英國面臨硬脫歐 入市倫敦須量力

執筆之際，正值距離英國正式脫歐的日子不足100天。綜觀目前英國和歐盟成員國的取態，「硬脫歐」的風險與日俱增，帶來的不確定性正影響英國整體政治和經濟，樓市亦難獨善其身。

展望2019年，筆者估計英國樓市在3月29日正式脫歐前觀望氣氛濃厚。在不明朗因素影響下，用家或投資者入市態度轉趨審慎，其中以特別受海外投資者追捧，且樓價相對較高的倫敦住宅市場所受影響較大，無論樓價和成交宗數，都難以在脫歐問題徹底解決前止跌回升。

 

正如英國國家統計局（Office for National Statistics，下稱ONS）於2018年12月公布的數據指出，倫敦樓價截至2018年10月按年下跌1.7%，為英格蘭地區中樓價表現最差，亦是自2018年5月起連續6個月下跌。可見隨着脫歐日子愈來愈近，倫敦樓價下行壓力愈加沉重。物業網站Rightmove預測2019年倫敦樓價將錄得介乎1%至2.4%跌幅。筆者認為，當中以市中心豪宅受壓較大，因為海外投資者所佔比例較高；相反，外圍地區的樓價有望在內需和低息支持下保持平穩。準買家如考慮投資倫敦項目，宜先做好風險及期望管理，量力而為。

二線城市今年料價量齊升

正如筆者在2017年12月的預測，英格蘭西北部樓價在2018年表現理想。ONS的報告顯示，該地區樓價截至2018年10月按年上升4.9%。物業網站Rightmove預測2019年當地樓價將有2%至4%升幅，主要原因是金融危機後，伯明翰和曼徹斯特等大城市的新樓供應偏低，隨着本地及海外買家近年紛紛入市，需求帶動樓價持續上升。從2018年多個展銷會可見，投資者對英國二線城市的項目仍然大感興趣，加上近期英鎊滙價下跌，有利海外買家趁低入市。筆者估計，2019年伯明翰和曼徹斯特物業的銷情和成交價均有不俗表現。

不過，無論對業主還是租務代理而言，2019年租務市場將充滿挑戰。首先，由於企業租客的房屋津貼逐年減少，令租金上升空間收窄；加上今年起政府禁止租務代理和業主向租客徵費，在租賃過程中所產生的行政成本將轉嫁業主，令淨租金回報率下降。然而，由於部分投資者決定把物業轉租為賣，令市場可供出租單位數量減少。英國住宅租務代理協會（ARLA）的報告就指出，2018年11月可供出租物業數量較10月減少達8%。

另一方面，網上按揭公司LandBay的調查亦發現，2018年倫敦33個分區中，有27個分區的租金上升，情況遠比2017年只有7個分區的租金錄得升幅大為改善，可見英國住宅租務市場仍具一定吸引力。此外，由於新屋供應短期仍難滿足租務需求，相信將對2019年租金起支持作用。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年1月5日信報)

政經變數多 窒礙英樓市

踏入2018年最後一季，英國住宅市場並沒有如常出現聖誕前的小陽春；相反，市場觀望氣氛濃厚，交投相對淡靜。箇中原因，不外乎是國內政治和經濟上的不確定性所致。

雖然英國宣布脫歐已超過兩年，但與歐盟的協議卻一直拖延至今年11月底才達成，理論上因脫歐所帶來的不確定性應告一段落。然而，該協議須於本月經英國下議院投票表決，由於工黨及部分保守黨議員均已表明反對，「硬脫歐」的風險驟然升溫。

除脫歐的不確定性外，調高印花稅亦令成交宗數減少。以11月公布的財政預算案為例，政府不但未有放寬第二套房印花稅，反而建議對海外買家徵收1%額外印花稅，此舉將打擊部分準投資者的入市意欲。

雖然整體住宅市場正受上述因素影響，不過筆者留意到，過去一年，個別地區或類型的物業所受影響相對輕微。首先，倫敦以外的大城市如曼徹斯特和伯明翰的新樓盤仍受追捧，由於兩市的樓價遠低於倫敦同級物業，加上租賃需求在新增工作機會帶動下持續攀升，令租金回報和樓價升幅表現均見理想。

倫敦表現兩極化 豪宅暢旺

就以英國研究機構Hometrack 11月公布的10月英國城市樓價指數為例，伯明翰樓價按年升6.2%，曼徹斯特樓價同期漲6.3%；相對地，2016年6月脫歐公投通過當月，兩地樓價同錄得13.8%升幅，差不多為同期平均工資增長率的3倍。由此可見，位處「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse）中心的曼徹斯特和伯明翰，樓價將繼續因當地就業機會增加和交通網絡改善而得到支持。

倫敦樓市方面，筆者發現過去一年呈現兩極化。以100萬英鎊以下的上車盤和中價盤為例，整體銷情普遍放慢，相信與市場上同類型物業供應較充裕，以及買家以投資者為主，對發展商定價、預期租金回報及按揭利率走向都較為敏感有關；100萬英鎊以上的豪宅市場則依然活躍。

就以今年第二季和第四季筆者參與的兩個豪宅項目為例，即使呎價超過2500英鎊（約25053港元），仍能吸引不少買家入市，主因是倫敦市中心新建豪宅供應不足，加上買家多屬資深投資者和用家，負擔能力和持貨能力都較強，只要樓盤在位置、定價及配套上具有高性價比，在剛性需求帶動下，雖然外圍投資環境存在不明朗因素，對上述買家的投資決定影響卻相對較少。

展望明年，預期英國整體樓市表現還視乎明年3月底英國正式脫歐後的政經情況，當市場上不確定因素消除，部分積壓的需求（pent-up demand）有望釋放，將令交投量和樓價重回正軌。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年12月8日信報)



英預算案長遠利好樓市

英國財相夏文達10月底公布秋季財政預算案，由於這是英國在2019年3月正式脫歐前的最後一份預算案，所以特別受到國內外關注。究竟這份預算案對住宅市場有何影響？

根據預算案估計，英國2019年的國內生產總值（GDP）將按年增長1.6%，而未來5年增長將保持1.4%以上，加上預期就業人數持續增長，失業率將維持40年來的低位。英國整體經濟表現充滿活力，樓市理應同樣受惠。

延長置業資助計劃

預算案中最令住宅市場鼓舞是宣布延長置業資助計劃兩年，至2023年，只限於首次置業人士，並會為不同地區的樓價設置資助上限。以倫敦為例，受資助物業的上限為60萬英鎊。由於將有更多首次置業人士受惠，預計樓市流動性將增加。

除了回應有關首置人士的訴求外，預算案亦承諾額外投放5億英鎊在房屋建設基金，以支援65萬間新屋建造。另一方面，亦透過國有英國商業銀行為中小型發展商提供10億英鎊的信貸保證，以增加住宅供應，滿足每年約30萬戶新屋的需求，有利樓市長遠持續發展。

當然，預算案並不能令所有階層滿意。不論業主、租客和中介等，都對預算案中未有為住宅租務市場提供稅務優惠而感到失望。事實上，自2016年起實施第二套房印花稅，加上其他過往免稅項目的縮減，已經令部分業主意興闌珊，甚至選擇把物業賣掉。正如物業網站Rightmove 指出，倫敦住宅租金今年第三季按年升0.8%，可供出租單位則按年減少19.4%。由此可見，假如上述趨勢持續，租盤減少，租金則無可避免上升，最終轉嫁到租客身上。

至於早前首相文翠珊提出有關海外買家印花稅的建議，於今次預算案公布相關細節，政府將於明年1月就增加1%額外海外買家印花稅進行廣泛公眾諮詢。無疑任何增加交易成本的措施，都不會受買家歡迎，但1%的建議加幅屬市場預期下限，筆者認為對樓市影響相對輕微。畢竟，除了留學或移民的用家外，不少投資者均視英國房產為資金避風港。隨着英國明年脫歐，巿場不明朗因素被消化，預期不論樓價租金甚至英鎊滙率都將出現明顯升幅，相比之下，額外1%的印花稅是個相當低的成本。

筆者認為，雖然今年英國的預算案對樓市未來發展着墨較以往少，不過，透過提高個人免稅額至每年12500英鎊，並將高稅階收入人士的門檻從每年46500英鎊提高至50000英鎊，總算是對業主們的一點恩惠。另一方面，政府將投放300億英鎊改善全國道路網絡，通達度的提升，長遠對整體樓市有正面影響。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年11月17日信報)

英國伯明罕高尚住宅物業 105 Broad Street 香港公開發售

英國伯明罕高尚住宅物業之一105 Broad Street 由英國著名發展商 SevenCapital 精心打造，本月將於香港公開發售。

105 Broad Street 座落於伯明罕極受追捧的優越黃金地段，僅數分鐘步程直達伯明罕核心金融及商業區，包括最近投入服務的滙豐銀行英國新總部，物業將優越的市中心生活完美呈現。

物業現已落成，為精明投資者提供了一個現成的投資機會，預期回報可觀。

105 Broad Street共推出214間寬敞高級的1房及2房住宅單位，並為住戶提供私人禮賓服務及健身室，滿足住戶於英國第二大城市對奢華生活的激增需求。

物業坐擁伯明罕壯麗城市景色，鄰近市內一些主要的商業、金融和專業服務等世界知名企業，例如滙豐銀行 (HSBC)、德意志銀行 (Deutsche Bank)、普華永道 (PwC) 等。105 Broad Street正好能夠吸引一眾尋找奢華及便利起居生活的專業人士成為租戶，就近工作地點，完美配合追求工作及休閒娛樂所需。

此外，105 Broad Street 距離耗資7億英鎊市中心大型活化項目 Paradise Developments 僅10分鐘步程，可輕鬆抵達市中心的東面，將是伯明罕規劃中的2號高速鐵路 (HS2)站。

105 Broad Street鄰近伯明罕的一級商業購物區，住戶可於繁華購物中心盡情消遣及欣賞充滿活力的現場音樂和娛樂場景。住戶僅需約10分鐘步程即可前往著名的Mailbox購物中心，各式知名品牌如Harvey Nichols、Hugo Boss及Tommy Hilfiger等均在其中。著名的伯明罕話劇團劇場 (REP) 、Hippodrome 及Alexandra劇院亦近在咫尺。同時，全國知名的國家室內體育館 (Birmingham Arena)、國際會議中心 (International Convention Centre) 及Symphony Hall 亦在附近，每年主辦數百個重要節目和藝術家演出。此外，伯明罕是一個彙聚眾多非凡餐廳的聖地，在倫敦以外，伯明罕可說是擁有最多米芝連星級餐廳的城市，集結數百家備受歡迎的獨立餐廳和酒吧。

另一方面，從105 Broad Street 步行5分鐘即抵達Five Ways火車站，只需2分鐘車程快捷前往New Street 火車站及位於市中心的 Grand Central 購物中心，當中包括 Bullring 購物中心眾多著名高級名店等等。

105 Broad Street 絕對是一個精明投資者在伯明罕這個迅速發展的物業市場千載難逢的投資機會。近年來，伯明罕吸引了來自各方的大量投資，持續備受眾多正在尋找靠近工作地點和娛樂場所的優質物業的投資者熱烈追捧。

如欲瞭解物業詳情，請致電 +852 6691 6349或電郵至 kesflaw@savills.com.hk   與本人聯絡。

英研海外買家加辣 樓市經濟恐雙輸

9月底英國保守黨在伯明罕舉行的周年會議上，首相文翠珊建議於現有土地印花稅基礎上，對海外以個人或公司名義的住宅買家開徵額外印花稅，所得稅收將用於處理國內露宿者問題。究竟，該措施對海外物業投資者有何影響？

本土首置未必更易上車

英國一直被視為對海外投資者相當友善的國家，保守黨在距離正式脫歐不足6個月之際拋出這個提議，確實令業界嘩然。筆者認為，這是保守黨在政治上的姿態，藉此回應早前工黨就房策的提案，以爭取國內年輕選民的支持。

雖然約克大學的研究曾指出，於2014至2016年間，倫敦新樓買家中有13%屬於海外人士。但露宿者問題日趨嚴重，並非直接源於海外投資者購入英國房地產，而是經濟型住宅（affordable housing）的供應嚴重不足。要解決上述問題，政府應該透過提供稅務優惠甚至財政援助，為發展商增加供應提供誘因。另一方面，亦可修改土地用途、簡化土地規劃申請程序及提高地積比，令更多土地資源得以釋放。事實上，透過加稅增加海外投資者的置業成本，不會令樓價50萬英鎊以下及用家主導的住宅市場價格下跌，首置人士不見得更易上車。

筆者接觸的投資者中，大部分都已因為在香港或其他地區擁有物業而需要額外繳交3%的第二套房印花稅，換句話說，他們在英國購入第一間物業時，已無可避免地較英國本土買家多繳印花稅，若再增加針對海外投資者的稅項，理據難以令人信服。

負面影響蔓延各行各業

以英國目前情況，確保整體經濟的穩定性理應更為重要，增加海外買家印花稅所帶來的負面影響實在不容忽視。首當其衝自然是英國發展商，在建議公布後的第一個股票交易日，各大發展商如Berkeley Group、Taylor Wimpey和Barratt Developments等股價全線下跌。另一方面，其他相關行業例如建造、室內設計、市場推廣及銷售等，亦可能在連鎖反應下受影響，令失業率上升。

近年幾次土地印花稅的改革後，英國住宅成交都有所減少，影響市場正常流動性。目前，海外投資者已經和英國本土買家一樣，須繳納遺產稅和資產增值稅，因此建議開徵的新稅，只會令英國樓市甚至整體經濟得不償失。

作為海外投資者，不論是計劃搶先於新稅推出前盡快入市，抑或保持觀望態度，英國物業市場作為資金避風港和提供穩定投資回報的基本優勢，將不會驟然改變。

目前英國政府仍未公布有關稅率和生效日期等具體細節，因為新政策實施前需要進行廣泛諮詢。業界普遍估計，新稅將介乎樓價1%至3%，與其他熱門物業投資國家和地區如澳洲、加拿大、新加坡和香港比較，建議稅率明顯克制。筆者期望，當草案公布後，英國政府能夠充分聆聽持份者的意見和建議，把新稅對市場造成的負面影響降至最低。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年10月20日信報)

Lincoln Square - 倫敦學區之王，帶有濃厚藝術腔調的經典豪宅

文化素來被視為極奢生活的重要精髓，介於倫敦西區West End和金融城City之間，有這樣一座帶著濃厚藝術腔調的經典豪宅，歷史、文明、情懷毫無遺漏的勾勒出倫敦這座世界文化標籤的輪廓，人文的吉光片羽在此重生絢爛，格調繁奢生活呼之欲出。

這個地方就是號稱倫敦「學區之王」的項目，一座集世界頂級大師精粹的經典豪宅— Lincoln Square！是在開發商Lodha Group帶領下精心打造的倫敦的一個全新地標之作。

黃金地段，文化薈萃，品質卓越

以濃郁的歷史底蘊為基礎，Lincoln Square沉澱了全球最經典的文化瑰寶，著名的皇家歌劇院、國家美術館、大英博物館等世界級景點座落在周邊。同時從文化源頭發展至今， Lincoln Square周邊已成為全球頂尖學府聚集地，倫敦政經學院、國王學院、倫敦大學學院世界名校均聚集於此，無疑是陶染情懷之夢的最佳處。

Lincoln Square所在區域可謂是倫敦司法領域的核心區域，在短短的數米距離之內，有超過50家知名律師事務所和著名的皇家司法院和倫敦四大律師學院及艦隊街。另外 Lincoln Square周圍遍佈世界名企，如聯合利華、高盛銀行，均在步行範圍之內。正可滿足這些想要居住得靠近各大藍籌企業、律師事務所和皇家司法院，以及為那些想在大學畢業後留在倫敦生活和工作的學生的需要。

Lincoln Square旁聚倫敦最重要的兩條地鐵線——Central 和Piccadilly線。步行7-9分鐘可到達Chancery Lane、Holborn、Covent Garden、Temple地鐵站。搭乘地鐵，3分鐘即可到達倫敦最核心的交通樞紐國王十字（King's Cross）。

另外，年底跨城鐵路Crossrail伊莉莎白線新站Tottemham Court Road站距離項目僅幾步之遙，不僅為項目通勤帶來極大的便利，大大縮短了項目的通勤的時間，也為項目帶來極大的升值機會。

黃金地段，品質卓越。在Lincoln Square不僅能享受家的溫暖，而且擁有最睿智的鄰居，完美打造的空間，促進社交，創造機遇，昇華圈層，無論自住還是投資皆為上佳之選。

頂級配置，享私密格調奢華生活

Lincoln Square位於倫敦西區，是一個占地超過1600平方米的超豪華公寓住宅項目。Lincoln Square以中央占地超過860平方米的私人花園庭院為中心，周圍環繞著東、西、南、北四幢住宅樓。花園庭院四季皆有美景，中間是充滿設計感的噴泉，四周栽滿高大的觀賞樹木，樹下綠茵綿延，安靜而又清新。

除了優越的社區環境，Lincoln Square是以五星級酒店的標準所建，24小時禮賓服務。超豪華的設施配置與絕佳視野彰顯尊貴的居住生活。如超豪華設施配置的健身房、24人私人影院、俱樂部、圖書館、私人宴客廳、25米恒溫游泳池、衝浪泳池、冰浴室、霧浴室、桑拿房、蒸汽浴室、SPA、私密護理沙龍、配備音訊視頻等設備的會議室、檯球室。

精雕細琢，現代與優雅完美融合

Lincoln Square整體建築由享譽全球的PLP Architecture（參與設計帝國理工學院新校區）設計，樓高10層，擁有2層地下室，備有一系列開放式、1房、2房、3 房及4房豪華單位和頂層複式單位。經典的工藝運用和完美的比例把控，保留三段式的嚴謹佈局，完美匹配這片歷史重地的人文氣質。

室內設計由豪宅領域知名室內設計公司Bowler James Brindley傾力打造，奢華精裝涵蓋了米勒Miele一體化系列家電、全屋地暖以及100%羊毛地毯、實木及大理石地板等。室內設計由Bowler James Brindley主理，集優雅、柔和及現代化於一身。

Lincoln Square住戶的配套設施由知名設計師Patricia Urquiola量身打造。她為世界各地的豪華酒店設計而聞名，當中包括位於科莫湖的Hotel Il Sereno和位於巴塞隆拿的文華東方酒店。

公共區域和配套設施的室內設計由知名室內設計師 Patricia Urquiola 操刀，西班牙設計師Patricia Urquiola 是目前歐洲最炙手可熱的產品設計師之一，代表作包括 Fjord 座椅和巴賽隆納Mandarin Oriental 酒店的創新設計。

物業的私人庭院由曾設計海德公園戴安娜皇妃紀念噴泉的倫敦園景設計公司Gustafson Porter 設計，通過幾何切割，讓水域得以交錯長廊而共存，同時從水平面到垂直牆面均以綠植包圍，建造立體互動的內部生態，像是一個萬物叢生的都市魔方，9000平方英尺的景觀花園僅為此地私藏。為這座擁有炫目氣派的豪宅提供了寧靜和綠色空間。

美作傾情呈現，共品藝術盛宴

敬畏生態與歷史文化，專注細節且臻于完美，英國著名發展商Lodha隆重宣佈，這座精心打造的瑰麗豪宅Lincoln Square，將於2018年10月20及21日於香港舉行展銷會！第一太平大衛斯香港為您傾情呈現，誠邀蒞臨品鑒！

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍，新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時，他們十分關注可能影響樓市的個別因素，筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先，英倫銀行8月宣布把基本利率（Base Rate）提高0.25厘，至0.75厘。毫無疑問，此舉對部分準買家有實質影響，因為置業成本將上升。然而，加息原因並非單純針對樓市，而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預，以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品，所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上，料對樓巿影響有限。事實上，買家之所以選擇投資英國房產，除了考慮到資金的安全性外，長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）研究指出，樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%，按月跌0.5個百分點，幅度為2012年7月以來最大。筆者認為，若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向，未免有點以偏概全；畢竟，整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因，除了脫歐引起的不確定性外，與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等，都有關係。

筆者相信，房地產屬中長線投資產品，投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數，曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦，雖然樓價按年輕微下跌0.1%，但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升，最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出，由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加，倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套，增加至7.2萬套。然而，即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高，但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續，對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出，倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中，200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%，200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%，雖然升幅輕微，但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上，每年9月至12月都是英國樓市的旺季，隨着新盤陸續登場，預期氣氛將轉趨熾熱。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年9月22日信報)