置業資訊要fact check

由於近期港人對英國物業的需求大增，不難發現網上平台充斥大量不同類型的資訊。由如何選擇地區、物業保養，到新樓與二手樓比較等等。筆者相信，能夠讓準買家掌握更多資訊，增加市場透明度，長遠對整個行業生態更有利。然而，部分資料提供者可能出於誤解，發表一些與事實明顯不符的資訊，買家宜多加印證。

扣稅新制被誤導

早前網上有短片聲稱，英國住宅按揭貸款的利息支出於2020年起再不能用作扣稅，所以鼓勵投資者以公司名義持有物業。這個謬誤比較嚴重，並可能令準投資者購買和持貨成本增加，影響未來收益回報。事實上，即使以私人名義持有出租物業，目前按揭貸款的利息支出仍然可以扣稅，只是計算方式與以往不同。

假設全年租金收入是30000英鎊，而物業按揭利息支出是10000英鎊。在舊制下，業主可以先將按揭貸款利息支出全數扣除，然後餘額再乘以標準稅率20%。應繳稅款即是（30000 - 10000）x20% = 4000。

今年4月開始實施的新制，英國政府會給予所有按揭利息支出的20%作為「稅額減免」（tax credit）。若以上述相同租金收入和按揭利息支出做例子，先將租金收入乘以標準稅率，即是30000 x20% = 6000，然後再扣減20%的利息支出，即是10000 x 20% = 2000，最後應繳稅款是6000 - 2000 = 4000。由此可見，假如投資者本身屬於標準稅率納稅人，即以2019/2020年度計算全年整體收入不多於37500英鎊，無論在舊制或新制之下，應繳稅款都一樣。

另一個近來比較多人談論的焦點，就是「印花稅假期」的措施。早前有物業代理在推廣英國遠期樓花項目時，竟以上述作為招徠，實在令筆者大惑不解。因為截至目前為止，「印花稅假期」只屬於臨時性紓困措施，並會於2021年3月31日結束，而整個物業交易包括簽約和交樓都必須在限期前完成，方能受惠。

正正由於市場上資訊泛濫，準投資者在作出任何決定前，應諮詢專業意見，並根據個人的目標及財務實力去衡量可承受風險。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年10月17日信報)