盤源減少 露宿者問題惡化
皇家文藝製造商業學會（RSA）與曼徹斯特地區組織One Manchester的研究指出，建議英國政府應尋求獲得更大權力，以便在個別租金高昂的地區實行租管。筆者認為，租管會令市場上可供出租單位減少，因為這種干預私人市場正常操作的措施，會打擊部分準投資者入巿意欲，甚至令現有投資者選擇離場，寧願把單位空置或轉租為賣。在租盤減少情況下，租客的選擇將收窄，甚至令當地日趨嚴重的露宿者問題進一步惡化。
世界各地的例子亦證明，租管所帶來的影響是弊多於利。上世紀七十年代香港，港英政府曾經實施租管，規定戰前落成或指定年期落成的私人住宅的市值租金和加租幅度等，結果舊樓業主欠缺誘因和資源去改善物業狀況，租客的居住環境亦因此每況愈下，直至1998年金融風暴後，政府才正式撤銷租管。
美國三藩市亦因為實施租管而加速該市「士紳化」（gentrification），意指舊社區原本聚集低收入人士，但物業重建後樓價和租金上升，較高收入人士遷入，取代原有低收入者。由於原區生活物價指數提高，低收入者唯有遷往更偏遠或條件更差的地區生活。
事實上，三藩市有部分業主加快拆卸舊樓並重建，正是因為新樓不受租管限制，近年當地露宿者問題引起國際關注，部分原因正是租管所造成。
撤業主終止租約權 僅討論階段
由此可見，租管不只對投資者和租客帶來負面影響，甚至會影響整體社會穩定，即使提出設立租管的「初心」良好，政府亦應該三思而後行。要解決住屋問題，筆者認同還是應從增加供應入手，正如總部位於三藩市的Facebook上月承諾，未來10年將捐贈10億美元在加州興建2萬間經濟型房屋，正是針對問題癥結，對症下藥。
另一個與英國私人住宅市場有關的議題，就是建議取消業主行使終止租約的權利。目前，毋須任何原因，業主可提前兩個月以書面通知租客終止租約，租客就必須按時遷出，否則業主可立即向法庭申請驅逐令。根據英國政府統計，當地超過八成以上簽訂的租約都是介乎6至12個月，部分政客認為由於租客數目日益增加，特別是有孩子的家庭應免受業主「逼遷」的威脅，建議設立最短租約期為3年，而業主只能夠在特定情況下才可申請終止租約。
不過，上述建議仍停留於公眾討論層面，投資者毋須過分擔心。只要透過委託信譽良好的租務代理、做好租客背景審查和按照自己的需要而購買相關業主保險等，業主都能夠有效減少遇上「租霸」的風險及損失。
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(原文刊載於2019年11月2日信報)
