兩大英國發展商聯手打造全新都市摩天大樓 Elizabeth Tower at Crown Street 傲視曼城天際線

Elizabeth Tower坐落於曼徹斯特市中心入口的Crown Street，與曼徹斯特的主要商業區和充滿活力的消閒設施僅幾步之遙。作為市中心西南部繁華新地區的一部分，Elizabeth Tower將成為區內中心地段的標誌性豪華摩天大樓。

大樓樓高52層，備有寬敞開揚的一、二及三房單位可供選擇，部分單位更可盡覽城市美景。住客除可享用市中心內的社區設施，更可尊享大樓內各項豪華設備，包括位於大廈44樓、可飽覽曼城壯麗景色的高空泳池，以及健身室和住客會所。

Elizabeth Tower的寬敞單位和豪華的生活設施，打造出集居住、工作和娛樂於一身的理想居所。大樓周邊設有豐富的公共設施及綠化用地，同時有多條行人路和單車徑連接。隨著平台層的餐廳、咖啡店和零售店等商戶陸續進駐Crown Street，這裡將成為曼徹斯特最具活力的全新休閒熱點之一。

Elizabeth Tower毗鄰豐富的商店、餐廳和酒吧選擇。無論想享用方便的快餐或是精緻的高級晚餐，只需前往Deansgate、Spinningfields或Corn Exchange，琳瑯滿目的食肆定可滿足不同人士的口味。購物方面，前往Spinningfields的Mulberry、Armani等高檔設計師名店，或者到Arndale Centre購物中心和Harvey Nichols and Selfridges百貨公司，就可盡情享受購物樂趣。

曼徹斯特經濟持續發展，人口亦不斷增長，吸引眾多跨國企業和本地公司到此開設辦事處，如滙豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、西門子和BBC等。此外，曼徹斯特的高等教育亦聞名全球，當中包括四所知名學府﹕索爾福德大學（University of Salford）、曼徹斯特都會大學（Manchester Metropolitan University）、皇家北方音樂學院（Royal Northern College of Music）和位列全球百大大學的曼徹斯特大學（The University of Manchester），吸引眾多英國本土以至海外學生前來就學。交通方面，曼徹斯特的交通網絡連接英國多個主要城市，包括利物浦、利茲、紐卡素等，並可於曼徹斯特皮卡迪利站（Piccadilly Station）乘火車來往倫敦、伯明翰和愛丁堡。此外，曼徹斯特國際機場亦有航班直飛香港、新加坡和北京，前往世界各地更加方便。

 

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英海外買家印花稅無礙樓市

對於樓市調控措施，香港投資者絕對不會陌生。英國政府今年2月正式就海外買家印花稅展開為期約三個月的公開諮詢，建議在現行印花稅上，向海外個人或公司於購買英格蘭和北愛爾蘭地區住宅時額外徵收1%稅率，所得將用於處理國內日益嚴重的露宿者問題，亦可令樓市降溫，有利首次置業人士。對於海外準買家而言，有什麼值得注意？

僅額外徵收1% 設退稅機制

根據草案內容，海外買家的定義，是指在物業交易前的12個月，居住英國時間少於183天的個人投資者。至於以英國註冊公司名義購入物業，只要股東是海外人士，也需要額外繳納房價1%的稅款。然而，英國政府並不希望新稅項打擊高淨值和專業人士移居當地的意欲，所以特別設下退稅機制，只要在物業交易後的12個月在英國居住滿183天以上，就可向政府申請退稅。

筆者認為，由於建議中的新增稅率相當克制，估計對物業市場的影響有限。事實上，環顧眾多物業投資的熱門地點，均有針對海外買家的調控措施，1%的額外置業成本可說微不足道。這次加稅的建議是保守黨於去年的黨大會上提出，顯而易見，這是一種取悅選民的政治手段，藉此轉移對政府處理脫歐上表現不濟的視線。

事實上，對於國內露宿者問題，並不能透過對海外買家額外徵稅得到解決，反而應該從供應層面着手，例如透過簡化批地和改變土地用途的程序，或提供稅務優惠，鼓勵發展商興建更多可租或可買的經濟型住宅。另一方面，把現有資助首次置業人士的計劃恒常化，並促請銀行放寬申請置業按揭的限制等，均有助改善市場長久以來供求失衡的情況。

料最快今年第三季生效

對海外買家徵稅，筆者相信是英國政府希望令物業投資市場趨向專業化的手段之一，就如2016年引入「第二套房」3%印花稅一樣，目的是令部分業餘投資者意興闌珊，專業投資者則伺機入市。正如早前Simple Landlord Insurance的研究指出，三分之一只持有單一物業的業主正考慮賣樓離場；相反，已經持有多個物業的業主卻有計劃增持。

近年不少英國發展商愈來愈依賴海外資金去開發新項目，因為大部分海外買家都傾向選擇樓花，正好為發展商在項目建築初期提供穩定收入，於是騰出的資源就可用於開發其他項目，長遠有利增加供應。因此，任何打擊海外買家入市意欲的措施，最終將會損害英國整體經濟。

如無意外，海外買家印花稅最快可能於今年第三或第四季生效，目前正處於政策實施前的緩衝期。海外買家會否如2016年「第二套房」印花稅生效前般加快入市而令成交激增，筆者拭目以待。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年3月16日信報)

英國雷丁湖畔公寓 | Berkeley集團出品，居住投資絕佳之地。

有一個地方，位於倫敦西邊，是即將高通的高鐵站Crossrail西邊首站，著名的安永會計事務所EY在英國地區及城市經濟發展預測中預計：這個地區預計發展速度將在2020年前一路超過倫敦及其他區域。

 
其發達的交通連接、優質的教育資源、臨近倫敦等一系列優點極大地吸引了一眾大企業包括中國的華為、美國的微軟英國總部的入駐，並成為了英國的中部"矽谷"。

這個地方是哪呢，這個地方就是倫敦周邊活力非常的經濟重鎮 - 雷丁Reading。

騰飛中的雷丁

雷丁是一個活力非常、發展繁榮的倫敦周邊城鎮，這個城鎮一直被譽為英國生活質素最高的城鎮之一，當地犯罪率極低，高收入居民人口不斷增長，這也不斷吸引了來自倫敦的年輕家庭和專業人才的流入。其次雷丁還擁有這許多被外界熟知的價值，如：

優質的教育資源。雷丁一向以教育著稱，這裡有著高評分的學校系統及著名的雷丁大學。這裡的中學被譽為是英格蘭東南部最好的之一。附近的Henley商學院也被廣泛認可為英國著名的商學院之一， 其成立於1945年，是英國第一所商學院，也是為數不多的獲得AMBA、EQUIS、AACSB三重認證的國際知名商學院之一。

名人輩出。深受愛戴的凱特王妃也來自于雷丁；“泰坦尼克號”的女主角凱特溫斯萊切也來自於此，著名演員湯唯曾在這裡雷丁大學學習進修。

地區發展迅速。雷丁被EY安永預計是英國接下來三年發展最快的城鎮之一，被譽為是英格蘭東南部的經濟強鎮。

雷丁及臨近泰晤士河河谷地區的經濟及就業率增長已經超過倫敦及大英格蘭東南部地區，這一趨勢也將在未來三年內延續。這個也反映出雷丁高質素的工作人口、當地全球大企業雇主的集聚效應、多產業的組合優勢。

人口流入較快。英國國家統計局的資料顯示，每天有高達42000的人口從雷丁以外的地區到雷丁工作，這也多過於每天從雷丁通勤到倫敦的工作人口。

而且在雷丁鎮中心和雷丁的商業園區（Green Park, Thames Valley Business Park) 有著大量的公司入駐，這裡尤其以金融、通信、科技、諮詢行業聞名。其中中國客戶最為熟悉的便是華為的英國總部及微軟的英國總部。

交通優勢明顯。高鐵線 （伊莉莎白線）開通後，從雷丁站到倫敦邦德街、利物浦街、金絲雀碼頭、倫敦希思羅機場主要網站時間將極大縮短，進一步縮短通勤距離。

生活設施健全生活便利。雷丁主要購物中心Oracle購物中心和最重要的雷丁火車站都在步行範圍內，生活極為便利。

Oracle購物中心， 有著眾多的品牌，包括Apple Store、Boss、Boots、Debenhams百貨商店等。

此外，鎮中心還有眾多的餐飲、購物場所，包括John Lewis百貨商店、Sainsbury等非常便利。

此次我們要推出的就是位於雷丁的小預算投資好盤 —Bankside Gardens這一專案。這一專案開發商是英國極為知名的開發商Berkeley,，他們選址極為嚴格，一向以品質上乘和地區標杆出名。

考慮到雷丁如此強勁的發展潛力及自身具備的優勢，Bankside Gardens未來的投資潛力同樣不可限量，升值空間被外界十分看好！

美麗的湖畔居庭

居庭建在風光秀麗的湖畔，總占地7英畝，坐擁3英畝錯落有致的公園、花園、小路、自行車道、 戶外鍛煉場地。

居庭公寓設計精良，優雅別致。共有461戶，其中98戶為平價住宅，分佈於7 棟臨湖建築之中，住戶可盡情享受田園風情與湖畔風光。

居庭公寓有一居室和兩居室可供選擇，一居室和兩居室公寓交錯而建，內部裝修承襲簡約的工業風，現代時尚， 獨具匠心，很容易讓居住者倍感舒適。

公寓配有私家庭院花園，能帶給業主寧靜祥和的體驗空間。

居庭生活設施齊全，配有頂級的健身房、咖啡店、無線網通暢的酒吧和業主專享的電影放映室和和共用工作室。

而與居庭相鄰的格林公園設施更加齊備， 規劃的有小學和帶有咖啡館的商業廣場。在格林公園商務中心， 健身房、游泳池、酒吧和餐廳一應俱全。

居庭地理位置非常的優越，距雷丁鎮中心僅3英里，距倫敦西城區也僅僅僅36英里，距希思羅機場僅27英里。

再加上擁有四通八達的交通，比如近在咫尺的格林花園站6分鐘即可抵達雷丁中央車站。同時快速抵達鎮中心、市中心及主要高速公路線，都不是問題，無論出行遠近，都是相當的便利。

居庭環境得天獨厚，居民既可安享田園般的湖畔風光， 又可於須臾間漫步于繁華的鎮中心。是一處非常理想的棲息地，讓人神往不已。

項目諮詢請聯繫第一太平戴維斯（香港）有限公司國際住宅部羅先生(Kenny Law)：

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