淺談英國置業流程及注意事項

雖然英國的新冠肺炎疫情仍未完全受控，不過當地住宅市場已率先復甦。物業搜尋網站Rightmove最新報告顯示，7月份英國住宅的平均叫價比3月份實施居家令時高出2.4%，若與去年同期比較更高出3.7%，為自2016年12月以來最大升幅。

當地物業代理於7月接獲準買家查詢數量，較去年同期大幅上升75%。全英房屋抵押貸款協會最新公布的樓價指數顯示，7月份平均樓價比去年同期上升1.5%。究竟英國樓價反彈的原因何在？

最直接的因素，當然是英國政府在7月8日推出所謂「印花稅假期」的刺激經濟政策。顧名思義，買家只需要由當日開始至2021年3月31日完成交易並收樓，最高可節省1.5萬英鎊印花稅。另一方面，隨着當地物業市場解封，早前因居家令而囤積的購買力得以釋放；加上按揭貸款利率仍處低位，都是令英國樓價上升的因素。

買家免代理佣 防巧立名目收費

自從英國政府宣布將於2021年1月起為英國國民（海外）護照（BNO）的持有人提供新簽證，香港買家對英國物業的查詢和需求大增。筆者就藉此淺談一般購買流程和需要注意事項。

在海外推廣的英國住宅項目，大多數屬於全新的「樓花」，建築期長短各有不同。當買家選定心儀單位，通常須繳付「預訂金」（reservation deposit），並與發展商簽定預訂書；同一時間，買家要提供身份證明文件及最近3個月的住址證明，以符合英國當地有關反洗黑錢條例的要求。

之後，買賣雙方的代表律師草擬正式買賣合約，買家簽妥合約後，就要於指定限期內繳付正式訂金，一般介乎樓價的10%至最高30%。若項目屬於遠期樓花，發展商通常會安排買家分段繳付上述訂金，樓價餘額則於物業落成時才付清。購買成本方面，除了樓價以外，基本上就只有律師費和印花稅。律師費通常會連同正式訂金一併繳付，印花稅則在收樓時才繳交。

由於英國一直奉行「單邊代理制」（single agency），即物業代理只代表賣方，故只會在完成交易後向業主收取佣金，從而避免出現利益衝突的情況。因此無論購買一手或二手樓，買家都毋須向物業代理繳付費用。不過，最近有客戶反映，坊間有物業代理會巧立名目要求買家繳交「手續費」或「行政費」，若遇到以上情況，準買家就要格外小心。

過去幾年，市場上偶爾會傳出有買家在購買海外樓盤時不幸受騙，因此很多首次置業人士特別對海外樓花充滿戒心，害怕投資會化為烏有。筆者自2000年入行到現在，總算慶幸從未遇上「爛尾」的項目。

在入巿前，建議準買家應先對發展商的背景及項目有充分了解，亦可以考慮作實地考察和參考發展商過往已完成的樓盤，從中領略其交樓質量及售後服務水平。對於來歷不明的發展商和物業代理，或要求過高比例的訂金，甚至標榜提供超高保證租金回報，或回購等作招徠的項目，最好還是敬而遠之。 
 
kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年8月15日信報)

全新西倫敦1區黃金地段 矜罕鐵路上蓋發展項目 TCRW Soho 第二期及頂層特式單位全球首次發售

全新TCRW Soho是坐落在西倫敦核心的高端生活社區矚目住宅新地標，住客可以享受最頂級的購物體驗，包括倫敦高級購物街、時尚服飾店、珠寶店、高級訂製裁縫店及多間皇家御用場所。項目位處倫敦1區，貫通全倫敦整個地鐵及鐵路網絡，項目更是快將通車的橫貫鐵路車站上蓋物業，直通倫敦各都會點、希斯路機場及金絲雀碼頭，佔盡地理及交通優勢。

 

 

Tottenham Court Road橫貫鐵路站將優化造價10億英鎊的倫敦交通基建設施，是伊麗莎伯線的重要中轉站，連接Northern、Central地鐵線，及前往希斯路機場的全新服務路線，將來可由53分鐘的車程大大縮短至28分鐘直達。由項目步行約5分鐘即達Soho Square及花園，鄰近倫敦各大著名學府，包括倫敦政治經濟學院及倫敦大學學院。 

項目周圍不僅擁有多個世界頂尖品牌商店，更匯集很多米芝蓮星級食府、文化地標及著名大學。TCRW Soho地段如此優越，現正給香港買家一個矜罕的投資黃金機會。

TCRW Soho將推出項目1樓至5樓的精選92個開放式、1房、2房及3房豪華住宅單位及頂層特色單位，更附設先進科技的高質室內設備。大廈設有私人禮賓接待大堂，可通Fareham Street南北兩邊入口。TCRW Soho的規劃意旨成為全新橫貫鐵路站的地標建築及Soho區通道。項目地下樓層設地舖，主攻高級品牌商戶進駐，以及伊莉莎伯線車票售票處及TCRW Soho私人住宅入口。每個單位的室內裝潢及配套優質完備，為住客締造21世紀時尚高端的家居生活。

TCRW Soho的整個室內設計概念是由國際知名室内設計公司Argent Design的設計主腦Nicola Fontanella親自操刀。Argent Design分別在倫敦、邁阿密、摩洛哥、紐約、聖特羅佩及韋比爾等房地產熱門地區設計了不少享負盛名的世界級經典代表作。

項目預計於2022年第2季落成，售價由£999,999起。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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倫敦 Zone 1 超值投資地段 西敏巿社區重建計劃首個重點住宅項目 Carrick Yard 矚目登場

Carrick Yard提供109個現代化的住宅單位，戶型由開放式、一房、兩房到三房一應俱全。項目位於倫敦西敏巿 (City of Westminster) Lisson Grove的心臟地帶，座落Zone 1範圍，區內擁有優越的文化設施、廣闊的綠化空間、特色小店和河畔長廊，並與倫敦多間知名學府為鄰。 

從Carrick Yard前往Edgware Road及Marylebone地鐵站只需8分鐘*。主要轉車站Paddington亦近在咫尺，前往任何目的地同樣輕鬆方便。住戶只需5分鐘*之內就能到達牛津圓環站 (Oxford Circus)、10分鐘*內可達國王十字站 (King's Cross)，到利物浦街站 (Liverpool Street) 亦只需20分鐘*之內。

 
作為教堂街 (Church Street) 大型社區重建計劃的首階段住宅項目，Carrick Yard將會帶來優質住宅、運動設施和社區空間。進駐Carrick Yard，住戶更可盡情享受區內的生活格調，融入這個充滿活力的社區。西敏巿議會總體規劃在未來10至15年，將教堂街打造成集商務辦公、表演和文化、高端零售、美食、住宅一體的西倫敦熱點。
 
教堂街以及Lisson Grove地區一向是倫敦文化與美食的集中地，吸引來自世界各地的特色小店進駐，充滿個性的咖啡廳和餐廳隨處可見。Carrick Yard的居民如想享受休閒和購物樂趣，只需步行即可抵達倫敦多個大型公園和熱門購物區。前往攝政公園 (Regent's Park) 和馬裡波恩大街 (Marylebone High Street) 只需15至20分鐘的步程*即可抵達。

12億英鎊社區重建計畫 首個重點住宅項目

倫敦Zone 1被低估投資地段 升值潛力超乎想像

毗鄰倫敦市中心身份顯赫地區

城市重點地鐵線環繞

一場由西敏巿議會牽頭的12億英鎊社區重建工程，一個未來幾年內最具潛力的投資區域，已經逐步浮出水面！教堂街重建計畫即將成為焦點！Carrick Yard作為社區重建工程中首個重點住宅項目，未來價值增長更是巨大！

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英政府「基建革命」挽救疫後經濟

英國首相約翰遜在6月底至7月初的一周，於國會發表了兩次相當重要講話，除了對香港最近局勢表示關注外，也提出英國疫後經濟重建計劃的藍圖。對於當地飽受壓力的地產業，預計可帶來正面影響。

有別於2008年金融海嘯後，時任首相保守黨的卡梅倫以削減公共部門和福利開支的緊縮政策，去應付當時的公共財政危機。現任首相約翰遜則採取方向完全相反的措施，以刺激英國疫情後的經濟，包括透過增加170億英鎊的基礎建設財政預算，於未來8年投資120億英鎊興建18萬間經濟型房屋（Affordable Homes），希望藉此既創造就業，也解決長久以來英國住宅供求失衡的問題。

對於當地的首次置業人士，英國政府將推出名為「第一套房」（First Homes）計劃，初步預計提供1500伙作為試點，以市價七折出售，藉此幫助更多有意置業的人士。

簡化建築規劃 加快釋放土地

英國政府亦簡化現行繁複的建築規劃，加快審批流程和建設速度，從而釋放更多可供興建住宅的土地，並將於今年9月開始實施。此外，由於大型基礎建設與房地產市場關係密切，政府將額外投放50億英鎊興建醫院、學校和公路等。另一方面，英國中西部包括曼徹斯特和利物浦等地區將獲得4億英鎊撥款，用作興建2.4萬套房屋；至於小型發展商也可獲得4.5億英鎊的政府撥款，預計增加超過7000套新屋供應。

任何新政策的推行，坊間必然有不同意見。英國的建築和規劃諮詢公司就表示極度關注和不滿，因為政府建議廢除大量規劃限制，將直接影響業界的最主要收入。

筆者也認為，計劃略嫌太過側重於經濟型房屋，對私人物業市場的支援相對較少；另一方面，雖然今年額外投入50億英鎊改善基礎建設，長遠無疑對英國整體經濟有利，但對於解決目前經濟困局的成效卻相當有限，始終遠水不能救近火。

創造工作職位 地產行業得益

總括而言，英國政府於疫後的經濟政策重點就是「建設」（Build），難怪約翰遜於講話中多次強調建設過程要更快、要好和更環保。事實上，由於疫情對於全球經濟的影響是前所未見，所以英國政府摒棄過去以減少支出去挽救經濟的舊思維，反而加大力度投資於實體經濟，創造更多就業機會，筆者對此表示支持。就以房地產行業為例，背後牽涉的產業鏈繁多，當中包括土地開發、建造、項目管理、維修、銷售和租賃等。根據英國房地產協會（BPF）2019年資料顯示，房地產行業佔國內生產總值7%。由此可見，地產業依然是國民經濟支柱的重要產業之一。

因此，假如這個被英國政府視為自第二次世界大戰以來最激進的「基建革命」，能夠刺激國內經濟於疫情後迅速反彈，並解決歷年來房地產資源分配不公平的問題，定能振奮人心，相信亦有利吸引外來投資。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年7月11日信報)

英樓市走向端視失業率變化

隨着實施接近兩個月的居家令鬆綁，英國房地產市場正式於5月中復市，除了業界感到欣慰外，不少買家和業主也表示歡迎。畢竟，要完全消滅新冠肺炎病毒的威脅似乎暫不可能，但政府已就抗疫投放大量資源，逐步重啟經濟活動符合公眾期望和利益。

物業網站搜尋率爆升

正如業界普遍預期，部分因居家令而抑壓的需求在復市後得以釋放。根據當地物業網站Zoopla資料顯示，在物業市場重開的第一周，其網站的物業搜尋率就上升88%。此外，Zoopla又對2000名人士進行調查，發現面對疫情所帶來的不確定性，近60%受訪者表示仍會繼續置業計劃。另一個物業網站Rightmove就首次錄得單日超過600萬瀏覽紀錄，較去年同日上升18%，地產代理也表示物業成交量正逐漸增加。

當然，目前英國樓市成交量與疫情爆發前仍相距甚遠。根據英國稅務海關總署（HMRC）統計，4月份物業買賣宗數按年減少53.4%，與3月份比較則回落46.1%。筆者認為，雖然物業成交量大幅減少，但不能純粹視之為買家對後市失去信心。

事實上，在居家令下，有近一半以上的交易因測量師未能親身到物業考察，以致無法為銀行提供準確估價而被迫暫停。當政府宣布逐步解除居家令後，各大主要銀行如滙豐、全英房屋抵押貸款協會（Nationwide）和哈里法克斯銀行（Halifax）等隨即恢復安排估價。另一方面，亦有個別銀行重新接受新造按揭申請，並提高成數和樓價上限等等。筆者預期，隨着按揭市場同步重啟，加上低息環境持續有利減輕置業成本，可為樓市帶來正面支持。

減稅刺激市道機會微

對於政府該採取什麼政策支持樓市，近日引起業界不少討論。有建議政府應考慮暫停徵收土地印花稅，或取消3%的第二套房額外印花稅，藉此鼓勵業主重新入市，倡議者認為此舉既可支持當地的建築業，也可為私人住宅租賃市場提供更多單位。然而，筆者對上述建議最終能否落實表示懷疑，畢竟土地印花稅是政府重要的收入來源，以2018/19年度為例，就為庫房帶來近120億英鎊進賬。國家預算責任辦公室（OBR）預計，由於政府頒布一系列紓困措施，本年度財政預算將有超過3000億英鎊赤字。在入不敷支的情況下，估計減稅的空間相當有限。

筆者最近接觸的投資者中，大部分都對未來英國樓價走勢表示關注。根據萊坊預測，今年英國樓價將下跌3%，第一太平戴維斯的研究就指出，樓價將視乎新冠病毒對經濟影響的程度而出現5%至10%調整。值得注意一點，目前英國房地產市場只重開約1個月，成交量偏低，要全面評估疫情對樓價造成的影響可能言之尚早。筆者認為，未來英國樓價的最大挑戰，是政府為企業提供「就業保留計劃」於今年10月結束後失業率的變化。因此，若然投資者有意於目前趁低入市，應把上述潛在風險因素計算在內，量力而為。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年6月13日信報)

誠意推薦 - 倫敦西南2區小資首選精品住宅 Clapham Place

作為倫敦小資和中產階級非常喜歡的區域---Clapham，位於倫敦西南2區，緊挨著巴特西和溫布林頓，歷來就是一個低調奢華的生活區。

漫步Clapham你就會發現不同的建築風格充斥街道，從安妮皇后，格魯吉亞時代的老城區風格建築，到維多利亞時期的尖頂網格狀建築蔓延在街道的兩側。擁有便利的交通，成片的公共綠地，悠久的歷史和卓越的人文環境。使它成為倫敦城市生活的縮影，讓人心生嚮往。

這次我們誠意推薦的項目就是位於 Clapham區內的精品高級住宅 “Clapham Place”，這是一個充滿活力的全新住宅項目，位於斯托克韋爾(Stockwell)和北克拉珀姆之間(Clapham North)，交通網絡十分便捷。

項目詳情

“Clapham Place”是一個全新的現代化住宅項目，周邊擁有成片的公共綠地，主張現代室內設計風格，每個單位都可以使用公共花園和屋頂露臺。提供62間一房、兩房和三房單位，設有私人露臺或陽臺。預計將於2021年第2或第3季落成，享有999年租用權。

項目將首都的繁華喧鬧，與附近公共區的寧靜完美融合，是流覽倫敦的最佳場所。在繁忙的工作之餘僅需走上露臺，便可感受都市景致帶來的舒適放鬆。

便捷的交通網絡

早在80-90年代期間，Clapham區域就成為了倫敦中產階級最青睞的地方，一直到今天，這裡仍然屬於倫敦相對富裕的地區之一。主要的優勢來源於無比便利的交通，和深入街頭的中產小資文化。

Clapham的公共交通是倫敦最重要的中轉站之一，也是全歐洲火車和地上鐵經停最多的一個網站。這個網站不僅彙集了所有進出倫敦南部和西南部的火車，而且還聯通維多利亞和滑鐵盧網站，使之成為了整個倫敦乃至整個歐洲最繁忙的多功能網站。

“Clapham Place”距離Stockwell地鐵站僅300米，而且距Clapham North地鐵站和Clapham高街地鐵站均只有幾步之遙。居民可以繞倫敦旅行，通過維多利亞線只需10分鐘*即可到達Oxford Circus站，而通過北線不到15分鐘*即可到達倫敦金融城。

豐富的周邊娛樂

“Clapham Place”附近還有繁華的社交和休閒場所，沿著熱鬧的Clapham高街及其周圍地區，遍佈著酒吧、餐廳、咖啡廳以及各種娛樂設施。坐落在Larkhall公園、Battersea公園和Clapham Common等多個綠樹成蔭的空間之間，可以輕鬆逃離城市的喧囂並使戶外成為您日常生活的一部分。住在Clapham意味著兩全其美的生活，享受首都的繁華和附近社區的寧靜。

Clapham的夜生活也非常著名，經常被倫敦人稱做“熱鬧而有情調”。圍繞著Clapham Common綠地， 三家有名的酒館the Bobbin, the Coach and Horses ，the Bread and Roses就坐落在此。休息日格外熱鬧，經常會有喜劇和單口相聲的表演。

優質的教育環境

Clapham區域被一流的中小學和頂尖大學所包圍，在這邊就讀是通往世界一流教育的明智選擇。Bonneville小學和Eaton House The Manor等當地學校的成績均高於平均水準，並且有很大一部分學生繼續就讀英國一些最好的中學。

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新冠肺炎觸發「轉買為租」趨勢

在新冠肺炎影響下，不少行業的生態環境都出現前所未有的變化，英國私人住宅租務市場亦一樣。英國政府自3月中實施居家令後，私人住宅租務成交量大幅減少，根據物業軟件公司Goodlord統計，由今年3月17日至4月14日，新增準租客登記較去年同期下跌72%，訂立租約數量更按年大減88%。然而，由4月14日至5月7日，新增登記準租客人數反彈45%，新租約簽訂量也回升22%。由此可見，住宅租務市場有率先回暖跡象。

政府補貼工資 欠租情況少

居家令實施期間，訂立的新租約主要是必要性搬遷，租客大部分是醫務人員或其他關鍵工作人員。由於社交距離的限制，物業代理不能如常帶同客戶實地參觀，虛擬技術的應用變得更為重要。於是，不論放盤、睇樓甚至簽約，業主和租客都在足不出戶的情況下完成交易。

即使英國疫情自3月起轉趨嚴重，筆者所接觸的業主中，絕大部分都按時收到租金。最主要原因，相信與英國政府為企業提供工資補貼計劃有關。在補貼計劃下，當地僱員可收取薪金八成，上限為每月2500英鎊，直至今年10月底。

就目前情況而言，上述措施對「保就業、穩民心」的效果尚算不俗。綜合不同物業代理的資料，要求減租的租客比例遠低於市場預期；另一方面，政府並要求銀行向客戶提供「按揭假期」，容許他們延後還款，都有助解決業主們燃眉之急。

由於英國政府已於3月18日立法暫停處理未來3個月的收樓令申請，即業主不能以欠租為理由要求法庭頒令租客遷出。對於上述禁令會否於6月屆滿時再度延長，目前仍然是未知數。上星期房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）在國會發言，表示政府將因應巿況、抗疫成效和法庭意見，審慎考慮下一步行動。

因此，假如業主遇上有經濟困難的租客，筆者建議先透過地產代理了解租客的實際情況，從而制定最符合雙方利益的解決方案。目前較普遍做法包括減租、訂明延後還款的安排，以及提前中止租約等等。

居家令放寬 需求逐漸釋放

正如業界預期，部分早前因為居家令而囤積的租務需求正逐步釋放。英國政府上星期宣布解除部分限制，容許物業代理正常復工。筆者認為，此舉是振興當地樓市的重要一步。就以一個在曼徹斯特市剛落成的項目為例，於首個「正常」的工作日，代理就促成至少4宗零議價租務成交。

當然，要全面評估新冠肺炎對英國私人住宅租務市場的影響，目前仍是言之尚早。不過，筆者預期，部分準買家可能擔心未來樓價下調，或自身經濟條件改變而暫時擱置上車計劃，「轉買為租」將令私人住宅租務市場的反彈更為明顯。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年5月23日信報)