疫情紓緩 租客重返倫敦核心區

受疫情影響，英國住宅租務市場在過去一年發生了根本變化。第一太平戴維斯報告指出，今年3月，位處倫敦通勤帶（commuter zone）的豪宅租金按年上升5.4%，是過去10年來最大升幅。同一時間，倫敦整體豪宅的租金卻錄得按年5.5%跌幅。展望下半年，當地住宅租務市場將何去何從？

通勤帶豪宅租金年升5.4%

倫敦市中心住宅租金下跌的原因，主要由於疫情令國際交通幾乎完全停頓，因此來自海外留學生和企業客戶的租務需求大幅減少；再加上部分原本屬於短租的物業和新近落成的單位湧入市場，令整體供應較之前充裕，租金自然受壓，當中以分層單位所受影響最為明顯。

由於居家工作和學習成為英國新常態，不少租客於現有租約屆滿後，都會選擇搬到面積較大，又或者附設花園或平台等戶外空間的單位。因此，疫情期間倫敦西區和西南區的獨立屋租務需求上升，租金亦相對靠穩。

留學生及企業客陸續回流

由此可見，疫情令過去一年英國市中心和近郊的住宅租務市場出現「推拉效應」（push-pull effect）。然而，踏入今年第二季，上述情況有所改變。根據Hometrack的調查發現，自4月初起，倫敦市中心住宅租務需求增加了6.5% ；其他大城市例如愛丁堡和曼徹斯特的住宅租務需求，亦分別錄得26%和5%升幅。究竟原因何在？

首先，隨着英國疫情紓緩，大部分商業活動得以恢復，加上當地接種疫苗進度相當理想，令部分租客安心回流市中心居住。

其次，自疫情爆發以來，市中心住宅租金已累積一定跌幅，令租金佔平均收入比例明顯下降，變相更具吸引力。例如曼徹斯特市中心的租金佔平均收入的比例，就由2020年的30%，下降至今年的28%；而倫敦的比例就由2020年的49%，下降至今年的42%。

展望下半年，隨着封城令取消及國際交通恢復，預計海外留學生和企業租客將陸續回歸，帶動市中心物業的租務；加上部分單位或重投買賣或短租市場，令傳統租務市場上供應減少。由於供過於求情況將會改善，租金有望止跌回升。筆者估計，當中以新樓及新裝修的中小型單位租金反彈最為明顯。

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(原文刊載於2021年6月5日信報)