英樓價明年看漲 西北部出眾

 

2017年即將過去，究竟英國樓市在這一年整體表現如何？對未來一年又有什麼展望？筆者在這裏與讀者們分享。

 

無可否認，英國樓市在2017年仍受政治和經濟的不確定性影響。年中保守黨於大選失利，加上脫歐談判膠着，確實令部分買家和投資者採取觀望態度。然而，根據國家統計局和土地註冊處11月數據顯示，英國整體樓價仍較去年同期上升，10月的成交宗數亦較去年同期增加9.2%。上述數據正反映英國樓市仍然活躍。

 

財相新政策支持樓市

 

財政大臣夏文達11月公布秋季《財政預算案》，包括涉及樓市的重大政策，例如免除首次置業者購買低於30萬英鎊物業的印花稅；而購買價值不超過50萬英鎊的物業，首30萬英鎊可免稅；增加公共基礎建設的投資預算，並承諾透過融資、擔保和貸款形式，鼓勵業界和市政府增加住宅供應，以達致每年建屋至少30萬伙的目標。由此可見，在脫歐的陰霾下，政府對確保樓市持續發展的決心更為明顯。

 

除了秋季《財政預算案》，11月英倫銀行亦宣布自2007年以來首次加息，把基準利率上調至0.5厘。不過，筆者認為此舉對樓市影響相當有限，畢竟加息幅度輕微，而且近年買家傾向選擇定息按揭產品，所以加息對供樓業主不會造成沉重負擔。

 

過去一年，筆者留意到個別英國樓盤無論在當地或海外均大受歡迎。箇中原因，大致歸納為以下幾點：首先，樓盤本身多具備獨特賣點，例如建築風格、位置、配套設施上強調「人無我有」。

 

其次，項目多位處或鄰近商業中心區，租賃需求殷切。再者，發展商實力雄厚，對交樓質素有保證。此外，樓盤定價具吸引力，毋須以「先提價、後打折」形式促銷。

 

做好風險管理量力而為

 

展望2018年，相信英國脫歐談判將持續，其進展順利與否，將對企業信心產生影響。不過，脫歐公布後，巿場仍錄得多宗貴重商業物業交易，可見海外投資者對英國經濟及營商環境充滿信心。當然，投資者對市場潛在風險仍不容忽視。對內方面，主要是英國在脫歐後能否保持競爭力、國內通脹情況、利率走向及按揭調控等；對外則主要針對地緣政治局勢緊張，以及量化寬鬆規模開始縮減等，上述因素都將繼續影響英國樓市未來表現。

 

筆者預測，2018年英國整體樓價仍有望錄得增長，當中以英國西北部升幅較為突出。倫敦方面，個別地區樓價可能下調，但大致上保持平穩。總括而言，不論投資者或用家，只要做好風險管理、量力而為，英國樓市依然值得考慮。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年12月2日信報)

 

金絲雀碼頭全新地標 展現都會生活新典範 倫敦高尚住宅 One Park Drive 正式公開發售

 

作為倫敦交通樞紐的金絲雀碼頭，除了灣區輕軌和 Jubilee 地鐵線、泰晤士快船、倫敦城市機場以外，2018年即將開通的橫貫城軌也強化了金絲雀碼頭的交通系統。如此便利的交通成就了金絲雀碼頭無法撼動的金融商業地位。例如滙豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行、英格蘭銀行、渣打銀行、羅斯恰爾茲貼現公司、摩根大通等１６家世界銀行，以及每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等商業巨頭總部均設立在金絲雀碼頭，其中的員工就已經多達８萬餘人。

金絲雀碼頭的金融區駐紮著4個著名的購物中心，以及超過10萬平方英尺的生活綜合體 Crossrail Place，以及商業巨頭公司源源不斷的人才需求量。根據有關資料分析，預計未來１０年，金絲雀碼頭將新增１１萬多個工作崗位，其增加的工作生活人口量將為 Canary Wharf 迎來租房購房新一波的熱潮。

One Park Drive 由金絲雀碼頭集團聯合著名建築事務所鳥巢設計師 Herzog&de Meuron 傾力打造建築傳奇“疊在空中的房子”，將原本被棄置的97英畝的 Docklands 改造成全世界最炙手可熱的地區之一， 傾入了最先進的科技技術、最創新的建築理念，造就了這一棟倫敦城市天際線的新地標—— One Park Drive 摩天大樓。

整幢大樓被劃分成三個獨立的區域，分別是底部的 Loft 挑高閣樓公寓，中層的普通群集公寓和頂部海景平層，空間感獨具一格。三種別具特色的公寓和諧共生，特別環形設計拓寬高層視野，使住戶體驗到別具一格的倫敦美景，私享金絲雀碼頭無限風光。

One Park Drive 位於金絲雀碼頭最核心區域，步行可達各大購物中心、美食廣場以及歐洲最大的健身俱樂部 Reebook Sports Club London。One Park Drive 與綠化空間和海濱相連接，環形水上步道將城市的繁華熱鬧開闢出一片靜隅。

One Park Drive 公寓一樓大堂處集結著前臺、禮賓、休息室、圖書館和影音室，旨在為住戶提供貼心細緻的服務。二樓更有專屬健身俱樂部以及一個長達20米的泳池，健身房、私教室和水療中心。

如欲查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349 或電郵  kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

曼徹斯特全新豪華住宅 Excelsior Works 非凡河畔居住享受

第一太平戴維斯 (Savills) 隆重呈獻全新住宅 Excelsior Works，位處曼徹斯特卡斯菲爾德　(Castlefield) 內城保護區，一個令人熱切期待住宅項目。其位處的Hulme Hall Road原為印刷及書本釘裝工業區，現重新規劃成為樓高8層的優質住宅項目，毗鄰布裡奇沃特運河 (Bridgewater Canal)。物業由曼徹斯特建築公司Tim Groom Architects傾力打造，備有108個全新1房、2房及3房豪華單位。

Excelsior Works 位於英國發展迅速的城市曼徹斯特一個優質住宅項目，工程將於明年動工，預計於2019年第3季起落成。物業將優先於香港及新加坡推出，歡迎親蒞本周六日展銷會了解更多物業的詳情。

以品質為首
Excelsior Works 本週末香港展銷會，將限量推出1房、2房及3房豪華住宅供選擇，1房實用面積由501平方英呎起，而1,127平方英呎 3房單位更備有頂層平台，四正客廳及落地玻璃窗，使室內空間更顯得寬敞實用。大部分河畔單位均擁有私家陽台，地下單位則享有戶外私家活動地方。

發展商Mulbury City 精心策劃住宅每一個細節，由禮賓服務於繁忙時間貼心服務住戶，到裝上浴室防霧鏡細節，廚房採用名牌子SieMatic廚具、客廳及睡房均舖設優質木地板、淋浴間舖設瓷磚等，完善安排數之不盡。

住戶亦可以走上頂層，隨心隨意享受空中頂層花園，在繁忙的工作中尋找片刻間休閒。

傳統及現代特色相融

Excelsior Works 位於歷史悠久的卡斯菲爾德　(Castlefield) — 英國最具活力的市中心之一。

毗連布裡奇沃特運河 (Bridgewater Canal)。曼徹斯特是世界第一個工業城市，過去20年已逐漸提升為英國北部核心城市，成為倫敦以外英國第二大城市。

今日，曼徹斯特擁有多間著名跨國零售企業，包括英國高級百貨公司塞爾福里奇 (Selfridges) 及 夏菲尼高 (Harvey Nichols)，以及即將開業的世界著名餐廳The Ivy。此外，在Northern Quarter及卡斯菲爾德 (Castlefield) 還可發現一些手工麵包店、特色商舖、優質酒吧及餐廳，曼徹斯特實屬一個美食及購物天堂。

曼徹斯特：Northern Powerhouse 的所在地

曼徹斯特商業發展蓬勃，為英國本地及國際商業投資的主要目的地之一。除擁有兩個世界著名足球球會外，多個跨國企業 －英國廣播公司 (BBC) 及英國獨立電視台 (ITV) 已進駐英國媒體城 (MediaCityUK)，還有滙豐 (HSBC) 及蘇格蘭皇家銀行 (RBS)，以及其他大型金融公司如普華永道 (PWC) 及 畢馬威 (KPMG) 亦設立於此。

這些知名企業及成千上萬的中小企公司均從世界各地招攬高技術的專業人才。曼徹斯特更被譽為英國擁有最多大學畢業生的城市之一，令人讚歎不已。

曼徹斯特商業經濟日益蓬勃發展，住宅市場亦緊貼城市人口不斷上升而提高住宅需求，預計在未來幾年人口將增加逾2萬。

為何選擇 Excelsior Works?

曼徹斯特的樓市表現在過去12個月比英國其他城市如伯明翰發展更快更迅速，至2017年8月樓價大幅增長了7.3% (*根據2017年8月Hometrack)。租金續向上升，第一太平戴維斯研究部預期未來5年西北部租金增長將高達17%。

Excelsior Works 住宅規劃及發展完善，徒步即達市中心，而且租金及樓價前景樂觀，實屬曼徹斯特住宅投資的不二之選。

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如欲了解更多，亦可瀏覽

http://www.savills.com.hk/property-showcase/international-residential/uk/rest-of-united-kingdom/excelsior-works.aspx

 

 

全新住宅 Iron House at The Metalworks 位於英國最宜居及工作地區*—斯勞 (Slough) 首次公開發售

· 斯勞 (Slough)是英國倫敦以外最多跨國公司總部聚集的地區

· 鄰近耗資148億英鎊興建Crossrail橫貫高鐵站

· 近日被評選為英國最宜居及工作地方*

全新豪華住宅 Iron House 位處被英國最近評選為最宜居及工作地區斯勞 (Slough)，擁有完善交通網絡，18分鐘便捷往返倫敦。現正進行大規模的活化計劃，是英國目前最炙手可熱的投資地點。

Iron House at The Metalworks 備有65個全新開放式、1房及2房豪華單位，坐擁英國斯勞 (Slough) 核心優越位置，近日被譽為英國最宜居及工作的理想地區*。

物業由著名發展商SevenCapital匠心打造，步行200米即達橫貫鐵路站(Crossrail)。新鐵路耗資148億英鎊興建，為英國史無前例最重大型交通基建之一，班次頻密、載客量高；預計未來兩年橫貫鐵路陸續落成啟用服務，屆時直達Crossrail網絡:

希斯路機場 – 17分鐘*
龐德街 (Bond Street) – 32分鐘*
利物浦街 (Liverpool Street) – 36分鐘*
金絲雀碼頭 – 46分鐘*

斯勞 (Slough) 擁有大量就業人口，每天約有48,000個工作人口由斯勞 (Slough) 到希斯洛機場 (Heathrow) 及倫敦市中心工作。Slough區是倫敦以外最多跨國公司總部聚集地區，包括O2 Telefonica、法拉利 (Ferrari)、瑪莎拉蒂 (Maserati)、瑪氏 (Mars) 及亞馬遜 (Amazon)。此外，耗資4.5億英鎊的「The Heart of Slough」活化計劃預計將再為該區帶來5,000個就業職位，促使該區經濟發展蓬勃，Iron House勢必成為極受追捧的居住熱點。

斯勞 (Slough)區內設施配套完善，鄰近多個世界聞名聖地。徒步即達多間酒吧、餐廳及擁有120間商舖的大型購物中心 Queensmere Observatory Shopping Centre；駕車前往伊頓公學 (Eton College) 只需5分鐘，而溫莎城堡 (Windsor Castle)、雅士谷 (Ascot) 及樂高樂園 (Legoland) 則少於20分鐘車程。

如欲查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

* 步程或車程僅供參考，資料來源：www.tfl.gov.uk 或 crossrail.co.uk。

校區住宅旺租升值力強

上月初香港數百名到英國留學的學生，因未能及時獲得簽證而無法如期開學，引起公眾及政府關注。基於歷史因素，不少家長視英國為子女升學首選之地，筆者接觸的客戶中，不少置業原因是為在當地讀書的子女提供居所。

一般而言，英國大學除首年會為新生安排住宿外，隨後兩年要自行安排。過去頗多留學生會選擇合租，既可節省支出，也可互相照應。然而，隨着英鎊自脫歐公投後偏弱，家長選擇在當地置業的比例有上升趨勢，著名大學區的樓價升幅相當不俗。

師生需求大 客源穩定

最新2018年泰晤士高等教育世界排名，英國共有3間大學躋身首10名，牛津大學排首位，自2012年起該區公寓中位數就上升27%；排名第二是劍橋大學，該區公寓中位數在過去5年更升了55%。位居第8是倫敦帝國學院，其坐落的Kensington and Chelsea乃倫敦最昂貴的地區，雖然去年經歷脫歐公投，但據物業網站Zoopla 9月份的數據顯示，區內樓價過去1年上升1.42%，平均樓價已超過200萬英鎊。除上述3間大學外，近年備受本港學生歡迎的倫敦政治經濟學院和倫敦國王學院，其所在的西敏市平均樓價按年漲2.77%。

樓價較非校區高12%

據筆者觀察，著名大學確實對附近社區的文化及經濟方面帶來正面效益。首先，大學內的教職員大部分都傾向居住於校園附近，加上普遍薪酬較高，經濟狀況穩定，有能力負擔貴一點租金以方便上班。

投資者選擇鄰近大學的物業，就是瞄準學生對住宅的龐大租賃需求。以筆者經驗，愈接近大學的住宅，空置率愈低。在需求大的支持下，投資者對物業的中長線回報更有信心。

萊斯銀行（Lloyds Bank）的報告也指出，公開考試成績最優秀30間中學的鄰近物業，平均樓價過去5年比同市其他地區高出12%。根據HomeLet最近公布指數，倫敦住宅租金截至今年8月按年上升2.5%，平均月租首次超越1600英鎊，對於須為留學子女租樓的家長而言可能不是好消息。萊坊研究報告又指出，過去10年樓價持續增長，令私人住宅租賃市場更蓬勃，租樓家庭所佔比例增一倍。隨着年輕人追求租樓帶來財務上的靈活性，加上樓價上升令置業成本愈來愈高，將刺激私人住宅的租賃需求。總括而言，由於預計英國樓價和租金將持續上升，有意讓子女到當地留學的家長，應預早作出妥善安排。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年10月7日信報)

倫敦金融城全新住宅項目The Denizen 隆重登場

 

The Denizen位於倫敦市核心地帶，提供 99 套公寓，類型包括單身公寓和 1、2、3 臥室公寓，為您提供專屬的優雅尊享居住環境、世外桃源般的戶外休閒、高品質的配套設施，還有無可挑剔的服務。The Denizen 位於不可多得的尊尚靜居之地，社區不但緊鄰巴比肯藝術中心，離克拉肯韋爾區 (Clerkenwell)和法靈登區 (Farringdon)也僅信步之遙。

獨特賣點

o 倫敦市中心的黃金位置，位於倫敦市中心與法靈登區、克拉肯韋爾區和肖爾迪奇區的交匯處。

o 居民專屬優越設施: 娛樂室、影院及居民休息室和露臺。

o 便捷的交通網絡: 距離巴比肯（Barbican）和沼澤門（Moorgate）地鐵站僅幾分鐘的距離。

o 沼澤門地鐵站直接與利物浦街的橫貫鐵路相連。

o 在這裡，您在家門口就有諸多米星級餐廳和世界聞名品牌，讓您盡情獵奇和享受，帶給您意想不到的體驗。

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The Broadway - 全新英國倫敦商住項目 為西敏寺重新定義

Northacre 及ADFG金融集團合作發展的全新商住綜合項目－The Broadway，坐落西敏寺區前蘇格蘭場總部位置，鄰近英國首都最具代表性的地標，將為倫敦重新定義一個居住、工作及玩樂的新方式。The Broadway預計於2021年落成，佔地約75,000平方呎，位處倫敦最歷史悠久的中心地區，更可飽覽倫敦迷人美景，將議會大廈、西敏寺、大笨鐘、白金漢宮、London Eye摩天輪、聖詹姆斯公園、騎兵衛隊閱兵場及綠園等地標盡收眼底。

The Broadway由著名的Squire and Partners建築設計事務所設計，六座別具風格的主要大樓分隔出一個佔地20,000 平方呎的公共空間及廣場。The Broadway鄰近城中熱門商店、咖啡店及餐廳。該項目住宅面積達355,000平方呎，大樓四樓以上均為住宅，共有285個單位，價格由1,560萬港元起。設於四樓的中庭連接各大樓，讓住客於繁華的倫敦市中心享受一片寧靜綠洲。

項目所處的SW1郵區座落在倫敦最享負盛名的中心區之一，享有得天獨厚的地理優勢。只需15分鐘的路程便達倫敦著名購物熱點如Bond Street、Oxford Street及Regent Street。而且項目周邊名校林立，當中包括全球首屈一指的學校－西敏公學。該校為英國其中一所最有名的私立學校。西敏公學以其畢業生擁有全英國最高的牛津大學及劍橋大學入學率而聞名。另外，The Broadway亦與排名全球十大學府的倫敦大學及倫敦帝國學院相鄰。

The Broadway每座大樓皆精心設計，以確保符合政府對市內保育地區的發展要求。設計師從景觀視覺效應中獲得設計靈感，以The Broadway的建築及外牆設計極具創意地勾勒出每個單位的視角，確保單位均能享有充足陽光，令大部分住客可從兩個不同角度飽覽倫敦天際線的都市美景。六幢大廈的命名靈感源於其建築的外觀設計，取名於全球舉世聞名的三顆鑽石，包括The Sancy, The Paragon 及The Cullinan。亦是籍此寄望The Broadway將為西敏寺核心區域帶來耀目光芒。

The Broadway為住客提供各項尊貴設施，當中包括佔地16,000平方呎的健身及水療設施，讓住客於舒適環境中盡情放鬆身心。The Broadway備有多元化的休閒娛樂設施，包括一個25米長的泳池、健身室、私人健身室、水療室，以及一間寬敞、設備先進的遊戲室。住客可預訂以上設施以及包括會議室、放映室及大型停車埸等額外服務。

項目毗連西敏寺及聖詹姆斯公園地鐵站，亦非常靠近倫敦交通樞紐的維多利亞站，四通八達。隨著該區成為倫敦新興的商業及休閒區，The Broadway將提供共118,000平方呎的辦公室，以及25,800平方呎的零售面積。

受惠於英鎊疲軟及低利率因素影響，國際投資者對倫敦房地產前景充滿信心，2017年上半對倫敦市中心位處熱門地段的高尚住宅物業需求上升。根據倫敦主要市場的貨幣走勢及房地產價格調整，過去三年購買房地產成本以美元計下跌30%。

Northacre 擁有多年重建項目的經驗，The Broadway 項目將一如既往地秉承集團精益求精的精神。每個經由Northacre 管理的倫敦市中心豪宅項目，該區的物業價值均獲大幅提升。於過去的25年中，Northacre 已於倫敦最熱門的地段興建逾630個地產項目，總值超過125億港元。Northacre 現時擁有龐大發展規模，預計總發展價值達200億港元。

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曼市及伯明翰租售價勢攀高

皇家特許測量師學會（RICS）7月份研究指出，雖然英國整體樓市氣氛仍然受脫歐和大選等因素影響，不過北部城市如曼徹斯特和伯明翰樓價依然錄得強勁升幅，首次置業人士佔買家比例按年上升10%，與2009年比較更增加接近一倍。據英國研究機構Hometrack的報告指出，截至今年6月，曼市樓價按年上升6.4%，伯明翰樓價按年升7.8%。今年上半年曼市樓價升4.7%，伯明翰則升6.1%，兩者同跑贏倫敦。究竟這兩個繼倫敦後的熱門物業投資城市有何相同之處？
 

人口增加帶動住屋需求
 

首先，兩個城市均受惠於經濟增長，職位空缺增加。根據仲量聯行研究，預計曼市由2017年至2021年間的經濟增長，按年有2.3%，伯明翰則為1.6%。至於未來5年的就業增長率預測，曼市為4.5%，伯明翰雖然只有1%升幅，不過其財務及商業服務行業卻有4%的增長。
 

事實上，由於兩地甲級寫字樓租金比倫敦便宜，不少企業已率先將總部或後勤支援部門遷到兩地。例如英國廣播公司和美國紐約梅隆銀行進駐曼市；而伯明翰則獲得滙豐集團、德意志銀行、羅兵咸永道和畢馬威等會計師樓垂青。
 

其次，經濟增長亦同時令兩城人口增加。根據上述報告，預計由2017年至2021年，曼市平均每年新增家庭數目為3300戶，伯明𨌺更高達4200戶，人口增加自然帶動兩地的住宅需求。
 

樓價低水新供應不足
 

另一方面，近年兩城均獲政府投放大量資源於基礎建設上。曼徹斯特機場的規模僅次於倫敦的希斯路機場，航線數目不斷增加，目前已經有直航來往香港。陸路方面，火車及輕鐵網絡相當完善；而連接伯明翰與倫敦的高速鐵路已落實興建，預期2026年開通，屆時往返兩地時間不但大為縮短，所帶來的經濟效益更不容忽視。
 

此外，兩城住宅租賃需求仍殷切。仲量聯行報告指出，2016年曼市中心區約三分二人口租住私人物業，以年輕白領階級和大專校院學生為主，平均租金按年上升6.9%；伯明翰的情況亦相似，租客特別鍾情市中心優質單位，令租金按年增長達4.9%。
 

由於曼徹斯特和伯明𨌺的置業門檻相對較倫敦低，加上兩地新住宅供應不足，展望未來，樓價與租金均有力再攀升，正好為有意投資英國物業人士提供多個選擇。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年8月5日信報)

禁向租客徵費立法無懸念

隨着英國大選結果塵埃落定，英女皇6月於國會發表女皇演說， 宣讀政府施政綱領。在房地產政策方面，她特別提出租客中介費法案（Tenant's Fees Bill），建議於兩年內立法禁止向租客徵費， 究竟此法案對私人住宅租務市場有何影響？

反對派認為造成三輸

首先，筆者嘗試簡介目前英國住宅租務市場運作情況。英國乃奉行單邊代理制（single agency），由於租務代理只代表業主，故只會向業主收取佣金。

然而，當租客承租單位時，租務代理會向租客收取若干費用，包括租客信用調查費（reference fee）、租約行政費（tenancy admin fee）、續租費（renewal fee）和配置檢查費（inventory checking fee）等。根據政府統計，租客除需要支付按金和上期外，更要額外繳交平均逾200英鎊的費用，最誇張的個案更高達700英鎊以上，對部分需要每年搬遷的租客，造成沉重的經濟負擔。

為了優化私人住宅租務市場和增加透明度，政府建議立法禁止業主和租務代理向租客徵費，估計將令數以百萬計的私樓租客受惠。

自從去年11月財相夏文達於秋季預算案提出上述建議後，業界也有不同反應。反對派認為，上述費用將無可避免地轉嫁到業主或租務代理上，這將促使業主提高租金以抵消部分費用；而租務代理則可能透過裁員等以應付額外支出，服務質素因而下降。故此，禁止向租客徵費，最終只會對業主、租客和租務代理造成損害。

另一方面，業界亦擔心由於租客不須承擔任何費用，間接鼓勵他們同時洽談多個單位，變相浪費業主及租務代理的時間和金錢。業主為保障自身利益，可能會採取相同策略，即同時接受多名準租客要約（offer），以防個別租客臨時變卦。於是整個租務市場將會出現混亂，真正的租客將最受影響。

蘇格蘭已實行 未見波動

至於支持立法者則認為，由於業主已繳付佣金， 租務代理不應向租客額外徵費。另一方面，蘇格蘭早於2012年立法禁止向租客徵費，當地租金並沒有因此大幅上升。事實上，近年部分公司業主（corporate landlord）及租務代理已率先主動停止向租客徵費， 生意反而有增無減。

總括而言，筆者對於政府的提案並不感意外，因為三大政黨於大選前均不約而同將之列入政綱內；加上保守黨於大選中失利，首相文翠珊需要推出迎合大眾的政策以爭取支持。不過，政府似乎並沒有充分聆聽業界訴求，特別是於諮詢期完結後不足20日就宣布立法，預設立場顯而易見。既然立法已沒有任何懸念，租務代理應着眼於如何提升服務質素和效率，以應付未來營商環境改變帶來的挑戰。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年7月1日信報)

英國著名發展商 Berkeley Homes 呈獻 Valiant Tower, South Quay Plaza 全新豪華住宅現正公開發售

英國著名發展商 Berkeley Homes隆重呈獻，被受買家熱烈追捧的倫敦住宅項目South Quay Plaza當中的Valiant Tower豪宅，通過虛擬現場實境 (VR)，為客人展示Valiant Tower美輪美奐的河畔品味生活，包括目前歐洲其中一個最高的住戶會所。

英國目前最高住宅大廈之一Valiant Tower，矗立於美麗的泰晤士河河畔，高聳挺拔，景色嬌媚；分別由一幢樓高220米共68層，及一幢樓高36層住宅大廈組成。整個項目位於歷史悠久的倫敦碼頭(London Docklands)，建築總面積逾一百萬平方呎，共888個住宅單位，當中包括188間政府資助房屋的住宅，以及咖啡廳、商店及食肆。South Quay Plaza整體發展藍圖，還包括發展商興建逾2.6英畝公共活動場地、全新碼頭長廊及休憩公園。

屢獲殊榮的國際著名建築公司Foster + Partners被指定為該項目建築及室內設計師，建築風格現代時尚、璀璨耀目，為倫敦的天際線勾劃一幅新的美景。Foster + Partners曾設計無數揚威國際的傑出作品，包括大英博物館 (The British Museum) 、香港國際機場 (Hong Kong International Airport)及紐約赫斯特大樓 (Hearst Tower)。

Valiant Tower地標式豪華住宅，提供光線充足及空間寬敞的開放式、1房、2房及3房豪華單位及頂層特色複式單位。每個單位的室內佈局均經過精心考量，以滿足現代都市人高品味、高質素居所要求。而項目標誌性的45度旋轉式設計的塔型建築外型，為每個單位帶來更好採光及開闊的河畔景色，以滿足視覺生活享受，而配合每個單位落地玻璃窗設計，無遮擋倫敦天際線全景一覽無遺。

發展商贈送的星級會所The Quay Club會籍，讓住戶享受到最先進的健身設施、水療中心、20米全城市景色游泳池，以及位於56樓全層的私人空中俱樂部，設有酒吧、私人影院、商務中心及戶外酒吧和餐廳。另外，24小時禮賓服務將隨時為住戶提供各種服務，如餐廳預約及交通安排等尊貴服務。Valiant Tower鄰近倫敦城市機場，便捷前往紐約、巴黎及蘇黎世等世界各地公幹或渡假旅遊。隨著高鐵伊麗莎白線（Crossrail Elizabeth line）於2018年落成，將進一步凸顯交通優勢，屆時由倫敦希斯路機場前往金絲雀碼頭，預計只需40分鐘內的車程。

項目售價由£770, 000 起，查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

英國著名發展商Taylor Wimpey呈獻倫敦Battersea Exchange全新一期優尚住宅 - Battersea Park View

 

 

由英國著名發展商Taylor Wimpey匠心打造，榮獲家居設計獎項的大型住宅項目—倫敦Battersea Exchange，現正推出全新一期Battersea Park View，物業提供45間一房、兩房及三房優尚住宅單位，每個單位均擁有私家露台或特色冬季花園，美麗的 Battersea Park 園景及倫敦市繁華景色盡在眼簾。

Battersea Park View 一個極具現代時尚建築，與區內傳統的英式磚牆建築物形成強烈對比，樓高16層，大廈鑽石形建築結構，特顯其獨特而富時代感，成為Battersea區內嶄新的地標性建築。

整個項目發展的重點在於，致力規劃一個非常獨特室內間格佈局，以確保安坐家中亦能欣賞到，倫敦唯一河畔公園Royal Park的中心景觀。

締造全新生活社區

劃時代全新地標建築項目，將有效改善Queenstown Road火車站與Battersea Park火車站之間的環境，令它成為一個朝氣、繁華的全新生活社區。當整個項目建成後，Battersea Exchange將大幅改善公共空間，提供可連接兩個火車站的全新行人道、一個公共綠化休憩廣場及全新的商業和零售商舖，務求將該區打造成生活、工作和娛樂連成一體的愉快居住環境。

作為項目的其中一部分，發展商Taylor Wimpey同時亦為St Mary's Catholic小學的教育設施進行優化。其中包括擴建2個出入口，以及已落成使用的學校天台遊樂場，整個工程預計於2017年內完工。

優越交通網絡

Battersea Exchange 佔盡地利優勢，交通網絡四通八達。地鐵Northern Line延長線預計於2020年開通，屆時住戶將享受更快捷便利的交通服務，前往倫敦市中心及各區輕鬆寫意。屬於倫敦Zone 1的兩個新地鐵站Battersea Power Station 及 Nine Elms 近在咫尺，徒步前往分別只需7分鐘及15分鐘。物業正對 Battersea Park 火車站，前往 Victoria 站僅5分鐘車程，往 Waterloo 站亦只需9分鐘，方便快捷。

物業休閒設施齊全，住戶尊享先進的健身設備、保安嚴密的單車存放區及24小時禮賓服務，以滿足住戶輕鬆自在的日常生活所需要。

Battersea Park View售價由£595,000起。查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

 

 

論房策 自民黨最進取

執筆之時，英國最新民意調查指出，保守黨於大選中支持度只是輕微領先主要對手工黨，令其於國會中的議席不過半數，「懸峙國會」的情況繼2010年後可能又再出現。當然，本文見報時，大選結果應塵埃落定。

不過，無論哪個政黨執政，房屋問題都將是施政的重中之重，筆者嘗試比較英國三大政黨保守黨、工黨及自由民主黨（下稱自民黨）的房策及對當地住宅市場的影響。

無獨有偶，三大政黨均提出透過增加供應以穩定樓價。保守黨建議於2022年前興建150萬套新房，並改革相關條例令地方政府更容易獲得土地建屋。工黨則承諾於5年任期內增加興建100萬套，並繼續撥款支持現有置業資助計劃（Help to Buy）及成立房屋局。至於自民黨的房策更加進取，既提出每年建屋30萬套的目標外，並容許地方政府增加貸款及懲罰獲批准建屋後3年仍未動工的發展商；此外，更提出由政府投放50億英鎊成立「英國房屋及基建開發銀行」等。

鎊滙料趨升宜趁低入市

住宅租務市場方面，工黨及自民黨均提出須加強監管。除了支持保守黨廢除租客手續費外，並建議引進與通脹掛鈎的租金管制及至少3年期租約。再者，兩黨亦支持業主發牌制度。至於保守黨對租務市場的政策，過去數年已令不少業主反感，例如改變供樓利息津貼計算方法及增加百分之三的額外印花稅等。然而，租金管制及業主發牌制度並不包括在其政綱內，相信或可挽回部分業主的支持。

根據過往經驗，政黨於大選時提出的政綱，往往最終無法能實現而淪為空頭支票。事實上，新屋供求失衡由來已久，三大政黨輪替上台時都未有撥亂反正，實難辭其咎。假如保守黨於大選中獲勝，普遍預期房策上應該仍會以年初公布的白皮書作藍本。有別於其他國家往往通過額外稅項及行政措施特別針對來自海外的物業投資者，英國仍然是對物業投資者相當友善的國家。

至於英鎊滙價方面，當因大選而產生的不確定性因素被消化後，可能會進一步上升，有意投資英國物業的海外買家宜把握英鎊仍然偏弱的入市時機。另一方面，從批准開發棕地到簡化行政手續，目的是為了節省建築成本和加快新屋供應，長遠無疑對發展商、用家和投資者有利。

無論誰執政 大方向不變

整體而言，筆者對後市仍然保持審慎樂觀，因為無論哪個政黨上台，相信在政策上，大方向都會持續。特別是大選過後脫歐談判會隨即展開，英國更需要透過吸引外資，保持在國際舞台上的競爭力。

事實上，自今年起已有多宗涉及外資的貴重物業成交，包括中渝置地（01224）以逾11億英鎊購入全英國最高商廈利德賀大樓（Leadenhall Building）， 新地（00016）郭氏家族月前亦宣布，與當地發展商聯手斥資5億英鎊，共同開發倫敦東面住宅項目等，都足以證明英國地產市場仍具相當大的吸引力。

世界銀行最近把英國今年經濟增長預測由1.2%調升至1.7%，反映其整體經濟比預期理想。在人口持續增長、新屋供應不足、低息及低失業率等因素影響下，相信將對英國未來住宅市場帶來正面支持。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年6月10日信報)

英國發展商Prime Place傾力打造位於Mill Hill全新豪華住宅 Prime Place Millbrook Park香港公開發售

 

全新優雅高尚豪華住宅 Prime Place Millbrook Park 座落於Mill Hill 風光旖旎的綠化地帶，該區為倫敦西北面備受追捧的地區之一。物業由發展商Prime Place 精心打造，售價由£425,000起，現正在港公開發售。

Prime Place Millbrook Park 備有1房及2房豪華住宅，安謐怡人的綠化公園環境，同時，交通便利，僅數分鐘步程即達Mill Hill East 地鐵站，前往倫敦各地快捷方便。

豪華住宅單位被美麗私家花園環繞包圍，每個單位均配備寬敞的陽台或露台，而部份頂層特色單位更尊享華麗的露台，璀璨城市全景一覽無遺。

Prime Place Millbrook Park 打造品味生活，完善配套有電影院、遊戲室、住戶禮賓服務及設備齊全的健身室，並有保安嚴密地下停車場。

Prime Place Millbrook Park 由國際著名建築師Broadway Malyan傾心設計，樓高五層，物業外型是採用淺色的石磚、銅色金屬和大量玻璃建構而成，迷人外型與四周的花園和綠化連成一片，時尚而悠閒綠色生活。

物業入口大堂豪華寬敞，耀眼奪目室內設計配合華麗燈飾裝置，讓人彷如進入了倫敦的星級酒店。

室內設計匠心獨運，每個佈局及細節均經過雕琢考究，務求為住戶締造出奢華安逸的居住環境。而特高樓底設計更增加無限室內空間，開放式客廳簡潔迷人，現代化廚房採用德國頂級品牌Leicht電器。浴室設計精美，牆身全部鋪設美國名牌Porcelanosa瓷磚，主人房特設入墙衣櫃、地下鋪設暖氣系統及充足的儲物空間等，每一個細節都表露發展商Prime Place 事事追求完美的方針。

物業四周圍環繞著綠色樹木、美麗公園、Mill Hill 林蔭大道及古雅繁華的商業街，與倫敦繁衍高速的生活節奏形成鮮明對比。物業附近設施齊全，與布倫特十字購物中心 (Brent Cross Shopping Centre) 緊密相連，距離僅三英里，該處提供多逾2,000個品牌商舖，日常起居，購物消閒應有盡有。

眾所周知，該區擁有眾多優質高等院校和私立學校，包括著名的Mill Hill School 和 Harrow School (哈羅公學)。交通四通八達，前往多間倫敦頂尖大學，輕鬆方便。

優越交通網絡，快速連接倫敦各地。物業鄰近Mill Hill East 地鐵站，前往倫敦市中心或金融城銀行區，分別只需25分鐘及30分鐘。與M1高速公路相距不足3英里，相距倫敦希斯洛機場亦不到19英里。

Prime Place Millbrook Park 座落在全新的Millbrook Park 繁華社區內，當項目落成後，將在綠化公園內提供超過2,000個居所、一間全新的小學、六公頃的休憩空間及 Millbrook Plaza 零售百貨商場，安居於此，感受不一樣的英倫生活。

Prime Place Millbrook Park 一房豪華單位連車位售價由£425,000 起。

查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

英國離岸公司業主大審查

 

英國政府上月宣布，計劃對持有英國房產的離岸公司和其他法人進行實名登記制度，作出為期約六星期的公眾諮詢，並邀請業界持份者提供意見。措施若落實，將是全球首個對此類資料進行登記的國家。筆者認為，此舉不但強化英國就企業透明度和反貪腐的世界領導地位，而且有利房產市場持續發展。

 

實名登記增樓市透明度

 

根據諮詢文件，英國政府希望透過上述登記制度，增加樓市透明度，藉此打擊貪污和洗黑錢活動，令房產市場的信譽得到保障。自從2004年起，當地政府已對總值超過1.8億英鎊涉嫌貪腐收益的物業進行刑事調查，當中有75%均由離岸公司持有；同時，稅局更透過法庭追討超過27億英鎊的應收稅款。由此可見，政府採取相應措施實在刻不容緩。

 

新建議下，英國公司註冊局（Companies House）將負責核實和登記離岸公司實際持有人（beneficial owners）的詳細資料，包括姓名、出生日期、國籍、居住地及對公司的控股量等，並要求至少每兩年更新一次資料。對於已經持有英國房產的離岸公司，建議於法例生效後提供一年過渡期，期間讓公司決定披露相關資料或出售物業。若不遵從新規則， 建議在業權上加入限制，令物業不能轉售或續期等，並須負上刑責。物業包括永久業權土地和租賃期21年以上的分層單位。

 

非法資金勢對物業卻步

 

值得留意是，目前利用公司名義購買英國房產是完全合法的。不少投資者採用該方法達致稅務上和財務上最大效益。根據官方資料顯示，由2008年至2015年間，有接近28000宗物業交易屬公司持有，當中約三分二為離岸公司。就以位於武士橋的著名豪宅一號海德公園（One Hyde Park）為例，在76個單位中，64個是以公司名義購入；位於近年備受海外投資者追捧的九榆區（Nine Elms）的Riverlight Quay，15%單位均由離岸公司持有。筆者相信，透明度的提升有助資訊流通，將會令非法資金對英國物業的興趣減低，最終令樓市更趨公平，對絕大部分守法的投資者而言，相信是利多於弊。當然，新措施如何落實，將取決於政府的決心和資源是否配合；至於成效及對樓市的影響，亦有待進一步觀察。

 

 kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年5月13日信報)

Barratt London倫敦豪宅項目Blackfriars Circus 全新一期Conquest Tower於香港強勢推出 售價由￡735,000起

 

 

英國著名發展商Barratt London誠意呈獻倫敦 Zone 1 Southwark豪宅項目 Blackfriars Circus全新一期住宅Conquest Tower，備有140個1房、2房及3房豪華單位。物業現正公開發售，售價由735,000英鎊起。

Conquest Tower地理位置優越，矗立於多條道路交界，並俯瞰St George’s Circus景致，徒步即達Waterloo及Southwark地鐵站。Blackfriars Circus周邊漸成一條綠樹成蔭的大道，多間商店、咖啡廳、餐廳及酒吧林立。

Blackfriars Circus豪宅受惠於鄰近耗資數百萬英鎊的重建項目，帶動該區迅速成為一個充滿活力及魅力的住宅區。物業位處Blackfriars Road南端並毗鄰St George’s Circus，附近有藝術畫廊、劇院、歷史悠久的酒吧、咖啡廳、手製食品市場及一些倫敦著名餐廳，讓住戶細味到當地文化特色。

Blackfriars Circus 項目由5座分別樓高5至26層的大廈組成，共有336個全新開放式、1房、2房及3房豪華住宅及複式單位。物業第27樓層為住戶私家觀景台，坐擁倫敦市中心、Southbank及泰晤士河無與倫比的迷人景致。物業內設有商舖、咖啡廳及寫字樓。項目環繞兩個戶外園林庭院，兩條全新步行徑貫通Library Street，終於打開了區內對外界的連接。

物業配套設施完善，設有24小時禮賓服務、住戶專用娛樂室及健身室。部分單位設有地下停車位，而 Conquest Tower的所有單位均坐擁露台或連接冬季花園。

Blackfriars Circus 交通四通八達，公共交通網絡完善，步行至3個地鐵站 － Southwark (Jubilee Line)、Waterloo (Jubilee、Northern、Bakerloo 及Overground Lines) 以及Blackfriars (District、Circle及Overground Lines) 分別只需7分鐘、10分鐘及15分鐘。住戶更可輕鬆前往倫敦的全新單車高速公路，確保以單車遊走倫敦更安全、愉悅。

查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

Lillie Square East - 全新一期倫敦Earl's Court SW6豪宅 - 售價由73.5 萬英鎊起

Lillie Square豪華住宅物業由KFI和Capital & County Properties Properties（“Capco”）攜手傾力打造，一個矗立於倫敦西區地標式住宅項目，鄰近Kensington、Chelsea 及 Fulham倫敦中心最優越傳統豪宅地段。Lillie Square 全新808豪華住宅，屹立在四週青蔥翠綠，四季花香迷人的花園廣場，享受著21世紀最優質的生活。

Lillie Square附近聚集各式各樣名牌商店、高級餐飲及藝術旅遊景點，安居於此，住戶可以盡情享受多采多姿的都市生活，附近還有多間倫敦頂尖級學府、學院，包括倫敦帝國理工學院Imperial College London（南肯辛頓校園）和皇家音樂學院the Royal College of Music。

該區目前進行大規模的投資和市區重建的工程，為此帶動了區內整體經濟走向上升的軌道，預計未來數年，住宅價格將會呈現持續上升的趨勢。作為Earls Court總體規劃第一階段，當Lillie Square落成後，定必成為倫敦其中一個最繁華熱鬧的商業黃金地段，同時，更會成為當地最受歡迎的居住和工作地點。並為該區帶來世界級的文化藝術場地、完善交通網絡、新學校、新健康中心、公共休憩場地及散步長廊等社區公共新設施。

現代花園廣場生活

Lillie Square一個極具標誌性和備受追捧的倫敦Zone 1住宅物業之一，座落於一個大型戶外美麗花園廣場 ，備有1房至3房尊貴豪華住宅，並有頂層複式及獨立屋。

Lillie Square有超過50%的戶外活動空間，並由國際著名得獎園藝設計師Andy Sturgeon 精心策劃。他於2005年-2016年，連續兩年的國際切爾西花卉展(RHS Chelsea Flower Show)獲得七枚RHS金牌，被公認為是英國十大園藝設計師之一，而他的作品更享譽全球。

是次香港首次公開發售，是最新一期Seven Lillie Square，備有1房至3房豪華住宅單位，風景如畫的花園美景盡收眼簾。所有單位室內設計精心獨運，達至每位尊貴買家的個人要求。單位簡格靈活，住戶可以根據自己個人的喜好，自行重新設計佈局；而傾力打造豪華開放式廚房及寬敞起居空間，選用的是頂級家品電器，如德國Miele名牌、西門子家電及德國頂級Bulthaup廚具。
 

Lillie Square 擁有一個20,000平方呎的豪華會所，其奢華設施及殿堂級服務，在倫敦當地住宅稱得上最奢華之一，會所內所有設計均參照世界頂尖五星級酒店為藍本，包括24小時住戶禮賓服務、20米長室內泳池、水療中心、設備齊全的健身室、私人宴會廳及電影院。住戶更可成為倫敦首屈一指Aston Martin car club車會會員，會所將於今年夏季正式開放。
 

Lillie Square擁有倫敦Zone 1優越交通網絡，更位處交通網絡的中心位置，離Earls Court及West Brompton地鐵站僅咫尺之距，前往Knightsbridge (9分鐘)、Victoria (12分鐘)、Heathrow及 Liverpool Street (35分鐘)，以及 Canary Wharf (36分鐘)，前往各地快捷方便。

Lillie Square第一期住宅經已入伙，售價由780,000英鎊起。最新一期Lillie Square East包括Seven Lillie Square預計於2020年第一季落成。查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

英國伯明翰商業區中心豪宅The Quadrant 香港公開發售

 

The Quadrant 座落於伯明翰商業區中心，提供133個優越時尚的1房及2房豪華住宅單位，提供24小時隨傳隨到的專業物業營理服務及保安系統。物業由知名發展商 Seven Capital 精心打造，與鄰近的伯明翰商業中心區、Brindley Place 及 Colmore 商業區相距僅 640 米，而蘇格蘭皇家銀行（RBS）和德意志銀行（Deutsche Bank）均位於  Brindly Place。匯豐銀行的新總部預計於 2018 年進駐 Arena Central，將約有1,000 個職員於那裏辦公，該處距離物業僅約 12 分鐘步程，住屋需求勢必增加，帶動租賃市場興旺。

現在有許多大型工程計劃於伯明翰進行，務求令這區成為一個更適宜居住及工作的地方，同時為這裡引進更多新商機和新人口。 The Quadrant  座落於此優越地段，為住戶提供了一個豪華舒適的生活環境，信步即達商業區、各式商舖、食肆和娛樂消遣，應有盡有，不假外求。

 The Quadrant 鄰近珠寶市集區（Jewellery Quarter），該區是一個繁榮的商業社區，以工匠遺產而聞名。因為這區的人口持續增長，而且零售區域發展成熟，已經吸引逾百間珠寶和專業零售商、酒吧和餐廳進駐。著名的聖保羅廣場亦近在咫尺，教堂四周雲集各式酒吧、咖啡廳、酒店和食肆。

物業的南面是Brindley Place，一個集專業和娛樂消遣於一身的地方。此處是蘇格蘭皇家銀行（RBS）和德意志銀行（Deutsche Bank）的所在地，位於國家室內體育館（Barclaycard Arena） 及國際會議中心（International Convention Centre）之間。Brindley Place 四周聚集了各式酒吧及餐廳，由高級餐飲至家庭聚餐等，晚上，這裡會變身成為城中時尚的酒吧區並有免費現場音樂場提供。
 

另外， 物業與 New Street 鐵路站及 Snow Hill 鐵路站僅咫尺之遙，而 Grand Central  購物中心，包括 Bullring  購物區及當中多個知名高級品牌名店等等，亦是舉步即達。由於交通及購物均非常方便，令 The Quadrant 及成為城中理想居所之選。查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。