愛丁堡住宅求過於供 大學生撐租市

一直以來，筆者不時收到客戶有關英國北部蘇格蘭愛丁堡物業的查詢。不過，當地新盤供應相當有限，部分買家唯有在二手市場物色單位。適逢今年愛丁堡有全新項目推出，筆者早前也趁機走訪這個蘇格蘭首府，藉此了解當地的巿場狀況。

提起愛丁堡，自然會聯想到當地擁有大量歷史建築，當地新城和舊城更被聯合國教科文組織列為世界遺產。除了古蹟外，原來愛丁堡是倫敦以外英國最大的金融中心，當中以資產管理業務最為人熟悉，不少金融和保險公司都以愛丁堡作為基地，包括蘇格蘭皇家銀行、標準人壽安本（Standard Life Aberdeen）和荷蘭全球保險集團──英國（Aegon UK）等。除了傳統金融業外，近年亦有不少與資訊科技相關公司進駐愛丁堡，當中包括網上旅遊搜尋公司Skycanner和著名電玩開發商Rockstar North等。由此可見，當地經濟產業相當多元化，龐大的勞動力正好為私人住宅市場帶來支持。

另一個有利愛丁堡住宅市場的原因，與當地優良的專上教育有關。愛丁堡是除倫敦以外，全英國最受留學生歡迎的城市，共有6所大學，包括愛丁堡大學、愛丁堡納皮爾大學（Edinburgh Napier University）及瑪格麗特皇后大學（Queen Margaret University）等，以生命科學、醫學和資訊科技等範疇的研究在國際上最享負盛名。由於大部分大學只會為學生提供首年住宿支援，其他數以萬計的學生正好為私人住宅租務市場帶來龐大需求。

以房養學 再作中長線投資

此外，筆者近年接觸不少客戶，普遍認為目前英鎊滙價偏低，加上愛丁堡新盤供應一直緊張，均有意購入物業供子女在學期間自住，繼而持有作為中長線投資。

根據第一太平戴維斯的報告，由2016年起，蘇格蘭每年住宅成交數量都維持約10萬宗左右。而愛丁堡地區的樓市，不論是價格40萬英鎊以上的主流市場，還是樓價100萬英鎊以上的豪宅市場，兩者的交投量都持續上升。對於未來5年蘇格蘭樓價表現，該報告預測主流市場的增長率是19.9%，而豪宅市場的升幅也有18.7%。

至於愛丁堡私人住宅租務市場，租金自2014年起持續上升，目前平均月租叫價已超越1100英鎊，遠遠拋離蘇格蘭其他城市，而35歲或以下的租客於過去10年間增加超過一倍。

未來5年租金看升15%

展望愛丁堡未來5年租金走勢，該報告預測與英國工資增長率大致同步，約為15%。

筆者認為，雖然英國脫歐帶來不確定性，加上主張蘇格蘭獨立和留歐的民族黨在大選後的取態，可能令部分用家和投資者卻步。然而，愛丁堡私樓供應嚴重不足，加上當地高技術行業持續擴張，相信可對愛丁堡私人住宅租售價帶來正面影響。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年12月14日信報)

租金管制弊多於利

行政長官林鄭月娥今年10月中發表的《施政報告》，以相當大篇幅闡述未來將推行一系列土地及房屋政策。當中除了提出引用《土地收回條例》以增加供應外，亦透露考慮提供租金津貼，以應對目前租金持續上升的情況。原來，最近英國的私人住宅租務市場也有兩個話題鬧得熱烘烘，分別是建議實行租金管制（下稱租管），以及取消業主行使終止租約的權利。對市場而言，究竟兩者將對英國樓市帶來什麼潛在影響？

盤源減少 露宿者問題惡化

皇家文藝製造商業學會（RSA）與曼徹斯特地區組織One Manchester的研究指出，建議英國政府應尋求獲得更大權力，以便在個別租金高昂的地區實行租管。筆者認為，租管會令市場上可供出租單位減少，因為這種干預私人市場正常操作的措施，會打擊部分準投資者入巿意欲，甚至令現有投資者選擇離場，寧願把單位空置或轉租為賣。在租盤減少情況下，租客的選擇將收窄，甚至令當地日趨嚴重的露宿者問題進一步惡化。
世界各地的例子亦證明，租管所帶來的影響是弊多於利。上世紀七十年代香港，港英政府曾經實施租管，規定戰前落成或指定年期落成的私人住宅的市值租金和加租幅度等，結果舊樓業主欠缺誘因和資源去改善物業狀況，租客的居住環境亦因此每況愈下，直至1998年金融風暴後，政府才正式撤銷租管。

美國三藩市亦因為實施租管而加速該市「士紳化」（gentrification），意指舊社區原本聚集低收入人士，但物業重建後樓價和租金上升，較高收入人士遷入，取代原有低收入者。由於原區生活物價指數提高，低收入者唯有遷往更偏遠或條件更差的地區生活。

事實上，三藩市有部分業主加快拆卸舊樓並重建，正是因為新樓不受租管限制，近年當地露宿者問題引起國際關注，部分原因正是租管所造成。

撤業主終止租約權 僅討論階段

由此可見，租管不只對投資者和租客帶來負面影響，甚至會影響整體社會穩定，即使提出設立租管的「初心」良好，政府亦應該三思而後行。要解決住屋問題，筆者認同還是應從增加供應入手，正如總部位於三藩市的Facebook上月承諾，未來10年將捐贈10億美元在加州興建2萬間經濟型房屋，正是針對問題癥結，對症下藥。

另一個與英國私人住宅市場有關的議題，就是建議取消業主行使終止租約的權利。目前，毋須任何原因，業主可提前兩個月以書面通知租客終止租約，租客就必須按時遷出，否則業主可立即向法庭申請驅逐令。根據英國政府統計，當地超過八成以上簽訂的租約都是介乎6至12個月，部分政客認為由於租客數目日益增加，特別是有孩子的家庭應免受業主「逼遷」的威脅，建議設立最短租約期為3年，而業主只能夠在特定情況下才可申請終止租約。

不過，上述建議仍停留於公眾討論層面，投資者毋須過分擔心。只要透過委託信譽良好的租務代理、做好租客背景審查和按照自己的需要而購買相關業主保險等，業主都能夠有效減少遇上「租霸」的風險及損失。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年11月2日信報)

蘇格蘭歷史建築改造 全新型格時尚物業 Boroughmuir 千載難逢 入市良機

作為蘇格蘭的首都，愛丁堡以亞瑟王座山、愛丁堡城堡等著名歷史建築景點聞名於世，早已成為世界級的旅遊目的地，一年四季為旅客帶來豐富的購物、文化、商務和休閒體驗，近年更因其強大的租賃市場及對房屋的需求，更令其房屋價格持續急速上升。位處愛丁堡富裕地區 Bruntsfield 的全新項目 Boroughmuir，距離聞名世界的愛丁堡城堡及繁華的市中心僅數分鐘路程，為投資者提供一個千載難逢的入市良機。

蘇格蘭樓市表現亮麗

租賃代理 Benham and Reeves 最新研究亦指出，單以每年租金回報率而言，蘇格蘭是英倫四島中表現最好的地區，雖然英國按揭公司 Nationwide 最新數據顯示，蘇格蘭房價維持平穩，按年微增0.4%，但當中首都愛丁堡的表現卻一枝獨秀，據英國房地產公司 Hometrack 數據顯示，統計去年20個主要城市，有17個城市錄得升勢，其中愛丁堡升幅續居榜首，按年升6.8%，平均價23.79萬英鎊（約248萬港元），可見這座以著名地標及歷史建築舉世聞名的城市，正在極速發展展露其無窮魅力和吸引力。

愛丁堡發展蓬勃

愛丁堡作為蘇格蘭的首府，不但擁有深厚的歷史文化，而且正在蓬勃發展，漸漸蛻變成為別具吸引力的先進城巿，其中科技產業尤其發達，Skyscanner（機票格價網站）及 Rockstar North（遊戲開發商）都是愛丁堡土生土長的創科企業，鞏固愛丁堡作為商業之都的地位，而愛丁堡亦是全蘇格蘭最大的金融中心，提供各種環球金融服務。隨着政府未來15年於蘇格蘭東南面作出高達13億英磅的發展投資，預料愛丁堡亦會隨之受惠，進一步推動區內的創新發展，並帶來更多就業和經濟發展機會。

由歷史建築改建而成

位於英國愛丁堡市中心的 Boroughmuir，由一間文藝復興時期學校建築改建而成，古典建築是由當時蘇格蘭著名建築師 John Alexander Carfrae 於1911年建造，改建後的住宅將完全保留古雅的建築外觀，與其周邊濃厚歷史氛圍的公共空間連成一體。項目位處 Bruntsfield 社區，舉步之遙即可抵達多個時尚的休閒熱點，附近熱門餐廳包括 Montepliers、Three Birds、The Apartment 等，廣闊的綠化公園 Bruntsfield Links和 Meadows Park是遠離繁囂的好去處。Boroughmuir並鄰近兩個電車站，從 Waverley 站出發7分鐘即可轉乘火車往來英國其它城巿，16分鐘車程可達愛丁堡機場，輕鬆飛往世界各地。

Boroughmuir 室內採用紐約「Loft．型格」設計風格，大部分1房、2房、3房及4房單位樓底高達4.5米，生活空間寬闊，簡約形格設計為這座古雅的蘇格蘭城市建築注入時尚魅力和活力。所有單位均配有車位及備有電動車充電設備，並提供充裕的單車存放車位，讓住戶輕鬆前往城市每個角落、愛丁堡機場，快速連接世界各地。除此以外，所有單位均享有10 年 NHBC 屋保險，確保樓宇質量信心。

有關銷售查詢，請聯絡：

第一太平戴維斯(香港)有限公司國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 。

電郵: kesflaw@savills.com.hk 或致電 +852 6691 6349

EA Licence: C-002450/S-400694

倫敦樓市脫歐陰霾下仍活躍

執筆之際，筆者剛完成了連續四星期馬拉松式的倫敦物業展銷會。不論是位於新發展區的大型項目，還是坐落傳統富人區的瑰麗豪宅，每次展銷會都吸引大批用家和投資者參觀，反映倫敦物業市場相當活躍。事實上，自今年7月約翰遜接任英國首相後，其「硬脫歐」主張一度令市場不確定性增加，英鎊滙價亦曾跌至歷史新低；再加上香港政治事件持續升溫，令香港不少用家和投資者均視倫敦為「第二居所」或資金避風港，因而選擇在10月31日脫歐限期前趁機入市。

港家族企業核心區掃商廈

自2016年脫歐公投之後，市場不確定性一直揮之不去，但倫敦優質地段物業不乏本港資深投資者垂青。今年3月，李錦記集團斥資4550萬英鎊買入金融城Eastcheap Estate 3幢大樓；香港的張氏家族控股則於6月以3240萬英鎊收購金融城內屬二級保護建築的寫字樓Cornhill 28至30號等。值得留意的是，上述交易都是位處倫敦核心地段的貴重商業項目，反映資深投資者對未來英國整體投資環境仍然充滿信心。

新盤開價克制吸引投資者

要了解海外投資者為何在英國脫歐陰霾下依然積極入市，筆者認為大致可歸納以下四個原因。

首先，英鎊滙率自脫歐公投後，表現持續偏弱。在公投之前，1英鎊大約兌12.5港元，但自從約翰遜接任首相後，鎊滙一度跌至9.42港元的歷史低位，港人在英國置業變相有七五折，入市成本減輕。雖然隨着9月5日英國下議院通過阻止英國「硬脫歐」的法案，鎊滙止跌回升，但短期內仍難回升至公投前水平，海外投資者自然會把握英鎊低水的機會。

其次，發展商近年為新盤定價時，態度轉趨審慎和克制，令一手樓與二手樓之間溢價縮窄；加上新盤無論設計和配套都更能與時並進，例如單位內預設智能家居系統和附帶住客會所設施等，吸引力大為增加，在租務市場上亦更容易突圍而出。

再者，有別於加拿大、澳洲、紐西蘭和新加坡等熱門海外物業市場，英國是少數仍未有政策特別針對海外投資者的地方。基本上，英國本土與海外買家的置業成本完全相同；加上約翰遜曾提議下調土地印花稅，藉此提振脫歐後的國內經濟，若上述政策得以落實，投資者置業成本將進一步下降，利好樓價。樓宇轉售方面，不論持貨時間、出售對象等，均完全沒有限制，資金隨時自由進出，對海外投資者而言相當吸引。

此外，英國整體經濟表現保持活力，為物業市場締造良好條件。根據英國國家統計局8月份調查，當地基本薪酬按年上升3.9%，遠高於通脹率；加上國內失業率和按揭利率仍處低位，有利帶動樓價和租金上升。對於優質房地產項目，海外投資者入市意欲自然大增。

目前雖然無人能準確預測英國脫歐結果及未來樓價走勢，但筆者認為，有協議脫歐或延期脫歐的機會，應比硬脫歐為高。當脫歐問題塵埃落定，市場上的不確定性消除，過去3年囤積的購買力有望得到釋放。另一方面，經過多年發展和投入大量資金，倫敦產業已由過往依賴銀行金融業，變成全歐洲創意科技產業的中心，過去10年就創造了接近2.8萬個職位。即使脫歐會令部分金融機構將遷往其他歐盟城市，但創意科技產業的發展依然蓬勃，正好為實體經濟中的房地產市場帶來支持。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年10月5日信報)

英國倫敦 One Bishopsgate Plaza 奢華豪宅 The Sky Residences 隆重發售 由歐洲第一品牌泛太平洋酒店 提供五星級酒店式服務

資產總值達150億美元的新加坡龍頭上市公司 UOL Group Limited（UOL），將於今年10月份於亞太區5個城市推出旗下首個英國住宅項目 – The Sky Residences 奢華豪宅，該項目坐落於倫敦地標式建築 One Bishopsgate Plaza 內。而香港作為項目首個亞太區發售城市的展銷會將於10月12日及13日（星期六及日）假座香港文華東方酒店舉行展銷會，不容錯過。

One Bishopsgate Plaza 一座國際品牌地標式酒店建築，樓高41層。矗立於倫敦黃金核心地段，是倫敦金融城首個私人住宅與酒店一同發展的建築。瑰麗豪宅 The Sky Residence 位於21至41樓，提供160個單位；為尊貴住戶提供一系列五星級酒店優質服務。項目酒店為歐洲首屈一指的泛太平洋酒店 (Pan Pacific Hotel)，由國際著名室內設計師 Yabu Pushelberg 悉心打造，是設計師繼紐約著名酒店 Park Hyatt New York 及 Four Seasons Hotel 之後又一傑出作品。

泛太平洋酒店是世界著名豪華酒店 Pan Pacific Hotels and Resorts 集團連鎖店之一，業務遍及亞洲、大洋洲及北美洲24個城市。泛太平洋酒店於2017年及2018年更被評為“亞太區最佳連鎖酒店”。

瑰麗奢華 The Sky Residences 豪宅，傲踞於歷史悠久的倫敦市中心尊貴地段 Square Mile，擁有優越完善交通樞紐，前往 Liverpool Street 地鐵站僅 2 分鐘步程，快速連接國際火車「歐洲之星」、倫敦城市機場及希斯路機場。

發展商 UOL 已任命英國著名物業管理公司 Stanhope 為 One Bishopsgate Plaza 物業管理公司。

One Bishopsgate Plaza 瑰麗奢華 The Sky Residences

The Sky Residence 提供1房、2房及3房單位，住宅設在 One Bishopsgate Plaza 的21樓以上樓層，居高臨下，倫敦優美天際線盡收眼簾。而整個項目建築設計由 PLP建築師樓匠心打造，精密的建築結構、寬闊的玻璃幕牆及耀目的鋼柱，令 One Bishopsgate Plaza 雄偉的外型高高聳立於倫敦天際線，成為城中一個美麗標誌。

項目每個細節之處都彰顯精密細緻、品味時尚建築風格，品質考究用料上乘，大部份單位均採用落地雙面玻璃窗，通透明亮空間讓住戶更能感受空中居所生活。One Bishopsgate Plaza 絕對是當代奢華生活表表者，室內，是一幅幅精雕細琢欣賞級藝術品；窗外，一座座地標式建築映入眼簾，包括泰晤士河、The Gherkin 及聖保羅大教堂。

每個單位均擁有豪華酒店式，獨一無二的溫馨家居生活。One Bishopsgate Plaza 的20樓特別為 The Sky Residences 住戶設有日常生活配套，如私人休息室、酒吧、圖書館、會議室及住宅尊貴禮賓服務等。34樓是空中露台，景觀開揚，倫敦壯闊環迴美麗景色一望無際。此外，住戶更可享酒店內五星級設施，如游泳池、健身室、餐廳及酒吧。

活力四射娛樂生活 盡在眼前

One Bishopsgate Plaza 門前將建一個寬廣舒適的公共廣場。項目範圍周邊商店林立，空中餐廳及各式零售商店坐落於經修復的二級保護街道 Devonshire Row 的背面，為住戶、酒店住客及上班族帶來高級消閒好去處。另外，數分鐘步程距離，即達知名高級餐廳食肆、私人會員制俱樂部及各類型名店，吃喝娛樂，購物消遣垂手可得。

One Bishopsgate Plaza 毗鄰深受倫敦人喜愛 SUSHISAMBA City 及 DUCK & WAFFLE，而其他知名餐廳如 The Ned、City Social 及 Nobu 亦近在咫尺，還有更多備受歡迎食肆將於 2020 年陸續開業。此外，這裡亦是藝術及文化的中心，處處散發出濃厚藝術氣息，巴比肯藝術中心 (Barbican Centre)、倫敦市政廳藝廊 (Guildhall Art Gallery) 及倫敦博物館 (Museum of London) 均聚集於此。

至尊交通樞紐，完美貫通全球

One Bishopsgate Plaza 的瑰麗豪宅 The Sky Residences 坐擁至尊交通樞紐，前往 Liverpool Street 地鐵站僅需2 分鐘步程，快速接駁歐洲之星、倫敦城市機場及希斯路機場。不論前往繁榮熱鬧的 West End 或是 King’s Cross 活化區，亦不過10分鐘車程。隨著 Crossrail 鐵路將於2021年投入服務，屆時，交通更為方便快捷，住戶不論商務出差或遊行出遊，將更輕鬆便捷。

倫敦泛太平洋酒店 (Pan Pacific London) 及 One Bishopsgate Plaza 的建築工程現正如火如荼進行中，項目將於2020年秋季落成。The Sky Residences 亦預計於 2021 年初完工。

1房單位售價將由 110 萬英鎊起。

有關銷售查詢，請聯絡：

第一太平戴維斯(香港)有限公司，國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 。

電郵: kesflaw@savills.com.hk 或致電 +852 6691 6349

EA Licence: C-002450/S-400694

英國著名發展商 St George 在港推出全新倫敦大型地標住宅項目 Grand Union

英國著名發展商 Berkeley Group 旗下品牌 St George 推出，全新倫敦西北河畔大型住宅項目 Grand Union 第一期 Affinity House，現正在港推售，不容錯過此難得的投資良機。

Grand Union 位於 Alperton 區，佔地22英畝，原址為前Northfields 工業區，一個全新活化河畔綜合發展項目，物業落成後，為倫敦布倫特自治市鎮的居住環境、工作及娛樂生活帶來無限動感和朝氣活力。同時，亦令該區緊缺住屋及工作問題得以緩解。
 
Affinity House 提供時尚曼哈頓開放式、1房、2房及3房住宅單位，全部單位均設私人露台。項目以園藝平台花園為中心，可飽覽Grand Union 運河景觀，寫意閒適。Affinity House 亦設24小時禮賓服務及氣派住客大堂。

Affinity House 是Grand Union 整個規劃的首個河畔焦點重頭工程，它把當地一些細小河道打通，將 Grand Union 運河及River Brent 貫通連接，河畔岸邊更設有餐廳、咖啡室、購物商店及健身中心等，方便豐富了當地居民的生活享受。

當整個 Grand Union 項目落成後，它可提供合共超過3,000個包括開放式、1房、2房及3房住宅單位，而其中逾1,000個單位更屬價錢較低的入場樓盤。新項目將提供一系列社區設施，包括托兒中心、健身中心及便利店等。而當中有一個5,000平方呎的社區中心，住戶可在它的花園及廚房內舉行不同類型的娛樂活動及工作坊。

位於 Grand Union 的南邊、Old North Circular 旁的 The Generator，是英國首間創意工業共享工作場所，將提供佔地135,000平方呎共6層的靈活工作空間，它將造就各類型、創意創新的輕工業發展。

The Generator 是 Grand Union其中一個發展就業主要地區，為區內創造超過650個新職位及學徒培訓職位，促成 Grand Union 真正成為工作與居住兩者共融綜合發展項目。

Grand Union 地理優越，交通便捷，由 Piccadilly 線的Alperton 站、Bakerloo 站與 Overground 線的 Stonebridge Park 站及毗鄰的 North Circular 交通網路均直達倫敦市中心。區內優良學校眾多，包括有 Alperton 社區學校、Lyon Park 小學及 St Joseph’s 學校。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 


EA Licence: C-002450/S-400694

英國住宅租盤求過於供

踏入9月，英國住宅租務市場旺季正式開始。除了正值莘莘學子暑假後歸來，不少企業新招聘員工都會於本月到職，令當地租務市場相當暢旺。事實上，由於英鎊滙價持續偏弱，加上近期香港社會事件不斷升溫，自8月起，筆者接獲有關英國物業的查詢大幅增加。今年第三季的查詢中不乏首次物業投資者，普遍除了關心物業的升值潛力外，當區租務市場的表現亦是重要考慮因素之一；有別於首兩季大部分查詢均屬用家，並以倫敦市中心豪宅為主。

根據物業軟件公司Goodlord的最新調查，英國出租物業的空置期已跌至有史以來最短。地產數據公司LonRes的研究亦指出，市場缺乏新租盤，加上續租率揚升，令回流租務市場的單位減少。另一方面，自今年6月英國租賃中介費法案實施後，業主和租務代理不能向租客收取租金以外的任何費用，因此業主唯有透過加租將成本轉嫁給租客。

出租物業空置期歷來最短

在求過於供的情況下，為租金上漲帶來支持。就以倫敦市中心住宅為例，截至今年第二季，租金按年上升2.3%。住宅租務代理協會（ARLA）的調查亦發現，整體租金已連續3個月上升，而每間代理平均可供出租物業的數量更按月減少7.5%，印證租盤供應緊張。當中以西米德蘭茲郡（West Midlands）的租客最受影響，86%受訪者均表示在7月份被業主加租。

面對住宅租金持續上升，投資者當然樂見其成，然而租客及部分政客卻持相反意見。早前倫敦市長簡世德及在野工黨均提議英國應重新引入租金管制，工黨影子財相麥祖恩最近更大膽提出，假如工黨於下次大選中勝出，將建議立法令租客有權用低於市價向原業主買入所租住的單位。這種完全違反自由市場正常操作的建議，自然受到投資者以至業內人士強烈反對。

會所愈豪 管理費愈高

筆者認為，英國住宅租金上升的原因之一，正是由於過去及現屆政府在公營房屋供應上欠缺長遠計劃和具體承擔所致。

假如視租金回報為最重要的投資目標，投資者在選擇物業時應注意什麼？筆者認為，除了位置及附近交通配套外，日後持有物業的成本亦應計算在內。過去數年，大部分新盤在設計上都傾向「豪宅化」，住客會所設施愈趨豪華，管理費亦水漲船高。根據當地租務市場慣例，由於業主需要負責出租物業的管理費和地租，若兩者費用過高，便直接影響淨租金回報。有見及此，近年發展商開始在新盤中引入「用者自付」的概念，例如將受歡迎的健身室外判給獨立營運商，又或者剔除使用率偏低的設施等，務求減輕業主負擔。上月發展商Barratt London的調查也發現，接近80%受訪者認為在新盤內的綠化空間比商店和娛樂設施更為重要。筆者預期，可持續發展將成為未來物業項目在規劃、設計和管理上的重要元素和賣點。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年9月14日信報)

建築界翹楚 Frank Gehry 及 Foster + Partners 攜手打造 倫敦河畔最新地標 Battersea Power Station 橫空出世

英國知名文化地標、被列為二級歷史建築的Battersea Power Station (巴特西發電站) 正進行活化工程，成為倫敦中部地區其中一個最大型、最具創見的重新發展項目。這座已退役的發電站當年由賈萊斯·吉爾伯特·斯科特爵士（Sir Giles Gilbert Scott）設計，現將由WilkinsonEyre建築師樓作全面翻新，帶來煥然一新的形象。項目還包括由著名建築師樓Gehry Partners負責的Battersea Prospect Place，以及Foster + Partners建築事務所負責的Battersea Roof Gardens，建築外型別樹一格，令人充滿期待。

Battersea Power Station所處的社區本來已有超過1,000名居民和20間企業。當面積廣達42英畝的重新發展項目完成之後，將有超過250間商店、咖啡廳和餐廳，區內並將設有大會堂、社區中心、醫療中心、酒店和一個可以容納1,500人的活動場地。而這個一星期七天都繁華熱鬧的社區，將會成為倫敦其中一個最大型的零售、休閒、文化和辦公地區。現時蘋果公司已租用了項目旗下Boiler House約 500,000平方呎的寫字樓空間，將會有3,800個員工在這裡工作，令Battersea Power Station成為蘋果於倫敦的新據點。項目亦會創造17,000個新職位，為當地及鄰近地區帶來新機遇。由於其中的零售休閒熱點Circus West Village 非常受歡迎，早已帶動該區經濟發展，隨著高級購物大道Electric Boulevard 發展落成，預料將會吸引世界各地的遊客前來消費。

項目的三座住宅大樓提供多元化的戶型選擇，包括開放式、一、二、三及四房單位、聯排別墅(townhouse)，以及頂層特色單位(penthouse)。買家可以按自由的喜好和生活格調，選擇結合發電站紅磚與現代風格的Power Station住宅、充滿三藩巿和倫敦室內色調風格的大師級傑作Prospect Place，又或是以1930年代發電站為靈感的頂層花園豪宅Roof Gardens。  

每一期項目都擁有各自的住戶設施，包括禮賓服務、設備完善的健身室，以及位於不同地點的閒坐區／會所。Riverhouse私人會所飽覽泰晤士河景色，提供酒吧、餐飲、放映室和遊戲室，閒坐區設於Switch House West，而Battersea Roof Gardens則有私人天際閒坐區。此外，Battersea Roof Gardens頂層擁有景觀開闊的天台花園，由著名的James Corner Field Operations及 LDA Design設計，前者曾參與紐約巿中心的High Line鐵路沿線空中花園項目。

項目距離面積達200英畝的Battersea Park只有2分鐘路程^。這個位於繁華巿中心的綠化公園擁有可划艇的湖泊、網球場、動物園、高爾夫球場和戶外遊樂設施，最適合跑步或假日放鬆消閒。現時項目內已有多間商店、咖啡廳和餐廳進駐，包括Fiume、CoffeeWorks 和Mother，洋溢輕鬆寫意的氣氛。Circus West之內還有由「英國電影學會奬」官方髮型設計師Paul Edmonds開設的髮型屋分店。隨著整個發展項目完成之後，區內將充滿特色店舖、餐廳和精彩活動，成為倫敦的人氣熱點。

項目所處地區交通非常方便，可輕鬆往來倫敦West End、巿中心和其他地區。全新的地鐵一區北延線 (預計2021^年通車) 將接連Kennington，屆時只需12分鐘^即可前往倫敦西部、中部和巿中心。Battersea Park 站和Queenstown Road亦近在咫尺，方便前往Victoria 和Waterloo。沿艾伯特大橋（Albert Bridge）可前往Chelsea，享受更多的餐飲購物選擇。

^步行交通時間僅供參考，請查看tfl.gov.uk及Google Maps。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生(Kenny Law)聯絡。 

EA Licence: C-002450/S-400694

新首相減稅承諾利好樓市

經過連月的競選活動，約翰遜7月底終成為英國首相。毫無疑問，帶領英國妥善處理脫歐問題將成為他任內首要任務。然而，對於英國住宅市場，新任首相又將帶來什麼影響？

首置50萬鎊以下免印花稅

 

筆者8月初剛到英國考察，途中遇上不論是同業或發展商，大部分都認為新首相會對英國住宅市場帶來正面影響，主要原因大致可歸納以下幾項。首先，約翰遜在競選期間，曾承諾調整入息稅稅階，令繳納40%入息稅的要求由年薪5萬英鎊，大幅調整至年薪8萬英鎊。根據統計，目前約有12%的人口年薪超過5萬英鎊，減稅將令其實質收入增加，有利提振本土經濟。

除了減入息稅外，約翰遜亦計劃改革印花稅，藉此幫助首次置業人士，以刺激住宅市場。改革包括兩方面，第一是建議豁免首置人士購買50萬英鎊以下住宅的所有印花稅；第二是把樓價150萬英鎊以下的印花稅由目前的12%下調至7%。此外亦會重新檢視目前實施中第二套房的3%額外印花稅，以及早前建議但並未落實的1%海外買家印花稅。另一方面，國內亦有聲音建議把印花稅由原先只由買方負責，改為由買賣雙方共同承擔等。

事實上，自從經過2014年和2016年兩次印花稅改革之後，價格在92.5萬英鎊以上的住宅所受影響最為明顯，無論成交宗數和樓價同樣受壓。假設上述措施得以落實，將有利釋放市場上首置人士、換樓客和投資者的需求。

留意硬脫歐風險

除了上述建議的稅務改革外，約翰遜亦承諾大力投資國內基建和改善公共服務。例如2025年前在全國鋪設光纖網絡，並支持繼續建造連貫英國南北的高鐵二線（HS2）；對內方面，則會為公共醫療系統注資18億英鎊和額外招聘2萬名警察等。上述措施可為當地創造更多新職位，從而令樓價和租務市場得到支持。

當然，投資者亦應留意相關風險。首先，自約翰遜上台後，其對歐盟的態度轉趨強硬，可能出現「硬脫歐」的機會相對增加，英鎊兌港元更一度跌至接近歷史低位。另一方面，7月底在國會的補選中，保守黨候選人遭到被視為親歐派的自民黨候選人擊敗，令保守黨在國會內優勢縮窄至僅多出一席，在施政上預計舉步維艱；加上蘇格蘭和北愛爾蘭與英格蘭在脫歐問題上貌合神離，最終可能出現提前大選的情況，為當地政局增添變數。

然而，筆者日常接觸的投資者中，大部分仍對英國前景樂觀。在整體住宅供不應求下，加上英鎊偏弱，低息環境持續，租金亦有止跌回升跡象等，個人認為英國樓市中，優質的住宅仍具不俗的中長線投資價值。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年8月17日信報)

歐洲著名發展商JTRE與Sons & Co携手打造倫敦一區全新河畔尊貴住宅項目 Triptych Bankside 華麗登場

歐洲著名發展商JTRE與英國豪宅發展商Sons & Co携手打造倫敦一區全新尊貴物業Triptych Bankside，共推出169個豪華住宅單位，售價由 £720,000起。物業為商住發展項目，共有2幢豪華住宅大樓、一座低密度寫字樓及零售和文娛設施，預計將於2021年年底落成。

Triptych Bankside位於倫敦充滿活力而極具時尚氣息的地區之一，物業四周藝術文化氣氛濃郁，住戶舉步即達著名泰特現代美術館（Tate Modern）及莎士比亞環球劇院（Shakespeare's Globe Theatre），臨近泰晤士河，輕鬆前往倫敦各著名地標。

Triptych Bankside由著名的倫敦建築公司Squire & Partners匠心設計，他們專長於發展豪宅物業，旗下發展的項目其中包括Chelsea Barracks及Southbank Place，均是得意代表之作。Triptych Bankside建築風格獨一無二 ，外型曲線流暢，錯落有致，與美麗倫敦天際線混然一體，勾劃出撼動人心的畫面。

住宅大樓包括兩座分別樓高14層 及18層，提供開放式、1房、2房、3房豪華住宅單位及2間矜罕4房頂層特色單位。所有單位均設有私人露台，大部份單位均可欣賞到泰晤士河對岸宏偉的聖保羅大教堂及美麗金融城天際線的雙重城市景觀。室內佈局由著名室內設計 COCOVARA London精心策劃，設有寬大落地玻璃窗，室內採光度高，日光自然光線隨意走進優雅時尚的居室。

物業一樓大堂設有美輪美奐的接待處及住戶禮賓服務區，住戶享有24小時尊貴禮賓服務，以及一系列極具生活品味的設施：住戶私人休憩室連工作間、寧靜寫意的花園景緻。 另外，還有可容納14人的私人影院、遊戲室、酒吧及餐廳等豪華設施配套。 此外，大單位及頂層特色單位更提供專用停車位。

物業設施完善，除引入精心挑選的零售商店外，更備有健身中心、公共花園及娛樂設施，應有盡有，無論是日間周邊藝術文化生活還是燦爛的夜色，都會為住戶創造一個生機勃勃而又舒適的生活及工作環境空間。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生(Kenny Law)聯絡。

EA Licence: C-002450/S-400694
 

英租賃中介費法案撥亂反正

英國租賃中介費法案（Tenant Fees Act）由今年6月1日起正式生效，究竟對英國的業主們有什麼影響呢？

根據上述法案，英國的業主及其租務代理，不能夠對租客徵收租金以外的任何費用，當中包括背景審查費、租約行政費、續租費及租期開始和完結時的檢查費等等。除此之外，法案亦訂定明年租金不超過5萬英鎊的物業，租客繳交的按金將以5周租金為上限；對於租客因缺失而須支付的賠償金額亦作出限制。

房策改革 租市專業化

法案亦賦予地區政府更大的執法權力，違規者除面臨最高3萬英鎊的罰款外，嚴重違規者甚至會被登記於全國性的中央資料庫中，將來可能禁止出租其物業或從事相關業務。

英國政府立法的背景，正正是一系列房策改革的延續，目的是要平衡業主與租客間關係，令私人住宅租務市場更趨專業化和制度化。除租賃中介費法案外，早於2018年底英國政府便建議對整個租務代理行業進行監管，並於今年成立新的監管機構。由今年4月起，英國政府規定所有租務代理必須在客戶資金保障計劃（CMPS）註冊，目的是維護業主和租客的利益。假如租務代理倒閉，涉及業主和租客的資金包括按金及租金等，都受到上述計劃保障。

部分業內人士估計，面對一連串改革，業主的招租成本將增加，影響實質回報，於是唯有透過加租把部分成本轉嫁租客，個別業主甚至選擇賣出物業，令市場租盤減少，租金將無可避免上升，所以認為有關改革無論對業主、租客以至租務代理，都是弊多於利。

然而，筆者卻持不同看法。隨着私人住宅租務市場近年急促發展，英國政府理應扮演更積極的角色，針對市場上的流弊和不公，適度適時地採取措施，長遠有利整個行業持續發展。事實上，類似法案自2012年已在蘇格蘭地區實施，但當地租務市場並沒有受明顯影響。正如租賃代理Benham and Reeves最新研究指出，單以每年租金回報率而言，蘇格蘭是英倫四島中表現最好的地區，由此可見一斑。

保障雙方利益 成交趨活躍

此外，租賃中介費法案估計可為英國租客們每年節省至少2.4億英鎊。由於租樓成本下降，相信有利釋放市場一班準租客的需求，令租務市場更趨活躍。另一方面，改革亦非單純向租客傾斜，例如正在草擬中有關簡化業主入稟法院申請收樓的程序，以及研究制定為期至少3年租約協議的可行性，加上前述有關客戶資金保障計劃等，都被視為對業主帶來更大保障的措施。

萊坊最新研究指出，截至今年4月，無論是倫敦市中心或外圍地區，租務成交量均按年升11%，正正反映即使政治環境未明朗，倫敦租務市場仍然表現平穩。估計至2021年，英國將有25%家庭租住私人物業，因此政府對租務市場加強監管，藉此增加透明度以保障業主和租客的利益，做法相當合理。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年6月15日信報)

Weston Homes 隆重推出全新物業 Watford Cross 倫敦上班族的安居之處 投資首選

英國東南部著名發展商 Weston Homes 隆重推出位於屈福特 (Watford)，耗資4,400萬英鎊興建的豪華住宅項目 Watford Cross。擇居於此，可享前所未有的交通便利，經Watford Junction 站可直達倫敦，快捷方便。車站距離物業僅5分鐘路程，West Midland 鐵路、維珍鐵路 (Virgin Trains) 及倫敦地上鐵每天平均約有143列火車會途經此站，住戶只需約16分鐘即可抵達倫敦 Euston。

Watford Cross 為 Watford 市中心耗資 16 億英鎊重建項目的重點部份，將提供全新住宅及締造就業機會，並完善交通基建，提昇生活質素，成就理想安居及置業投資之處。Watford Cross 由兩座多層建築組成，分別命名為 Meridan 及 Orchard，物業設有優綠化園景及公共花園，為住戶打造完美無暇的優質綠色住宅。 Watford Cross 座於聖奧爾本斯路 (St Albans Road)，提供 115 間 1 房、2 房及 3 房單位，指定特選單位更入前有私人陽台及露台。物業佔地 108,164 平方呎，提供商住混合空間。

物業附近設有多間優質教育機構及私立學校，包括世界著名的哈羅公學 (Harrow School)、哈博戴斯阿斯克男子學校 (Haberdasher’s Aske’s School for Boys)、哈博戴斯阿斯克女子學校 (Haberdasher’s Aske’s School for Girls) 、屈福特女子文法學校及屈福特男子文法學校 (Watford Grammar School for Girls and Boys)，住戶可放心安排子女就學。

Watford Cross 位於屈福特（Watford）的核心地帶，屈福特投資高達200萬英鎊，積極發展該區成為全新高級購物、消閒、娛樂及美食的綜合區域。物業鄰近 Hertfordshire 大型購物中心 intu Watford，國際知名時尚品牌，如 Kurt Geiger、Levi's 及 Hugo Boss 等雲集，而英國高檔連鎖百貨 John Lewis 亦設店於此。英國著名餐飲集團 Cote Brasserie 等多家餐廳於此開業，住戶可輕鬆前往，盡情購物及享受美食。

Watford Cross 1 房單位售價由 £313,000 起；2 房單位售價由 £448,000 起；3 房單位售價由£506,000起，項目預計2020年第2季至2021年第2季落成。

如需查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅物業銷售部羅先生 Kenny Law 聯絡。

EA Licence: S-400694

隆重首推 無懈可擊的倫敦黃金地段豪宅 101 on Cleveland 現已公開發售

倫敦市中心的全新豪宅 101 on Cleveland ，於今年5月重磅推出，該專案位於倫敦西區W1其中一個極具優質居住環境的 費茲羅維亞 (Fitzrovia) 地區，在倫敦W1的一條安靜的街道上，101 on Cleveland 距離倫敦西區的繁華僅幾步之遙。鄰近標誌性的英國電信塔 BT Tower和倫敦地標之一攝政公園，五光十色的城市生活和寧靜的大自然同樣能輕易達到。

101 on Cleveland 由英國發展商 Dukelease Properties 聯同首次進入英國房地產市場Art-Invest Real Estate發展商攜手合作，雙方強強聯手傾力打造。在此之前，Dukelease Properties 已成功發展多個優質高尚住宅項目，如 Beau House，Artisan 及 Oxford Street 等。

而論及 101 on Cleveland 位處的倫敦市中心尊貴地段，住宅市場強勁，近幾個月的表現優勝於其鄰近地區。加上該區新建房屋供應有限， 費茲羅維亞勢必持續成為倫敦其中一個最受歡迎的地區!

項目詳情

101 on Cleveland 僅提供88個設計精緻奢華的私人公寓，每套公寓均附設私人露臺。 項目共有3棟建築樓，樓高3至9層不等，提供1房、2房及3房豪華公寓，另外還有4套罕見帶有私人屋頂露臺的高檔頂層公寓，整個項目將在2021的第三或第四季度落成。

建成後該社區居民將有專享配套設施，包括健身房、放映室、餐廳、休息室和桑拿室，裙樓由景觀花園裝飾，給建築外部帶來無限生機，讓人賞心悅目！

佔盡地利優勢

費茲羅維亞南臨牛津街(Oxford Street)，北接攝政公園(Regents Park)，西靠馬里波恩(Marylebone)。

而 101 on Cleveland  更是占盡地利優勢，輕鬆步行就能前往多個地鐵站，如 Great Portland Street 站、Goodge Stree t站、Warren Street 站及Tottenham Court Road 站等，交通十分便捷！

隨著 Crossrail 鐵路預計明年投入服務，屆時住戶經 Tottenham Court Road 站，僅5分鐘即可到達倫敦東面，28分鐘內即可到達西面的希斯路機場，快捷貫通全球。前往倫敦King's Cross St Pancras 車站亦十分方便，不論商務出差或週末出遊均輕鬆安排。
101 on Cleveland 鄰近倫敦多所頂尖大學，前往倫敦大學學院及西敏大學僅7分鐘步程，前往倫敦經濟學院只需15分鐘路程，往倫敦國王學院亦只需有17分鐘路程。皇家戲劇藝術學院 (RADA) 及富比藝術學院也只是舉步之間。

周邊優越的生活品味

101 on Cleveland 坐落倫敦市中心繁華黃金地段，擁有高級餐廳及世界級娛樂設施，新品牌餐廳、五星級酒店及辦公大樓令該區迅速成為倫敦繁華熱鬧地區。如米芝蓮餐廳 LIMA London及 Pied a Terre，還有 Setoor Ceviche、Ottolenghi 旗下最新開業的 ROVI、Kyseri 及 Serge et le Phoque 等，除此以外，長期備受大眾追捧的酒店 Charlotte Street Hotel 及 The Mandrake Hotel亦在該區內，擇居於此，足可彰顯住戶的生活品味。

此外，這裡還有享負盛名的高級會所 Mortimer House 及只限女性會員的全新俱樂部 The Allbright，同時亦有著名的健身中心，包括 F45、FRAME、Psycle 及 Define London。這一切都令該區閃爍耀眼成為繁華都市明珠，正如第一太平大衛斯所指出的那樣：“餐飲業在費茲羅維亞區內騰飛，是West End一個越來越受歡迎地區的關鍵因素。”

升值潛力極優

Dukelease Properties 和 Art-Invest Real Estate 兩家發展商一致認為倫敦中心極其優越的黃金地段，對物業升值有著無限潛力。

101 on Cleveland 現已公開發售，

 

如需查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅物業銷售部羅先生 Kenny Law 聯絡。

EA Licence: S-400694

曼徹斯特市中心理想輕豪宅，投資、自住金牌之選 Embankment West 隆重開售

由尚選集團（Select Property Group）開發的市中心理想輕豪宅 Embankment West 隆重開售！

作為該旗下價值10億英鎊專案組合中的最新成員，同時也是該集團目前在曼城開發的最具時代融合性的“文藝之作”！Embankment West 難以超越的市中心黃金選址，決定了這一項目勢必成為曼徹斯特地產市場的金牌之選！

黃金地段

Embankment West 位於歷史悠久、地理位置優越的曼徹斯特市中心，距離市中心最大的零售和商業區僅需幾分鐘。樓房設計為雙子樓交相輝映，共同組成鬧中取靜的城市花園，由高端精裝公寓、中心花園組成！

項目包括兩座住宅大樓其中 Exchange Point 及 Laurence Place,提供一系列一房至三房多種戶型選擇。配有公寓私人所享 APP 和科技系統，是現代人喜歡的輕科技感豪宅，建成後將成為曼城西岸文藝社區的創新之作。

交通快捷方便

Embankment West 臨近曼徹斯特中央商業和零售區最佳的中心位置，緊鄰哈威 尼克斯（Harvey Nichols）和塞爾福裡奇（Selfridges）百貨公司，步行到這裡只需2分鐘！

步行到維多利亞火車站只需4分鐘，步行到斯賓尼菲爾德中央商務區（Spinningfield CBD）只需12分鐘，步行到和北區（Northern Quarter）只需15分鐘！

如此方便快捷的交通，充分發揮了“曼徹斯特”連接英國主要城市如利物浦、里茲、紐卡斯爾，並通過曼徹斯特皮卡迪利站與倫敦、伯明罕和愛丁堡相連的優勢！

房屋供不應求

曼徹斯特更是以相對低廉的租金吸引眾多租客前來工作和生活。然而，過去三年來“曼徹斯特”每年僅能交付5,250套住宅，而這裡的市場需求則高達10,350套，平均每年供求缺口高達50%！

且滙豐銀行、蘇格蘭皇家銀行和巴克萊銀行都將在曼徹斯特開設辦事機構，它們將與新近遷入的如英國廣播公司和皇家倫敦（ Royal London ）保險公司，以及已在曼城設立辦事機構的知名企業如高品集團（The Co-operative ）和英傑華集團（Aviva）攜手落戶曼徹斯特。據牛津經濟研究院（ Oxford Economics）預測，到2026年，曼徹斯特將新增加8.9萬個工作職位和13.4萬人口。

文化藝術濃郁

曼徹斯特是一個有著豐富文化底蘊的城市，充滿創造力的文化無處不在，聚集了各個譽滿全球的美術館和歌劇院！

比如擁有“從新約碎片到埃及木乃伊的真品，甚至會讓哈利·波特有賓至如歸感覺的維多利亞女王時代的曼徹斯特博物館”！

曼徹斯特的畫廊更是英國頂級的藝術機構，擁有大量珍貴的維多利亞時期的繪畫，雕塑，壁畫等藏品。還擁有世界上第一個面向公眾的圖書館以及記錄著英國民主200年發展的人類歷史博物館等等。

此外曼徹斯特地區擁有全球知名的高等教育網路，曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學和索爾福德大學，每年吸引約9.5萬海內外學子前來曼徹斯特學習深造！

投資首選地

曼徹斯特是世界第一個工業城市，卻又以一座現代化的全球城市示人。如今，曼徹斯特在工程、教育和人才培養方面均保持著全球領先的地位。

它的經濟總量在所有英國城市中排名第二。過去十年, 在包括工業、銀行、金融服務和媒體等主要行業中, 曼城都表現出了顯著增長。

按照英國國家統計局的資料，曼徹斯特產生的增加值總額（GVA）現已達到596億英鎊，在除倫敦以外的所有英國城市中經濟增長速度最快。曼城城市區域的生物醫學公司現有雇員2萬多名員，而在整個城市區域的1小時經濟圈內，勞動力總數則超過了1100萬。

曼徹斯特在包括製藥、製造業和基礎設施領域吸引了大量的國際投資。在過去10年裡，憑藉其與全球各地建立起來的商貿關係、高品位高品質的生活和完備的基礎設施，這座城市已成為海外投資者首選的重要目的地。

曼城中生活的人普遍年輕，是千禧一代的大本營，當地擁有非常高的年輕工作人口,以18-34歲的居多，而 Embankment West 是尚選地產集團專為千禧一代打造，符合曼城年輕人的生活品味，並且當地租房市場人口非常可觀。

正是因此投資起來更加彈性靈活：

- 可用于自住，成為您的海外之家，輕鬆度假

- 隨時轉賣，獲取高額資本增長

- 交由尚選地產集團專業團隊或其他協力廠商管理團隊進行出租，獲取穩定的租金收益。

配套設施周全

Embankment West 作為華庭悅城品牌核心標準的重要組成部分，周全而完備的配套設施，讓其將成為曼徹斯特理想的繁華活力社區，也成為其高投資回報的重要保障。

生活設施：

- Wi-Fi全面覆蓋，隨時上網無憂

- 24小時7天無休的電子門衛，隨時出入無憂

- 設有Uber專用車站，出行無憂

- 設有亞馬遜包裹存取點，網上購物無憂

- 入戶門禁系統，安全無憂

- 周邊高端餐飲商鋪，聚餐購物無憂

周邊配套：

- 現代化健身中心

- 共用工作空間

- 公共休息區

- 室外休閒區

Embankment West 戶型寬敞，有多種選擇，面積約40-110 平方米 。 現已公開發售。如需查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅物業銷售部羅先生 Kenny Law 聯絡。



位處倫敦市中心一區、傳統金融城標誌性豪宅 Barts Square 最後一期來港發售

這個被公認為倫敦市中心一區，傳統金融城內最矚目時尚住宅地標Barts Square，擁有著獨特的地理位置優勢。Barts Square豪宅自第一期開售以來，在市場已經取得令人矚目的口碑，並取得了驕人的銷售成績。目前發展商Helical正隆重推出第二期也是最後一期住宅物業。

• 極其中心的地理位置：位於倫敦傳統金融城City of London區域，位置中心、地段極為優越；
• 靠近倫敦傳統的西區，步行便可到達考文特花園、大英博物館等地標；
• 臨近各大著名院校，步行可到達倫敦正經、國王學院、倫敦大學等，非常方便各位虎爸虎媽買來給孩子住；
• 交通四通八達，極為便捷，1分鐘步行即到達即將開通的Farringdon高鐵站、3分鐘步行到聖保羅地鐵站和巴比肯地鐵站；
• 歷史和現代交融，具有濃厚的社區氛圍，一期已入住，住戶非常喜愛，租賃市場需求供不應求。

Barts Square最後一期住宅，建築靈感以19世紀工廈建築風格為設計藍本，大廈外型既順應了現代城市規劃要求，同時又保留了歷史建築遺風，古典和現代結合，惟妙惟肖。

而且這期住宅由3幢獨特的建築組成 ：Percivall House、Levett Building及Fenwick House，三棟建築各有風姿，賞心悅目，僅92個單位。
 
Percivall House大廈外牆採用美麗的波特蘭石，每個單位內均設寬大落地玻璃窗，自然日光映照全屋，而窗外12世紀興建的教堂以及聖巴薩羅繆大教堂的美景一一盡收眼簾。
 
The Levett Building則由著名建築商Piercy and Company精心打造，大廈外牆以優雅淺色磚塊為主、配以青銅花紋點綴而成，風格別致，不失優雅。

 

而Fenwick House則以琉璃磚為外牆飾面，構成了一幅美麗維多利亞式建築外型。

 
Barts Square最後一期的室內設計以柔和溫暖為主色調，且室內的佈局更彰顯了現代時尚設計風格，精緻舒適。
 
本期住宅坐落于古雅教堂庭院和綠化地帶之中，處處散發著綠意盎然、寧靜優雅的舒適環境，得天獨厚，尊貴而居。
 
生活設施也十分齊全，如備有24 小時的禮賓服務、尊貴的住戶酒吧、餐廳以及私人影院等。
 
在這裡不僅能讓你享受到獨樹一幟的優質生活，而且本地區住宅物業供應少，預計投資回報增長理想，租賃市場需求巨大，可能是你一生中難得的一個機遇。
 

Barts Square最後一期住宅預計於2020年第一季落成，享999年期權，售價由770,000英鎊起。

 

如需查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅物業銷售部羅先生 Kenny Law聯絡。

兩大英國發展商聯手打造全新都市摩天大樓 Elizabeth Tower at Crown Street 傲視曼城天際線

Elizabeth Tower坐落於曼徹斯特市中心入口的Crown Street，與曼徹斯特的主要商業區和充滿活力的消閒設施僅幾步之遙。作為市中心西南部繁華新地區的一部分，Elizabeth Tower將成為區內中心地段的標誌性豪華摩天大樓。

大樓樓高52層，備有寬敞開揚的一、二及三房單位可供選擇，部分單位更可盡覽城市美景。住客除可享用市中心內的社區設施，更可尊享大樓內各項豪華設備，包括位於大廈44樓、可飽覽曼城壯麗景色的高空泳池，以及健身室和住客會所。

Elizabeth Tower的寬敞單位和豪華的生活設施，打造出集居住、工作和娛樂於一身的理想居所。大樓周邊設有豐富的公共設施及綠化用地，同時有多條行人路和單車徑連接。隨著平台層的餐廳、咖啡店和零售店等商戶陸續進駐Crown Street，這裡將成為曼徹斯特最具活力的全新休閒熱點之一。

Elizabeth Tower毗鄰豐富的商店、餐廳和酒吧選擇。無論想享用方便的快餐或是精緻的高級晚餐，只需前往Deansgate、Spinningfields或Corn Exchange，琳瑯滿目的食肆定可滿足不同人士的口味。購物方面，前往Spinningfields的Mulberry、Armani等高檔設計師名店，或者到Arndale Centre購物中心和Harvey Nichols and Selfridges百貨公司，就可盡情享受購物樂趣。

曼徹斯特經濟持續發展，人口亦不斷增長，吸引眾多跨國企業和本地公司到此開設辦事處，如滙豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、西門子和BBC等。此外，曼徹斯特的高等教育亦聞名全球，當中包括四所知名學府﹕索爾福德大學（University of Salford）、曼徹斯特都會大學（Manchester Metropolitan University）、皇家北方音樂學院（Royal Northern College of Music）和位列全球百大大學的曼徹斯特大學（The University of Manchester），吸引眾多英國本土以至海外學生前來就學。交通方面，曼徹斯特的交通網絡連接英國多個主要城市，包括利物浦、利茲、紐卡素等，並可於曼徹斯特皮卡迪利站（Piccadilly Station）乘火車來往倫敦、伯明翰和愛丁堡。此外，曼徹斯特國際機場亦有航班直飛香港、新加坡和北京，前往世界各地更加方便。

 

項目諮詢請聯繫第一太平戴維斯（香港）有限公司國際住宅部羅先生(Kenny Law)：

 

電郵地址 : kesflaw@savills.com.hk  

電話號碼 : +852 6691 6349

 



英海外買家印花稅無礙樓市

對於樓市調控措施，香港投資者絕對不會陌生。英國政府今年2月正式就海外買家印花稅展開為期約三個月的公開諮詢，建議在現行印花稅上，向海外個人或公司於購買英格蘭和北愛爾蘭地區住宅時額外徵收1%稅率，所得將用於處理國內日益嚴重的露宿者問題，亦可令樓市降溫，有利首次置業人士。對於海外準買家而言，有什麼值得注意？

僅額外徵收1% 設退稅機制

根據草案內容，海外買家的定義，是指在物業交易前的12個月，居住英國時間少於183天的個人投資者。至於以英國註冊公司名義購入物業，只要股東是海外人士，也需要額外繳納房價1%的稅款。然而，英國政府並不希望新稅項打擊高淨值和專業人士移居當地的意欲，所以特別設下退稅機制，只要在物業交易後的12個月在英國居住滿183天以上，就可向政府申請退稅。

筆者認為，由於建議中的新增稅率相當克制，估計對物業市場的影響有限。事實上，環顧眾多物業投資的熱門地點，均有針對海外買家的調控措施，1%的額外置業成本可說微不足道。這次加稅的建議是保守黨於去年的黨大會上提出，顯而易見，這是一種取悅選民的政治手段，藉此轉移對政府處理脫歐上表現不濟的視線。

事實上，對於國內露宿者問題，並不能透過對海外買家額外徵稅得到解決，反而應該從供應層面着手，例如透過簡化批地和改變土地用途的程序，或提供稅務優惠，鼓勵發展商興建更多可租或可買的經濟型住宅。另一方面，把現有資助首次置業人士的計劃恒常化，並促請銀行放寬申請置業按揭的限制等，均有助改善市場長久以來供求失衡的情況。

料最快今年第三季生效

對海外買家徵稅，筆者相信是英國政府希望令物業投資市場趨向專業化的手段之一，就如2016年引入「第二套房」3%印花稅一樣，目的是令部分業餘投資者意興闌珊，專業投資者則伺機入市。正如早前Simple Landlord Insurance的研究指出，三分之一只持有單一物業的業主正考慮賣樓離場；相反，已經持有多個物業的業主卻有計劃增持。

近年不少英國發展商愈來愈依賴海外資金去開發新項目，因為大部分海外買家都傾向選擇樓花，正好為發展商在項目建築初期提供穩定收入，於是騰出的資源就可用於開發其他項目，長遠有利增加供應。因此，任何打擊海外買家入市意欲的措施，最終將會損害英國整體經濟。

如無意外，海外買家印花稅最快可能於今年第三或第四季生效，目前正處於政策實施前的緩衝期。海外買家會否如2016年「第二套房」印花稅生效前般加快入市而令成交激增，筆者拭目以待。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年3月16日信報)

英國雷丁湖畔公寓 | Berkeley集團出品，居住投資絕佳之地。

有一個地方，位於倫敦西邊，是即將高通的高鐵站Crossrail西邊首站，著名的安永會計事務所EY在英國地區及城市經濟發展預測中預計：這個地區預計發展速度將在2020年前一路超過倫敦及其他區域。

 
其發達的交通連接、優質的教育資源、臨近倫敦等一系列優點極大地吸引了一眾大企業包括中國的華為、美國的微軟英國總部的入駐，並成為了英國的中部"矽谷"。

這個地方是哪呢，這個地方就是倫敦周邊活力非常的經濟重鎮 - 雷丁Reading。

騰飛中的雷丁

雷丁是一個活力非常、發展繁榮的倫敦周邊城鎮，這個城鎮一直被譽為英國生活質素最高的城鎮之一，當地犯罪率極低，高收入居民人口不斷增長，這也不斷吸引了來自倫敦的年輕家庭和專業人才的流入。其次雷丁還擁有這許多被外界熟知的價值，如：

優質的教育資源。雷丁一向以教育著稱，這裡有著高評分的學校系統及著名的雷丁大學。這裡的中學被譽為是英格蘭東南部最好的之一。附近的Henley商學院也被廣泛認可為英國著名的商學院之一， 其成立於1945年，是英國第一所商學院，也是為數不多的獲得AMBA、EQUIS、AACSB三重認證的國際知名商學院之一。

名人輩出。深受愛戴的凱特王妃也來自于雷丁；“泰坦尼克號”的女主角凱特溫斯萊切也來自於此，著名演員湯唯曾在這裡雷丁大學學習進修。

地區發展迅速。雷丁被EY安永預計是英國接下來三年發展最快的城鎮之一，被譽為是英格蘭東南部的經濟強鎮。

雷丁及臨近泰晤士河河谷地區的經濟及就業率增長已經超過倫敦及大英格蘭東南部地區，這一趨勢也將在未來三年內延續。這個也反映出雷丁高質素的工作人口、當地全球大企業雇主的集聚效應、多產業的組合優勢。

人口流入較快。英國國家統計局的資料顯示，每天有高達42000的人口從雷丁以外的地區到雷丁工作，這也多過於每天從雷丁通勤到倫敦的工作人口。

而且在雷丁鎮中心和雷丁的商業園區（Green Park, Thames Valley Business Park) 有著大量的公司入駐，這裡尤其以金融、通信、科技、諮詢行業聞名。其中中國客戶最為熟悉的便是華為的英國總部及微軟的英國總部。

交通優勢明顯。高鐵線 （伊莉莎白線）開通後，從雷丁站到倫敦邦德街、利物浦街、金絲雀碼頭、倫敦希思羅機場主要網站時間將極大縮短，進一步縮短通勤距離。

生活設施健全生活便利。雷丁主要購物中心Oracle購物中心和最重要的雷丁火車站都在步行範圍內，生活極為便利。

Oracle購物中心， 有著眾多的品牌，包括Apple Store、Boss、Boots、Debenhams百貨商店等。

此外，鎮中心還有眾多的餐飲、購物場所，包括John Lewis百貨商店、Sainsbury等非常便利。

此次我們要推出的就是位於雷丁的小預算投資好盤 —Bankside Gardens這一專案。這一專案開發商是英國極為知名的開發商Berkeley,，他們選址極為嚴格，一向以品質上乘和地區標杆出名。

考慮到雷丁如此強勁的發展潛力及自身具備的優勢，Bankside Gardens未來的投資潛力同樣不可限量，升值空間被外界十分看好！

美麗的湖畔居庭

居庭建在風光秀麗的湖畔，總占地7英畝，坐擁3英畝錯落有致的公園、花園、小路、自行車道、 戶外鍛煉場地。

居庭公寓設計精良，優雅別致。共有461戶，其中98戶為平價住宅，分佈於7 棟臨湖建築之中，住戶可盡情享受田園風情與湖畔風光。

居庭公寓有一居室和兩居室可供選擇，一居室和兩居室公寓交錯而建，內部裝修承襲簡約的工業風，現代時尚， 獨具匠心，很容易讓居住者倍感舒適。

公寓配有私家庭院花園，能帶給業主寧靜祥和的體驗空間。

居庭生活設施齊全，配有頂級的健身房、咖啡店、無線網通暢的酒吧和業主專享的電影放映室和和共用工作室。

而與居庭相鄰的格林公園設施更加齊備， 規劃的有小學和帶有咖啡館的商業廣場。在格林公園商務中心， 健身房、游泳池、酒吧和餐廳一應俱全。

居庭地理位置非常的優越，距雷丁鎮中心僅3英里，距倫敦西城區也僅僅僅36英里，距希思羅機場僅27英里。

再加上擁有四通八達的交通，比如近在咫尺的格林花園站6分鐘即可抵達雷丁中央車站。同時快速抵達鎮中心、市中心及主要高速公路線，都不是問題，無論出行遠近，都是相當的便利。

居庭環境得天獨厚，居民既可安享田園般的湖畔風光， 又可於須臾間漫步于繁華的鎮中心。是一處非常理想的棲息地，讓人神往不已。

項目諮詢請聯繫第一太平戴維斯（香港）有限公司國際住宅部羅先生(Kenny Law)：

電郵地址 : kesflaw@savills.com.hk

電話號碼 : +852 6691 6349