英政府出招 樓價料微調

最近瑞銀發表研究報告指出，目前倫敦樓市面對的風險全球最高，其主要論據是過去數年樓價上升速度太快，與當地普通市民的實際收入和負擔能力脫節。究竟倫敦樓巿的前景如何？

根據該報告，倫敦樓價自2013年起，平均已上升接近40%，與2007年金融危機前相比亦高出6%。當中供求失衡是最主要的原因，供應不足是長久以來的問題，英國工業聯合會（CBI）去年就提出，全英國每年要興建24萬個新住宅單位以應付持續增加的需求。但在過去的14年當中，只有4年達標，情況不樂觀。

在全球地緣政治風險的陰影下，加上人口持續增長和相對穩定的租金回報，倫敦房地產一直被當地和海外投資者視為資金避風港。另一方面，各國央行以量化寬鬆刺激經濟，市場資金充裕；低利率令投資者持貨成本減輕；此外，英國失業率正處於7年來低位及實質工資上升等，皆導致需求與日俱增。

降低需求 增土地供應

面對目前本土樓市的潛在風險正在增加，英國政府並非袖手旁觀，相反，其早已採取一系列措施防範樓市出現泡沫，例如要求銀行嚴格限制借款人收入和樓宇貸款的比例；透過改革土地印花稅，令購買樓價超過92.5萬英鎊豪宅的成本增加；加上今年4月起取消海外買家享有資產增值稅的優惠等等，其目的旨在從需求管理角度埋手，令熾熱樓市降溫。

至於增加供應方面，對於業界要求簡化目前批地程序和縮短就改變土地用途申請的時間，英國政府已作出積極回應。其中倫敦巿長約翰遜上月宣布，未來20年將會於倫敦東面興建超過20萬個住宅單位，並透過投資大型機建如1號高速鐵路（HS1）和Crossrail鐵路，令倫敦東面發展成為集商業、文化和住宅於一身的綜合社區。本月他更「加碼」，透露在倫敦西面的Old Oak和Park Royal興建超過2.5萬個住宅單位。雖然物業顧問萊坊剛發表的研究報告表示，倫敦市中心的樓價在10月下跌0.3%，而今年第三季成交量亦按年減少17%，但隨着市場氣氛轉趨審慎，發展商為求貨如輪轉，其定價將會較以往克制，有意置業的用家和投資者不妨多加留意，作出相應部署。

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(原文刊載於2015年11月28日信報)

英國樓市還看中國經濟

根據數據顯示，倫敦豪宅市場有放緩跡象。今年第二季，超過100萬英鎊的成交按年減少26%，究竟原因何在？

首先，英國去年印花稅改革令購買豪宅的成本上升，加上早前大選期間的不明朗因素，令部分投資者採取觀望態度。一般認為，當保守黨5月贏得大選，豪宅稅的威脅消除後，豪宅市場理應反彈，但實際情況卻非如此。此外，中國的經濟情況最近引起市場高度關注。上月內地股票市場大幅波動，加上人民幣貶值和製造業數據疲弱，對全球投資市場產生負面的連鎖反應。當然，認為倫敦豪宅市場已經受中國經濟情況影響可能言之尚早。不過，無可否認，若內地投資者在股票市場上失利，要再尋找額外資金投放物業市場，將會相對困難。

同時，豪宅租賃市場亦可能受到拖累。國際物業代理的最新報告指出，過去3個月新登記的準租客數量按年下跌15%，當中尤以從事金融服務行業的個人或公司租客為主；加上個別賣家預期未來樓價仍會上升，暫緩將單位出售，改為放租，此舉令市場上租盤供應增加，租金自然有下調壓力。這正顯示當金融市場出現震盪時，豪宅租賃市場將會首當其衝。

不過，有業界人士認為，中國經濟發展放緩，可被英國當地買家視為利好消息，因為樓價有望回落至較合理水平，有利樓市持續發展。事實上，即使2007年金融海嘯期間，仍有若干投資者選擇將資金轉投風險相對較小的物業市場，並視之為資金的最佳避風港。

隨着環球經濟下行的風險可能增加，當地發展商的定價策略也轉趨審慎；以最近開售一個位處倫敦中心區的大型樓盤為例，個別單位的售價較同區二手市場低。薄利多銷或「重量多於重價」，或許成為巿場新常態。

筆者認為，中國內地的投資者仍然會繼續於海外市場尋求可靠穩健的投資機會，當然包括倫敦的房地產市場。如果中國政府能夠盡早落實「合格境內個人投資者計劃」（Qualified Domestic Individual Investor Programme, QDII2），讓6個城巿的合資格人士能夠直接投資海外資產，預期倫敦房地產市場將會進一步受惠。

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(原文刊載於2015年9月26日信報)
 

鄰近兩區異軍突起

 

除了傳統的倫敦中心區（City of London）外，金絲雀碼頭就是另一個英國主要的商業和金融中心。經過逾25年的發展後，區內除了成為環球金融機構的總部所在地外，大型的住宅項目也隨處可見。根據資料顯示，區內最新1房單位的售價已超越70萬英鎊。由於區內樓價愈來愈高，個別投資者開始將注意力轉移到其他具同等升值潛力，但樓價相對便宜的地區。當中以皇家船塢區（Royal Dock）和大象城堡區（Elephant & Castle）最具吸引力。

皇家船塢區華麗變身

皇家船塢區位處倫敦東部，當中包括了皇家維多利亞碼頭（Royal Victoria Dock）、銀鎮碼頭（Silvertown Quays）、皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock）和英皇佐治五世碼頭（King George V Dock），鄰近金絲雀碼頭和倫敦城市機場（London City Airport）。十九世紀後期該區曾是英國最大碼頭，不過自上世紀六十年代後逐漸衰落。發展商有見及此，於是銳意發展該區成為由寫字樓、住宅、休閒及零售等組成的綜合商業區。

在當地政府的支持下，這項總投資額超過50億英鎊的社區重建計劃，將會在未來10年為區內創造超過4萬個就業機會；加上2018年高鐵通車後，對外交通將更方便，令皇家船塢區有望成為倫敦巿內第三個商業中心。

大象城堡區環境改善

另一個廣受投資者垂青的熱門地段是坐落泰晤士河以南的大象城堡區。雖然位處倫敦一區（Zone 1），且有良好的交通配套，但區內以公共房屋（Council Estate）為主，環境比較複雜，故令不少準買家卻步。不過，隨着社區重建計劃於數年前展開，該區的整體環境已經有顯著改善，計劃中的第一期亦剛剛入伙。預計直至2025年，該區將提供超過3000伙住宅單位及33萬平方呎商業、零售和休閒設施。其重建計劃規模之大，在倫敦巿中心內實屬相當罕見。

多項數據顯示，目前整體倫敦樓市仍然有上升空間。至於上升幅度的高低，除了取決於物業本身的質素外，周邊配套亦同等重要。

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(原文刊載於2015年8月29日信報)

倫敦樓價半年升8.3%

2015年上半年剛剛過去，究竟倫敦樓市首6個月的表現如何？

當5月英國大選過後，市場投資氣氛由審慎轉趨樂觀。英國地產網站Rightmove最近發表的報告指出，當買家的購買力進一步釋放後，無論新屋或二手樓供求失衡的情況愈趨明顯，將使樓價再升。

綜觀倫敦的整體樓價，在過去的6個月上升了8.3%。而在32個分區之中，傳統豪宅區的表現卻相當參差。例如卡姆登區（Camden）樓價就錄得22%升幅，並首度成為平均樓價超過100萬英鎊的地區；肯辛頓及車路士區（Kensington and Chelsea）的樓價就上升約12.5%；哈默史密斯及富咸區（Hammersmith and Fulham）的樓價升幅為4.6%；相反，西敏市（City of Westminster）的樓價則輕微下跌1%。至於受海外投資者追捧的新發展地區，樓價普遍上升，而且升幅亦算理想，例如哈姆雷特塔區（Tower Hamlets）升3.3%；克羅伊登區（Croydon）升4.4%；紐漢區（Newham）升11.1%。值得留意的是，由於上述地區將有多個大型樓盤陸續落成，在供應量相對充裕的情況下，未來樓價的升幅或會收窄。

租務市場表現強勁

至於倫敦租務市場，表現相當強勁。根據ARLA的最新報告指出，由於租務需求上升，市場上可供出租的單位數量持續減少。超過34%的受訪地產代理表示，其登記的準租客數目維持平穩增長；而不論新訂立的租約或續租，其租金均錄得顯著升幅。

投資者亦應該留意下半年或會影響倫敦樓價的因素，當中包括希臘償還債務的進程、英國利率的變動和英鎊滙價的走勢等；此外，英國財相在剛公布的《財政預算案》提出若干新政策，其中包括逐步提高最低工資、削減供樓利息免稅額等等。究竟對倫敦樓價的影響是好是壞，將要拭目以待。

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(原文刊載於2015年7月18日信報)

 

英擱置新稅 利豪宅市道

隨着英國大選結果塵埃落定，保守黨出乎意料地贏得國會大多數議席，究竟對倫敦樓市有何影響？

業界普遍認為，保守黨繼續執政將有利倫敦樓市未來發展。首先，工黨在大選中失利，意味其倡議的「豪宅稅」、「海外買家印花稅」和「租金管制」等將不會在現屆政府出現。當市場上的不明朗因素消除後，投資者早前壓抑的購買力將進一步釋放。大選後的英鎊滙價和富時指數都顯著上升，正顯示民眾對保守黨的經濟政策充滿信心。

市場信心及需求支持樓價

現屆政府將要繼續致力解決房屋短缺的根本問題。大選期間，保守黨承諾未來5年任期內提供超過20萬套新房，並延長現有的置業資助貸款計劃至2020年，以及擴大「租者置其屋」計劃。

「租者置其屋」計劃是指原先用作出租的公營單位將以優惠價售予合資格的租客。由於可供出租的公營單位預期會減少，勢必令部分租客流入私人物業租賃市場，需求增加將帶動租金上升。最近一項調查顯示，超過65%的當地業主計劃在未來6個月內投資至少一個物業作出租用途。

當然，市場仍存在若干其他不明朗因素，主要是英國未來會否退出歐盟；另外，在大選中一躍成為國會中第三勢力的蘇格蘭獨立黨會否再就獨立提出公投，均將對英國整體經濟帶來深遠影響。

總括而言，豪宅市場可受惠於新稅項擱置及遺產稅免稅額上調至100萬英鎊；而中小型住宅市場則受惠於去年底下調的印花稅，以及政府持續鼓勵置業的政策；加上英倫銀行剛公布維持指標利率在0.5%的歷史低位，購買資產的規模亦維持在3750億英鎊。此外，預期倫敦人囗在未來15年將由目前8300萬增加至超過1億，對住宅的需求料進一步增加。在上述各利好因素支持下，筆者預期英國今年下半年無論物業成交宗數或樓價都將平穩上升。

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(原文刊載於2015年6月13日信報)

英大選結果難改樓市失衡

 

英國大選將於數天後舉行。根據各項民調顯示，保守黨和工黨的支持率不相伯仲，會否再次出現如2010年大選後的懸峙國會（Hung Parliament）局面仍是未知之數。事實上，各政黨都不約而同把房屋問題列為施政的「重中之重」，究竟在房屋政策上，各政黨有什麼分別？

保守黨的政綱提出，要擴大自上世紀八十年代前首相戴卓爾夫人提出的「租者置其屋」計劃（Right to Buy），容許租住公營房屋（Council Flat）的租客以高達70%折扣購入所承租的單位。根據官方統計數字，全國目前約有130萬合資格的租戶。

在新計劃之下，地區政府把較貴重的空置單位出售後，需要以「一換一」的形式提供較廉價的單位。對於上述的提議，坊間意見毀譽參半。

租者置其屋 毀譽參半

支持者認為，讓公營房屋的租戶購買所租住的單位，令資金得以流轉，從而帶動整體物業市場。反對者則認為，建議未必能促進新屋供應，更可能削弱政府未來提供公共房屋作為社會安全網的能力；基於其成效相當短暫和有限，只會令政府可以繼續迴避制訂長遠和完善的房屋政策，以應付社會不同階層的需要。此外，保守黨亦提出興建20萬套新屋以市價八折售予40歲或以下的首次置業人士，以爭取選民的支持。

與保守黨組成聯合政府的自由民主黨就提出每年興建30萬套新屋的目標，並致力發展至少10個新的「花園城市」（Garden Cities），以提供數以萬計的優質往宅單位。

至於在野工黨房屋政策的重點，除了計劃開徵針對200萬英鎊以上物業的「豪宅稅」（Mansion Tax）外，亦會引入3年期的租約及租金管制，以穩定持續上升的住宅租賃市場。同時，亦嚴格要求發展商加速開發土地，以達致每年新建20萬個住宅的目標。

對於空置的房屋，則賦予地方政府更大權力去徵收額外稅項。而所有新樓盤都要在本地優先發售後，才可向海外推銷。近日其黨魁文立彬（Ed. Miliband）更承諾當選後會調升非歐盟的買家置業時的印花稅，此舉不但可增加庫房收入，更可為國內尤其是倫敦的樓市降溫。

增加供應為政策前提

綜觀上述三個主要政黨的政綱，主調都是以增加供應為前提。不過，對於具體細節如何落實，似乎未着墨太多。事實上，英國住宅供求失衡的情況已持續一段相當長時間，不管未來由哪個黨執政，要把房屋政策撥亂反正，相信將是一項重要且艱巨的挑戰。

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(原文刊載於2015年5月2日信報）


 

 



倫敦租金高企有因

隨着本地樓價和租金持續上升，面積狹小的「劏房」應運而生。遠在倫敦的西肯辛頓區，一個闊度僅6呎、配備高架床和比電話亭還小的淋浴間的單位，最近以每月520英鎊招租，引起當地民間團體對租金高企的關注和狠批。究竟，為什麼倫敦的租金會居高不下？

倫敦住宅租務市場自2008年起一直表現理想。首先，作為全球最重要的金融中心之一，不少企業都在區內設有總部或辦事處，並創造大量就業機會，因此吸引當地和海外的專才進駐，正是當地住宅租務市場的中流砥柱。

其次，倫敦被評為頭三個最受學生歡迎的城市之一，區內有多所著名高等學府。由於大學宿位相當有限，大部分留學生都需要在私人物業市場尋找安居之所。

留學生多 金融中心聚財

另一方面，由於倫敦樓價節節上升，加上去年英國銀行收緊樓宇按揭，直接令希望置業人士的「上車」難度增加；再者，新生代崇尚財務自由，認為租樓相對更具彈性和切合生活需要。此外，英國大選在即，部分準買家對後市持觀望態度。上述種種，皆刺激當地住宅租務市場的需求。由此可見，基於倫敦的「目標租客」（Target Tenant）並非單一類別，長遠有利住宅租務市場平穩發展。

根據 Countrywide 的研究，截至今年2月為止，大倫敦區（Greater London）的住宅租金按年升8.4%；而倫敦中心區（Central London）則按月上升2.5%，顯示目前在供求失衡下，租金仍有上調空間。值得留意的是，隨着新屋供應增加，筆者預期未來租金升幅或會放緩。

毫無疑問，房屋政策一直是政府施政中的重要議題。面對租金高企，無論香港和英國，坊間都有聲音要求恢復租金管制。工黨領袖文立彬 （Ed Miliband）就承諾如在今年5月大選獲勝，將重新推動租金管制和引入3年期租約。上述政策能否出台，就要拭目以待。

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(原文刊載於2015年3月28日信報）

選擇租管公司 注重售後支援

海外物業的準投資者，除關注項目本身升值潛力外，預期租金回報的高低亦影響其投資決定。事實上，倫敦的住宅租賃市場自2008年金融風暴後一直表現活躍。根據最近一項調查，截至2015年1月，倫敦的住宅租金按年升幅達4.8%，在低息和量化寬鬆的環境下，買樓收租無疑具有一定吸引力。

跟香港比較，倫敦的住宅租賃巿場制度更為完善。例如租客的按金會受政府保障；業主可透過不同保險產品以減少可能出現的損失等等。事實上，絕大部分的海外物業投資者都會委託當地租務管理公司負責招租和管理。

倫敦的租務管理公司（下稱租管公司），其角色不單是中介。當物業落成後，它們可以代業主驗收以確保物業狀況良好，又或與發展商跟進執修事宜。另外，它們也可以安排傢俬供應商按業主們的預算和要求，提供不同類型的組合。

當單位一切準備就緒，租管公司會透過互聯網及本身的企業客戶資料庫招租。假如有準租客願意承租，租管公司會把租金、起租日期和準租客的基本資料等通知業主。若業主接受該要約（offer），租管公司就會對準租客進行背景審查（referencing） ，並草擬有關租約。

當租約生效前，租管公司會要求租客繳交六星期租金作為按金及首月租金。此外，它們亦會安排獨立專業人士預備詳細的交收報告（inventory report），以記錄物業起租時的狀況，或作為日後追討損失的證據。

租管公司也會代業主向租客每月收取租金，當扣除所有相關服務費和支出，餘額可按業主的指示存入指定的當地或海外銀行戶口。此外，部分租管公司更會在租約生效後六個月安排例行巡查，以檢視租客入住後物業的整體狀況。如物業需要緊急維修，租管公司會安排合資格的承判商報價，並監督工程進度。

由此可見，租管公司的服務範圍相當廣泛，故此特別建議業主們在選擇租管公司時，不應只着眼於收費高低，其信譽和售後支援更為重要。

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(原文刊載於2015年2月28日信報）

倫敦新盤冒嚴寒通宵輪購

 

最近本港一個位處東涌的新盤推售，銷情暢旺。距離香港九千多公里的倫敦，上周末一個位於東部鄰近奧運村的新盤開售，竟然吸引十多位準買家於兩天前及攝氏零度下通宵排隊認購。這個罕見的現象，背後的象徵意義是什麼？

從宏觀角度，當歐洲央行宣布以量化寬鬆去振興經濟，可以預期大量熱錢將流入資產市場，環球樓市理所當然受惠。

加息壓力降 買家入市信心升

另一方面，英國近月通脹有回落迹象，無疑令加息壓力紓緩。事實上，最近一項由Halifax所做的統計顯示，當地買家對息率上調的擔心較之前下降，而對整體樓市的信心則上升。

細閱前述樓盤的價單，一房單位售價大約40萬英鎊，兩房單位約70萬英鎊。這類價錢的單位，正正受惠於改革後的印花稅措施。在新稅制之下，買家可節省12%至20%的稅款，有助刺激用家和投資者的購買意欲。事實上，根據發展商資料，該樓盤已賣出超過90%，顯示市場對上車盤的需求相當熱熾。

英國政府的置業資助計劃（Help to Buy）讓當地買家可用低至5%首期，購買任何樓價60萬英鎊或以下的新樓和現樓，而且受惠對象並不只限於首次置業人士。在當地首置和換樓人士的剛性需求下，加上海外投資者積極參與，造就一手或二手樓價都持續平穩上升。

當然，更不能忽略該區的升值潛力。該樓盤位處 Stratford，正正是2012年倫敦奧運會舉行之地。透過推動社區重建，區內不僅有全倫敦最大型的購物中心，並且有多幢住宅、商業和酒店項目相繼落成；加上高速鐵路2018年通車，預期該區樓價日後將有不俗增長。

展望未來，具有相同重建概念的地區，例如 Elephant & Castle 和 Croydon 等，皆值得投資者特別留意。

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(原文刊載於2015年1月31日信報）

倫敦二三區上車盤今年焦點

近期與新舊客戶碰面，最常談及是對2015年倫敦樓巿的展望。雖然筆者並沒有水晶球可預知未來，不過可嘗試歸納以下數點供讀者參考。

首先，由於當地和海外買家對倫敦物業的需求仍然殷切，預期整體樓價將繼續上升，但升幅會較過往收窄，而且不同地區的表現參差。隨着一線中心區的樓價過去數年持續向上，已超越一般當地買家的負擔能力；加上新的印花稅措施令購買100萬英鎊以上物業的交易成本增加，亦帶來一定影響。此外，今年5月英國將舉行大選，工黨已揚言若當選將推行豪宅稅（Mansion Tax）。基於上述因素，預料倫敦豪宅市場上半年將轉趨審慎，個別地區更可能出現輕微下調。

不過，在此消彼長的情況下，豪宅的租務市場值得留意。事實上，個別地區如 Knightbridge、 Belgravia 和 Mayfair 在2014年第四季的租金就錄得超過4%以上增長，顯示市場對豪宅的租賃需求仍然熾熱。

正如前文所述，新印花稅措施令中小型單位交易成本下降，有助進一步帶動上車盤需求。不論當地或海外的買家，預期都將把購買力轉向樓價相對仍處可負擔水平的二區和三區，其中尤以具備完善交通配套連接市區的地段為首選。事實上，不少發展商早已積極在倫敦的二區和三區吸納優質土地，估計樓價100萬英鎊以下、位處倫敦市中心周邊地區的單位，將成為今年用家和投資者的焦點。

雖然市場認為，利率上升將對樓市產生負面影響。坊間一直預期英倫銀行2014年底前將輕微上調利率0.5%至0.75%，結果情況並沒有出現，正好顯示英倫銀行對調升利率的態度相當審慎，以免在大選前對國內經濟造成不良影響；加上最近資料顯示當地工資升幅普遍低於通脹，加息的誘因相對下降。筆者相信，低利率情況將維持至今年5月大選後，往後即使加息亦會循序漸進，幅度亦將相當輕微。最後，英鎊兌港元滙價過去半年從高位下跌超過13%，如英鎊持續偏軟，預期將刺激本港買家入市。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年1月17日信報）