租金增長達23%的東倫敦格林威治半島，為什麼如此吸引租客?

位於倫敦東區2區的格林威治半島是一個深受投資者、用家和租客歡迎的社區。近年落成的大樓包括 Lower Riverside 及 Upper Riverside 都迅速沽清，而租務需求都非常熱熾。

那麼為什麼格林威治半島會如此受歡迎呢？

格林威治半島是歐洲最大型的重建項目，位於倫敦東部第2區。

其總規劃由 Knight Dragon 領導，總投資額達84億英鎊。該項目被1.6英里的泰晤士河環抱，將提供超過17,000個全新住宅。

格林威治半島是一個大受租客追捧的社區。 由2018至2022年間，整個格林威治半島的租金增長了23%^#。目前的租賃需求依然強勁，一旦有新單位投入市場，就能很快租出去。

格林威治半島的交通網絡是無可比擬的。在項目範圍內設有North Greenwich 地鐵站，1站即到金絲雀碼頭，而您可以在那裡連接伊莉莎白線。經由 Jubilee Line 8分鐘*即到 London Bridge，17分鐘*到 Bond Street 及 City Airport，出行非常方便。

整個規劃共有48英畝的綠色開放空間，包括一個中央公園、倫敦首個空中花園步道和條3公里長的藝術步道等，到處都可以讓你放鬆心情。

格林威治半島整個社區以設計和創意為主題，而當中的 Design District 更被《時代雜誌》評選為 "世界上最美好的地方之一"。

The O2 這個娛樂地標也令整個社區更熱鬧繁華，這裡經常舉辦世界級活動，同時有超過40家餐廳、酒吧和眾多設計師商店讓你盡情購物。

作為一個完美社區，傑出的教育必不可少，該區有不少獲優秀和良好評分的學校，包括 St Ursula's Convent Secondary School 及 Meridian Primary School。

如果你有興趣成為這個社區的一份子，切勿錯過全新推出的 Peninsula Gardens。第一期推出的大樓樓高19層，提供151個單位，有開放式、一房和兩房的選擇，間隔非常好用。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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新法案落實 優化私樓租賃

英國新首相人選預料在9月5日公布，不過2019年由時任首相文翠珊提出的「租戶改革法案」（Renters' Reform Bill），落實於今年國會期內完成立法程序，意味當地私人住宅租務市場將會出現根本性變化。

根據今年6月份公布的「白紙草案」，改革的目標是要締造更公平、安全及高質素的私人住宅租務市場。於是政府提出12項建議，包括廢除沿用超過30年的業主終止租約權、設立全新法定申訴制度、要求出租物業符合特定標準、優化業主收回物業的條件和程序及建立全新物業資訊平台等。

業主不准無理終止合約

綜觀各項建議中，以取消業主終止租約權最受大眾關注。目前，當地超過80%以上的租約，租客都是屬於個人名義。業主可毋須任何原因，只要提前兩個月以書面形式向租客發出通知，就可以終止租約。租客必須按時遷出，否則業主可向法庭申請驅逐令。

新法例下，除了年租超過10萬英鎊或租戶屬於企業外，業主終止租約權將會被取消。所有以個人名義承租的合約，不論是現有或新訂立，將不再是固定租期租約（fixed term tenancy），而改為以定期租約（periodic tenancy）運作。此外，只有租客能夠向業主發出兩個月書面通知終止租約，而加租亦每年只限一次。由此可見，立法原意是藉此減少租客被業主無理逼遷的威脅。

租戶改革法案亦包括優化業主收回物業的條件及程序。當租約生效6個月後，業主在特定情況下，例如出售物業、收回自用或供家人居住等，可以向租戶發出兩個月書面通知終止租約，目的是保障業主投資的流動性及收回物業的最終權利。

針對租霸堵塞漏洞

另一方面，針對個別租客利用現行法例上的漏洞，往往於最後限期前透過繳交少量租金而逃避驅逐令。新法例列明，只要租客於3年內曾經有3次欠租兩個月的紀錄，即使於法庭開審前繳清欠款，業主仍然有權終止租約及收回物業。

總括而言，英國政府希望透過租戶改革法案，重整業主與租客間的關係，令私人住宅租務市場運作更趨完善。筆者期望，當局能夠以決心、全面及務實的態度來執行政策，令業主們重建信心。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年9月3日信報)

買磚頭抗通脹 加息無礙英樓市

由於預期英國通脹維持高企，8月初英倫銀行宣布加息0.5厘，令基準利率上調至1.75厘。在高通脹情況下，為什麼投資房地產能減輕貨幣貶值的影響？

疫情令英國勞工及供應鏈出現短缺，加上俄烏戰爭引致能源價格飆升，當地出現40年以來最嚴重的通脹，貨幣購買力持續下降。因此，投資者為對抗通脹，紛紛將資金投放於不同類型資產，務求在高通脹環境下，可以產生保值甚至增值作用。

房地產一直被視為對抗通脹的最有效投資工具之一，主要原因有3個。

首先，因為房屋既是必需品，又是供應有限的資產。通脹令建築成本包括物料及人工上升，當發展商無可避免需要提高新樓售價時，亦會同時帶動二手物業價格上漲。

其次，在通脹下，業主可以透過加租將全部或部分成本轉嫁給租客，藉此維持合理投資回報。以英國為例，住宅供求失衡由來已久，新冠疫情發生後問題更趨嚴重，可供出租物業數目減少。在超低空置率情況下，租金自然有進一步上升空間，業主因而受惠。

再者，若果與其他資產市場如股票、加密貨幣或非同質化代幣（NFT）比較，房地產市場表現相對比較穩定，因價格不會因資金流向或市場情緒波動而突然驟升暴跌；加上可以透過按揭帶來槓桿效應，足以令投資房地產更具吸引力。

千萬鎊住宅交易按年增41%

市場普遍預期，英國基準利率今年會繼續上升，英倫銀行藉減少市場貨幣供應以遏抑通脹。隨着按揭成本增加，將會削弱部分首次置業人士的供樓負擔能力。

然而，當加息幅度追不上通脹，實際貸款利率（即通脹率高於名義貸款利率）仍然處於低位甚至負數的情況下，反而會促使有實力的投資者提早入市，藉此對抗通脹，此舉將為英國樓價帶來支持。

事實上，根據國際物業顧問第一太平戴維斯的資料顯示，2022年上半年，500萬英鎊以上的住宅交易共有294宗；總成交額接近30億英鎊，是自2006年以來最高。當中1000萬英鎊的物業交易佔89宗，較去年同期增加41%。大額物業交易陸續回流倫敦市中心，反映即使受通脹及加息影響，投資者對英國物業市場仍然充滿信心。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年8月13日信報)

位處倫敦交通樞紐 坐擁豐富教育資源 全新項目 One Clapham Junction 首次公開發售

位處交通樞紐的 One Clapham Junction，獨佔無與倫比的交通網絡優勢，完善兼極具活力的生活社區，區內城市與綠化空間共融，為你打造時尚、舒適、綠色生活的新境界。

配套完善 中產至愛

One Clapham Junction 位於發展 成熟的富人區 SW 郵編，社區充滿朝氣活力，大受年輕及中產人士歡迎。著名的商店、酒吧、餐廳及假日市場林立，讓住客享受休閒時尚的生活之餘，又可盡享附近社區多達 600 英畝的多個著名公共綠色空間：輕鬆徒步前往 Wandsworth Common 只需5分鐘；如果想駕車前往 Clapham Common 只需5分鐘，前往鄰近泰晤士河的 Battersea Park 都只需7分鐘車程，無縫切換城郊生活。

交通網絡 四通八達

遊歷過綠化區，不如看看其交通網絡能帶我們走到多遠？住客只需要步行 1 分鐘，已經可以到達倫敦中轉大站的 Clapham Junction。被譽為倫敦最繁忙的鐵路車站之一，在 Clapham Junction 可乘搭火車和地鐵。搭乘火車到維多利亞站只需 6 分鐘，到 Waterloo 站只需8分鐘，除此之外更可連接多條地鐵線（District 線、Circle線和 Victoria 線），即使要到達 Gatwick 機場和 Heathrow 機場，分別都只需 24 分鐘和 41 分鐘。無可比擬的交通配套，令生活更便捷。

名校搖籃 家長追捧

除了通勤一族，One Clapham Junction 亦都照顧到下一代的需要。項目位處的 Wandsworth 就是倫敦最佳校網區的前十名，當中更有幾間非常搶手的自立學校，包括 Thomas’s Clapham，連小王子 Prince George 及小公主 Princess Charlotte 都是就讀其姊妹校 Thomas’s Battersea。

仰賴優越的地理位置，由 One Clapham Junction 出發，前往多間倫敦的頂級大學，包括威斯敏斯特大學、倫敦大學、帝國學院、倫敦經濟學院等等，都只需要30分鐘內的車程。

高性價比 置業良機

充滿活力的社區以及完善的交通配套，相當適合自住，自然吸引一眾追求優質生活態度的年輕及富裕人士。不得不提的一點，就是相比於其他新興發展的項目，One Clapham Junction 坐落的 SW 區租賃需求龐大，加上 One Clapham Junction 的多重優勢，使其相比起其他在 Nine Elms 和 Battersea 的項目性價比更高，更具投資潛力。

One Clapham Junction 住宅單位售價由£439,000起。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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倫敦 1 區河畔發展項目 Embassy Gardens 最後一期 The Modern 全新現樓單位 現正隆重推出

全球首個空中泳池奢華河畔住宅項目 Embassy Gardens，最後一期 The Modern 現正推出全新現樓住宅單位。項目坐落於倫敦 1 區核心地段 Nine Elms ，千載難逢的優質投資機會，不容錯過。

全球首個空中游泳池 — 締造現代倫敦新地標

The Modern 設計風格前衛創新，完美體現 21 世紀都市浪漫極致高品味時尚生活。住戶獨擁 Embassy Gardens 倫敦頂級住客會所 Eg:le Club 會籍，及全球首個空中泳池The Sky Pool。泳池已於今年 5 月 22 日開放使用，住戶與其親朋好友隨時享受到空中暢遊樂趣；The Sky Pool 全透明空中泳池距離地面35米高，泳池儲水量共148,000 升，長度15 米，橫跨兩幢住宅大廈之間，其設計意念啟發自全球著名的水族館。

口碑譽滿的 Embassy Gardens 不負眾望，住戶除享有 Eg:le Club 會籍外，更擁有發展商為其精心打造的豪華物業設施，包括 24 小時禮賓服務、休憩室、兩間共享工作空間、私人電影院、室內泳池、水療、桑拿室，以及倫敦其中一個頂尖健身俱樂部。

活力充沛現代生活潮流指標

The Modern 所有單位室內設計均出自國際大師超凡手筆，為項目注入奢華與活力兼備的生活元素，顏色設計創新奔放極具個性，延續了項目附近 New Covent Garden 花卉市場及南岸河畔優美風光。同時其獨具一格設計理念，令室內空間更寬敞舒適，部分單位享泰晤士河景色，設有寬闊明亮大型窗戶，飽覽窗外一英里長的 Linear Park 猶如一條悠長優美翠綠絲帶，此靈感源自曼哈頓的 High Line。

高尚優雅生活區

作為美國駐英大使館及英國頂尖出版社 Penguin Random House 總部的所在地，矗立在倫敦高尚生活區及商業中心的 Embassy Gardens ，其奢華知名度在倫敦社交中日漸確立。多個不同類型的高尚生活品牌亦相繼進駐，包括名廚 Robin Gill 主理的餐廳 Darby’s、澳洲式咖啡室 District café、美容及生活概念店 Linnaean、知名雞尾酒吧 The Alchemist 及精品單車店 Static 等。而在河的對岸就是 Pimlico 區及 Chelsea 區，住戶亦可於此盡享購物消閒、閒逛文藝場所及享受精彩的倫敦時尚夜生活。

便捷城中優質生活

Embassy Gardens 坐落優越地理位置，步行𣊬間即達主要交通樞紐 Vauxhall 站等，四通八達，而經地鐵 Northern Line 延伸線 Nine Elms 地鐵站，只需 15 分鐘便輕鬆前往西區，方便快捷。工餘假日住戶更可漫步於附近河濱長廊，沿途欣賞泰晤士河北岸秀麗風景。於河畔碼頭乘坐全新泰晤士河水上巴士 (Thames Clipper) 僅需 11 分鐘航程即可前往 Embankment ，前往金絲雀碼頭亦只需 38 分鐘航程。

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西倫敦全新低密度豪宅 One Cluny Mews 坐落傳統豪宅地段 盡享奢華寫意生活

西倫敦是與皇室貴族為鄰的傳統富人區，地段超然。由英國發展商Salboy 傾力打造，西倫敦全新低密度豪宅 One Cluny Mews， 坐落令人夢寐以求的肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）傳統豪宅地區 Earl's Court 一區的綠樹林蔭地段，為投資者或自住人士提供了一個千載難逢的入市機會，One Cluny Mews 設有 35 個尊貴優雅 1 房、2 房及 3 房豪宅，當中包括 8 間頂層複式特色單位，項目更附設有圍欄的雅致私人花園，令住戶在繁華都市中享受舒適寧靜的寫意生活。

One Cluny Mews 對面就是 Tesco 24小時大型超市，購買日常必需品極為方便。乘坐地鐵僅一個站即達 High Street Kensington，繁華熱鬧的大街滿佈各式高級精品商店、時尚咖啡室及型格餐廳。僅5個地鐵站便可輕鬆抵達 Harrods、Selfridges 及 Regent Street，更可於 Piccadilly Circus 前往西區歌劇院及音樂劇場，盡情欣賞大型歌劇及精彩音樂會。

知名學府林立

One Cluny Mews 位處優質教育區，眾多中小學校、學院及大學雲集，為不同年齡層的學生提供讀書升學選擇。區內更有優秀的私立學校，包括 Wetherby Kensington、Bousfield Primary School、Servite RC Primary School、Mander Portman Woodward；對於升讀大學的學生，倫敦的頂尖大學亦近在咫尺，包括帝國理工學院、倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院和國王學院，不論乘地鐵或騎單車均可輕鬆到達。

交通網絡完善

項目交通網絡完善，前往倫敦其他地區均十分便利。由項目步行 5 分鐘即可到達地鐵 Earl's Court 站（District 線及 Piccadilly線）。前往 Knightsbridge 站只需3站（約 6 分鐘），前往Piccadilly 需要6站（約 12 分鐘），前往 Russell Square 站到倫敦大學學院 UCL 則需 10 站（約 18 分鐘），而前往 Paddington 站亦只需 4 站（ 約 11 分鐘），便可轉乘至其他主要地鐵線。

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倫敦名人薈萃 盡享三鐵優勢 West Hampstead Central 全新豪宅隆重發售

全新豪宅項目 West Hampstead Central，座落倫敦西北部最受歡迎之一且風景如畫的豪華住宅區 West Hampstead，由英國發展商 Astir 在倫敦 Zone 2 發展的一個豪宅，項目備有 94 個優雅1 房及2 房單位，設有私人花園及各式尊貴生活設施，一應俱全。為買家提供一個千載難逢購買優質倫敦住宅機會。

West Hampstead Central 成功吸引了當地眾多買家的垂青，全因它既有與眾不同悠閒大自然生活環境，同時又兼備豪華生活品味及便利生活條件。項目並受惠於 West Hampstead 黃金地段，得天獨厚，交通網絡優越，輕鬆往返倫敦市中心，多所世界級學府亦於項目附近，故此有很多海外買家對項目擁有非常好感。

West Hampstead Central 擁有倫敦區內獨特經典紅磚外墻建築風格。全部單位室內設計均精心策劃度身打造，採用高級裝潢材料，並設私人露台或陽台，起居環境愜意舒適。同時，項目擁有尊為住戶而設的特色頂層花園及庭院，並提供各式尊貴住戶設施，包括住戶禮賓服務及健身中心等。項目的地下設有零售
及商業空間，同時於一樓設共享工作空間供，可供住戶使用。

West Hampstead Central 位於倫敦其中一個風景美如畫的住宅區West Hampstead 核心地段。項目位置絕佳，與周邊特色精品店、時尚咖啡廳及知名餐廳僅咫尺之距，一切細膩生活品味、方便社區設施都顯盡這區與眾不同風範。

項目毗鄰區內著名 Hampstead 中心及 Belsize 公園，步行或騎單車即可輕鬆前往，而附近餐飲食肆、購物商場、劇院及電影院等娛樂消閒設施僅信步之遙。倫敦最具標誌性之一漢普斯特德 (Hampstead Heath) 公園，佔地 800 英畝，距離項目亦不過1.4 英里，𣊬間即達方便之至。

West Hampstead Central 位處倫敦其中一個著名優質校網區，提供多類型學校，滿足到小學、中學至大學不同年齡層的學生作選擇。區內著名私校林立，包括 South Hampstead High School、 Hereward House、Highgate School 及 The King Alfred School。對於年幼子女，這裡有兩所小學與項目亦僅幾步之遙，極為方便。對於大學生，輕鬆乘地鐵便可前住倫敦商學院、倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院及西敏大學等多間倫敦頂尖大學。

項目座落 West Hampstead 黃金地段，前往倫敦各區的交通十分便利，距離 West Hampstead 地下鐵及地上鐵站，及 Thameslink 站只需約 3 分鐘步程。往 Bond Street 站僅約 9 分鐘車程， Waterloo 站僅需約 15 分鐘車程，而前往金絲雀碼頭亦只需約 26 分鐘車程，對通勤出行是一大優勢。

West Hampstead 被稱之為倫敦最好的城中之城，可以說是獨一無二的地方，亦是最令人嚮往地方之一。聚居了一眾英國最著名的名人。當然這不是一個重要的賣點，但想一想，為何英國的名人富豪不約而同選擇落居於West Hampstead，理由只得一個：居住安全、創意綠化，而更重要的是，此處是宜居的好地方。

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租賃產權取消地租 分層戶受惠

投資房地產的成本，大致可分為購買成本、持有成本和出售成本。英國政府經過多年諮詢及討論，最近終於宣布有關地租改革的法案，令業主的持有成本大為降低。

新法案規定由2022年6月30日起，購買租賃產權物業的業主，將不用再繳納地租（Ground Rent）。

目前英國的產權形式主要分為永久產權（Freehold）和租賃產權（Leasehold）。永久產權是指業主對物業佔用範圍內的土地及其之上的構築物擁有永久性產權。換言之，業主不僅擁有物業，還擁有地皮，這種權益屬產權人的終身財產，並且可世代傳承。英國大部分別墅和排屋都屬永久業權，情況就如香港的村屋和獨立屋一樣。

新規本月底起實施

至於租賃產權，業主只擁有物業的使用權，並不擁有物業佔用的土地，擁有權屬於地主（Freeholder）所有。英國絕大部分分層住宅是屬於租賃產權。

因此，當準業主購買分層住宅時，除了須與發展商簽訂買賣合約外，收樓前亦要與地主簽訂租約（Lease Agreement），租約除列明雙方於佔有物業產權年限內（Tenure）的義務和責任外，亦規定業主每年須向地主繳納一定的地租。

一般而言，英國地租的高低與物業戶型掛鈎。物業房間數目愈多，所需繳納地租愈多。另一種計算方法，就是以物業售價乘以固定百分比例如0.1%。此外，地租也會每隔若干時間例如10年或25年，按當地商品零售價格指數而調整。

現有業主仍須繳付

由於是次地租改革只適用於2022年6月30日後交換合約的業主，對於已經交換合約的或現有的業主，均未能受惠。筆者期望，英國政府能夠盡早把取消地租的適用範圍，擴大至涵蓋所有租賃產權的物業；又或採納坊間意見，將產權延長期限增加至990年，之後的地租改為零。

若與物業管理費比較，地租佔業主持有成本的比例相對較低，每年大約只是數百英鎊而已。英國政府是次改革地租的法案，可被視為提升當地物業擁有權的重要里程碑，除了直接令業主及投資者受惠，亦有利締造更透明、公平和健全的房地產市場。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年6月4日信報)

坐擁雙鐵優勢 位處倫敦頂尖校網 Barnet 區 全新大型綜合發展項目 Brent Cross Town 首次隆重公開發售

對於想移英的家長來說，最着緊的當然是子女教育問題，所以擁有良好校網的地區不乏買家青睞。其中位於倫敦的 Barnet 為倫敦頂級校網區，區內名校雲集，每年孕育無數學界精英，優質教育資源從幼兒到高等教育全面覆蓋，加上往返倫敦市中心的交通優勢，不論是自用或租賃投資都非常適合。

由英國著名發展商 Argent Related 打造的全新大型住宅項目 Brent Cross Town，正正坐落 Barnet 區，首階段推出兩座住宅大樓 The Ashbee 及 The Delamarre，第一太平戴維斯（香港）國際住宅為項目香港獨家銷售代理。

Barnet 樓市潛力無限

Barnet 擁有頂級教育資源，向來深受港人青睞。作為全英國排名五大優質靚校區，於 2019 年英國 GCSE 公立中學排名中，被評為最優秀的公立學區之一。

全市排名前5的公立中學中，Barnet 便佔有三席擁有 Outstanding等級的，過百所學校近在咫尺，不僅獲得英國教育標準局（Ofsted）高達90%的極高評價，同時亦是全英國兩所頂尖學府 Henrietta Barnett School 和 Queen Elizabeth's School 的所在地，教育資源在倫敦眾多行住宅區中可謂首屈一指，頂尖校區再加上未來發展下，此區物業升值潛力前景可觀。

交通配套四通八達

位於 Barnet 區的全新大型住宅項目 Brent Cross Town，是倫敦最大的城市重建項目，並由單一發展商 Argent Related 及經典King's Cross 活化項目團隊誠意打造。這個全新大型項目坐擁卓越交通網絡，經預計於 2022 年 12 月竣工的全新 Brent Cross West 火車站僅 12 分鐘即可直達 St Pancras International 站及King's Cross 站，而經地鐵 Brent Cross 站前往倫敦市中心的班次亦只是每5分鐘一班，非常便捷。

綠化環境優美怡人

整個項目內有約 50 英畝的公園及遊樂場，盡享開揚綠化景致，更設有全新商店街，匯聚各大知名商店、咖啡廳及餐廳等，並有優質室內和室外運動場及健身設施。

區內特設八個全新大型公共休憩廣場、寬闊步行大道及休憩公園，為住客提供改善生活方式的理想居停，尤其是疫情以後，人們冀望生活在健康的環境中，Brent Cross Town 正好提供全新最靈活的生活方式，滿足倫敦居民對綠色空間的住屋需求。

第一期兩座住宅大樓 The Ashbee 和 The Delamarre 合共提供277間開放式、1房、2房及3房全新時尚住宅單位，包括雙層特色複式單位，大部份單位設陽台或露台。每戶明亮通風、寬敞舒適，坐向無與倫比，住戶可將 Claremont Park 公園的湖景盡收眼底。兩座住宅大樓的住戶都將成為私人會所 The Claremont Park Club 會員，尊享位於兩座大樓地下設備先進的健體休閒中心及住客共享工作空間等設施。

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英國著名發展商 Berkeley 傾力打造 座落倫敦 Zone 2 著名大型公園 Finsbury Park 活化計劃旗艦項目 Woodberry Down 最新一期 Amber Apartments 首次發售

由英國著名發展商 Berkeley 傾力打造，座落倫敦 Zone 2 著名大型公園 Finsbury Park 活化計劃旗艦項目 Woodberry Down 最新一期 Amber Apartments 首次發售。

Amber Apartments 毗鄰優美恬靜天然湖畔，非常適合尋找被大自然環抱、享受悠閒生活的買家。全新物業備有豪華1房、2房及3房住宅單位及複式單位，全部均設私人露台或平台，住戶更可輕鬆前往緊鄰大樓的 Woodberry Wetlands 濕地公園。

Amber Apartments 為買家提供了另一個將 Woodberry Down 作為安樂窩的良機。Amber Apartments 為都市人提供親近大自然的矜罕機會；對於渴求擁有綠色空間、呼吸新鮮空氣和親近大自然，同時又不需捨棄繁華都市便利生活的買家來說，Amber Apartments 必定是一個兩者兼得的絕佳選擇。

Amber Apartments 全部單位均採取明亮通透的開放式間隔、配以高級裝潢材料及現代時尚的室內設計供買家選擇。全部單位均設私人露台或平台，住戶可將鄰近的全新優美公園、東面湖泊 East Reservoir 開揚自然保護區天然景色或精心打造的園林景致，全部盡收眼簾。

複式單位數量有限，彌足珍貴 - 位於大樓7樓至8樓，每個複式單位均為兩層3房設計。 複式下層設有優雅開放式廚房、飯廳及客廳，可通往露台。而複式上層則設有三間寬敞睡房、主人套房配淋浴間，以及主浴室。

Amber Apartments 住戶可尊享特設一系列設施，包括即將啟用的住戶禮賓服務及放映室，同時提供保安嚴密的單車存放處，以及附有視頻大門保安系統，確保安全，讓住戶更加安心。此外，更設有電動汽車充電站供住戶使用。

住戶舉步即可輕鬆前往區內各式便利設施，包括咖啡廳、餐廳食肆、健身室及專門售賣有機食品的商店等，起居日常倍添方便。交通網絡四通八達更是 Woodberry Down 的一大優勢，徒步僅7分鐘即達 Manor House 站，此站屬倫敦 Zone 2 地鐵 Piccadilly 線，沿此線僅8分鐘車程直達 King's Cross 站，15分鐘可到 Green Park 站，22分鐘可到 Bank 站，23分鐘到 Knightsbridge 站，通勤出遊均快捷方便。

充滿時尚氣息的 Stoke Newington 近在咫尺，各種商店、酒吧、咖啡廳、酒吧、餐廳食肆及農墟等星羅棋佈。而附近是 Hackney 當代藝術集中地、地標場館如 Alexandra Palace 及 Hackney Empire 劇場均座落此地，各式倫敦熱門藝術表演或活動不時上演。擇居於此，可盡情享受多采多姿的消閒活動。

Woodberry Down 最新一期 Amber Apartments 一房豪華單位售價由£580,000起。

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移英落戶市鎮 中庸之選

最近接獲好友通知，計劃未來數月舉家移居英國，現正忙於物色適合的居住地點，想聽聽筆者意見。選擇自住物業須考慮的因素很多，跟純粹投資物業只着重成本與回報不同。

從地區上劃分，大致可分為鄉村、市鎮及城市。對於喜歡接近大自然、飼養寵物或毋須經常往返辦公室的人士，擇居鄉村便相當合適。英國比較著名的鄉村包括位於 New Forest 的 Beaulieu、Cheshire East 的 Mottram St. Andrew 和 South Bucks 的 Fulmer 等。值得注意的是，英國鄉村的規模和社區配套各有差異。若家中有小朋友，就要留意所屬校區，而通勤所需額外時間和費用亦要計算在內。戶型方面，基本上全屬獨立屋，由於面積較大，樓價一般較分層住宅高，住戶亦需要自行處理日常管理及維修事宜。

對於想繼續城市生活的香港移民，英國的主要城市包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特和愛丁堡等。市內除了基礎建設一應俱全外，公共交通網絡相對完善，對於非駕駛者尤其方便。另一方面，市內創業和就業機會較多，薪酬水平也高一些，特別適合有志於當地發展事業的年輕人。

位處通勤帶 配套勝鄉村

不同城市的樓價差異相當大，目前倫敦的平均樓價超過52萬英鎊，曼徹斯特平均樓價則不足25萬英鎊。市內住宅以分層為主，戶型選擇較多，部分更附有康體設施，適合不同買家預算和需要。

隨着近年公路和鐵路急速發展，另一個居住選擇是介乎鄉村和城市之間，屬於通勤帶的市鎮。當中的表表者，首推位處 Surrey 的 Guildford 和 Berkshire 的 Reading。一般而言，市鎮的特色是生活配套較鄉村完善，對外交通頗方便，樓價又比鄉村和城市便宜，所以特別深受當地年輕家庭和新移民歡迎。

無可否認，疫情爆發初期，在家工作和封城令部分居民從城市搬到鄉村。不過隨着英國於2月下旬解除所有防疫措施，專業人士、學生、本地及海外買家紛紛回流城市和市鎮，令該這兩個區域的住宅租務和購買需求明顯增加，預期有關趨勢將會持續。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年3月5日信報)

供求失衡 英住宅租金續看升

根據租務指數公司Goodlord最新統計，即使英國面對Omicron的威脅，2021年12月住宅平均空置期仍維持18天，倫敦更短至16天。筆者有不少客戶都趕及去年底收樓，幾乎全部可於兩周內租出單位。展望2022年，英國住宅租務市場的強勢能否延續？

對於英國大部分投資者，過去一年可用「苦盡甘來」形容。在疫情爆發初期，不論租務需求和租金水平都跌至新低。隨着政府推出各種紓困措施及提高疫苗接種率，住宅租金出現戲劇性反彈，例如通勤區（commuter belt）的租金按年錄得8.1%升幅；倫敦地區公寓及洋房租金亦收復疫情爆發時的失地，分別按年增長6.6%和5.4%，主要原因是受惠於企業租客、專業人士及留學生陸續回流，令租務需求大增，加上租盤減少所致。

今年有意入市的準投資者，以下幾點頗值得留意。首先，英國樓價經過2021年大幅上升，2022年將進入鞏固期，在欠缺「印花稅假期」刺激下，升勢將會減慢。根據預算責任辦公室的預測，今年英國樓價只會上漲3.2%。

租賃新政料聚焦淨零排放

其次，物業搜尋網站Zoopla指出，可供出租住宅數量較5年前減少43%，這是由於建築工程受疫情影響而延誤，加上部分業主趁去年樓價上升而轉租為賣所致，預期住宅租賃市場供求失衡仍會持續，今年租金將進一步上升。

此外，隨着英國疫情有所緩和，政府早前已宣布放寬防疫限制，包括取消在家工作、疫苗通行證及口罩強制令等，意味民眾生活及商業活動陸續恢復正常，有利帶動住宅租賃市場。

近年不少投資者都對英國政府的房屋政策頗有微言，例如開徵第二套房及海外買家印花稅，又要求業主需要登記領牌及通過禁止租賃中介費法案等，都令部分投資者意興闌珊。所以，當「印花稅假期」去年推出，確實刺激不少投資者入市。筆者相信，今年類似的稅務優惠將難以重現。

至於針對住宅租賃市場的政策，今年將聚焦於淨零排放及平衡業主租客之間的利益，預計相關措施將陸續出台。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年2月5日信報)

英國著名發展商 Berkeley 活化英國標誌性「好立克工廠」 打造英國斯勞 (Slough) 優質大型住宅項目 Horlicks Quarter 最新一期 Horlicks Factory 首度公開發售

Horlicks Quarter 是皇家伯克郡斯勞的一個全新住宅社區，由英國著名發展商 Berkeley 在歷史悠久的好立克工廠 (Horlicks Factory) 原址上改建。好立克工廠建於 1908 年，跨越一個多世紀，全球熟悉的麥芽牛奶飲料好立克 Horlicks 在這裡生產並運往世界各地。當地被列為重點保護的建築，Horlicks Factory 如巴特西發電站、泰特現代美術館及吉列大廈一樣，被斯勞列為當地重點保護建築，現在由 Berkeley 為它重新定義，賦予更多革新構想，締造成英國獨有的現代標誌。

斯勞現正在進行重大的城市優化工程，帶來投資潛力 - 金融時報雜誌「fDi 歐洲未來城市及地區 2020/21」預測斯勞將成為「歐洲未來頂級的小城市」。

根據 TIC Finance 最新研究指出 (資料來源 : ONS ，2021)，斯勞被定為英國過去 10 年樓價平均增長率最高及房地產市場最穩定的英國前三大地區之一，樓價年均增長達6.4%。斯勞樓價在過去 10 年上漲了 51%，而在過去 12 個月亦上漲了 5% (資料來源 : 英國土地註冊處， 2021 年 11 月)。

斯勞的樓價平均水平比英國東南部低 16%及比倫敦低至 45%，絕對是個受投資置業者青睞的小鎮。斯勞還擁有英國最高平均週薪之一的勞動人口 (Centre For Cities，2020)，租賃潛力強勁。

斯勞位處於 Thames Valley「英國矽谷」M4走廊沿線，乘火車僅1站 (15 分鐘) 即達倫敦，距離希斯路機場僅11公里 (8 英里)。斯勞提供了卓越的交通網絡、全球企業僱主及就業機遇、優化時尚城市及融會歷史的創新環境。斯勞的樓價於過往10年有穩定及持續的增長，資本升值力顯著較倫敦突出。

Horlicks Quarter 位於斯勞市中心，步行 5 分鐘即達斯勞車站及將於 2022 年開通的橫貫鐵路。這個標誌性住宅項目為斯勞創造一個活力四射新的社區，提供 1房、2房及3房全新及改建的單位，及少量3房聯排別墅 Horlicks Quarter 的住客設施完善，在優美大自然土壤之上呈現當代都市生活新願景。

全新一期 Horlicks Factory 是由好立克工廠復修改建，住宅項目單位提供 161 伙豪華時尚的開放式、1房、2房及3房頂層複式單位。

Horlicks Factory 建築設計匠心獨運，大型玻璃中庭讓自然光線穿透大樓內，而在每層的雙景觀單位均通向半空步行徑，可俯瞰美麗的內園花園。大樓內的玻璃電梯便能讓住客欣賞別具特色的花園設計，當前往天台花園時，便可欣賞到溫莎城堡的壯麗全景。

單位內的偌大玻璃窗營造高採光度的時尚家居，加上現代工業風細節作點綴，為每個單位打造別樹一幟的室內設計。時尚特色廚房配備石材檯面、磚牆鋪砌效果的防濺板及 Bosch 品牌家電組合。酒店風格的浴室融合了現代與傳統細節，同樣以磚牆鋪砌效果的特色牆，配白色拋光瓷磚牆面及優質梳妝櫃組合。

各項完善的住客設施匯聚 Horlicks Factory 內，包括遊戲室、禮賓服務、健身室、私人影院及一個既寬敞又齊備的共享工作或休閒空間。還有已規劃的咖啡室及托兒所，以及露天中央廣場，可進行各樣社區活動。

Horlicks Factory 位於綠化園藝花園、優美水景及寧靜的花園之中，四季風景色彩鮮明。項目距離市中心及全國和國際交通樞紐僅幾分鐘路程。Horlicks Factory 是生活與工作的理想居停，附近生活一應俱全、前往倫敦亦方便至極，鄰近更有很多優秀院校及大學。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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英樓市新一年料量跌價升

英國在2021年雖然仍受疫情影響，由於政府延長物業印花稅假期及保就業補貼計劃，加上「在家工作」刺激剛性需求，當地樓市可謂價量齊升。展望2022年，這個局面能否延續？

筆者估計，在欠缺稅務減免之下，英國2022年住宅成交量將會較2021年減少，整體樓價依然向上，不過升幅會因應地區及單位類型而各有不同。

不少業內人士預測，過去數年表現都跑輸大市的倫敦市中心物業，有望成為今年英國樓價增長火車頭。除了早前遏抑的購買力被釋放外，部分核心地區樓價已經累積一定跌幅，加上個別行業如創新科技及生命科學等急速發展，都造就新一批買家入市。

儘管英國最近疫情反彈，但大部分經濟活動均持續。此外，國際交通陸續恢復，刺激海外買家入市意欲。就以2021年12月為例，筆者有不少客戶毋懼疫情前往倫敦睇樓，且不乏有意購入第二甚至第三套物業的經驗投資者。

根據第一太平戴維斯資料顯示，即使於2021年傳統聖誕淡季，準買家登記數目照樣增加，較疫情爆發前的2019年同期飆60%，反映剛性需求強烈，有利樓價上升。

通脹加息窒礙購買力

另一方面，供應不足是刺激樓價上漲的原因。疫情令建築材料及勞動力出現短缺，施工期因而延長，故新屋供應遠低於疫情前水平。就以倫敦為例，預期2022年新屋供應量僅1.6萬間，只達政府原訂目標的30%。

由此可見，供求失衡是2022年英國樓市主調。然而，機遇與挑戰永遠是並存，投資者宜多留意利淡因素。首先，由於通脹壓力加劇，英倫銀行2021年12月已加息，業主每月按揭還款額將會提高。其次，去年樓價升幅遠高於薪酬漲幅，削弱部分準買家負擔能力。加上近日英國首相約翰遜捲入「派對門」醜聞，導致保守黨支持度大幅下滑，無疑令當地政局添上陰霾。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年1月1日信報)