在新春期間的聚會中，筆者碰到幾位已經在英國置業的朋友，他們都有感而發地指出，現在買樓收租的吸引力好像愈來愈小，究竟以租養房的概念，是否已經不合時宜？
部分英國業主意興闌珊，可能有感當地政府對私人住宅租賃市場的規管愈來愈多，由早年個別地區政府要求業主需要登記領牌，到去年實施的禁止租賃中介費法案，甚至提議中的租金管制及廢除業主行使終止租約權，再加上林林總總的法定要求，如煤氣電力裝置或租約前後的檢查等。對於業主們認為在目前房策下得不到公平對待和保障而感到沮喪，筆者完全理解。
政府規範有利租市生態
政府規範有利租市生態
從正面角度看，英國政府對私人住宅租務市場進行規範化，理應有利整個市場生態持續發展。首先，租務代理要提升自身專業知識和服務水平，以滿足業主和租客的要求。業主亦可透過委託有信譽的租務代理，處理招租和日後管理事宜，減輕不必要壓力。除此之外，業主亦可以透過選擇合適的保險產品，把財政上的潛在風險降至最低。
根據Deposit Protection Services（The DPS）最近公布的租金指數，由於過去幾年英國實質工資增長強勁，即使租金有所上升，但佔租客整體支出的比例仍由2016年的32.64%，收窄至2019年的30.64%，可見租客的租金負擔愈來愈輕，對優質租盤有利。
執筆之際，英國已正式脫歐，並進入11個月的過渡期。為保持國際競爭力，當地政府已有序推行若干新措施，例如放寬高技術移民的名單，重新恢復留學生畢業後可於當地自由工作兩年的簽證等。這批高技術專才，一般而言都不會立即置業，變相帶動私人住宅的租務需求。就以最近位於倫敦政治經濟學院（LSE）旁、剛入伙的項目為例，租務表現相當理想，租客更不乏來自世界各地的研究院畢業生。
今年全英租金看漲3.5%
根據物業搜尋平台Zoopla最近公布的住宅租務市場報告，截至2019年第四季，倫敦租金按年升幅達2.8%，差不多是過去4年以來新高。至於其他投資熱點如曼徹斯特、伯明翰和愛丁堡等，租金同樣錄得不同程度升幅。這足以證明，即使過去一年英國飽受脫歐和大選帶來的不確定性困擾，對私人住宅租務市場的影響仍然相對輕微。展望2020年，隨着租客對私人住宅需求增強，加上供應短缺，Zoopla預計全英國租金將有3.5%升幅，對投資者無疑是好消息。
綜觀過去幾年，英國政府對私人住宅租務市場進行連串整頓和優化，部分業主可能感到不是味兒，因此調整現有物業投資組合；但同一時間，這亦為專業投資者及新投資者提供入市機會。筆者相信，從中長線角度考慮，以租養房依然具有一定吸引力，只要選擇合適項目，投資者既能夠獲得穩定租金回報，也有機會可賺取資產增值，加上英鎊滙價仍處低位，而樓按息率在銀行之間激烈競爭下，有望進一步調降。筆者預計，2020年英國買樓收租的需求仍會相當活躍。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2020年2月8日信報)
