倫敦樓市脫歐陰霾下仍活躍

執筆之際，筆者剛完成了連續四星期馬拉松式的倫敦物業展銷會。不論是位於新發展區的大型項目，還是坐落傳統富人區的瑰麗豪宅，每次展銷會都吸引大批用家和投資者參觀，反映倫敦物業市場相當活躍。事實上，自今年7月約翰遜接任英國首相後，其「硬脫歐」主張一度令市場不確定性增加，英鎊滙價亦曾跌至歷史新低；再加上香港政治事件持續升溫，令香港不少用家和投資者均視倫敦為「第二居所」或資金避風港，因而選擇在10月31日脫歐限期前趁機入市。

港家族企業核心區掃商廈

自2016年脫歐公投之後，市場不確定性一直揮之不去，但倫敦優質地段物業不乏本港資深投資者垂青。今年3月，李錦記集團斥資4550萬英鎊買入金融城Eastcheap Estate 3幢大樓；香港的張氏家族控股則於6月以3240萬英鎊收購金融城內屬二級保護建築的寫字樓Cornhill 28至30號等。值得留意的是，上述交易都是位處倫敦核心地段的貴重商業項目，反映資深投資者對未來英國整體投資環境仍然充滿信心。

新盤開價克制吸引投資者

要了解海外投資者為何在英國脫歐陰霾下依然積極入市，筆者認為大致可歸納以下四個原因。

首先，英鎊滙率自脫歐公投後，表現持續偏弱。在公投之前，1英鎊大約兌12.5港元，但自從約翰遜接任首相後，鎊滙一度跌至9.42港元的歷史低位，港人在英國置業變相有七五折，入市成本減輕。雖然隨着9月5日英國下議院通過阻止英國「硬脫歐」的法案，鎊滙止跌回升，但短期內仍難回升至公投前水平，海外投資者自然會把握英鎊低水的機會。

其次，發展商近年為新盤定價時，態度轉趨審慎和克制，令一手樓與二手樓之間溢價縮窄；加上新盤無論設計和配套都更能與時並進，例如單位內預設智能家居系統和附帶住客會所設施等，吸引力大為增加，在租務市場上亦更容易突圍而出。

再者，有別於加拿大、澳洲、紐西蘭和新加坡等熱門海外物業市場，英國是少數仍未有政策特別針對海外投資者的地方。基本上，英國本土與海外買家的置業成本完全相同；加上約翰遜曾提議下調土地印花稅，藉此提振脫歐後的國內經濟，若上述政策得以落實，投資者置業成本將進一步下降，利好樓價。樓宇轉售方面，不論持貨時間、出售對象等，均完全沒有限制，資金隨時自由進出，對海外投資者而言相當吸引。

此外，英國整體經濟表現保持活力，為物業市場締造良好條件。根據英國國家統計局8月份調查，當地基本薪酬按年上升3.9%，遠高於通脹率；加上國內失業率和按揭利率仍處低位，有利帶動樓價和租金上升。對於優質房地產項目，海外投資者入市意欲自然大增。

目前雖然無人能準確預測英國脫歐結果及未來樓價走勢，但筆者認為，有協議脫歐或延期脫歐的機會，應比硬脫歐為高。當脫歐問題塵埃落定，市場上的不確定性消除，過去3年囤積的購買力有望得到釋放。另一方面，經過多年發展和投入大量資金，倫敦產業已由過往依賴銀行金融業，變成全歐洲創意科技產業的中心，過去10年就創造了接近2.8萬個職位。即使脫歐會令部分金融機構將遷往其他歐盟城市，但創意科技產業的發展依然蓬勃，正好為實體經濟中的房地產市場帶來支持。

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(原文刊載於2019年10月5日信報)