倫敦掠影 - 溫布頓(Wimbledon)

 

 

提起溫布頓，不少讀者就會聯想起每年網球界四大賽事之一，筆者在倫敦工作的日子，亦有幸入場觀賞過賽事，士多啤梨混合忌廉的場內小吃更是不容錯過。

 

其實，溫布頓是位處倫敦西南面的傳統豪宅區。區內大部分都是低密度的獨立屋和排屋，新建的住宅項目相對較少。商業活動則主要集中車站附近的大街（High Street)，日常生活所需例如銀行、超市和餐廳都一應俱全。

 

區內多名校 受家長追捧

 

溫布頓特別受當地中產和高收入家庭青睞。區內擁有多個廣闊的公園和綠化帶，Wimbledon Common 和 Wimbledon Park 都是假日消閒的好去處。另外，區內也有多個高爾夫球場，其愛好者定必不會失望。

良好的校網亦是溫布頓的賣點之一。五所被評為優秀的小學都位處區內；中學則有著名的 Ursuline High School。此外，多間優質私立學校例如 Donhead 和 The Rowans 亦在附近，以滿足家長和學生的不同需要。

 

雖然溫布頓位處近郊，但區內有良好交通網絡對外連接。除了有完善的道路系統方便駕車人仕外，公共交通設施亦相當周全，區內有地鐵和火車直達倫敦市中心，包括17分鐘到滑鐵盧（Waterloo)、21分鐘到達南肯辛頓(South Kensington)和26分鐘到帕丁頓（Paddington)等。

 

根據物業搜尋網站 Rightmove 7月份的統計，溫布頓所處的London Borough of Merton ，其整體房價較去年同期上升21.6%。雖然近期倫敦房價有輕微下調的跡象，但是由於區內新盤供應量不多，相信對中長期房價有一定的支持。

 

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多倫多 - 公寓租市旺 空置低

根據最近加拿大知名物業公司Royal LePage預測，直至2014年底，多倫多整體房價將接年上升8.1%，其中公寓（Condo）在首6個月上升了5.4%，樓價中位數已超過38萬加元（約270萬港元），相比同期溫哥華公寓升幅只有0.3%，顯示多倫多房地產市場在加拿大眾多省份中表現理想。

事實上，多倫多房地產市場在剛過去的5月和6月相當暢旺，主要源於強勁需求。由於租賃市場活躍、空置率低和租金回報理想，投資者傾向中長線持有單位。

低密度公寓樓價升得快

多倫多公寓大致可分為兩大類，第一類屬於低密度式，單位面積比較寬敞，私隱度亦較高，不少家庭會以此作為獨立屋的替代選擇，但由於供應持續緊張，樓價升幅比較快。第二類屬於高密度式，主要集中在市內核心地帶，單位面積較小，住客以白領專業人士為主。

至於年輕的首次買家，多會鎖定鄰近工作地點而售價相對傳統獨立屋便宜的公寓為目標。特別值得留意的是，高密度式公寓的供應在今明兩年都相當充裕，但由於預期大部分投資者將把單位作出租用途，相信短期不會對樓價構成太大壓力。

細單位供應增

另一份研究報告亦指出，由於地價、建築成本和相關支出上升，新建的高密度公寓平均呎價難與二手單位競爭，於是近年發展商傾向興建面積相對較小的單位，務求令房價處於可負擔水平。例如2005年落成的單位平均面積是925平方呎，而截至2014年1月建築期內的單位平均面積卻只有798平方呎。

對於多倫多公寓的樓價走勢，主要取決於金融機構的貸款政策、利率的調整幅度、政府的留學與移民政策等。此外，今明兩年大約有7萬個新建房屋相繼落成，市場的消化力有待進一步考驗。

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(原文刊載於2014年8月23／24日信報）

再談悉尼近郊 - 坎特伯雷市(City of Canterbury)



坐擁海景或河景的住宅，相信是不少置業者的夢想。景觀開揚的單位，除了升值潛力較高，租金回報已較理想。近年悉尼市中心的房價持續上升，投資者和首次置業者開始將焦點集中於鄰近的地區，坎特伯雷市 (City of Canterbury) 可算是最熱門的地區之一。

坎特伯雷市位處悉尼的西南部，距離市中心大約9.5公里。市內以輕工業和平房住宅區為主。這個被譽為「多元文化之城」，有超過130民族居住於此，當中以澳洲、中國、黎巴嫩、希臘和英國為主。

重建計畫將為社區帶來新面貌

自2010年起，當地政府開展了社區重建計畫，務求將這個傳統的輕工業區改造成時尚的住宅和商業區。不但吸引大量家庭和專業人士，並且會為該區創造大量就業機會。其總投資金額超過1億澳元。

重建地區主要集中於火車站至Cook's River 一帶，大部分新建的住宅項目位處於河畔，飽覽壯麗的河景和遼闊的綠化地帶。

對外交通方面，區內有火車直達悉尼市中心，需時大約25分鐘，方便在市中心的上班族和留學生。另外，直通巴士往返國際和內陸機場亦少於30分鐘，相當便利。

區內娛樂和文化設施亦相當完善。除了來自世界各地的餐廳、咖啡店和有機食品市場外, 水上活動和健身中心、單車徑、馬場和形形式式的藝廊和表演場地等均近在咫尺。另外，多間著名學校於區內林立，包括 Newington College 和 Trinity Grammar School。

根據最新數據顯示，整體悉尼公寓式住宅房價的中位數已超過57萬澳元。其中，截止今年首6個月，坎特伯雷市內房價已經上升8.3%。加上市內的空置率偏低，預期租金回報可超過5%。

整體而言，從投資或自用的角度，與市中心有良好交通連接和具重建概念的地區都值得看高一線。

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(原文刊載於2014年11月1日信報）

高鐵與重建──倫敦樓市新亮點

基於倫敦房地產市場持續活躍，愈來愈多來自世界各地的投資者購買倫敦住宅，加上當地人對住宅的剛性需求強勁，失業率與利率均處於歷史低位，造就當地房價穩步上揚。

傳統市中心豪宅地區如肯辛頓（Kensington）、梅菲爾（Mayfair） 和切爾西 （Chelsea）等地的樓價雖然仍有上升空間，但已超出當地人的負擔能力，於是，他們轉而選擇與市中心和金融區有完善交通連接的周邊地區作為置業首選。值得一提的是，近年英國政府為當地買家提供不同形式的資助計劃，增加近郊的上車盤至中價盤的需求。

高鐵料刺激樓價升逾32%

另一方面，倫敦高鐵（Cross Rail）將於2018年通車，往來倫敦東部至西部的交通時間將大大縮減。根據最近的一份研究報告預計，高鐵車站周邊範圍的房價將在未來4年有32%至49%的升幅。

近年英國政府銳意夥拍發展商，在倫敦市東南部開展大規模的重建計劃，重建後的社區將創造大量就業機會，促進本土經濟發展，兩年前為倫敦奧運會而重建的斯特拉特福（Stratford）便是最佳例子。展望未來，投資者可特別留意將有大型重建計劃的地區，如格林威治（Greenwich）丶克羅伊登（Croydon）和皇家船塢區（Royal Docks）等地。此外，高鐵沿線地區如斯特拉特福（Stratford）、帕丁頓（Paddington）和伊令 （Ealing）等，其房價的升值潛力亦不容忽視。

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(原文刊載於2014年8月9／10日信報）

悉尼近郊惹投資者青睞

悉尼位於澳洲東南沿海地帶，不單是新南威爾斯省的首府，也是澳洲人口最稠密的城巿。最近數年，亞洲地區尤其是來自中國和新加坡的投資者在悉尼房地產市場相當活躍，究竟原因何在？

房價滙兌升 總回報逾23%

經過多年發展，悉尼絕對可以媲美紐約丶倫敦等一線大城市。澳洲的經濟和政治環境相當穩定，令投資房地產市場的風險相對減少。數據顯示，澳洲今年首季GDP按季增長1.1%，按年增長3.5%，表現理想；加上澳洲政府推行以人口增長刺激經濟的政策，致力吸引外來移民，促使住宅需求不斷上升。

澳洲對房地產市場的規範和管理相當完善，消費者和投資者的權益都得到保障。根據法例規定，物業落成後的7年內，發展商要對樓宇的質量和結構提供擔保，需要時會作出補救或賠償。

澳元滙價從低位上升，亦有利亞洲區的投資者。截至今年6月的過去12個月，悉尼房價上升了15.4%；同一時間，澳元兌港元的滙價上升超過8%，令整體回報超過23％。

悉尼的租金回報亦表現理想。在2014年次季，悉尼公寓式住宅的租金上升2%，而整體出租物業的空置率只有1.4%，可見當地租務市場暢旺。

展望未來，由於市中心的住宅供應緊張，所以近年發展商積極開發靠近巿中心的近郊地區。事實上，愈來愈多投資者和用家把目光轉移到這些鄰近就業、娛樂和主要交通工具的地區，例如位於市中心南面約4公里的羅斯伯里（Rosebery），區內除有完善的娛樂、購物及休憩設施外，更有多所優質私校；加上有火車與巴士往返悉尼市中心、機場、東郊和北岸等，預期未來樓價將有可觀升幅。

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(原文刊載於2014年8月2／3日信報）