誠意推薦 - 倫敦西南2區小資首選精品住宅 Clapham Place

作為倫敦小資和中產階級非常喜歡的區域---Clapham，位於倫敦西南2區，緊挨著巴特西和溫布林頓，歷來就是一個低調奢華的生活區。

漫步Clapham你就會發現不同的建築風格充斥街道，從安妮皇后，格魯吉亞時代的老城區風格建築，到維多利亞時期的尖頂網格狀建築蔓延在街道的兩側。擁有便利的交通，成片的公共綠地，悠久的歷史和卓越的人文環境。使它成為倫敦城市生活的縮影，讓人心生嚮往。

這次我們誠意推薦的項目就是位於 Clapham區內的精品高級住宅 “Clapham Place”，這是一個充滿活力的全新住宅項目，位於斯托克韋爾(Stockwell)和北克拉珀姆之間(Clapham North)，交通網絡十分便捷。

項目詳情

“Clapham Place”是一個全新的現代化住宅項目，周邊擁有成片的公共綠地，主張現代室內設計風格，每個單位都可以使用公共花園和屋頂露臺。提供62間一房、兩房和三房單位，設有私人露臺或陽臺。預計將於2021年第2或第3季落成，享有999年租用權。

項目將首都的繁華喧鬧，與附近公共區的寧靜完美融合，是流覽倫敦的最佳場所。在繁忙的工作之餘僅需走上露臺，便可感受都市景致帶來的舒適放鬆。

便捷的交通網絡

早在80-90年代期間，Clapham區域就成為了倫敦中產階級最青睞的地方，一直到今天，這裡仍然屬於倫敦相對富裕的地區之一。主要的優勢來源於無比便利的交通，和深入街頭的中產小資文化。

Clapham的公共交通是倫敦最重要的中轉站之一，也是全歐洲火車和地上鐵經停最多的一個網站。這個網站不僅彙集了所有進出倫敦南部和西南部的火車，而且還聯通維多利亞和滑鐵盧網站，使之成為了整個倫敦乃至整個歐洲最繁忙的多功能網站。

“Clapham Place”距離Stockwell地鐵站僅300米，而且距Clapham North地鐵站和Clapham高街地鐵站均只有幾步之遙。居民可以繞倫敦旅行，通過維多利亞線只需10分鐘*即可到達Oxford Circus站，而通過北線不到15分鐘*即可到達倫敦金融城。

豐富的周邊娛樂

“Clapham Place”附近還有繁華的社交和休閒場所，沿著熱鬧的Clapham高街及其周圍地區，遍佈著酒吧、餐廳、咖啡廳以及各種娛樂設施。坐落在Larkhall公園、Battersea公園和Clapham Common等多個綠樹成蔭的空間之間，可以輕鬆逃離城市的喧囂並使戶外成為您日常生活的一部分。住在Clapham意味著兩全其美的生活，享受首都的繁華和附近社區的寧靜。

Clapham的夜生活也非常著名，經常被倫敦人稱做“熱鬧而有情調”。圍繞著Clapham Common綠地， 三家有名的酒館the Bobbin, the Coach and Horses ，the Bread and Roses就坐落在此。休息日格外熱鬧，經常會有喜劇和單口相聲的表演。

優質的教育環境

Clapham區域被一流的中小學和頂尖大學所包圍，在這邊就讀是通往世界一流教育的明智選擇。Bonneville小學和Eaton House The Manor等當地學校的成績均高於平均水準，並且有很大一部分學生繼續就讀英國一些最好的中學。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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新冠肺炎觸發「轉買為租」趨勢

在新冠肺炎影響下，不少行業的生態環境都出現前所未有的變化，英國私人住宅租務市場亦一樣。英國政府自3月中實施居家令後，私人住宅租務成交量大幅減少，根據物業軟件公司Goodlord統計，由今年3月17日至4月14日，新增準租客登記較去年同期下跌72%，訂立租約數量更按年大減88%。然而，由4月14日至5月7日，新增登記準租客人數反彈45%，新租約簽訂量也回升22%。由此可見，住宅租務市場有率先回暖跡象。

政府補貼工資 欠租情況少

居家令實施期間，訂立的新租約主要是必要性搬遷，租客大部分是醫務人員或其他關鍵工作人員。由於社交距離的限制，物業代理不能如常帶同客戶實地參觀，虛擬技術的應用變得更為重要。於是，不論放盤、睇樓甚至簽約，業主和租客都在足不出戶的情況下完成交易。

即使英國疫情自3月起轉趨嚴重，筆者所接觸的業主中，絕大部分都按時收到租金。最主要原因，相信與英國政府為企業提供工資補貼計劃有關。在補貼計劃下，當地僱員可收取薪金八成，上限為每月2500英鎊，直至今年10月底。

就目前情況而言，上述措施對「保就業、穩民心」的效果尚算不俗。綜合不同物業代理的資料，要求減租的租客比例遠低於市場預期；另一方面，政府並要求銀行向客戶提供「按揭假期」，容許他們延後還款，都有助解決業主們燃眉之急。

由於英國政府已於3月18日立法暫停處理未來3個月的收樓令申請，即業主不能以欠租為理由要求法庭頒令租客遷出。對於上述禁令會否於6月屆滿時再度延長，目前仍然是未知數。上星期房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）在國會發言，表示政府將因應巿況、抗疫成效和法庭意見，審慎考慮下一步行動。

因此，假如業主遇上有經濟困難的租客，筆者建議先透過地產代理了解租客的實際情況，從而制定最符合雙方利益的解決方案。目前較普遍做法包括減租、訂明延後還款的安排，以及提前中止租約等等。

居家令放寬 需求逐漸釋放

正如業界預期，部分早前因為居家令而囤積的租務需求正逐步釋放。英國政府上星期宣布解除部分限制，容許物業代理正常復工。筆者認為，此舉是振興當地樓市的重要一步。就以一個在曼徹斯特市剛落成的項目為例，於首個「正常」的工作日，代理就促成至少4宗零議價租務成交。

當然，要全面評估新冠肺炎對英國私人住宅租務市場的影響，目前仍是言之尚早。不過，筆者預期，部分準買家可能擔心未來樓價下調，或自身經濟條件改變而暫時擱置上車計劃，「轉買為租」將令私人住宅租務市場的反彈更為明顯。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年5月23日信報)

英新盤海外推廣受制疫情

新型冠狀病毒肺炎持續蔓延，對全球經濟的影響陸續浮現，英國住宅市場難以幸免。自3月開始，伯克利集團（Berkeley Group）、巴萊特（Barratt）和泰勒溫佩（Taylor Wimpey）等英國主要發展商股價都錄得不同程度跌幅，反映市場擔心在疫情影響下，發展商未能如常到海外推廣樓盤，阻礙收入；另一方面，建築材料亦會因供應鏈中斷導致價格上升，甚至造成短缺。假如英國疫情轉趨嚴重，在最壞情況下，建築地盤可能被迫停工，直接打擊未來新屋供應量。

事實上，多個大型項目原定今年初的海外推廣活動，都已暫停或推遲。筆者預計，當疫情平伏之後，各大發展商將在下半年的黃金檔期加快在海外推盤步伐，出現新盤混戰局面。

近年中國內地投資者對海外物業的興趣愈來愈大，不少英國發展商都積極開拓這方面的市場。但在疫情影響之下，筆者相信，中國政府將透過不同政策以提振經濟，內地投資者要把資金轉移到境外，可能會較之前更困難。

中國買家或減 本地客不受影響

另一方面，由於部分內地樓盤提供高達25%的折扣優惠，不排除會吸引部分原先有意於海外置業的投資者把資金轉投內地。英國發展商要收復這片兵家必爭之地，相信唯有在定價、付款方式和折扣優惠上採取更具競爭力的策略。

相對而言，疫情對英國本地用家和投資者的影響較為輕微。根據地產代理Benham and Reeves的最新研究，83%業主和買家均表示不會因為新冠肺炎窒礙今年物業交易的決定；至於表示取消或延後物業買賣的比例則各佔不足9%。假如英國疫情加劇，69%受訪者表示仍不會動搖其今年出售或購買物業的決心。

該報告亦指出，2009年3月至2010年8月全球曾爆發H1N1新型流感，當時確診個案超過130萬宗，死亡個案更接近1.6萬宗。然而，英國整體住宅樓價同期上升12.3%，倫敦的升幅更高達17.5%。由此推斷，今次新冠肺炎對英國住宅樓價的衝擊，未必如外界所料般嚴重。

事實上，近兩星期分別有數個倫敦大型項目於當地開售，反應相當熱烈。其中一個鄰近市中心法靈頓（Farringdon）的新盤，據報首日就賣出25%。另一個位處傳統豪宅區富勒姆（Fulham）的新盤，在開售後的首90分鐘，賣出單位總值就超過1000萬英鎊，可見目前新冠肺炎並未對英國住宅銷情造成太大影響。

然而，新冠肺炎對於當地住宅租務市場所帶來的打擊就比較明顯。由於部分國家實施出入境管制，令原本前往英國的留學生要更改行程；加上不少企業暫停派駐員工到海外，令市場上的公司租客數目減少。即使之前已經簽訂的租約，亦出現因為租客未能如期返回英國，要順延起租日期。所以業主於這段非常時期，不論放租或商討續租，在釐定租金水平和其他條款上都需要更具彈性。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年3月14日信報)

以租養房仍有吸引力

在新春期間的聚會中，筆者碰到幾位已經在英國置業的朋友，他們都有感而發地指出，現在買樓收租的吸引力好像愈來愈小，究竟以租養房的概念，是否已經不合時宜？
 

部分英國業主意興闌珊，可能有感當地政府對私人住宅租賃市場的規管愈來愈多，由早年個別地區政府要求業主需要登記領牌，到去年實施的禁止租賃中介費法案，甚至提議中的租金管制及廢除業主行使終止租約權，再加上林林總總的法定要求，如煤氣電力裝置或租約前後的檢查等。對於業主們認為在目前房策下得不到公平對待和保障而感到沮喪，筆者完全理解。

政府規範有利租市生態

從正面角度看，英國政府對私人住宅租務市場進行規範化，理應有利整個市場生態持續發展。首先，租務代理要提升自身專業知識和服務水平，以滿足業主和租客的要求。業主亦可透過委託有信譽的租務代理，處理招租和日後管理事宜，減輕不必要壓力。除此之外，業主亦可以透過選擇合適的保險產品，把財政上的潛在風險降至最低。

根據Deposit Protection Services（The DPS）最近公布的租金指數，由於過去幾年英國實質工資增長強勁，即使租金有所上升，但佔租客整體支出的比例仍由2016年的32.64%，收窄至2019年的30.64%，可見租客的租金負擔愈來愈輕，對優質租盤有利。

執筆之際，英國已正式脫歐，並進入11個月的過渡期。為保持國際競爭力，當地政府已有序推行若干新措施，例如放寬高技術移民的名單，重新恢復留學生畢業後可於當地自由工作兩年的簽證等。這批高技術專才，一般而言都不會立即置業，變相帶動私人住宅的租務需求。就以最近位於倫敦政治經濟學院（LSE）旁、剛入伙的項目為例，租務表現相當理想，租客更不乏來自世界各地的研究院畢業生。

今年全英租金看漲3.5%

根據物業搜尋平台Zoopla最近公布的住宅租務市場報告，截至2019年第四季，倫敦租金按年升幅達2.8%，差不多是過去4年以來新高。至於其他投資熱點如曼徹斯特、伯明翰和愛丁堡等，租金同樣錄得不同程度升幅。這足以證明，即使過去一年英國飽受脫歐和大選帶來的不確定性困擾，對私人住宅租務市場的影響仍然相對輕微。展望2020年，隨着租客對私人住宅需求增強，加上供應短缺，Zoopla預計全英國租金將有3.5%升幅，對投資者無疑是好消息。

綜觀過去幾年，英國政府對私人住宅租務市場進行連串整頓和優化，部分業主可能感到不是味兒，因此調整現有物業投資組合；但同一時間，這亦為專業投資者及新投資者提供入市機會。筆者相信，從中長線角度考慮，以租養房依然具有一定吸引力，只要選擇合適項目，投資者既能夠獲得穩定租金回報，也有機會可賺取資產增值，加上英鎊滙價仍處低位，而樓按息率在銀行之間激烈競爭下，有望進一步調降。筆者預計，2020年英國買樓收租的需求仍會相當活躍。


kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年2月8日信報)

英徵海外買家印花稅大勢所趨

英國保守黨於2019年12月的選舉中壓倒性大勝，在下議院中取得超過80席優勢。物業市場初步反應相當正面，不論是發展商、投資者和用家，都不約而同在大選結果塵埃落定後加大入市力度，據報，單計大選結束後的一周，倫敦物業成交金額已超過50億英鎊。究竟，保守黨在大選中獲得空前勝利，對當地物業市場有何啟示？

新稅率佔樓價3% 遠超預期

在競選時，保守黨在政綱上就房屋問題花上不少篇幅，並提出多項建議，當中包括：引入更長年期定息按揭、賦予地區政府更大權力增加首置單位供應、承諾未來5年任期內興建100萬伙新屋、廢除業主可以在租客無過失（no fault）的情況下行使終止租約權、推動終身租約制、針對海外買家額外徵收樓價3%印花稅、禁止發展商出售屬於「土地租賃權」（leasehold）的獨立型房屋，但分層式公寓則例外。此外，尚有優化目前不同形式的資助房屋政策，包括「租者置其屋」（right to buy）計劃；簡化土地規劃申請程序、鼓勵業主利用現代建築方法自行建屋等等。由此可見，保守黨提倡的房屋政策覆蓋範圍甚廣，意欲在這個議題上撥亂反正，推動改革。

對海外買家而言，最關切當然是樓價3%的額外印花稅。當消息一公布，業內人士無不嘩然。畢竟在2019年2月，英國政府就上述新稅展開為期約3個月的公開諮詢，當時建議稅率亦只是樓價1%。假如3%海外買家印花稅一旦實施，以200萬英鎊住宅物業為例，總印花稅支出就已超過13.6%。正如本欄於2019年3月指出，海外買家絕對不應該成英國房屋供求失衡的代罪羔羊，加稅本身並不能解決上述問題。隨着脫歐協議法案於2019年12月20日在下議院二讀通過，理論上英國在2020年1月31日正式脫歐再沒懸念。在脫歐之後，英國政府理應確保整體經濟的穩定性和對外來投資的開放性，任何打擊海外買家投資意欲的措施，都是本末倒置。

惡性循環 不利樓市供應

另一方面，由於海外買家傾向投資樓花，有利發展商在施工初期取得若干認購比例和相關訂金，以便向銀行申請貸款時能獲得更好條件，幫助降低建築成本。假如海外買家因置業成本增加導致入市意欲下降，在預售未能達標的情況下，銀行對發展商貸款態度或會趨向審慎，息率亦會上調，最終令發展商建築成本上升，整體新屋供應隨之減少，造成惡性循環。

筆者認為，海外買家印花稅的實施似乎是大勢所趨，具體執行細節可能在稍後公布的春季預算案略見眉目。然而，保守黨在大選中取得自1973年以來最大勝利，至少為國內政治消除部分不確定性，有助釋放市場上早前囤積的購買力。部分海外買家更可能趁額外印花稅未落實而盡快入市，進一步推高需求。

至於2020年英國樓價表現，將取決於英國與歐盟如何處理兩者於脫歐後的貿易關係，預計可能到今年第三季才有更明確方向。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年1月4日信報)

愛丁堡住宅求過於供 大學生撐租市

一直以來，筆者不時收到客戶有關英國北部蘇格蘭愛丁堡物業的查詢。不過，當地新盤供應相當有限，部分買家唯有在二手市場物色單位。適逢今年愛丁堡有全新項目推出，筆者早前也趁機走訪這個蘇格蘭首府，藉此了解當地的巿場狀況。

提起愛丁堡，自然會聯想到當地擁有大量歷史建築，當地新城和舊城更被聯合國教科文組織列為世界遺產。除了古蹟外，原來愛丁堡是倫敦以外英國最大的金融中心，當中以資產管理業務最為人熟悉，不少金融和保險公司都以愛丁堡作為基地，包括蘇格蘭皇家銀行、標準人壽安本（Standard Life Aberdeen）和荷蘭全球保險集團──英國（Aegon UK）等。除了傳統金融業外，近年亦有不少與資訊科技相關公司進駐愛丁堡，當中包括網上旅遊搜尋公司Skycanner和著名電玩開發商Rockstar North等。由此可見，當地經濟產業相當多元化，龐大的勞動力正好為私人住宅市場帶來支持。

另一個有利愛丁堡住宅市場的原因，與當地優良的專上教育有關。愛丁堡是除倫敦以外，全英國最受留學生歡迎的城市，共有6所大學，包括愛丁堡大學、愛丁堡納皮爾大學（Edinburgh Napier University）及瑪格麗特皇后大學（Queen Margaret University）等，以生命科學、醫學和資訊科技等範疇的研究在國際上最享負盛名。由於大部分大學只會為學生提供首年住宿支援，其他數以萬計的學生正好為私人住宅租務市場帶來龐大需求。

以房養學 再作中長線投資

此外，筆者近年接觸不少客戶，普遍認為目前英鎊滙價偏低，加上愛丁堡新盤供應一直緊張，均有意購入物業供子女在學期間自住，繼而持有作為中長線投資。

根據第一太平戴維斯的報告，由2016年起，蘇格蘭每年住宅成交數量都維持約10萬宗左右。而愛丁堡地區的樓市，不論是價格40萬英鎊以上的主流市場，還是樓價100萬英鎊以上的豪宅市場，兩者的交投量都持續上升。對於未來5年蘇格蘭樓價表現，該報告預測主流市場的增長率是19.9%，而豪宅市場的升幅也有18.7%。

至於愛丁堡私人住宅租務市場，租金自2014年起持續上升，目前平均月租叫價已超越1100英鎊，遠遠拋離蘇格蘭其他城市，而35歲或以下的租客於過去10年間增加超過一倍。

未來5年租金看升15%

展望愛丁堡未來5年租金走勢，該報告預測與英國工資增長率大致同步，約為15%。

筆者認為，雖然英國脫歐帶來不確定性，加上主張蘇格蘭獨立和留歐的民族黨在大選後的取態，可能令部分用家和投資者卻步。然而，愛丁堡私樓供應嚴重不足，加上當地高技術行業持續擴張，相信可對愛丁堡私人住宅租售價帶來正面影響。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年12月14日信報)

租金管制弊多於利

行政長官林鄭月娥今年10月中發表的《施政報告》，以相當大篇幅闡述未來將推行一系列土地及房屋政策。當中除了提出引用《土地收回條例》以增加供應外，亦透露考慮提供租金津貼，以應對目前租金持續上升的情況。原來，最近英國的私人住宅租務市場也有兩個話題鬧得熱烘烘，分別是建議實行租金管制（下稱租管），以及取消業主行使終止租約的權利。對市場而言，究竟兩者將對英國樓市帶來什麼潛在影響？

盤源減少 露宿者問題惡化

皇家文藝製造商業學會（RSA）與曼徹斯特地區組織One Manchester的研究指出，建議英國政府應尋求獲得更大權力，以便在個別租金高昂的地區實行租管。筆者認為，租管會令市場上可供出租單位減少，因為這種干預私人市場正常操作的措施，會打擊部分準投資者入巿意欲，甚至令現有投資者選擇離場，寧願把單位空置或轉租為賣。在租盤減少情況下，租客的選擇將收窄，甚至令當地日趨嚴重的露宿者問題進一步惡化。
世界各地的例子亦證明，租管所帶來的影響是弊多於利。上世紀七十年代香港，港英政府曾經實施租管，規定戰前落成或指定年期落成的私人住宅的市值租金和加租幅度等，結果舊樓業主欠缺誘因和資源去改善物業狀況，租客的居住環境亦因此每況愈下，直至1998年金融風暴後，政府才正式撤銷租管。

美國三藩市亦因為實施租管而加速該市「士紳化」（gentrification），意指舊社區原本聚集低收入人士，但物業重建後樓價和租金上升，較高收入人士遷入，取代原有低收入者。由於原區生活物價指數提高，低收入者唯有遷往更偏遠或條件更差的地區生活。

事實上，三藩市有部分業主加快拆卸舊樓並重建，正是因為新樓不受租管限制，近年當地露宿者問題引起國際關注，部分原因正是租管所造成。

撤業主終止租約權 僅討論階段

由此可見，租管不只對投資者和租客帶來負面影響，甚至會影響整體社會穩定，即使提出設立租管的「初心」良好，政府亦應該三思而後行。要解決住屋問題，筆者認同還是應從增加供應入手，正如總部位於三藩市的Facebook上月承諾，未來10年將捐贈10億美元在加州興建2萬間經濟型房屋，正是針對問題癥結，對症下藥。

另一個與英國私人住宅市場有關的議題，就是建議取消業主行使終止租約的權利。目前，毋須任何原因，業主可提前兩個月以書面通知租客終止租約，租客就必須按時遷出，否則業主可立即向法庭申請驅逐令。根據英國政府統計，當地超過八成以上簽訂的租約都是介乎6至12個月，部分政客認為由於租客數目日益增加，特別是有孩子的家庭應免受業主「逼遷」的威脅，建議設立最短租約期為3年，而業主只能夠在特定情況下才可申請終止租約。

不過，上述建議仍停留於公眾討論層面，投資者毋須過分擔心。只要透過委託信譽良好的租務代理、做好租客背景審查和按照自己的需要而購買相關業主保險等，業主都能夠有效減少遇上「租霸」的風險及損失。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年11月2日信報)