倫敦河畔全新項目 Stratford Mill 毗鄰全歐洲最大型購物商場及橫貫鐡路 投資自住 無出其右 展銷會限定優惠 不容錯過

全新河畔住宅 Stratford Mill 是 Stratford 區因 2012年倫敦奧運而引發的重建發展項目其中一部分。 該項目位於東倫敦最具活力和國際化區分，擁有該區交通網絡最發達的 Stratford 站，提供地鐵、火車、巴士及快將通行的 Crossrail 服務（預計於2021 *年啟用）。

離項目最近的是 Pudding Mill Lane 站，距離 Stratford Mill 只需2分鐘*步程，而在該站前往 Stratford 站僅有2分鐘*車程，可搭乘6條火車及地鐵線前往倫敦其他地區當中包括 Central、Jubilee 和 DLR 線，輕鬆前往利物浦街（9分鐘*），銀行站（11分鐘*），金絲雀碼頭（9分鐘*）和倫敦城市機場（11分鐘*）。

自 2012 年倫敦奧運會改造以來，Stratford 已成為東倫敦新的零售、餐飲、文化和體育中心。一個耗資11億英鎊的海濱文化區Stratford Waterfront 將於 2023 年開放，該項目將匯聚文化、科學和教育機構、綠色空間和住宅。未來12年，Stratford Waterfront、Pudding Mill 和 Rick Roberts Way 將建造約 3,000 所房屋。Stratford Waterfront 發展計劃將為該地區帶來28億英鎊^的估計經濟價值。

項目靠近伊麗莎白女王奧林匹克公園，周圍環繞著綠色景觀公園和寧靜的水道，擁有世界一流的體育和休閒設施，每個都是獨特及引人注目的現代建築，包括水上運動中心的波浪形屋頂設計及 ArcelorMittal Orbit。熱愛購物的訪客和住客都不會錯過歐洲最大型購物中心之一的 Westfield Stratford City，提供多不勝數的商店、餐廳及電影院供選擇。

獨家展銷會將於本周五及周六 (1月29及30日)，上午11時至下午6時於香港中環交易廣場第2座23樓盛大舉行，同場更設有專享限定優惠。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生(Kenny Law)聯絡。 

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*步行及交通時間只供參考，資料來源: www.tfl.gov.uk and Google Maps

^資料來源: https://www.queenelizabetholympicpark.co.uk/the-park/homes-and-living/stratford-waterfront

英國著名發展商 Berkeley 傾力打造 英國斯勞 (Slough) 全新地標住宅項目 Horlicks Quarter 首次公開發售

根據 FDI 最新2020/21年歐洲城市排名，斯勞 (Slough) 被評定為“歐洲未來的小城市”(1)，並獲政府投資2,400萬英鎊，將打造成“世界上最佳數碼連結城鎮之一”(2) ，斯勞 (Slough) 勢必成為英國最新的投資熱點。

此外，該區同時獲 Morgan Sindall、阿布扎比投資局、安本資產管理等機構，投資合共35億英鎊進行區內活化工程，該計劃為斯勞 (Slough) 核心地區將帶來9,000個全新住宅，造就10,000個工作職位，亦保留該區世界級文化遺產古蹟及社區休閒設施配套。

屢獲殊榮的英國著名發展商 Berkeley，在銳變中的斯勞積極參與其中，投資開發房地產，在斯勞中心區內建第一個全新地標住宅項目-- Horlicks Quarter，項目坐落於 Stoke Poges Lane，原址是一個歷史悠久的工業建築 Horlicks Factory，這個標誌性住宅項目將為斯勞創造一個活力四射新社區。整個項目提供多達1,300個優質住宅單位及獨立屋，項目更計劃興建貫通整個項目的全新公共行人路及單車徑，為周邊社區提供一條通往市中心、火車站的捷徑路線。

發展商將原來的工廠建築改建為獨一無二的優質住宅，同時將極具歷史標誌性的 Clocktower、戰爭紀念館及工廠煙囪重新修復，呈現其昔日的輝煌外貌。項目內建全新優質公共開放活動空間及花園， Clocktower Place 還興建一個全新中央廣場，設托兒所及擬建中咖啡廳等，消閑娛樂一應俱全。

全新住宅項目 Horlicks Quarter 將會為這個傳統地區帶來全新的生活概念，創造一個令人們感覺賓至如歸、活力四射、充滿自豪的新社區。

斯勞正處於如火如荼活化興建工程中，當中包括歐洲最大型的交通基建項目 Crossrail 伊莉莎白線，是斯勞連接各地主要交通線。基於 Crossrail 伊莉莎白線優勢，往倫敦龐德街僅需31分鐘車程，前往金絲雀碼頭只需46分鐘車程。而現正擬建的西部鐵路線届時將可提供每小時四班列車，僅7分鐘車程即可由斯勞直達世界著名的希斯路機場，從根本改善整個泰晤士河地區交通網絡，斯勞受益於交通基建項目而變得更方便。

斯勞自治市議會制定了積極進取的城市發展藍圖，在現時經濟基礎上，除繼續保持其繁榮穩定更使其得以持續的增長，努力維持其作為倫敦以外最具競爭力的地區。

Horlicks Quarter 公寓式住宅單位及獨立屋，預計由2022年第二季起陸續落成。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

(1) https://www.supanet.com/slough-to-be-top-digitally-connected-town-a23489.html

(2)  https://www.getreading.co.uk/news/business/berkshire-towns-declared-cities-future-17729884

英樓市最快第三季重回正軌

英國樓市在2020年可算是驚心動魄的一年，由3月因應新冠疫情而首次封城，令物業市場幾乎陷入癱瘓狀態，到5月解封，被遏抑的需求得以釋放，再加上7月初政府推出「印花稅假期」，令置業成本大為減輕，刺激大量買家提前入市，樓價亦錄得顯著升幅。踏入新的一年，英國樓市又將何去何從？

筆者認為，一直影響英國樓市的最主要因素分別是疫情、脫歐和國內經濟表現。執筆之際，正值英國與歐盟達成貿易協議，消除「硬脫歐」風險。事實上，自2016年公投後，脫歐對英國整體經濟的衝擊遠比預期少，相信這方面對2021年英國樓市的干擾可望逐步降低。

不過，疫情對於2021年英國樓市的影響就絕對不容忽視。當疫情於2020年首次出現時，不少經濟學家都預測樓價會下跌。然而，在政府推出大規模救市措施之下，再加上本地和海外買家的需求殷切，樓價不跌反升。

但隨着「印花稅假期」和保就業補貼計劃（furlough scheme）將分別於今年3月底和4月底結束，預計當地失業率會明顯上升，對英國樓市帶來挑戰。

「印花稅假期」完結料有調整

另一方面，英國政府的救市措施令庫房收入大減，負債更一度超越國內生產總值（GDP）的100%。在公共財政入不敷支的情況下，政府可能需要透過開徵新稅或加稅以增加收入。而物業投資者往往被視為「開刀」的對象之一，正如早前業界曾促請政府考慮延長「印花稅假期」，不過政府已表明無意更改。

在疫情爆發初期，部分銀行曾經因憂慮樓價下跌，而一度暫停接受新造按揭申請，令買家大失預算。不過，近期按揭市場氣氛已有明顯改善，不少銀行如 NatWest、Halifax 和 Nationwide等都重新推出最高可達九成的按揭產品。預計低息環境持續，有利英國樓巿發展。

筆者初步評估，2021年英國樓市仍然會受疫情所帶來的不確定性影響，走勢大致分成三個階段。由現在至「印花稅假期」完結前，英國樓市交投仍然保持暢旺，因為準買家趕於稅務優惠限期前入市。之後，隨着「印花稅假期」完結，交易宗數將會稍為回落，樓價亦有機會略為調整。

不過，隨着全國性接種新冠疫苗計劃展開，經濟活動陸續恢復而令失業率下降，加上銀行繼續支持按揭市場，英國樓市有望於今年第三或第四季重回正軌。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年1月2日信報)