英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍，新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時，他們十分關注可能影響樓市的個別因素，筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先，英倫銀行8月宣布把基本利率（Base Rate）提高0.25厘，至0.75厘。毫無疑問，此舉對部分準買家有實質影響，因為置業成本將上升。然而，加息原因並非單純針對樓市，而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預，以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品，所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上，料對樓巿影響有限。事實上，買家之所以選擇投資英國房產，除了考慮到資金的安全性外，長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）研究指出，樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%，按月跌0.5個百分點，幅度為2012年7月以來最大。筆者認為，若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向，未免有點以偏概全；畢竟，整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因，除了脫歐引起的不確定性外，與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等，都有關係。

筆者相信，房地產屬中長線投資產品，投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數，曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦，雖然樓價按年輕微下跌0.1%，但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升，最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出，由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加，倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套，增加至7.2萬套。然而，即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高，但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續，對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出，倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中，200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%，200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%，雖然升幅輕微，但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上，每年9月至12月都是英國樓市的旺季，隨着新盤陸續登場，預期氣氛將轉趨熾熱。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年9月22日信報)

無可比擬之矜罕地段 Postmark 第一期 West Central 1 瑰麗豪宅 坐擁倫敦市中心WC1 核心地段 矚目登場

Taylor Wimpey Central London的全新旗艦項目Postmark傲距倫敦核心，坐落於WC1及EC1區，毗鄰法靈頓（Farringdon）、克勒肯維爾（Clerkenwell）、國王十字區（King's Cross）及法院街（Chancery Lane），在知名的英國皇家郵政（Royal Mail）分發中心 遺址一帶建立一片全新社區，注入無窮活力。

項目首批推出的單位為位於WC1區的West Central 1，由知名室內建築師Conran + Partners設計，備有開放式及一至三房單位可供選擇，配套設施包括健身室、24小時禮賓服務、私人會所、天台花園，以及設於屋苑中心的優美庭院。

Postmark屹立於倫敦核心優越地段，位處繽紛活力的東區與傳統典雅的西區交匯處，連接創意文化社區法靈頓及克勒肯維爾、知識產業社區國王十字、司法重鎮 法院街，以及科技發展社區老街（Old Street），是英倫的創新、科研、司法與教育樞紐。

此外，Postmark交通四通八達，步行可達法靈頓、國王十字聖潘克拉斯（King's Cross St Pancas）、羅素廣場（Russell Square）及法院街四個鐵路站，貫連七條鐵路線，往來倫敦金融城（The City） 、肖迪奇（Shoreditch）或西區同樣方便，並可輕鬆前往多個英國或國際著名景點。其中法靈頓站連接即將通車 的伊麗莎白女王線（Elizabeth Line），以及大都會線（Metropolitan Line）、環線（Circle Line）與漢默史密斯及城市線（Hammersmith & City Line），毋需一小時即可到達倫敦五大機場。

從Postmark出發，步行20分鐘即可到達大英博物館（British Museum）和大英圖書館（The British Library）等知名文化地標，沙德勒之井劇院（Sadler's Wells Theatre）及巴比肯藝術中心（The Barbican Centre）亦徒步可達。其毗鄰的社區生活精彩紛呈，當中法靈頓以科技與美食聞名，既擁有由Buzzfeed、Techcity Media及Techstars等公司組成的「科技城」，亦有St John、Club Gascon及"SMITHS" of Smithfield等著名餐廳林立；創意園區克勒肯維爾則以活化工廈、精品商店蜚聲市內，不得不提的還有赫赫有名的埃克斯茅斯市場（Exmouth Market），內裡的美食街規模冠絕全國，網羅多達29間不同食肆；而作為文化、商業、教育與創意樞紐的國王十字區同樣多姿多彩；Postmark附近另還有倫敦司法心臟法院街，該區律師樓、法庭及法律學院星羅棋布，更是林肯律師公會（Lincoln’s Inn）和皇家司法院（Royal Courts of Justice）的所在地。 

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倫敦地標物業The Atlas Building 全新豪宅 Constellation 香港首次獨家發售

萬眾矚目倫敦全新地標物業Constellation 共有36間尊尚住宅單位，位於樓高40層的 The Atlas Building 商住兩用大廈的第30層至38層。The Atlas Building 矗立於倫敦 Shoreditch發展迅速的倫敦科技城 Tech City 之核心地段及倫敦金融城頂尖金融區。物業居高臨下，飽覽倫敦璀璨城市美景。

The Atlas Building 一個地標性商住綜合發展項目，其中住宅部份建有302個1房、2房及3房豪華單位及頂層特色單位。項目還有 10 層提供80,000平方呎Provost & East寫字樓，知名WeWork公司的辦公室大樓亦選址在此，另外，還有全新公共廣場及零售商舖。

The Atlas Building 落成後，將會成為倫敦科技城 Tech City 最高的住宅大樓之一，亦是歐洲最大的科技中心。樓高152米的The Atlas Building 由屢獲殊榮的國際著名建築師樓 MAKE Architects 精心打造；擁有優越地理位置，座落於 City Fringe 的 Old Street 環形交叉路口。徒步即達 Old Street 站，經 Northern 線、Hammersmith 線、Circle 線 (環線)、 及 Metropolitan 線輕鬆前往各地，鄰近的 Liverpool Street Station 連接即將啟用的 Crossrail 線，而最近被命名為 Elizabeth 線將於明年開通，屆時將大大縮短往來倫敦市中心各地區的行車時間。

The Atlas Building 將重新勾劃倫敦美麗的天際線，物業正坐落在City Fringe 城市活化區，重建項目包括有新的交通基建工程，而城市活化成果將為該區帶來頻繁商業投資活動，以及大量構思將業務遷移至該區公司企業。

該區吸引不少新公司及大型跨國企業紛紛進駐，如美國電商零售龍頭Amazon已於區內設立辦公室， 員工達5,000名。同時，新興科技及創意工業亦為該區帶來龐大新工作就業人口、企業家及居住人口。

被譽為歐洲數碼業務樞紐的Shoreditch，已經吸引眾多地產投資者青睞，希望能藉著區內經濟持續增長而從中獲得利益。

Shoreditch 一個理想的生活地方，區內有多家有機咖啡廳、酒吧、米芝蓮星級餐廳如The Clove Club等及時尚商鋪。在The Atlas Building 半英里範圍內還有15家酒店，預計酒店數量在未來將有2倍增長，著名Nobu酒店最近已於該區開張營業，而另一酒店品牌 Art'otel 亦即將開業。

The Atlas Building 為住戶提供各式生活設施，包括健身室、Spa 及游泳池、電影室、24小時禮賓服務、保安及住客私人會所。大部份單位欣賞到倫敦城市天際線的絕佳美景，倫敦一些具代表性的地標建築映入眼簾。 所有單位由入住當天即可享用 1GB 寬頻上網數據及 “Atlas online”網上禮賓系統。

豪宅單位售價由 £816,000 起。 由 Rocket Properties 精心打造的 The Atlas Building 預計將於2019年落成。

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Berkeley Group 隆重呈獻 首個伯明翰全新豪華住宅 Snow Hill Wharf 不容錯過

英國伯明翰 Gun Quarter 全新豪宅 Snow Hill Wharf 由英國著名發展商Berkeley Group 旗下公司 St Joseph 匠心打造，共推出404個單位，物業現正公開發售。

英國著名發展商Berkeley Group旗下發展的優質物業大大滿足住屋需求，Snow Hill Wharf全新1房、2房及3房住宅單位，坐擁風景如畫迷人城市及天際美景。第一期高質住宅包括兩座大廈 (The Barker及The Lancaster) 現正公開發售，售價由£189,995起。而項目的The Colmore、The Belmont 及The Fazeley 亦相繼在未來數年推出。

除單位設計獨特外，佔地288,000平方呎住宅項目，還包括3個優美園林平台花園，俯瞰伯明翰城中美景及Fazeley Canal運河—英國工業革命時期一條重要河道。

物業各種完善配套設施盡顯豪華城市生活的新品味，設有桑拿及蒸汽浴室的健身室、豪華住客會所及電影院，以及專用24小時禮賓及保安服務，為住戶提供一個安心及寧靜的生活居所。

Snow Hill Wharf的推出將會在伯明翰的地產市場上引起關注，但相對倫敦而言樓價遠低於倫敦。萊坊的報告指出伯明翰住宅每平方呎平均樓價目前在£300至 £450之間。倫敦的樓價經常高於£1000，故伯明翰的確是物超所值的優質住宅將備受自住及投資者熱烈歡迎。

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