隨着實施接近兩個月的居家令鬆綁，英國房地產市場正式於5月中復市，除了業界感到欣慰外，不少買家和業主也表示歡迎。畢竟，要完全消滅新冠肺炎病毒的威脅似乎暫不可能，但政府已就抗疫投放大量資源，逐步重啟經濟活動符合公眾期望和利益。
物業網站搜尋率爆升
正如業界普遍預期，部分因居家令而抑壓的需求在復市後得以釋放。根據當地物業網站Zoopla資料顯示，在物業市場重開的第一周，其網站的物業搜尋率就上升88%。此外，Zoopla又對2000名人士進行調查，發現面對疫情所帶來的不確定性，近60%受訪者表示仍會繼續置業計劃。另一個物業網站Rightmove就首次錄得單日超過600萬瀏覽紀錄，較去年同日上升18%，地產代理也表示物業成交量正逐漸增加。
當然，目前英國樓市成交量與疫情爆發前仍相距甚遠。根據英國稅務海關總署（HMRC）統計，4月份物業買賣宗數按年減少53.4%，與3月份比較則回落46.1%。筆者認為，雖然物業成交量大幅減少，但不能純粹視之為買家對後市失去信心。
事實上，在居家令下，有近一半以上的交易因測量師未能親身到物業考察，以致無法為銀行提供準確估價而被迫暫停。當政府宣布逐步解除居家令後，各大主要銀行如滙豐、全英房屋抵押貸款協會（Nationwide）和哈里法克斯銀行（Halifax）等隨即恢復安排估價。另一方面，亦有個別銀行重新接受新造按揭申請，並提高成數和樓價上限等等。筆者預期，隨着按揭市場同步重啟，加上低息環境持續有利減輕置業成本，可為樓市帶來正面支持。
減稅刺激市道機會微
對於政府該採取什麼政策支持樓市，近日引起業界不少討論。有建議政府應考慮暫停徵收土地印花稅，或取消3%的第二套房額外印花稅，藉此鼓勵業主重新入市，倡議者認為此舉既可支持當地的建築業，也可為私人住宅租賃市場提供更多單位。然而，筆者對上述建議最終能否落實表示懷疑，畢竟土地印花稅是政府重要的收入來源，以2018/19年度為例，就為庫房帶來近120億英鎊進賬。國家預算責任辦公室（OBR）預計，由於政府頒布一系列紓困措施，本年度財政預算將有超過3000億英鎊赤字。在入不敷支的情況下，估計減稅的空間相當有限。
筆者最近接觸的投資者中，大部分都對未來英國樓價走勢表示關注。根據萊坊預測，今年英國樓價將下跌3%，第一太平戴維斯的研究就指出，樓價將視乎新冠病毒對經濟影響的程度而出現5%至10%調整。值得注意一點，目前英國房地產市場只重開約1個月，成交量偏低，要全面評估疫情對樓價造成的影響可能言之尚早。筆者認為，未來英國樓價的最大挑戰，是政府為企業提供「就業保留計劃」於今年10月結束後失業率的變化。因此，若然投資者有意於目前趁低入市，應把上述潛在風險因素計算在內，量力而為。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2020年6月13日信報)
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