坐落於倫敦西北部 (NW8) 高尚住宅區全新地標式奢華豪宅 One St. John's Wood。物業坐落於倫敦其中一個最受歡迎的傳統高尚住宅區 St. John’s Wood 中心位置。

全新 One St. John's Wood 是 Regal London 旗下享譽世界頂級奢華物業之一，合共提供112個奢華住宅及複式單位。物業位置得天獨厚，旁邊是世界著名的羅德板球場 (Lord's Cricket Ground)，大部份單位均可俯瞰板球場景觀，住戶近距離感受到動感活力氣氛。

英鎊匯率仍然處於歷史低位，物業市場的需求正急速上升，趁早入市，可望在物業市場回彈高位時獲得理想回報。

One St. John’s Wood 坐落於倫敦一個備受追捧高尚住宅區，住戶輕鬆自如前往倫敦著名高級購物區、歷史博物館及藝術文化景點、學校及大學。St. John’s Wood 盡管毗鄰繁華的倫敦市中心，卻位處四周靜謐環境，絕對是旺中帶靜的優質居停，物業內各項生活設施媲美倫敦頂級酒店。

St. John’s Wood 位處倫敦市中心魅力非凡的黃金地段，絕對是時尚與典雅、繁華與藝術匯聚聖地，展現眼前是優美綠化公園、廣闊活動空間、豐富美酒佳餚及各式各樣商舖，還有四週壯觀的歷史古典建築。One St. John’s Wood 將會是倫敦其中一個難以取代理想居停。

One St. John’s Wood 由英國著名建築公司Squire & Partners匠心策劃，其建築設計風格極具古典優雅，與四周維多利亞式建築遙望相對，繪畫出一副典雅美麗圖劃。每一個單位室內設計豪華別致，其用料配套精挑細選、務求為住戶打造一個豪華完美的居住空間。

此外，踏進 One St. John’s Wood，住戶頓感置身於豪華五星級酒店，這豪華住戶設施同樣由 Squire & Partners 精心設計。一系列高級優質服務包括Spa、健康中心、20米長泳池、配備先進器材的健身室、桑拿浴室及蒸汽浴室等，還有寬敞的 14座位連廚房宴會廳、商務中心及住客會所酒廊、電影院及頂層露台，讓住戶飽覽市中心及 Lord’s Cricket Ground 板球場開揚景致。另設保安嚴密的地下停車場 (提供代客泊車服務)及24小時住戶禮賓服務，各式設施及服務一應俱全，讓住戶可享受優越舒適的休閒生活。

St. John’s Wood 一直是倫敦豪華潮流生活的領導者， 目前 Paul McCartney 爵士及名模 Kate Moss 等國際知名人士亦居住於此。這區的豪宅聲譽及地位歷久彌堅，今年初，該區一座新建的豪宅以7500萬英鎊售出，創下了2020年倫敦最昂貴住宅交易的記錄。

與眾不同的城市

倫敦是一個特別的大都市，傳統古典文化與現代時尚生活交織匯聚、完美融合一起，而這一切在 One St. John’s Wood 均觸手可及。從 One St. John's Wood 前往多如繁星的博物館、美術館、劇院及歷史景點舉步可至；而前往著名購物區，僅需9分鐘車程即可達 Bond Street 及 Knightsbridge，輕鬆步入哈羅百貨（Harrods）及塞爾弗里奇百貨（Selfridges）等旗艦店，盡情享受購物之樂。

St. John’s Wood 這區因為被多所世界級學府簇擁而聞名，在國際間享有知名度。舉世矚目的倫敦商學院及倫敦攝政大學，僅幾步之遙，而美國學校及法國Lycée 學校亦近在咫尺。

One St. John’s Wood 奢華豪宅備有開放式、1房、2房及3房以供選擇，售價為 £995,000 起。

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誠意推薦: 倫敦泰晤士河 Staines-Upon-Thames 專案 Eden Grove 現已公開發售

最新消息! 坐落在泰晤士河畔,距離 Staines-Upon-Thames 火車站僅482米的 Eden Grove 現已公開發售。 Staines-Upon-Thame 不僅綠蔭環繞、風景如畫,而且商店與餐廳林立,商業繁榮,人氣旺盛。 居住於此,讓人身心愉悅,元氣滿滿。

由於小鎮屬於薩里郡 (Surrey),所以 Eden Grove 的居民們還能夠盡情領略周圍其他小鎮非同尋常的皇室風範、歷史底蘊以及旖旎秀麗的自然風光;此外,倫敦市中心也近在咫尺,火車半小時即達。 兩種風格的世界,隨心體驗。

專案詳情

Eden Grove 坐落在熱鬧的 Staines-Upon-Thames,提供一系列開放式、一至三間房的時尚住宅,買家可獲得999業權,預計落成期: Lavender House - 2023第四季/2024年第一季; Lily House - 2024年第二季/第三季。 

專案住戶距離火車站和市中心僅幾步之遙,去倫敦市中心也僅半個多小時的路程,同時前皇薩里郊區享受自然風光也非常輕鬆。 如果您想享受生活或尋找升學機會, Eden Grove 是完美的解決方案

廣闊的綠意空間

生活在 Eden Grove 讓你被綠意環抱,從皇家公園到薩里郡(The Surrey)的各種綠地都是近在咫尺。 Staines-Upon-Thames 位於倫敦綠化帶的最邊緣,提供了大量受法律保護且值得人們享受的開放空間。 從花園到開闊的郊外,從水邊步道到未受污染的林地,自然環境應有盡有。

初創企業集中地

Staines-Upon-Thames 具有超卓的交通優勢,並與希斯路(Heathrow)經濟上的緊密聯繫,因此吸引了眾多僱主,在初創企業中排名英國第一。 自2010年以來,該地區已建立了1,100多家初創公司。

頂尖學校林立

Staines-Upon-Thames 周邊地區的教育機會非常多。 所有學生不分年齡都可以就讀英國一些頂尖的教育機構。 伊頓公學、皇家霍洛威大學和一眾私立學校和一流的現代化國際學校任你選擇。 在 Staines-Upon-Thames 的6英里範圍內,有21所私立學校。 該地區對海外學生特別有吸引力。 Eden Grove 正正鄰近眾多學府校園,非常方便。

卓越的交通網路

Eden Grove 毗鄰希斯路機場(Heathrow,M25高速公路可輕鬆前往M3和M4,因此 Staine-Upon-Thames 擁有極好的交通網路。 希斯路機場(Heathrow Airport)距離專案僅10分鐘*車程。 前往倫敦市中心工作的話,乘火車只需35分鐘*即達 Waterloo。 專案附近有3個 Crossrail 火車站,當線路通行時可將前往邦德街的時間從38分鐘縮短至僅26分鐘*。

在 Eden Grove 既可以體驗英倫本土小鎮的閒適,又能享受到現代摩登時尚,卓越的交通及教育環境,滿足居住的一切需求!

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英國撈貨收租合時宜

英國經濟活動陸續恢復，加上新學年如期展開，私人住宅租務市場亦再度活躍起來。最近筆者經常收到準投資者查詢，想了解英國住宅租務市場的前景，以及目前是否買樓收租的好時機。

筆者於2005年到倫敦深造，親身體會到當地住宅租務市場之蓬勃。還記得剛抵埗就跟代理睇樓，之後到附近咖啡店小休，不夠30分鐘，就收到代理來電告知心儀的單位剛租出。事實上，英國一向被視為買樓收租的最熱門地點之一，根據2018年統計資料顯示，全英國超過20%人囗即470萬個家庭是租住私人物業。筆者估計，目前的比例應該更高。

要理解目前是否買樓收租的好時機，筆者嘗試從以下幾個角度去分析。

首先，隨着疫情對英國經濟及就業市場的影響逐漸浮現，筆者預期將進一步刺激私人住宅租務需求，因為部分有意置業的人士，可能因疫情帶來經濟上的不確定性，而選擇先租後買。

英國住宅租賃代理協會（ARLA）最新數據顯示，7月份平均每間代理行新登記租客數量，較6月份增加超過20%，反映當地物業市場重啟後，私人住宅租務需求相當殷切。投資者對於住宅租盤可能出現供過於求的憂慮理應減少。

正因為市場對私樓租務需求增加，租金亦逐漸回升。就以倫敦一區剛落成的項目為例，在早前疫情最嚴重的時候，就錄得一宗比市價低15%的租務成交個案。然而，近日同類型單位剛獲一名海外留學生承租，租金已反彈至疫情前的水平。另一方面，在疫情影響下，發展商不但在定價上保持克制，並且願意提供較大的折扣優惠和彈性付款方式；再加上部分準買家入市態度審慎，在市場參與者減少的情況下，具實力和經驗的投資者更易以較低價錢購入優質物業。

現時入市節省印花稅

除了目前當地樓價具有吸引力外，英國政府為刺激經濟，於7月份推出豁免土地印花稅的臨時措施。買家只需於明年3月底前完成交易並收樓，最高可節省1.5萬英鎊的稅款；加上由明年4月起，英國將對海外買家徵收額外2%印花稅。以價值100萬英鎊的住宅為例，假設投資者選擇現在入市，可節省高達3.5萬英鎊的土地印花稅。由於置業成本大減，自然令投資者加快入市步伐。

經過今次新冠疫情，筆者認為，增加被動收入的重要性更為明顯。當百年老店都可以隨時取消派息和回購，買樓收租不失為能平衡風險的投資工具。投資者在揀選物業時，除了計算租金回報外，亦要留意其地理位置、交通配套、日後持貨成本和目標租客類別等。無可否認，物業投資的入場門檻雖然較高，但只要選擇合適的單位，既可帶來每月穩定租金回報，又能賺取樓價未來升值。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年9月12日信報)

全新地標住宅 Waverley Square 坐落愛丁堡著名Old Town 核心地段 現正香港獨家公開發售

英國發展商 Queensberry Properties 將於香港隆重推售全新地標物業 Waverley Square。物業座落於蘇格蘭首都愛丁堡核心地段，提供66個時尚優質 1、2 及 3 住宅單位。

Waverley Square 位於 Old Town 著名地標 Royal Mile 及愛丁堡Waverley 火車站之間，是數十年來首個獲批准在這個歷史悠久地區內大規模興建的全新住宅物業。物業屬佔地7.5英畝及耗資2.4億英鎊之 New Waverley 重建計劃之一部份，緊鄰各式商店、酒吧及餐廳，僅數分鐘步路可達愛丁堡的主要地標及世界著名的愛丁堡大學。

Waverley Square 預計於2021年春季落成，屆時將提供66個時尚1、2 及 3 房住宅單位、頂層特色戶及Mews，大部份單位可飽覽愛丁堡舉世聞名的天際線景致，更設有私人地下停車場及景色優美的公共庭院。

住宅售價由£372,000起，面積由 603平方呎的1 房單位至1690平方呎的3 房豪華特色戶，間隔選擇多樣化。此外，物業備有3個別具特色的頂層特色戶，包括2 個樓高兩層的頂層特色單位，以及 1 個單層頂層特色單位，為愛丁堡Old Town核心地段提供了時尚豪華的住宅選擇。

鑑於租賃市場需求龐大及豪宅物業市場交投 持續穩定，預計於2021-2023年間，物業價格將按年以7% 的速度增長，現在正是在愛丁堡投資的好時機。愛丁堡是英國最成功及繁榮的城市之一，也是英國第二個金融中心。除了作為全球多個金融服務業的總部外，這裡更有4間備受尊崇的大學，其中愛丁堡大學就位居世界前20名。加上這裡科技行業發展蓬勃，奠定愛丁堡強大商業中心地位。與倫敦以外的其他英國城市相比，愛丁堡吸引了更多的英國富時 100 指數藍籌企業選址於此。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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英國著名發展商 Berkeley Group 誠意推介 Snow Hill Wharf 全新一期 The Regent 強勢推出

承接去年的銷售佳績，英國著名發展商 St Joseph 再度於香港推出Snow Hill Wharf全新一期，樓高21層的優尚豪宅The Regent，矗立於英國伯明翰傳統區Gun Quarter。

英國富時 100 指數藍籌股 Berkeley Group 旗下公司 St Joseph在市場首次披露The Regent物業詳情， Snow Hill Wharf 整個發展項目合共 420 個單位，而是次推售的 The Regent 物業建築高度為182米，共 110 個單位，物業落成後勢必成為區內地標建築，並打破伯明翰 Gun Quarter 區內的建築紀錄，成為該區最高的住宅物業。

Snow Hill Wharf 是發展商 St Joseph 在伯明翰興建的第一個項目，而在疫情嚴峻時刻在香港推出整個項目最後一期住宅 The Regent，表明發展商對這伯明翰的物業市場充滿極大信心。
英國最大物業網站公司 Rightmove 最新研究指出，在伯明翰 Gun Quarter 和泛B4 郵區內的住屋需求比供應多出接近2倍。而該研究還顯示，在過去的12個月中，B4郵區的物業售價比去年上升23%。

房地產顧問公司萊坊於2020年3月發布的《Birmingham Report》，報告中強調了伯明翰的的住房需求 – 預計伯明翰以及大西米德蘭茲郡地區的住宅價格將在未來五年內上升13%。該顧問公司更預測，同期的租金價格將上升10%。

St Joseph 已證實，The Regent 將有兩個頂層特色單位於今年下半年時間推出市場。 這個期待已久特色單位共有兩層，它將會成為伯明翰市中心有史以來最豪華的單位之一。

Snow Hill Wharf 為住戶精心設計優質生活，配套有電影院、24小時住戶禮賓服務、桑拿室及蒸氣浴室及健身室等。整個項目超過40%的地方為室外活動空間，佔地1.87英畝，物業內將設三個俯瞰運河美景平台花園，可飽覽伯明翰及 Fazeley Canal 優美景色。

因應新冠狀病毒疫情，展銷會將提供數碼虛擬觀賞導航，讓買家可以通過畫面了解附近環境設施，更可以360度參觀單位室內、花園及公共地方，並欣賞到全部420個單位，不同樓層不同方位所擁有不同景觀。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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淺談英國置業流程及注意事項

雖然英國的新冠肺炎疫情仍未完全受控，不過當地住宅市場已率先復甦。物業搜尋網站Rightmove最新報告顯示，7月份英國住宅的平均叫價比3月份實施居家令時高出2.4%，若與去年同期比較更高出3.7%，為自2016年12月以來最大升幅。

當地物業代理於7月接獲準買家查詢數量，較去年同期大幅上升75%。全英房屋抵押貸款協會最新公布的樓價指數顯示，7月份平均樓價比去年同期上升1.5%。究竟英國樓價反彈的原因何在？

最直接的因素，當然是英國政府在7月8日推出所謂「印花稅假期」的刺激經濟政策。顧名思義，買家只需要由當日開始至2021年3月31日完成交易並收樓，最高可節省1.5萬英鎊印花稅。另一方面，隨着當地物業市場解封，早前因居家令而囤積的購買力得以釋放；加上按揭貸款利率仍處低位，都是令英國樓價上升的因素。

買家免代理佣 防巧立名目收費

自從英國政府宣布將於2021年1月起為英國國民（海外）護照（BNO）的持有人提供新簽證，香港買家對英國物業的查詢和需求大增。筆者就藉此淺談一般購買流程和需要注意事項。

在海外推廣的英國住宅項目，大多數屬於全新的「樓花」，建築期長短各有不同。當買家選定心儀單位，通常須繳付「預訂金」（reservation deposit），並與發展商簽定預訂書；同一時間，買家要提供身份證明文件及最近3個月的住址證明，以符合英國當地有關反洗黑錢條例的要求。

之後，買賣雙方的代表律師草擬正式買賣合約，買家簽妥合約後，就要於指定限期內繳付正式訂金，一般介乎樓價的10%至最高30%。若項目屬於遠期樓花，發展商通常會安排買家分段繳付上述訂金，樓價餘額則於物業落成時才付清。購買成本方面，除了樓價以外，基本上就只有律師費和印花稅。律師費通常會連同正式訂金一併繳付，印花稅則在收樓時才繳交。

由於英國一直奉行「單邊代理制」（single agency），即物業代理只代表賣方，故只會在完成交易後向業主收取佣金，從而避免出現利益衝突的情況。因此無論購買一手或二手樓，買家都毋須向物業代理繳付費用。不過，最近有客戶反映，坊間有物業代理會巧立名目要求買家繳交「手續費」或「行政費」，若遇到以上情況，準買家就要格外小心。

過去幾年，市場上偶爾會傳出有買家在購買海外樓盤時不幸受騙，因此很多首次置業人士特別對海外樓花充滿戒心，害怕投資會化為烏有。筆者自2000年入行到現在，總算慶幸從未遇上「爛尾」的項目。

在入巿前，建議準買家應先對發展商的背景及項目有充分了解，亦可以考慮作實地考察和參考發展商過往已完成的樓盤，從中領略其交樓質量及售後服務水平。對於來歷不明的發展商和物業代理，或要求過高比例的訂金，甚至標榜提供超高保證租金回報，或回購等作招徠的項目，最好還是敬而遠之。 
 
kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年8月15日信報)

全新西倫敦1區黃金地段 矜罕鐵路上蓋發展項目 TCRW Soho 第二期及頂層特式單位全球首次發售

全新TCRW Soho是坐落在西倫敦核心的高端生活社區矚目住宅新地標，住客可以享受最頂級的購物體驗，包括倫敦高級購物街、時尚服飾店、珠寶店、高級訂製裁縫店及多間皇家御用場所。項目位處倫敦1區，貫通全倫敦整個地鐵及鐵路網絡，項目更是快將通車的橫貫鐵路車站上蓋物業，直通倫敦各都會點、希斯路機場及金絲雀碼頭，佔盡地理及交通優勢。

 

 

Tottenham Court Road橫貫鐵路站將優化造價10億英鎊的倫敦交通基建設施，是伊麗莎伯線的重要中轉站，連接Northern、Central地鐵線，及前往希斯路機場的全新服務路線，將來可由53分鐘的車程大大縮短至28分鐘直達。由項目步行約5分鐘即達Soho Square及花園，鄰近倫敦各大著名學府，包括倫敦政治經濟學院及倫敦大學學院。 

項目周圍不僅擁有多個世界頂尖品牌商店，更匯集很多米芝蓮星級食府、文化地標及著名大學。TCRW Soho地段如此優越，現正給香港買家一個矜罕的投資黃金機會。

TCRW Soho將推出項目1樓至5樓的精選92個開放式、1房、2房及3房豪華住宅單位及頂層特色單位，更附設先進科技的高質室內設備。大廈設有私人禮賓接待大堂，可通Fareham Street南北兩邊入口。TCRW Soho的規劃意旨成為全新橫貫鐵路站的地標建築及Soho區通道。項目地下樓層設地舖，主攻高級品牌商戶進駐，以及伊莉莎伯線車票售票處及TCRW Soho私人住宅入口。每個單位的室內裝潢及配套優質完備，為住客締造21世紀時尚高端的家居生活。

TCRW Soho的整個室內設計概念是由國際知名室内設計公司Argent Design的設計主腦Nicola Fontanella親自操刀。Argent Design分別在倫敦、邁阿密、摩洛哥、紐約、聖特羅佩及韋比爾等房地產熱門地區設計了不少享負盛名的世界級經典代表作。

項目預計於2022年第2季落成，售價由£999,999起。

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倫敦 Zone 1 超值投資地段 西敏巿社區重建計劃首個重點住宅項目 Carrick Yard 矚目登場

Carrick Yard提供109個現代化的住宅單位，戶型由開放式、一房、兩房到三房一應俱全。項目位於倫敦西敏巿 (City of Westminster) Lisson Grove的心臟地帶，座落Zone 1範圍，區內擁有優越的文化設施、廣闊的綠化空間、特色小店和河畔長廊，並與倫敦多間知名學府為鄰。 

從Carrick Yard前往Edgware Road及Marylebone地鐵站只需8分鐘*。主要轉車站Paddington亦近在咫尺，前往任何目的地同樣輕鬆方便。住戶只需5分鐘*之內就能到達牛津圓環站 (Oxford Circus)、10分鐘*內可達國王十字站 (King's Cross)，到利物浦街站 (Liverpool Street) 亦只需20分鐘*之內。

 
作為教堂街 (Church Street) 大型社區重建計劃的首階段住宅項目，Carrick Yard將會帶來優質住宅、運動設施和社區空間。進駐Carrick Yard，住戶更可盡情享受區內的生活格調，融入這個充滿活力的社區。西敏巿議會總體規劃在未來10至15年，將教堂街打造成集商務辦公、表演和文化、高端零售、美食、住宅一體的西倫敦熱點。
 
教堂街以及Lisson Grove地區一向是倫敦文化與美食的集中地，吸引來自世界各地的特色小店進駐，充滿個性的咖啡廳和餐廳隨處可見。Carrick Yard的居民如想享受休閒和購物樂趣，只需步行即可抵達倫敦多個大型公園和熱門購物區。前往攝政公園 (Regent's Park) 和馬裡波恩大街 (Marylebone High Street) 只需15至20分鐘的步程*即可抵達。

12億英鎊社區重建計畫 首個重點住宅項目

倫敦Zone 1被低估投資地段 升值潛力超乎想像

毗鄰倫敦市中心身份顯赫地區

城市重點地鐵線環繞

一場由西敏巿議會牽頭的12億英鎊社區重建工程，一個未來幾年內最具潛力的投資區域，已經逐步浮出水面！教堂街重建計畫即將成為焦點！Carrick Yard作為社區重建工程中首個重點住宅項目，未來價值增長更是巨大！

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英政府「基建革命」挽救疫後經濟

英國首相約翰遜在6月底至7月初的一周，於國會發表了兩次相當重要講話，除了對香港最近局勢表示關注外，也提出英國疫後經濟重建計劃的藍圖。對於當地飽受壓力的地產業，預計可帶來正面影響。

有別於2008年金融海嘯後，時任首相保守黨的卡梅倫以削減公共部門和福利開支的緊縮政策，去應付當時的公共財政危機。現任首相約翰遜則採取方向完全相反的措施，以刺激英國疫情後的經濟，包括透過增加170億英鎊的基礎建設財政預算，於未來8年投資120億英鎊興建18萬間經濟型房屋（Affordable Homes），希望藉此既創造就業，也解決長久以來英國住宅供求失衡的問題。

對於當地的首次置業人士，英國政府將推出名為「第一套房」（First Homes）計劃，初步預計提供1500伙作為試點，以市價七折出售，藉此幫助更多有意置業的人士。

簡化建築規劃 加快釋放土地

英國政府亦簡化現行繁複的建築規劃，加快審批流程和建設速度，從而釋放更多可供興建住宅的土地，並將於今年9月開始實施。此外，由於大型基礎建設與房地產市場關係密切，政府將額外投放50億英鎊興建醫院、學校和公路等。另一方面，英國中西部包括曼徹斯特和利物浦等地區將獲得4億英鎊撥款，用作興建2.4萬套房屋；至於小型發展商也可獲得4.5億英鎊的政府撥款，預計增加超過7000套新屋供應。

任何新政策的推行，坊間必然有不同意見。英國的建築和規劃諮詢公司就表示極度關注和不滿，因為政府建議廢除大量規劃限制，將直接影響業界的最主要收入。

筆者也認為，計劃略嫌太過側重於經濟型房屋，對私人物業市場的支援相對較少；另一方面，雖然今年額外投入50億英鎊改善基礎建設，長遠無疑對英國整體經濟有利，但對於解決目前經濟困局的成效卻相當有限，始終遠水不能救近火。

創造工作職位 地產行業得益

總括而言，英國政府於疫後的經濟政策重點就是「建設」（Build），難怪約翰遜於講話中多次強調建設過程要更快、要好和更環保。事實上，由於疫情對於全球經濟的影響是前所未見，所以英國政府摒棄過去以減少支出去挽救經濟的舊思維，反而加大力度投資於實體經濟，創造更多就業機會，筆者對此表示支持。就以房地產行業為例，背後牽涉的產業鏈繁多，當中包括土地開發、建造、項目管理、維修、銷售和租賃等。根據英國房地產協會（BPF）2019年資料顯示，房地產行業佔國內生產總值7%。由此可見，地產業依然是國民經濟支柱的重要產業之一。

因此，假如這個被英國政府視為自第二次世界大戰以來最激進的「基建革命」，能夠刺激國內經濟於疫情後迅速反彈，並解決歷年來房地產資源分配不公平的問題，定能振奮人心，相信亦有利吸引外來投資。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年7月11日信報)

英樓市走向端視失業率變化

隨着實施接近兩個月的居家令鬆綁，英國房地產市場正式於5月中復市，除了業界感到欣慰外，不少買家和業主也表示歡迎。畢竟，要完全消滅新冠肺炎病毒的威脅似乎暫不可能，但政府已就抗疫投放大量資源，逐步重啟經濟活動符合公眾期望和利益。

物業網站搜尋率爆升

正如業界普遍預期，部分因居家令而抑壓的需求在復市後得以釋放。根據當地物業網站Zoopla資料顯示，在物業市場重開的第一周，其網站的物業搜尋率就上升88%。此外，Zoopla又對2000名人士進行調查，發現面對疫情所帶來的不確定性，近60%受訪者表示仍會繼續置業計劃。另一個物業網站Rightmove就首次錄得單日超過600萬瀏覽紀錄，較去年同日上升18%，地產代理也表示物業成交量正逐漸增加。

當然，目前英國樓市成交量與疫情爆發前仍相距甚遠。根據英國稅務海關總署（HMRC）統計，4月份物業買賣宗數按年減少53.4%，與3月份比較則回落46.1%。筆者認為，雖然物業成交量大幅減少，但不能純粹視之為買家對後市失去信心。

事實上，在居家令下，有近一半以上的交易因測量師未能親身到物業考察，以致無法為銀行提供準確估價而被迫暫停。當政府宣布逐步解除居家令後，各大主要銀行如滙豐、全英房屋抵押貸款協會（Nationwide）和哈里法克斯銀行（Halifax）等隨即恢復安排估價。另一方面，亦有個別銀行重新接受新造按揭申請，並提高成數和樓價上限等等。筆者預期，隨着按揭市場同步重啟，加上低息環境持續有利減輕置業成本，可為樓市帶來正面支持。

減稅刺激市道機會微

對於政府該採取什麼政策支持樓市，近日引起業界不少討論。有建議政府應考慮暫停徵收土地印花稅，或取消3%的第二套房額外印花稅，藉此鼓勵業主重新入市，倡議者認為此舉既可支持當地的建築業，也可為私人住宅租賃市場提供更多單位。然而，筆者對上述建議最終能否落實表示懷疑，畢竟土地印花稅是政府重要的收入來源，以2018/19年度為例，就為庫房帶來近120億英鎊進賬。國家預算責任辦公室（OBR）預計，由於政府頒布一系列紓困措施，本年度財政預算將有超過3000億英鎊赤字。在入不敷支的情況下，估計減稅的空間相當有限。

筆者最近接觸的投資者中，大部分都對未來英國樓價走勢表示關注。根據萊坊預測，今年英國樓價將下跌3%，第一太平戴維斯的研究就指出，樓價將視乎新冠病毒對經濟影響的程度而出現5%至10%調整。值得注意一點，目前英國房地產市場只重開約1個月，成交量偏低，要全面評估疫情對樓價造成的影響可能言之尚早。筆者認為，未來英國樓價的最大挑戰，是政府為企業提供「就業保留計劃」於今年10月結束後失業率的變化。因此，若然投資者有意於目前趁低入市，應把上述潛在風險因素計算在內，量力而為。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年6月13日信報)

誠意推薦 - 倫敦西南2區小資首選精品住宅 Clapham Place

作為倫敦小資和中產階級非常喜歡的區域---Clapham，位於倫敦西南2區，緊挨著巴特西和溫布林頓，歷來就是一個低調奢華的生活區。

漫步Clapham你就會發現不同的建築風格充斥街道，從安妮皇后，格魯吉亞時代的老城區風格建築，到維多利亞時期的尖頂網格狀建築蔓延在街道的兩側。擁有便利的交通，成片的公共綠地，悠久的歷史和卓越的人文環境。使它成為倫敦城市生活的縮影，讓人心生嚮往。

這次我們誠意推薦的項目就是位於 Clapham區內的精品高級住宅 “Clapham Place”，這是一個充滿活力的全新住宅項目，位於斯托克韋爾(Stockwell)和北克拉珀姆之間(Clapham North)，交通網絡十分便捷。

項目詳情

“Clapham Place”是一個全新的現代化住宅項目，周邊擁有成片的公共綠地，主張現代室內設計風格，每個單位都可以使用公共花園和屋頂露臺。提供62間一房、兩房和三房單位，設有私人露臺或陽臺。預計將於2021年第2或第3季落成，享有999年租用權。

項目將首都的繁華喧鬧，與附近公共區的寧靜完美融合，是流覽倫敦的最佳場所。在繁忙的工作之餘僅需走上露臺，便可感受都市景致帶來的舒適放鬆。

便捷的交通網絡

早在80-90年代期間，Clapham區域就成為了倫敦中產階級最青睞的地方，一直到今天，這裡仍然屬於倫敦相對富裕的地區之一。主要的優勢來源於無比便利的交通，和深入街頭的中產小資文化。

Clapham的公共交通是倫敦最重要的中轉站之一，也是全歐洲火車和地上鐵經停最多的一個網站。這個網站不僅彙集了所有進出倫敦南部和西南部的火車，而且還聯通維多利亞和滑鐵盧網站，使之成為了整個倫敦乃至整個歐洲最繁忙的多功能網站。

“Clapham Place”距離Stockwell地鐵站僅300米，而且距Clapham North地鐵站和Clapham高街地鐵站均只有幾步之遙。居民可以繞倫敦旅行，通過維多利亞線只需10分鐘*即可到達Oxford Circus站，而通過北線不到15分鐘*即可到達倫敦金融城。

豐富的周邊娛樂

“Clapham Place”附近還有繁華的社交和休閒場所，沿著熱鬧的Clapham高街及其周圍地區，遍佈著酒吧、餐廳、咖啡廳以及各種娛樂設施。坐落在Larkhall公園、Battersea公園和Clapham Common等多個綠樹成蔭的空間之間，可以輕鬆逃離城市的喧囂並使戶外成為您日常生活的一部分。住在Clapham意味著兩全其美的生活，享受首都的繁華和附近社區的寧靜。

Clapham的夜生活也非常著名，經常被倫敦人稱做“熱鬧而有情調”。圍繞著Clapham Common綠地， 三家有名的酒館the Bobbin, the Coach and Horses ，the Bread and Roses就坐落在此。休息日格外熱鬧，經常會有喜劇和單口相聲的表演。

優質的教育環境

Clapham區域被一流的中小學和頂尖大學所包圍，在這邊就讀是通往世界一流教育的明智選擇。Bonneville小學和Eaton House The Manor等當地學校的成績均高於平均水準，並且有很大一部分學生繼續就讀英國一些最好的中學。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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新冠肺炎觸發「轉買為租」趨勢

在新冠肺炎影響下，不少行業的生態環境都出現前所未有的變化，英國私人住宅租務市場亦一樣。英國政府自3月中實施居家令後，私人住宅租務成交量大幅減少，根據物業軟件公司Goodlord統計，由今年3月17日至4月14日，新增準租客登記較去年同期下跌72%，訂立租約數量更按年大減88%。然而，由4月14日至5月7日，新增登記準租客人數反彈45%，新租約簽訂量也回升22%。由此可見，住宅租務市場有率先回暖跡象。

政府補貼工資 欠租情況少

居家令實施期間，訂立的新租約主要是必要性搬遷，租客大部分是醫務人員或其他關鍵工作人員。由於社交距離的限制，物業代理不能如常帶同客戶實地參觀，虛擬技術的應用變得更為重要。於是，不論放盤、睇樓甚至簽約，業主和租客都在足不出戶的情況下完成交易。

即使英國疫情自3月起轉趨嚴重，筆者所接觸的業主中，絕大部分都按時收到租金。最主要原因，相信與英國政府為企業提供工資補貼計劃有關。在補貼計劃下，當地僱員可收取薪金八成，上限為每月2500英鎊，直至今年10月底。

就目前情況而言，上述措施對「保就業、穩民心」的效果尚算不俗。綜合不同物業代理的資料，要求減租的租客比例遠低於市場預期；另一方面，政府並要求銀行向客戶提供「按揭假期」，容許他們延後還款，都有助解決業主們燃眉之急。

由於英國政府已於3月18日立法暫停處理未來3個月的收樓令申請，即業主不能以欠租為理由要求法庭頒令租客遷出。對於上述禁令會否於6月屆滿時再度延長，目前仍然是未知數。上星期房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）在國會發言，表示政府將因應巿況、抗疫成效和法庭意見，審慎考慮下一步行動。

因此，假如業主遇上有經濟困難的租客，筆者建議先透過地產代理了解租客的實際情況，從而制定最符合雙方利益的解決方案。目前較普遍做法包括減租、訂明延後還款的安排，以及提前中止租約等等。

居家令放寬 需求逐漸釋放

正如業界預期，部分早前因為居家令而囤積的租務需求正逐步釋放。英國政府上星期宣布解除部分限制，容許物業代理正常復工。筆者認為，此舉是振興當地樓市的重要一步。就以一個在曼徹斯特市剛落成的項目為例，於首個「正常」的工作日，代理就促成至少4宗零議價租務成交。

當然，要全面評估新冠肺炎對英國私人住宅租務市場的影響，目前仍是言之尚早。不過，筆者預期，部分準買家可能擔心未來樓價下調，或自身經濟條件改變而暫時擱置上車計劃，「轉買為租」將令私人住宅租務市場的反彈更為明顯。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年5月23日信報)

英新盤海外推廣受制疫情

新型冠狀病毒肺炎持續蔓延，對全球經濟的影響陸續浮現，英國住宅市場難以幸免。自3月開始，伯克利集團（Berkeley Group）、巴萊特（Barratt）和泰勒溫佩（Taylor Wimpey）等英國主要發展商股價都錄得不同程度跌幅，反映市場擔心在疫情影響下，發展商未能如常到海外推廣樓盤，阻礙收入；另一方面，建築材料亦會因供應鏈中斷導致價格上升，甚至造成短缺。假如英國疫情轉趨嚴重，在最壞情況下，建築地盤可能被迫停工，直接打擊未來新屋供應量。

事實上，多個大型項目原定今年初的海外推廣活動，都已暫停或推遲。筆者預計，當疫情平伏之後，各大發展商將在下半年的黃金檔期加快在海外推盤步伐，出現新盤混戰局面。

近年中國內地投資者對海外物業的興趣愈來愈大，不少英國發展商都積極開拓這方面的市場。但在疫情影響之下，筆者相信，中國政府將透過不同政策以提振經濟，內地投資者要把資金轉移到境外，可能會較之前更困難。

中國買家或減 本地客不受影響

另一方面，由於部分內地樓盤提供高達25%的折扣優惠，不排除會吸引部分原先有意於海外置業的投資者把資金轉投內地。英國發展商要收復這片兵家必爭之地，相信唯有在定價、付款方式和折扣優惠上採取更具競爭力的策略。

相對而言，疫情對英國本地用家和投資者的影響較為輕微。根據地產代理Benham and Reeves的最新研究，83%業主和買家均表示不會因為新冠肺炎窒礙今年物業交易的決定；至於表示取消或延後物業買賣的比例則各佔不足9%。假如英國疫情加劇，69%受訪者表示仍不會動搖其今年出售或購買物業的決心。

該報告亦指出，2009年3月至2010年8月全球曾爆發H1N1新型流感，當時確診個案超過130萬宗，死亡個案更接近1.6萬宗。然而，英國整體住宅樓價同期上升12.3%，倫敦的升幅更高達17.5%。由此推斷，今次新冠肺炎對英國住宅樓價的衝擊，未必如外界所料般嚴重。

事實上，近兩星期分別有數個倫敦大型項目於當地開售，反應相當熱烈。其中一個鄰近市中心法靈頓（Farringdon）的新盤，據報首日就賣出25%。另一個位處傳統豪宅區富勒姆（Fulham）的新盤，在開售後的首90分鐘，賣出單位總值就超過1000萬英鎊，可見目前新冠肺炎並未對英國住宅銷情造成太大影響。

然而，新冠肺炎對於當地住宅租務市場所帶來的打擊就比較明顯。由於部分國家實施出入境管制，令原本前往英國的留學生要更改行程；加上不少企業暫停派駐員工到海外，令市場上的公司租客數目減少。即使之前已經簽訂的租約，亦出現因為租客未能如期返回英國，要順延起租日期。所以業主於這段非常時期，不論放租或商討續租，在釐定租金水平和其他條款上都需要更具彈性。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年3月14日信報)

以租養房仍有吸引力

在新春期間的聚會中，筆者碰到幾位已經在英國置業的朋友，他們都有感而發地指出，現在買樓收租的吸引力好像愈來愈小，究竟以租養房的概念，是否已經不合時宜？
 

部分英國業主意興闌珊，可能有感當地政府對私人住宅租賃市場的規管愈來愈多，由早年個別地區政府要求業主需要登記領牌，到去年實施的禁止租賃中介費法案，甚至提議中的租金管制及廢除業主行使終止租約權，再加上林林總總的法定要求，如煤氣電力裝置或租約前後的檢查等。對於業主們認為在目前房策下得不到公平對待和保障而感到沮喪，筆者完全理解。

政府規範有利租市生態

從正面角度看，英國政府對私人住宅租務市場進行規範化，理應有利整個市場生態持續發展。首先，租務代理要提升自身專業知識和服務水平，以滿足業主和租客的要求。業主亦可透過委託有信譽的租務代理，處理招租和日後管理事宜，減輕不必要壓力。除此之外，業主亦可以透過選擇合適的保險產品，把財政上的潛在風險降至最低。

根據Deposit Protection Services（The DPS）最近公布的租金指數，由於過去幾年英國實質工資增長強勁，即使租金有所上升，但佔租客整體支出的比例仍由2016年的32.64%，收窄至2019年的30.64%，可見租客的租金負擔愈來愈輕，對優質租盤有利。

執筆之際，英國已正式脫歐，並進入11個月的過渡期。為保持國際競爭力，當地政府已有序推行若干新措施，例如放寬高技術移民的名單，重新恢復留學生畢業後可於當地自由工作兩年的簽證等。這批高技術專才，一般而言都不會立即置業，變相帶動私人住宅的租務需求。就以最近位於倫敦政治經濟學院（LSE）旁、剛入伙的項目為例，租務表現相當理想，租客更不乏來自世界各地的研究院畢業生。

今年全英租金看漲3.5%

根據物業搜尋平台Zoopla最近公布的住宅租務市場報告，截至2019年第四季，倫敦租金按年升幅達2.8%，差不多是過去4年以來新高。至於其他投資熱點如曼徹斯特、伯明翰和愛丁堡等，租金同樣錄得不同程度升幅。這足以證明，即使過去一年英國飽受脫歐和大選帶來的不確定性困擾，對私人住宅租務市場的影響仍然相對輕微。展望2020年，隨着租客對私人住宅需求增強，加上供應短缺，Zoopla預計全英國租金將有3.5%升幅，對投資者無疑是好消息。

綜觀過去幾年，英國政府對私人住宅租務市場進行連串整頓和優化，部分業主可能感到不是味兒，因此調整現有物業投資組合；但同一時間，這亦為專業投資者及新投資者提供入市機會。筆者相信，從中長線角度考慮，以租養房依然具有一定吸引力，只要選擇合適項目，投資者既能夠獲得穩定租金回報，也有機會可賺取資產增值，加上英鎊滙價仍處低位，而樓按息率在銀行之間激烈競爭下，有望進一步調降。筆者預計，2020年英國買樓收租的需求仍會相當活躍。


kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年2月8日信報)

英徵海外買家印花稅大勢所趨

英國保守黨於2019年12月的選舉中壓倒性大勝，在下議院中取得超過80席優勢。物業市場初步反應相當正面，不論是發展商、投資者和用家，都不約而同在大選結果塵埃落定後加大入市力度，據報，單計大選結束後的一周，倫敦物業成交金額已超過50億英鎊。究竟，保守黨在大選中獲得空前勝利，對當地物業市場有何啟示？

新稅率佔樓價3% 遠超預期

在競選時，保守黨在政綱上就房屋問題花上不少篇幅，並提出多項建議，當中包括：引入更長年期定息按揭、賦予地區政府更大權力增加首置單位供應、承諾未來5年任期內興建100萬伙新屋、廢除業主可以在租客無過失（no fault）的情況下行使終止租約權、推動終身租約制、針對海外買家額外徵收樓價3%印花稅、禁止發展商出售屬於「土地租賃權」（leasehold）的獨立型房屋，但分層式公寓則例外。此外，尚有優化目前不同形式的資助房屋政策，包括「租者置其屋」（right to buy）計劃；簡化土地規劃申請程序、鼓勵業主利用現代建築方法自行建屋等等。由此可見，保守黨提倡的房屋政策覆蓋範圍甚廣，意欲在這個議題上撥亂反正，推動改革。

對海外買家而言，最關切當然是樓價3%的額外印花稅。當消息一公布，業內人士無不嘩然。畢竟在2019年2月，英國政府就上述新稅展開為期約3個月的公開諮詢，當時建議稅率亦只是樓價1%。假如3%海外買家印花稅一旦實施，以200萬英鎊住宅物業為例，總印花稅支出就已超過13.6%。正如本欄於2019年3月指出，海外買家絕對不應該成英國房屋供求失衡的代罪羔羊，加稅本身並不能解決上述問題。隨着脫歐協議法案於2019年12月20日在下議院二讀通過，理論上英國在2020年1月31日正式脫歐再沒懸念。在脫歐之後，英國政府理應確保整體經濟的穩定性和對外來投資的開放性，任何打擊海外買家投資意欲的措施，都是本末倒置。

惡性循環 不利樓市供應

另一方面，由於海外買家傾向投資樓花，有利發展商在施工初期取得若干認購比例和相關訂金，以便向銀行申請貸款時能獲得更好條件，幫助降低建築成本。假如海外買家因置業成本增加導致入市意欲下降，在預售未能達標的情況下，銀行對發展商貸款態度或會趨向審慎，息率亦會上調，最終令發展商建築成本上升，整體新屋供應隨之減少，造成惡性循環。

筆者認為，海外買家印花稅的實施似乎是大勢所趨，具體執行細節可能在稍後公布的春季預算案略見眉目。然而，保守黨在大選中取得自1973年以來最大勝利，至少為國內政治消除部分不確定性，有助釋放市場上早前囤積的購買力。部分海外買家更可能趁額外印花稅未落實而盡快入市，進一步推高需求。

至於2020年英國樓價表現，將取決於英國與歐盟如何處理兩者於脫歐後的貿易關係，預計可能到今年第三季才有更明確方向。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年1月4日信報)