矗立倫敦金融城罕有地段 毗鄰未來交通樞紐 Barts Square 第二期隆重登場

Barts Sqaure豪宅自第一期開售以來，市場反應熱烈，並取得驕人的銷售成績，發展商Helical現正隆重推出第二期 – 即整個項目的最後一期住宅物業，標誌著這個全新地標建築即將誕生。

被公認為區內最矚目時尚住宅地標Barts Square，矗立於倫敦市中心具悠久歷史的史密斯菲爾德 (Smithfield) 活化區，並坐落於古雅教堂庭院和綠化地帶之中，處處散發綠意盎然、寧靜優雅的舒適環境，得天獨厚；而交通網絡完善，配合獨特地理優勢，穿梭往返倫敦市中心每個角落亦顯得格外輕鬆快捷。

Barts Square最後一期住宅，建築靈感以19世紀工廈建築風格為設計藍本，大廈外型既因應了現代城市規劃要求，同時又保留歷史建築遺風；而室內設計以柔和溫暖為主色調，佈局彰顯現代時尚設計風格。

Barts Square第二期由3幢獨特的建築組成 – Percivall House、Levett Building及Fenwick House。 Percivall House大廈外牆採用美麗的波特蘭石，每個單位內均設寬大落地玻璃窗，自然日光映照全屋，而窗外12世紀興建的教堂及聖巴塞洛繆大教堂的美景一一盡收眼簾。 The Levett Building則由著名建築商Piercy and Company精心打造，大廈外墻以優雅淺色磚塊為主、配以青銅花紋點綴而成。而Fenwick House以琉璃磚為外牆飾面，構成一幅美麗維多利亞式建築外型。

Barts Square坐落於倫敦市中心一個寧靜優雅地方，發展商匠心打造，將現代建築美學與周邊歷史遺跡巧妙融為一體，創建出一個與眾不同完美地標式豪宅。

• 緊鄰倫敦金融城及著名旅遊聖地 – 聖保羅大教堂、巴比肯藝術中心和倫敦博物館。
• 僅1分鐘步程即達高鐵菲靈頓東站 (Farringdon East Crossrail Station)＃，該站將會成為倫敦最繁忙中轉車站。
• 快捷前往倫敦各著名大學，如倫敦大學學院 (UCL)、倫敦政治經濟學院 (LSE) 及倫敦國王學院 (King’s College)。
• 室內設計精緻時尚，設特大落地玻璃窗，室內以柔和溫暖顏色為主色調。
• 24小時禮賓服務、保安嚴密停車場、尊貴住戶酒吧和餐廳及私人影院。
• 預計於2020年第一季落成，999年租賃期。

售價由£770,000起，查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

業主早作準備 加息影響有限

雖然英倫銀行2月初議息後維持基準利率0.5厘不變，但由於經濟增長和通脹超出預期，未來加息步伐可能較原計劃快，而且幅度亦擴大，業內人士估計，央行最早可能在5月加息。究竟英國加息對當地物業市場有何影響？

市場普遍認為，利率上升最直接影響，當然是資金成本增加。因為無論買樓自用人士或投資者，大部分都申請按揭貸款，當利息上調，每月供款額自然增加；對於準備置業自用人士而言，貸款額亦會被調低，甚至可能因為未能通過銀行壓力測試，而要放棄置業念頭。住宅投資者方面，可能會因租金回報率下跌而降低入市意欲。故此，市場一般認為利率上升會削弱市場購買力，在需求減少下，樓價將會受壓。

六成家庭採用定息按揭

然而，筆者對上述論點有所保留。首先，量化寬鬆所造成的低息環境已維持一段頗長時間，置業人士都早已預備利率可能上升，而在財務上作出相應安排，包括控制貸款比率及採用定息按揭等。據統計，目前全英國約有810萬個家庭已為其物業申請按揭，當中有近60%採用定息按揭。由於大部分置業人士都為息率上調作好準備，即使未來利息再升，預期對短期樓市的影響有限。

另一方面，自金融風暴後，銀行對於按揭貸款的批核較以往審慎，借款人須通過壓力測試，證明有足夠還款能力，才有望取得按揭。UK Finance數據顯示，去年第四季按揭欠款率為2.5%，較2016年同期下跌4.5個百分點，顯示在低失業率及實際工資增加的情況下，置業人士的供樓負擔和持貨能力都較以往高。再者，即使未來加息，按揭利率仍處於歷史性低位。

租金收入高於利息成本

此外，物業投資從來不只是從租金回報方面考慮，資產升值潛力亦同樣重要，所以投資者往往願意接受短期相對低的租金回報率，以換取未來樓價上升帶來可觀收益。況且，目前倫敦整體租金回報介乎3.5至4.5厘，而伯明翰和曼徹斯特的租金回報更可達6至7厘，租金收入仍然較利息成本高。所以，加息對樓價不會造成太大壓力。

英國加息，是因為經濟增長比預期理想而造成通脹，屬於利率正常化的過程，並非是要打擊樓巿；即使加息步伐加快，相信亦會循序漸進。事實上，利率升跌與樓價的關係並非絕對，兩者有時是同步，有時則會反向；這反映單一因素不足以解釋複雜的經濟現象，利率走勢只是影響樓價的因素之一。相比之下，社會經濟環境、就業情況、脫歐談判進程，甚至未來新屋供應量等，都與樓價息息相關。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年3月3日信報)

 

Keybridge Capital - 倫敦核心地段Vauxhall最新住宅項目 香港獨家公開發售

美國駐英大使館將從寸土寸金的Mayfair搬遷至九榆新區早已經不是新聞，但是美國大使館新館給所在的九榆新區 (Nine Elms)帶來翻天覆地變化的話題，將持續很多年，將把九榆新區帶旺成為泰晤士河南岸的新Mayfair區。

按規劃，從Vauxhall到Battersea電站之間這個沿河帶狀地塊將建成總計2.5萬套豪華住宅。同時，該區域重建工程還將帶來25000份工作機會以及新的學校、公園、文化和藝術中心等。

從Vauxhall到巴特西，占地561英畝的九榆新區是倫敦市中心最後一塊大型的開發用地。因此，這個濱河地段的九榆新區獲得了倫敦政府的重點開發，總計150億英鎊的升級改造工程將在未來10年左右打造成倫敦的黃金區域。

“倫敦新使館區”、“中央商務區”、“新興住宅區”、定位的九榆新區，其潛力也是市中心其他區域不可複製的。

九榆新區(Nine Elms)位置優越，位於泰晤士河南岸，與倫敦傳統富裕街區切爾西、Pimlico隔河相望，步行可至議會大廈、倫敦眼等地標建築。由於鐵路線的阻礙，九榆新區面臨最大的困境缺少地鐵交通的輔助，對於當地居民來說，出行主要依靠火車和公交。

為了振興九榆新區，倫敦市政府計畫將地鐵Northern Line延伸到九榆新區，規劃中的Battersea Power Station和Nine Elms兩站也被劃入倫敦市交通一區。投資12億英鎊的地鐵擴建工程是繼上個世紀90年代的Jubilee Line後的首個大型拓建工程。

與此同時，為了加強九榆與泰晤士河北岸的聯繫，倫敦市政府計畫在St. George’s Square處修建一座人行天橋。將泰晤士河南岸的九榆地區與北岸歷史悠久的Pimlico Embankment聯繫在一起。

倫敦新使館區+新興商務區

2016年脫歐公投後，科技巨頭蘋果公司宣佈將於2021年把英國總部從現在的攝政街搬遷至倫敦著名歷史建築——巴特西電站。屆時，蘋果公司的新總部將佔據全部6層辦公空間，將成為巴特西電站項目中最大的辦公空間租戶。新總部計畫可容納3000名員工，也為蘋果公司未來的發展留下空間。

機構投資者長期看好

2017年的倫敦商業地產屢創新高，包括九榆新區、金融城、西區、國王十字在內的區成均成為資本激勵追逐的熱點，多筆大宗交易塵埃落定。

在美國新使館、蘋果新歐洲總部、新建軌道交通、海外資本的共同背書下，這一切都使得該地區的房價動力十足。

CBRE的調查顯示，九榆新區的升級改造已經為當地的房產市場帶來了不可小覷的影響。2009年初至2017年5月，Vauxhall所在行政區的平均房價上漲了94%，而同時期全倫敦的平均增幅為88%。與此同時，2017-2021年間，房價的上漲空間仍有21%。

九榆新區升級改造工程啟動以來，一棟棟現代化新建住宅拔地而起，為倫敦供應了大量的租賃房產。九榆新區的租賃市場增長了超過50%。而整個Wandsworth行政區也吸引著越來越多英國居民，據ONS的資料，2016年從英國其他地區遷移到倫敦的居民中，人數最多的是Wandsworth，超過1.31萬人。

據英國房產網站Rightmove，Wandsworth的租賃市場表現強勁，其中2居室公寓的租金在過去5年保持著每年2.1%的增速。

毗鄰美國大新使館，Vauxhall潛力靚盤坐享紅利

由Mount Anvil開發的Keybridge專案位於Vauxhall核心地段，步行至Victoria線上的Vauxhall地鐵站只需6分鐘，步行7分鐘可至泰晤士河河畔通往South Bank的人行道。

從Vauxhall站出發搭乘地鐵7分鐘即可至Oxford Circus，11分鐘即可到達國王十字站。2020年地鐵Northern線也將延伸至Nine Elms，進一步豐富當地居民的出行選擇，提升區域交通運力。

 憑藉著核心的地段和良好的交通條件，Keybridge可以便捷地到達多所英國頂級教育機構，包括倫敦政經，國王學院，帝國理工，UCL，Queen Mary等。因此Vauxhall地區也吸引了眾多學生群體。

迅速發展的公共設施也為九榆新區域注入了不可小覷的生機和活力，方便居民更全面的體驗水畔生活。新的帶狀公園，社區廣場和綠地，將連接現有的Vauxhall Pleasure Gardens和Battersea Park。

Keybridge周圍將建設1英畝景觀花園，並坐落于一系列噴泉水景和Tom Price的定制藝術作品之中。此外，Keybridge周圍1英里範圍內擁有超過15個公園和花園。其中Vauxhall Park與項目只有一路之隔。

Keybridge採用獨一無二的英倫紅磚建造，總計595套新公寓，共計6棟獨立建築。戶型豐富，包括包括單身公寓、一居、兩居、三居公寓以及天空樓中樓。公寓均配有冬日陽光房和陽臺。

社區內部設有僅供住戶使用的游泳池、健身房、桑拿和蒸汽浴室、豪華業主休息室，前臺服務等。

此外，Keybridge專案還規劃有92,100平方英尺購物、餐飲、酒吧及辦公空間，為業主提供了豐富多元的配套，輕鬆滿足日常購物休閒的需求。

Keybridge Capital是整個項目中的最後一期，共125套公寓最高標準、精裝修的公寓住宅。售價由55.5萬英鎊元起，預計於2021年第1至2季落成。

查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。