新法案落實 優化私樓租賃

英國新首相人選預料在9月5日公布，不過2019年由時任首相文翠珊提出的「租戶改革法案」（Renters' Reform Bill），落實於今年國會期內完成立法程序，意味當地私人住宅租務市場將會出現根本性變化。

根據今年6月份公布的「白紙草案」，改革的目標是要締造更公平、安全及高質素的私人住宅租務市場。於是政府提出12項建議，包括廢除沿用超過30年的業主終止租約權、設立全新法定申訴制度、要求出租物業符合特定標準、優化業主收回物業的條件和程序及建立全新物業資訊平台等。

業主不准無理終止合約

綜觀各項建議中，以取消業主終止租約權最受大眾關注。目前，當地超過80%以上的租約，租客都是屬於個人名義。業主可毋須任何原因，只要提前兩個月以書面形式向租客發出通知，就可以終止租約。租客必須按時遷出，否則業主可向法庭申請驅逐令。

新法例下，除了年租超過10萬英鎊或租戶屬於企業外，業主終止租約權將會被取消。所有以個人名義承租的合約，不論是現有或新訂立，將不再是固定租期租約（fixed term tenancy），而改為以定期租約（periodic tenancy）運作。此外，只有租客能夠向業主發出兩個月書面通知終止租約，而加租亦每年只限一次。由此可見，立法原意是藉此減少租客被業主無理逼遷的威脅。

租戶改革法案亦包括優化業主收回物業的條件及程序。當租約生效6個月後，業主在特定情況下，例如出售物業、收回自用或供家人居住等，可以向租戶發出兩個月書面通知終止租約，目的是保障業主投資的流動性及收回物業的最終權利。

針對租霸堵塞漏洞

另一方面，針對個別租客利用現行法例上的漏洞，往往於最後限期前透過繳交少量租金而逃避驅逐令。新法例列明，只要租客於3年內曾經有3次欠租兩個月的紀錄，即使於法庭開審前繳清欠款，業主仍然有權終止租約及收回物業。

總括而言，英國政府希望透過租戶改革法案，重整業主與租客間的關係，令私人住宅租務市場運作更趨完善。筆者期望，當局能夠以決心、全面及務實的態度來執行政策，令業主們重建信心。

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(原文刊載於2022年9月3日信報)