英國著名發展商 St George 在港推出全新倫敦大型地標住宅項目 Grand Union

英國著名發展商 Berkeley Group 旗下品牌 St George 推出，全新倫敦西北河畔大型住宅項目 Grand Union 第一期 Affinity House，現正在港推售，不容錯過此難得的投資良機。

Grand Union 位於 Alperton 區，佔地22英畝，原址為前Northfields 工業區，一個全新活化河畔綜合發展項目，物業落成後，為倫敦布倫特自治市鎮的居住環境、工作及娛樂生活帶來無限動感和朝氣活力。同時，亦令該區緊缺住屋及工作問題得以緩解。
 
Affinity House 提供時尚曼哈頓開放式、1房、2房及3房住宅單位，全部單位均設私人露台。項目以園藝平台花園為中心，可飽覽Grand Union 運河景觀，寫意閒適。Affinity House 亦設24小時禮賓服務及氣派住客大堂。

Affinity House 是Grand Union 整個規劃的首個河畔焦點重頭工程，它把當地一些細小河道打通，將 Grand Union 運河及River Brent 貫通連接，河畔岸邊更設有餐廳、咖啡室、購物商店及健身中心等，方便豐富了當地居民的生活享受。

當整個 Grand Union 項目落成後，它可提供合共超過3,000個包括開放式、1房、2房及3房住宅單位，而其中逾1,000個單位更屬價錢較低的入場樓盤。新項目將提供一系列社區設施，包括托兒中心、健身中心及便利店等。而當中有一個5,000平方呎的社區中心，住戶可在它的花園及廚房內舉行不同類型的娛樂活動及工作坊。

位於 Grand Union 的南邊、Old North Circular 旁的 The Generator，是英國首間創意工業共享工作場所，將提供佔地135,000平方呎共6層的靈活工作空間，它將造就各類型、創意創新的輕工業發展。

The Generator 是 Grand Union其中一個發展就業主要地區，為區內創造超過650個新職位及學徒培訓職位，促成 Grand Union 真正成為工作與居住兩者共融綜合發展項目。

Grand Union 地理優越，交通便捷，由 Piccadilly 線的Alperton 站、Bakerloo 站與 Overground 線的 Stonebridge Park 站及毗鄰的 North Circular 交通網路均直達倫敦市中心。區內優良學校眾多，包括有 Alperton 社區學校、Lyon Park 小學及 St Joseph’s 學校。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 


EA Licence: C-002450/S-400694

英國住宅租盤求過於供

踏入9月，英國住宅租務市場旺季正式開始。除了正值莘莘學子暑假後歸來，不少企業新招聘員工都會於本月到職，令當地租務市場相當暢旺。事實上，由於英鎊滙價持續偏弱，加上近期香港社會事件不斷升溫，自8月起，筆者接獲有關英國物業的查詢大幅增加。今年第三季的查詢中不乏首次物業投資者，普遍除了關心物業的升值潛力外，當區租務市場的表現亦是重要考慮因素之一；有別於首兩季大部分查詢均屬用家，並以倫敦市中心豪宅為主。

根據物業軟件公司Goodlord的最新調查，英國出租物業的空置期已跌至有史以來最短。地產數據公司LonRes的研究亦指出，市場缺乏新租盤，加上續租率揚升，令回流租務市場的單位減少。另一方面，自今年6月英國租賃中介費法案實施後，業主和租務代理不能向租客收取租金以外的任何費用，因此業主唯有透過加租將成本轉嫁給租客。

出租物業空置期歷來最短

在求過於供的情況下，為租金上漲帶來支持。就以倫敦市中心住宅為例，截至今年第二季，租金按年上升2.3%。住宅租務代理協會（ARLA）的調查亦發現，整體租金已連續3個月上升，而每間代理平均可供出租物業的數量更按月減少7.5%，印證租盤供應緊張。當中以西米德蘭茲郡（West Midlands）的租客最受影響，86%受訪者均表示在7月份被業主加租。

面對住宅租金持續上升，投資者當然樂見其成，然而租客及部分政客卻持相反意見。早前倫敦市長簡世德及在野工黨均提議英國應重新引入租金管制，工黨影子財相麥祖恩最近更大膽提出，假如工黨於下次大選中勝出，將建議立法令租客有權用低於市價向原業主買入所租住的單位。這種完全違反自由市場正常操作的建議，自然受到投資者以至業內人士強烈反對。

會所愈豪 管理費愈高

筆者認為，英國住宅租金上升的原因之一，正是由於過去及現屆政府在公營房屋供應上欠缺長遠計劃和具體承擔所致。

假如視租金回報為最重要的投資目標，投資者在選擇物業時應注意什麼？筆者認為，除了位置及附近交通配套外，日後持有物業的成本亦應計算在內。過去數年，大部分新盤在設計上都傾向「豪宅化」，住客會所設施愈趨豪華，管理費亦水漲船高。根據當地租務市場慣例，由於業主需要負責出租物業的管理費和地租，若兩者費用過高，便直接影響淨租金回報。有見及此，近年發展商開始在新盤中引入「用者自付」的概念，例如將受歡迎的健身室外判給獨立營運商，又或者剔除使用率偏低的設施等，務求減輕業主負擔。上月發展商Barratt London的調查也發現，接近80%受訪者認為在新盤內的綠化空間比商店和娛樂設施更為重要。筆者預期，可持續發展將成為未來物業項目在規劃、設計和管理上的重要元素和賣點。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年9月14日信報)

建築界翹楚 Frank Gehry 及 Foster + Partners 攜手打造 倫敦河畔最新地標 Battersea Power Station 橫空出世

英國知名文化地標、被列為二級歷史建築的Battersea Power Station (巴特西發電站) 正進行活化工程，成為倫敦中部地區其中一個最大型、最具創見的重新發展項目。這座已退役的發電站當年由賈萊斯·吉爾伯特·斯科特爵士（Sir Giles Gilbert Scott）設計，現將由WilkinsonEyre建築師樓作全面翻新，帶來煥然一新的形象。項目還包括由著名建築師樓Gehry Partners負責的Battersea Prospect Place，以及Foster + Partners建築事務所負責的Battersea Roof Gardens，建築外型別樹一格，令人充滿期待。

Battersea Power Station所處的社區本來已有超過1,000名居民和20間企業。當面積廣達42英畝的重新發展項目完成之後，將有超過250間商店、咖啡廳和餐廳，區內並將設有大會堂、社區中心、醫療中心、酒店和一個可以容納1,500人的活動場地。而這個一星期七天都繁華熱鬧的社區，將會成為倫敦其中一個最大型的零售、休閒、文化和辦公地區。現時蘋果公司已租用了項目旗下Boiler House約 500,000平方呎的寫字樓空間，將會有3,800個員工在這裡工作，令Battersea Power Station成為蘋果於倫敦的新據點。項目亦會創造17,000個新職位，為當地及鄰近地區帶來新機遇。由於其中的零售休閒熱點Circus West Village 非常受歡迎，早已帶動該區經濟發展，隨著高級購物大道Electric Boulevard 發展落成，預料將會吸引世界各地的遊客前來消費。

項目的三座住宅大樓提供多元化的戶型選擇，包括開放式、一、二、三及四房單位、聯排別墅(townhouse)，以及頂層特色單位(penthouse)。買家可以按自由的喜好和生活格調，選擇結合發電站紅磚與現代風格的Power Station住宅、充滿三藩巿和倫敦室內色調風格的大師級傑作Prospect Place，又或是以1930年代發電站為靈感的頂層花園豪宅Roof Gardens。  

每一期項目都擁有各自的住戶設施，包括禮賓服務、設備完善的健身室，以及位於不同地點的閒坐區／會所。Riverhouse私人會所飽覽泰晤士河景色，提供酒吧、餐飲、放映室和遊戲室，閒坐區設於Switch House West，而Battersea Roof Gardens則有私人天際閒坐區。此外，Battersea Roof Gardens頂層擁有景觀開闊的天台花園，由著名的James Corner Field Operations及 LDA Design設計，前者曾參與紐約巿中心的High Line鐵路沿線空中花園項目。

項目距離面積達200英畝的Battersea Park只有2分鐘路程^。這個位於繁華巿中心的綠化公園擁有可划艇的湖泊、網球場、動物園、高爾夫球場和戶外遊樂設施，最適合跑步或假日放鬆消閒。現時項目內已有多間商店、咖啡廳和餐廳進駐，包括Fiume、CoffeeWorks 和Mother，洋溢輕鬆寫意的氣氛。Circus West之內還有由「英國電影學會奬」官方髮型設計師Paul Edmonds開設的髮型屋分店。隨著整個發展項目完成之後，區內將充滿特色店舖、餐廳和精彩活動，成為倫敦的人氣熱點。

項目所處地區交通非常方便，可輕鬆往來倫敦West End、巿中心和其他地區。全新的地鐵一區北延線 (預計2021^年通車) 將接連Kennington，屆時只需12分鐘^即可前往倫敦西部、中部和巿中心。Battersea Park 站和Queenstown Road亦近在咫尺，方便前往Victoria 和Waterloo。沿艾伯特大橋（Albert Bridge）可前往Chelsea，享受更多的餐飲購物選擇。

^步行交通時間僅供參考，請查看tfl.gov.uk及Google Maps。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生(Kenny Law)聯絡。 

EA Licence: C-002450/S-400694