倫敦二三區上車盤今年焦點

近期與新舊客戶碰面，最常談及是對2015年倫敦樓巿的展望。雖然筆者並沒有水晶球可預知未來，不過可嘗試歸納以下數點供讀者參考。

首先，由於當地和海外買家對倫敦物業的需求仍然殷切，預期整體樓價將繼續上升，但升幅會較過往收窄，而且不同地區的表現參差。隨着一線中心區的樓價過去數年持續向上，已超越一般當地買家的負擔能力；加上新的印花稅措施令購買100萬英鎊以上物業的交易成本增加，亦帶來一定影響。此外，今年5月英國將舉行大選，工黨已揚言若當選將推行豪宅稅（Mansion Tax）。基於上述因素，預料倫敦豪宅市場上半年將轉趨審慎，個別地區更可能出現輕微下調。

不過，在此消彼長的情況下，豪宅的租務市場值得留意。事實上，個別地區如 Knightbridge、 Belgravia 和 Mayfair 在2014年第四季的租金就錄得超過4%以上增長，顯示市場對豪宅的租賃需求仍然熾熱。

正如前文所述，新印花稅措施令中小型單位交易成本下降，有助進一步帶動上車盤需求。不論當地或海外的買家，預期都將把購買力轉向樓價相對仍處可負擔水平的二區和三區，其中尤以具備完善交通配套連接市區的地段為首選。事實上，不少發展商早已積極在倫敦的二區和三區吸納優質土地，估計樓價100萬英鎊以下、位處倫敦市中心周邊地區的單位，將成為今年用家和投資者的焦點。

雖然市場認為，利率上升將對樓市產生負面影響。坊間一直預期英倫銀行2014年底前將輕微上調利率0.5%至0.75%，結果情況並沒有出現，正好顯示英倫銀行對調升利率的態度相當審慎，以免在大選前對國內經濟造成不良影響；加上最近資料顯示當地工資升幅普遍低於通脹，加息的誘因相對下降。筆者相信，低利率情況將維持至今年5月大選後，往後即使加息亦會循序漸進，幅度亦將相當輕微。最後，英鎊兌港元滙價過去半年從高位下跌超過13%，如英鎊持續偏軟，預期將刺激本港買家入市。

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(原文刊載於2015年1月17日信報）