英國住宅租盤求過於供

踏入9月，英國住宅租務市場旺季正式開始。除了正值莘莘學子暑假後歸來，不少企業新招聘員工都會於本月到職，令當地租務市場相當暢旺。事實上，由於英鎊滙價持續偏弱，加上近期香港社會事件不斷升溫，自8月起，筆者接獲有關英國物業的查詢大幅增加。今年第三季的查詢中不乏首次物業投資者，普遍除了關心物業的升值潛力外，當區租務市場的表現亦是重要考慮因素之一；有別於首兩季大部分查詢均屬用家，並以倫敦市中心豪宅為主。

根據物業軟件公司Goodlord的最新調查，英國出租物業的空置期已跌至有史以來最短。地產數據公司LonRes的研究亦指出，市場缺乏新租盤，加上續租率揚升，令回流租務市場的單位減少。另一方面，自今年6月英國租賃中介費法案實施後，業主和租務代理不能向租客收取租金以外的任何費用，因此業主唯有透過加租將成本轉嫁給租客。

出租物業空置期歷來最短

在求過於供的情況下，為租金上漲帶來支持。就以倫敦市中心住宅為例，截至今年第二季，租金按年上升2.3%。住宅租務代理協會（ARLA）的調查亦發現，整體租金已連續3個月上升，而每間代理平均可供出租物業的數量更按月減少7.5%，印證租盤供應緊張。當中以西米德蘭茲郡（West Midlands）的租客最受影響，86%受訪者均表示在7月份被業主加租。

面對住宅租金持續上升，投資者當然樂見其成，然而租客及部分政客卻持相反意見。早前倫敦市長簡世德及在野工黨均提議英國應重新引入租金管制，工黨影子財相麥祖恩最近更大膽提出，假如工黨於下次大選中勝出，將建議立法令租客有權用低於市價向原業主買入所租住的單位。這種完全違反自由市場正常操作的建議，自然受到投資者以至業內人士強烈反對。

會所愈豪 管理費愈高

筆者認為，英國住宅租金上升的原因之一，正是由於過去及現屆政府在公營房屋供應上欠缺長遠計劃和具體承擔所致。

假如視租金回報為最重要的投資目標，投資者在選擇物業時應注意什麼？筆者認為，除了位置及附近交通配套外，日後持有物業的成本亦應計算在內。過去數年，大部分新盤在設計上都傾向「豪宅化」，住客會所設施愈趨豪華，管理費亦水漲船高。根據當地租務市場慣例，由於業主需要負責出租物業的管理費和地租，若兩者費用過高，便直接影響淨租金回報。有見及此，近年發展商開始在新盤中引入「用者自付」的概念，例如將受歡迎的健身室外判給獨立營運商，又或者剔除使用率偏低的設施等，務求減輕業主負擔。上月發展商Barratt London的調查也發現，接近80%受訪者認為在新盤內的綠化空間比商店和娛樂設施更為重要。筆者預期，可持續發展將成為未來物業項目在規劃、設計和管理上的重要元素和賣點。

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(原文刊載於2019年9月14日信報)