英國政府自從今年4月開始，向購買「第二寓所」或出租物業的人士徵收3%的額外印花稅後，筆者接獲不少讀者查詢有關採用有限公司購買物業的利弊，現分析如下。
從購入成本而言，以有限公司名義並不能避免3%額外印花稅。假如樓價為100萬英鎊，買家仍然要支付額外3萬英鎊稅款。
不過，假如投資者是以轉售圖利為目標，用有限公司形式持有物業可能較有利，因為出售物業的淨利潤是需要繳納資產增值稅。目前公司應課稅率為20%，相比於高收入人士需要繳交28%為低。
銀行多不提供按揭
如果投資者以長線收租為目標，以有限公司形式持有物業，可享有的稅務優惠更為明顯，因為租金收入可以公司利潤形式入賬。目前英國的利得稅率為20%，遠低於高收入人士個人入息稅率的40%。當然，若股東從公司中收取股息，仍然需要納稅，但股東卻可根據實際需要，靈活安排派息的時間和對象，或讓租金繼續滾存在公司內，以備不時之需，從而達致最大的稅務效率（tax efficiency）。
另一方面，由2020年4月起，個人業主只能以標準稅率扣減按揭利息支出。假設每年利息支出為2萬英鎊，個人業主只能扣減其中的20%，即約4000英鎊。若以有限公司名義持有物業，全數按揭利息支出將可減免。此外，透過公司持有物業亦有機會省卻遺產稅。
雖然以有限公司持有物業在稅務上有上述優勢，投資者應先注意以下事項。
首先，是財務上的安排。目前大部分銀行並不為有限公司提供物業按揭。雖然小部分銀行仍會承做房貸，但會要求董事提供個人擔保，而且息率會較高，按揭成數亦較低；其次，投資者需要每年承擔額外支出，以委託會計師申報利得稅。
總括而言，只要選擇適合的方式持有物業，應繳的稅款將可以大幅減少。不過，投資者應否以有限公司名義購買物業，實在難以一概而論。筆者認為應按個人實際情況決定，並諮詢專業人士意見。
kennylaw527@gmail.com
