公司名義置業利弊

英國政府自從今年4月開始，向購買「第二寓所」或出租物業的人士徵收3%的額外印花稅後，筆者接獲不少讀者查詢有關採用有限公司購買物業的利弊，現分析如下。

從購入成本而言，以有限公司名義並不能避免3%額外印花稅。假如樓價為100萬英鎊，買家仍然要支付額外3萬英鎊稅款。

不過，假如投資者是以轉售圖利為目標，用有限公司形式持有物業可能較有利，因為出售物業的淨利潤是需要繳納資產增值稅。目前公司應課稅率為20%，相比於高收入人士需要繳交28%為低。

銀行多不提供按揭

如果投資者以長線收租為目標，以有限公司形式持有物業，可享有的稅務優惠更為明顯，因為租金收入可以公司利潤形式入賬。目前英國的利得稅率為20%，遠低於高收入人士個人入息稅率的40%。當然，若股東從公司中收取股息，仍然需要納稅，但股東卻可根據實際需要，靈活安排派息的時間和對象，或讓租金繼續滾存在公司內，以備不時之需，從而達致最大的稅務效率（tax efficiency）。

另一方面，由2020年4月起，個人業主只能以標準稅率扣減按揭利息支出。假設每年利息支出為2萬英鎊，個人業主只能扣減其中的20%，即約4000英鎊。若以有限公司名義持有物業，全數按揭利息支出將可減免。此外，透過公司持有物業亦有機會省卻遺產稅。

雖然以有限公司持有物業在稅務上有上述優勢，投資者應先注意以下事項。

首先，是財務上的安排。目前大部分銀行並不為有限公司提供物業按揭。雖然小部分銀行仍會承做房貸，但會要求董事提供個人擔保，而且息率會較高，按揭成數亦較低；其次，投資者需要每年承擔額外支出，以委託會計師申報利得稅。

總括而言，只要選擇適合的方式持有物業，應繳的稅款將可以大幅減少。不過，投資者應否以有限公司名義購買物業，實在難以一概而論。筆者認為應按個人實際情況決定，並諮詢專業人士意見。

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(原文刊載於2016年6月4日信報)

曼徹斯特買樓收租穩賺

 

提起英國曼徹斯特（Manchester），最為人熟悉的當然是市內兩支在英超前列的球隊。其實曼市除了足球外，物業投資潛力亦與日俱增。根據滙豐銀行去年的報告指出，曼市被評為全英國最佳「購房出租」（buy-to-let）的熱點之一。筆者曾於今年初走訪這個位處倫敦以北約320公里的城市，希望藉此了解背後的原因。根據觀察，曼市之所以繼倫敦後成為物業投資者新寵兒，大致可歸納為以下幾個原因。

首先，當地物業性價比相當高。曼市樓價不但比倫敦便宜，租金回報亦相當理想。正如滙豐的報告指出，曼市自2010年起平均每年租金回報超過6%，去年更攀升至近8%。

租金回報攀至8%

仲量聯行報告也指出，去年曼市平均樓價上升9.5%。這正是當地物業受不少投資者垂青的原因。

其次，過去數年大量資金投入曼市的基建，令當地就業機會增加，人口不斷上升。例如來自中東阿布扎比的財團，分別投放接近20億英鎊於市內的球隊和房地產項目，而中資財團就將機場鄰近的土地開發成新商業區。事實上，自2001年至2011年，曼市人口增加了19%。不少商業機構皆受當地的優秀營商環境，如低廉的辦公室租金和人工所吸引，例如英國廣播公司（BBC）和美國紐約梅隆銀行（Bank of New York Mellon）就把集團總部遷到曼市，令其成為新增職位最快速的地區之一。

人口急增住屋需求大

再者，當地住宅供求失衡情況甚為嚴重。隨着人口增長迅速，新屋供應卻遠遠未能滿足需求。根據曼市政府的報告，該市每年需要至少4200個新住宅單位，但供應量自2008年起從來未達標，至今年房屋短缺超過22000個。由於新供應不足，投資者可望在樓價和租金持續攀升中受惠。

此外，曼市的住宅租賃市場相當蓬勃。租客除了年輕的專業人士外，留學生亦相當多，主要是來自市內4間大學及超過14間專上學院。這群「新生代」或受限於欠缺置業首期，或崇尚財務自由，租樓逐漸成為風尚，尤其鍾情優質的物業。

曼市被英國政府視為「北方發電廠」（Northern Powerhouse）的中心，加上連接倫敦至曼市的高速鐵路2（HS2）已落實興建，市內物業潛力不容忽視。

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(原文刊載於2016年5月7日信報)

公投前 買家仍審慎

隨着英國《財政預算案》本年2月公布，有關物業投資的稅制改革已經塵埃落定。下一個市場關注的焦點，將會是今年6月23日就英國是否脫離歐盟的公投。對於用家和投資者， 究竟公投是危還是機？

留歐或現「追貨效應」

目前，英國國內支持和反對脫歐的陣營旗鼓相當，公投最終結果難以預測。在市場不明朗因素影響下，筆者相信部分準用家和投資者均採觀望態度，令市場交投在公投結果宣布前會轉趨淡靜。這種「公投效應」，在2014年蘇格蘭獨立公投和去年英國大選前夕均曾經出現。假設英國公投後決定維持現狀，「追貨效應」（catch up effect）預計於下半年出現，早前囤積的購買力得以釋放，市場將再度活躍。

留歐派其中一個論點，是脫歐會削弱英國的國際影響力和競爭力，而且英鎊有可能大幅貶值至少20%。自從倫敦巿長約翰遜（Boris Johnson）於2月公開支持英國脫歐後，英鎊兌港元滙價就曾經跌至近7年低位。英鎊滙率短期波動，為本地買家和投資者創造入市契機，因為他們的購買力將會隨港元強勢而增加。以購買價值50萬英鎊物業為例，現在入市比去年11月節省超過50萬港元，相當於超過8%折扣。

根據各大機構的意見調查，目前英國民意仍然以「留歐」稍佔多。除非在公投前出現重大政治危機令民意轉向，否則英國保持現狀的機會仍然相當高。

英國房地產之所以吸引世界各地資金，除了本身升值潛力及其龐大租賃市場外，穩定的政治環境、完善的法制、獨特的文化背景，以及優秀的教育系統等，都不會因為英國脫歐與否而受威脅。最近英倫銀行表示低息環境將會持續， 加上國際貨幣基金組織預期英國經濟今明兩年將會維持增長，對準備入市的用家和投資者皆有利。

購買英國房地產一向並不是超級富豪的專利，筆者就認識不少買家都是為子女未來留學作預備。由此可見，英國房地產對投資者不但可發揮資產避風港作用，對用家們亦具相當吸引力。

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(原文刊載於2016年4月2日信報)

伯明翰需求勁 租金回報理想

提起投資英國房地產，不少人都立即想到倫敦的市場。不過自去年第四季開始， 筆者收到不少讀者對英國其他城市的查詢，其中以曼徹斯特（Manchester）和伯明翰（Birmingham）佔大多數。筆者剛於今年1月走訪兩地，今次藉此分享在伯明翰的所見所聞。

伯明翰位處西米德蘭茲郡（West Midlands），與倫敦相距約200公里，是倫敦以外最大的城市，目前每10分鐘有一班火車往返倫敦，車程大約90分鐘。

企業進駐刺激就業

伯明翰給筆者的第一印象是充滿朝氣和活力。甫踏入新街車站（New Street Station），已被這個花費7.5億英鎊、耗時5年、去年9月完成重建工程的地標建築所吸引，整體市容亦較過去整齊。世界知名品牌專門店隨處可見，反映當地居民的購買力上升。

伯明翰的房地產能受到投資者青睞， 大致可歸納以下4個因素。首先，根據英國國家統計局（ONS）的研究，由2015年至2019年間，預期當地每年需要3500個單位以滿足需求，但每年預計平均供應量卻少於2000個，顯示供求失衡情況嚴重。

其次，當地政府和商界將投資超過80億英鎊發展基建，除上述新街車站重建項目外，高速鐵路（HS2）的前期工作亦已展開，啟用後將大大縮短來往伯明翰和倫敦所需的時間。再者，市內就業人口隨着企業的遷移和擴充而大增，例如德意志銀行（Deutsche Bank）已積極擴充該集團於當地的後勤部門，滙豐集團（HSBC）亦會將零售業務和後勤支援總部遷往當地；以去年為例，伯明翰新增職位就達1.4萬個。此外，市內目前共有5所大學，整體學生人數超過7.3萬，當中至少有逾萬名海外留學生，對住宅的需求相當殷切。

總括而言，伯明翰的樓價不但比倫敦便宜，租金回報亦相當理想。根據萊坊 （Knight Frank）的報告指出，去年當地樓價有一成升幅；加上今年1月伯明翰獲城市土地學會（ULI）和羅兵咸永道會計師事務所（PwC）評定為全英國最值得投資的城市，潛力不容忽視。

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(原文刊載於2016年3月5日信報)

Landmark Place - 位於倫敦金融核心區 面朝泰晤士河獨特豪宅



Landmark Place位於倫敦泰晤士河中心地段的全新豪華住宅項目，鄰近著名的倫敦塔橋及倫敦塔，地理位置優越且有著迷人景觀。如欲了解更多，歡迎電郵至kesflaw@savills.com.hk或致電+852 66916349

4月起買樓收租須付額外印花稅

英國政府去年宣布，由今年4月起，向購買「第二寓所」（Second homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收3%的額外印花稅。當地物業投資者料將採取觀望態度，以評估新稅制所帶來的影響。

筆者上月曾走訪倫敦和周邊城市，不論當地發展商和地產代理均異口同聲表示，額外印花稅對英國樓市的影響遠比預期小。去年12月儘管屬於傳統淡季，市場卻出乎意料地熾熱。根據英國皇家特許測量師學會（RICS）最近發表的統計報告顯示，去年12月英國物業需求創3個月新高，顯示買賣雙方均希望趕及在新稅項生效前完成交易。筆者預期，當地二手市場交投在今年首季將會維持暢旺，踏入第二季市況或會輕微調整。

至於一手市場方面，由於大部分屬於預售樓花（Off-plan），普遍認為額外印花稅所帶來的影響相對較大。發展商只好調整銷售策略，例如提供相等於稅款的折扣優惠，又或者定價更貼近二手市場。當地上月有多個新盤開售，反應比預期理想，可見買家已逐漸適應在額外印花稅下的新投資環境。值得留意的是，關於額外印花稅的公眾諮詢期剛於2月1日屆滿，詳細內容將會在3月英國《財政預算案》公布，並於4月實施。

折舊扣稅方式轉變

除了額外印花稅，另一個值得投資者留意的改變，是有關出租物業的「折舊津貼」（Wear and Tear Allowance）。目前，業主在計算租金收入衍生的稅項時，若單位是連同全屋家具一併出租，可扣減租金收入的10%作為折舊津貼，即使該年度並沒有任何維修支出。不過從今年4月開始，業主只能夠以實報實銷方式扣減相關開支。

毫無疑問，任何額外稅項都不會受投資者歡迎。不過，在目前英國物業供求仍然失衡的情況下，加上預期低息環境持續，以及港元滙價偏強，投資者只要量力而為，做好風險管理，海外物業作為中長線投資工具，仍有相當吸引力。

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(原文刊載於2016年2月6日信報)

這一年 百感交集

對於倫敦物業的投資者而言，2015年可說是百感交集。還記得2014年底，英國財相歐思邦（George Osborne）推行土地印花稅改革，令樓價在93.7萬英鎊以下的買家可以節省高達20%的印花稅支出。回顧過去一年，當地的利率和失業率均處於歷史低位，加上新稅制刺激，倫敦中小型單位的需求持續增加，樓價亦屢創新高。豪宅市場卻剛好相反，由於印花稅支出明顯增加，所以不論量價皆受壓。根據地產代理W.A. Ellis的報告指出，去年第三季，倫敦中心區的成交量按年減少超過14%。另一地產代理Sandfords的報告顯示，當中以介乎150萬至500萬英鎊的物業最受影響。

面對國內日漸憂慮出現樓市泡沫，英國政府分別從增加供應和控制需求兩方面入手。由於增加供應需時，所以當局除了要求銀行收緊按揭外，並自2015年4月起取消海外買家資產增值稅的優惠，而11月更突然宣布由2016年4月起對購買「第二寓所」（Second Homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收相當於樓價百分之三的額外印花稅，引起業界嘩然。

有評論認為，政府連串針對物業投資者的措施已經令倫敦樓市失去吸引力，甚至形容額外印花稅為「壓倒駱駝的最後一根稻草」，足以令市況逆轉。對於上述觀點，筆者卻有所保留。

毫無疑問，額外印花稅將會令投資者交易成本增加。可是，業主可以透過加租和減少額外支出來彌補。另一方面，新增稅項或會窒礙部分準買家的入場意欲，令市場上可供出租物業減少，帶動租金上升。地產代理Countrywide的研究亦指出，額外印花稅只相等少於一年的實際租金收入。根據土地註冊處的最新數據顯示，截至2015年11月為止，倫敦整體樓價按年上升了7.7%。由於供應短缺的情況難以於短期內改善，普遍預期倫敦樓價在未來12個月仍會如過去5年一樣錄得增長，相信其上升幅度足以抵消該稅項支出。

縱觀環球物業市場，透過開徵新稅令樓價降溫的「辣招」屢見不鮮，其影響力往往短暫，且屬於心理影響多於實際。事實上，目前英國印花稅對比外國其他主要物業投資市場的水平仍屬偏低。筆者相信，英國政府適度的干預只會增加市場穩定性，長遠對投資者利多於弊。在可見的未來，倫敦物業市場對中長線投資者仍然具有一定吸引力。筆者預期，2016年第一季樓價將會因為部分投資者採取觀望態度而有所調整，不過隨着市場不明朗因素逐漸消化，樓價有望於第二或第三季重拾升軌。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年1月2日信報)