2018年9月22日 星期六

英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍,新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時,他們十分關注可能影響樓市的個別因素,筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先,英倫銀行8月宣布把基本利率(Base Rate)提高0.25厘,至0.75厘。毫無疑問,此舉對部分準買家有實質影響,因為置業成本將上升。然而,加息原因並非單純針對樓市,而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預,以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品,所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上,料對樓巿影響有限。事實上,買家之所以選擇投資英國房產,除了考慮到資金的安全性外,長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)研究指出,樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%,按月跌0.5個百分點,幅度為2012年7月以來最大。筆者認為,若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向,未免有點以偏概全;畢竟,整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因,除了脫歐引起的不確定性外,與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等,都有關係。

筆者相信,房地產屬中長線投資產品,投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數,曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦,雖然樓價按年輕微下跌0.1%,但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升,最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出,由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加,倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套,增加至7.2萬套。然而,即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高,但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續,對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出,倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中,200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%,200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%,雖然升幅輕微,但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上,每年9月至12月都是英國樓市的旺季,隨着新盤陸續登場,預期氣氛將轉趨熾熱。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年9月22日信報)

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