租賃產權取消地租 分層戶受惠

投資房地產的成本，大致可分為購買成本、持有成本和出售成本。英國政府經過多年諮詢及討論，最近終於宣布有關地租改革的法案，令業主的持有成本大為降低。

新法案規定由2022年6月30日起，購買租賃產權物業的業主，將不用再繳納地租（Ground Rent）。

目前英國的產權形式主要分為永久產權（Freehold）和租賃產權（Leasehold）。永久產權是指業主對物業佔用範圍內的土地及其之上的構築物擁有永久性產權。換言之，業主不僅擁有物業，還擁有地皮，這種權益屬產權人的終身財產，並且可世代傳承。英國大部分別墅和排屋都屬永久業權，情況就如香港的村屋和獨立屋一樣。

新規本月底起實施

至於租賃產權，業主只擁有物業的使用權，並不擁有物業佔用的土地，擁有權屬於地主（Freeholder）所有。英國絕大部分分層住宅是屬於租賃產權。

因此，當準業主購買分層住宅時，除了須與發展商簽訂買賣合約外，收樓前亦要與地主簽訂租約（Lease Agreement），租約除列明雙方於佔有物業產權年限內（Tenure）的義務和責任外，亦規定業主每年須向地主繳納一定的地租。

一般而言，英國地租的高低與物業戶型掛鈎。物業房間數目愈多，所需繳納地租愈多。另一種計算方法，就是以物業售價乘以固定百分比例如0.1%。此外，地租也會每隔若干時間例如10年或25年，按當地商品零售價格指數而調整。

現有業主仍須繳付

由於是次地租改革只適用於2022年6月30日後交換合約的業主，對於已經交換合約的或現有的業主，均未能受惠。筆者期望，英國政府能夠盡早把取消地租的適用範圍，擴大至涵蓋所有租賃產權的物業；又或採納坊間意見，將產權延長期限增加至990年，之後的地租改為零。

若與物業管理費比較，地租佔業主持有成本的比例相對較低，每年大約只是數百英鎊而已。英國政府是次改革地租的法案，可被視為提升當地物業擁有權的重要里程碑，除了直接令業主及投資者受惠，亦有利締造更透明、公平和健全的房地產市場。

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(原文刊載於2022年6月4日信報)