淺談英國住宅租務 - 傢俱篇

如前述，租金收入是投資物業的重要回報之一。投資者從發展商取得物業鎖鑰後，首要問題就是如何在最短時間內尋找合適的租客？
 

一般而言，當某一個樓盤落成時，市場上同時可供出租單位的數量會大幅增加，對租金造成一定壓力。為了加強物業在租務市場上的競爭力，不少業主會考慮添置全屋傢俱。

連傢俱單位 需求大 租金高

事實上，以倫敦為例，租客主要都是年輕的專業人仕或海外留學生。他們大部分都只有小量甚至完全無任何傢俱，對於連全屋傢俱出租的單位，他們都願意繳納較高的租金。根據租務代理Countrywide 的研究，連傢俱出租的單位比不連傢俱的單位，其租金高出8.1%。

坊間有不少零售商特別為出租物業而提供傢俱套餐，內容除了一般的大型傢俱如梳化、餐桌和睡床外，也會提供小型的擺設和裝飾如坐墊和掛畫等，務求為單位增添生氣和品味。值得留意，若業主已購買前述的財物保險，其傢俱均受保障;而購買傢俱的支出亦可作扣減稅款之用。

即使業主選擇不連傢俱出租物業，單位亦需要配備基本家庭電器例如洗衣機、雪櫃、煮食爐等。此外，不少業主亦會應租客要求提供全屋窗簾。

以筆者的經驗，若果物業屬於分層式單位，連帶傢俱的單位通常較快獲得承租；相反，若物業屬於獨立屋或排屋，不連傢俱反而更受歡迎，其原因主要是該類型物業的租客大多是跨國企業高層或本地家庭，他們多數已擁有自己的傢俱。無論是首次或資深的投資者，最重要是了解目標租客群的需要，以儘量減少空置期和賺取最大的租金回報。

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倫敦掠影 - 東部 (East End)

根據地産代理 Stirling Ackroyd 的研究，自1987年起，倫敦東部整體樓價拾級而上，其升幅更遠遠超越其他地區。例如 Tower Hamlets 區上升了684%，Southwark 區也上升了668%。同一時間，倫敦整體樓價卻只上升453%。

 

為什麼倫敦東部樓價的表現一支獨秀？其實自上世紀八十年代開始，英國政府銳意將倫敦發展成國際金融、文化和科技的中心。大型的基礎建設如城市機場（City Airport）和高架輕鐵（Docklands Light Railway)都在倫敦東部開展。從此，倫敦的經濟和文化中心已經逐漸向東移，為人所熟悉的金絲雀碼頭區（Canary Wharf)就是最佳的例子。

 

區內發展完善 就業起居俱宜

 

隨著倫敦東部的商業活動愈趨頻繁，區內就業人口不斷增加，加上兩年前倫敦奧運會的效應，對區內住宅的需求不斷上升。

 

另一方面，倫敦市中心的樓價仍然具有相對吸引力，但其已超越一般首次置業者或投資者的負擔能力。相比之下，目前倫敦東部的樓價仍有一定折讓。

 

事實上，根據物業搜尋網站 Rightmove 今年9月的報告，整體倫敦樓價結束連續兩個月的跌勢，按月輕微上升0.9%，但是東部地區如上述的 Newham 的樓價卻回升3%，令按年的升幅超過23%以上。這正正顯示該區樓價的正處於強勢。

 

展望未來，倫敦東部將有多項大型重建計劃陸續上馬。其中包括由國內著名發展商總部基地牽頭，將皇家船塢區（Royal Docks)打造成繼 Bank 和 Canary Wharf 後第三個區內金融中心；Silvertown Quays 則會重建成為高科技創意工業的樞紐等。加上高鐵(CrossRail)將於2018年通車，個人認為，倫敦東部的樓價中長期值得看高一線。

 

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倫敦掠影 - 富咸 (Fulham)

鍾情英超的讀者，相信對倫敦西南面的富咸（Fulham）不會陌生。這個社區是兩支著名球隊的所在地，雖然富咸今季剛降至英冠作賽，但車路士仍然是英超爭霸分子之一。
 

除了足球之外，富咸本身是一個充滿活力又不失優雅的傳統富豪區。區內不但有多間世界聞名的星級食府例如 Harwood Arms 、Marco Grill 和 White Horse Pub ，時尚精緻的名店和咖啡室亦隨處可見。
 

區內亦有多間著名中小學和專上學府，包括 Lady Margaret School 、The London Oratory School 和 London Film Academy 等。故此，該區住宅一向深受當地中產家庭和專業人士所垂青。
 

交通方面，富咸位處泰晤士河以北，屬於倫敦第二區 （Zone 2）。區內有地鐵和火車連接倫敦各主要景點，包括武士橋 （Knightsbridge）、南肯辛頓（South Kensington）、諾丁山門 （Notting Hill Gate）和帕丁頓 （Paddington）等等。此外，5分鐘車程可直達倫敦西面最大型購物中心 Westfield。
 

租市求過於供
 

根據地產代理 Chestertons統計， 雖然倫敦核心住宅區租金截至今年6月按季整體輕微上升0.8%，但富咸區卻錄得7.6%的升幅，主因是區內可供出租住宅的需求和供應嚴重失衡。

另一方面，物業搜尋網站 Rightmove 的報告亦指出，雖然8月份倫敦住宅整體叫價下調5.9%，但富咸區住宅的價格仍較去年同期升8.2%，由此可見富咸區內住宅的抗跌力和防守性，均比鄰近地區如肯幸頓和切爾西（Kensington & Chelsea，-1.4%）、肯頓 （Camden，+0.4%）和西敏市（City of Westminster，+4.5%）的住宅為強，這點特別值得投資者參考。

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(原文刊載於2014年9月13日信報）

 

淺談英國住宅租務 - 保險篇

投資房地產的收益，主要包括「增值回報」（Incremental Return) 和「租金回報」（Rental Return)。前者是利用經濟學上槓桿原理將回報擴大；後者則透過出租物業以維持穩定的收入。由此可見，租金收入是物業投資者作出投資決定的重要考慮因素之一。

 

近日筆者接到不少讀者査詢，就有關岀租英國物業時應注意的事項，今次就略談有關保險的事宜。

 

額外投保 免招損失

 

在英國，分層式住宅的管理費(Service Charge)已經包括了大廈的一般保險（Building Insurance)，藉以保障因自然災害如地震、火燭等對物業所造成的損失和破壞。不過，如物業用作出租用途，筆者仍建議業主們額外投保，免招損失。

 

第一種屬於「業主財產和公共責任保險」（Landlords Contents and Public Liability Insurance)：業主通常會根據物業的實際情況，例如是否連全屋傢俬電器而決定投保的金額；而公共責任保險是保險公司就他人在物業內因意外導致身體傷亡和財產損失，向業主所承擔的法律責任作出賠償。

 

第二種屬於「家居緊急保險」（Home Care Cover)：其保障範圍通常包括室內供水設施、暖氣系統、電力裝置、門窗和天花等緊急維修時所需的支出包括人工、材料和零件。視乎不同保障範圍，每月保費可低至10 英磅以下。

 

第三種是「租金保證保險」（Rental Guarantee Insurance)：雖然英國有相對比較完善的租賃制度，例如簽訂租約前，準租客都要經過「背景審查」（Reference Check)，但總不能完全避免遇上「租霸」的可能性。投保後，保險公司不但會向業主賠償欠租的金額，而且更會提供法律援助和支付訴訟的相關費用。基於當中涉及的法律程序頗為複雜和費時，為減少因租客欠租所造成經濟上損失，建議業主們在簽訂租約前，可與其地產代理查詢有關細節。

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