低息有支持 撐起英樓市

英國公投決定脫歐已接近3個月，對當地樓市的影響逐漸浮現，筆者嘗試將觀察所得與讀者分享。

根據物業搜尋網站Home數據顯示，8月份倫敦整體物業叫價按月下跌1.2%，連跌3個月。截至7月，市場新增單位按年升27%。因此物業普遍需要較長時間才獲承接；加上今年4月針對第二個寓所和買樓出租開徵新稅，而公投後所衍生的不確定因素，亦令部分業主願意割價促銷單位。

成交跌幅較預期輕微

雖然物業叫價偏軟，不過整體樓市氣氛自6月後有所改善。8月份英國樓價情緒指數（House Price Sentiment Index）由7月份的48.3重上51.4，顯示受訪民眾對物業市場仍然保持審慎樂觀，樓價有望重拾升軌。箇中原因，不難理解。首先，脫歐後新舊政府順利交替，加上英倫銀行透過減息和買債刺激經濟，都為樓市提供若干穩定性。

事實上，脫歐後的住宅成交量已反映市場轉趨平穩。根據官方HMRC的數據，7月份成交量按月只下跌0.9%，幅度較市場普遍預期輕微。以筆者親身經驗為例，自脫歐後6周為止，接獲有關英國物業的查詢比去年同期下降40%，然而， 今年同期整體成交量與去年卻大致相若。這正顯示雖然脫歐令查詢減少，不過購買力仍然充裕；加上英鎊兌美元屢創新低，發展商又提供不同形式的優惠，在低息和量化寬鬆的環境下，除了個別資深投資者伺機換貨甚至增持外，也吸引新晉買家入市。

住宅租金按年漲2.3%

租賃市場方面，物業網站HomeLet的數據顯示，截至8月英國住宅租金按年上升2.3%，而倫敦的租金升幅更達4%，主要原因是人口增加，樓價高企和新屋供應不足，都令住宅租賃需求保持強勁。

無可否認，要全面評估英國脫歐對樓市的影響可能言之尚早，畢竟脫歐與消費者信心、家庭實質收入、就業市場等各經濟範疇息息相關，有意置業人士不妨多加留意市場動向。然而，筆者認為，在供求失衡和低息的情況下，加上資金需要尋找投資出路，皆是支持英國樓價的正面因素。對於香港買家而言，受惠於英鎊兌港元自脫歐後已下跌超過13%，考慮入市的誘因更為明顯。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年9月17日信報)

獨家首推倫敦自治市 Zone 1尊貴地段全新優尚住宅物業 Brandon House

獨家首推倫敦自治市 Zone 1尊貴地段全新優尚住宅物業 Brandon House。物業對正地鐵自治市站 (Borough Station)，位處英國傳統馬廐式建築旁，舉步即達倫敦金融城和泰晤士河，共推出 77 個1房、2房及3房豪華單位。

徙步即至倫敦規模最大的Borough Market，有各式咖啡店、小食攤和工匠產品。若想享受高級精緻餐飲，可朝碎片大廈進發，同時可於頂樓擁抱倫敦的壯麗景觀。

藝術和文化熱點如著名的泰特現代美術館、莎士比亞環球劇場 和國家大劇院和英國電影學院等也與倫敦南岸僅幾步之遙。

想了解項目詳情，請電郵kesflaw@savills.com.hk或致電+852 6691 6349與本人聯絡。

買樓首要認識發展商

 

數星期前報載，估計超過200名香港買家在購入英國曼徹斯特樓盤時懷疑受騙，涉及金額逾億港元。究竟在購買英國房地產時，買家要特別注意哪些事項？

 

由於大部分在香港推售的英國物業都屬樓花，在決定入市前，準買家應先對發展商的背景及其以往參建的項目有初步認識。以英國為例，發展商大致分為上市公司和私人財團。一般而言，大型發展商可供公眾查閱的資料相當詳細，準買家可以透過參考公司年報或股價表現略知其財政狀況；此外，亦可以實地考察發展商提供示範單位和系內已完成的樓盤，從中了解其交樓質量，與售後服務水平。

 

須具10年新屋保證

 

除了發展商的履歷外，準買家亦要特別留意欲選購的樓盤是否有「10年新屋保證」（10-year new building warranty），這點非常重要。根據統計，英國目前超過80%的新建項目均有上述保證。保險公司如NHBC、Premier、Zurich 和 Checkmate 等除了會為合資格發展商樓盤提供10年結構保證外，假若發展商於建築期內不幸倒閉，買家繳交的首期亦受到保障。至於樓花首期一般為樓價的10%至30%不等。若樓盤並沒有以上保證，或要求超過樓價30%作首期；又或以低於市價及超高租金回報等作招徠，準買家就要格外小心。

 

另一方面，由於大部分銀行只會在樓宇落成前6個月起接受按揭申請，並且會因應物業的位置、面積或收樓時市況而調整按揭成數和貸款金額，若準買家購入遠期樓花，宜先對未來財務計劃有妥善安排。

 

宜聘專業人士驗樓

 

當買家簽署正式買賣合約時，應透過律師清楚了解合約內容及自身的權利與責任。例如合約內是否有「最後期限日」（long-stop date），即是發展商未能於指定日期前交樓，買家有權取消交易及要求退還全數按金；又例如合約於建築期內，可否自由轉讓（assignable）等，買家們都應該留意。

 

當物業落成後，不論買家是自用或投資，筆者建議應聘請專業人士進行驗收（snagging），以確保交樓質量符合標準，假如需要執修，亦能盡速跟進處理。

 

兩年前筆者首次來稿，已指出市場上發售的海外物業繁多，可惜發展商和中介的質素卻良莠不齊。作為業界持份者，對於有買家因此蒙受損失，深表遺憾。置業無疑是一個重要決定，準買家宜三思而後行。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年7月16日信報)

Camden House - 投資伯明翰 英國最受歡迎物業投資熱點

投資伯明翰　英國最受歡迎物業投資熱點*

 

 英國伯明翰市中心住宅項目Camden House

 

 1房售價由￡164,950^起 ︳2房售價由￡204,950^起

 

Camden House全新住宅，座落伯明翰St George’s Urban Village，首次全球公開發售！ 

 

• 極受當地人追捧的大型住宅發展項目

  

• 信步即達伯明翰金融中心區 (約相距1英里)，跨國企業林立，包括滙豐 (HSBC)、德勤 (Deloitte)、德意志銀行 (Deutsche Bank) 及資誠 (PwC)

   

• 伯明翰重點基建投資，貫通2號高速鐵路 (HS2)，前往倫敦只需49分鐘+，及最新啟用之新街火車站 (New St. Station)

    

• 全新49個1房及2房住宅單位，室佈設計豪華時尚

    

• 24 小時禮賓服務，並備10年新屋保險

   

• 1房售價由￡164,950^起，2房售價由￡204,950^起

    

• 預計租金回報率高達7%#

    

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Kenny Law

  

+852 6691 6349 / kesflaw@savills.com.hk

 

 

*根據「PwC 2016年房地產新趨勢報告」。+行車時間及步行時間僅供參考。

公司名義置業利弊

英國政府自從今年4月開始，向購買「第二寓所」或出租物業的人士徵收3%的額外印花稅後，筆者接獲不少讀者查詢有關採用有限公司購買物業的利弊，現分析如下。

從購入成本而言，以有限公司名義並不能避免3%額外印花稅。假如樓價為100萬英鎊，買家仍然要支付額外3萬英鎊稅款。

不過，假如投資者是以轉售圖利為目標，用有限公司形式持有物業可能較有利，因為出售物業的淨利潤是需要繳納資產增值稅。目前公司應課稅率為20%，相比於高收入人士需要繳交28%為低。

銀行多不提供按揭

如果投資者以長線收租為目標，以有限公司形式持有物業，可享有的稅務優惠更為明顯，因為租金收入可以公司利潤形式入賬。目前英國的利得稅率為20%，遠低於高收入人士個人入息稅率的40%。當然，若股東從公司中收取股息，仍然需要納稅，但股東卻可根據實際需要，靈活安排派息的時間和對象，或讓租金繼續滾存在公司內，以備不時之需，從而達致最大的稅務效率（tax efficiency）。

另一方面，由2020年4月起，個人業主只能以標準稅率扣減按揭利息支出。假設每年利息支出為2萬英鎊，個人業主只能扣減其中的20%，即約4000英鎊。若以有限公司名義持有物業，全數按揭利息支出將可減免。此外，透過公司持有物業亦有機會省卻遺產稅。

雖然以有限公司持有物業在稅務上有上述優勢，投資者應先注意以下事項。

首先，是財務上的安排。目前大部分銀行並不為有限公司提供物業按揭。雖然小部分銀行仍會承做房貸，但會要求董事提供個人擔保，而且息率會較高，按揭成數亦較低；其次，投資者需要每年承擔額外支出，以委託會計師申報利得稅。

總括而言，只要選擇適合的方式持有物業，應繳的稅款將可以大幅減少。不過，投資者應否以有限公司名義購買物業，實在難以一概而論。筆者認為應按個人實際情況決定，並諮詢專業人士意見。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年6月4日信報)

曼徹斯特買樓收租穩賺

 

提起英國曼徹斯特（Manchester），最為人熟悉的當然是市內兩支在英超前列的球隊。其實曼市除了足球外，物業投資潛力亦與日俱增。根據滙豐銀行去年的報告指出，曼市被評為全英國最佳「購房出租」（buy-to-let）的熱點之一。筆者曾於今年初走訪這個位處倫敦以北約320公里的城市，希望藉此了解背後的原因。根據觀察，曼市之所以繼倫敦後成為物業投資者新寵兒，大致可歸納為以下幾個原因。

首先，當地物業性價比相當高。曼市樓價不但比倫敦便宜，租金回報亦相當理想。正如滙豐的報告指出，曼市自2010年起平均每年租金回報超過6%，去年更攀升至近8%。

租金回報攀至8%

仲量聯行報告也指出，去年曼市平均樓價上升9.5%。這正是當地物業受不少投資者垂青的原因。

其次，過去數年大量資金投入曼市的基建，令當地就業機會增加，人口不斷上升。例如來自中東阿布扎比的財團，分別投放接近20億英鎊於市內的球隊和房地產項目，而中資財團就將機場鄰近的土地開發成新商業區。事實上，自2001年至2011年，曼市人口增加了19%。不少商業機構皆受當地的優秀營商環境，如低廉的辦公室租金和人工所吸引，例如英國廣播公司（BBC）和美國紐約梅隆銀行（Bank of New York Mellon）就把集團總部遷到曼市，令其成為新增職位最快速的地區之一。

人口急增住屋需求大

再者，當地住宅供求失衡情況甚為嚴重。隨着人口增長迅速，新屋供應卻遠遠未能滿足需求。根據曼市政府的報告，該市每年需要至少4200個新住宅單位，但供應量自2008年起從來未達標，至今年房屋短缺超過22000個。由於新供應不足，投資者可望在樓價和租金持續攀升中受惠。

此外，曼市的住宅租賃市場相當蓬勃。租客除了年輕的專業人士外，留學生亦相當多，主要是來自市內4間大學及超過14間專上學院。這群「新生代」或受限於欠缺置業首期，或崇尚財務自由，租樓逐漸成為風尚，尤其鍾情優質的物業。

曼市被英國政府視為「北方發電廠」（Northern Powerhouse）的中心，加上連接倫敦至曼市的高速鐵路2（HS2）已落實興建，市內物業潛力不容忽視。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年5月7日信報)

公投前 買家仍審慎

隨着英國《財政預算案》本年2月公布，有關物業投資的稅制改革已經塵埃落定。下一個市場關注的焦點，將會是今年6月23日就英國是否脫離歐盟的公投。對於用家和投資者， 究竟公投是危還是機？

留歐或現「追貨效應」

目前，英國國內支持和反對脫歐的陣營旗鼓相當，公投最終結果難以預測。在市場不明朗因素影響下，筆者相信部分準用家和投資者均採觀望態度，令市場交投在公投結果宣布前會轉趨淡靜。這種「公投效應」，在2014年蘇格蘭獨立公投和去年英國大選前夕均曾經出現。假設英國公投後決定維持現狀，「追貨效應」（catch up effect）預計於下半年出現，早前囤積的購買力得以釋放，市場將再度活躍。

留歐派其中一個論點，是脫歐會削弱英國的國際影響力和競爭力，而且英鎊有可能大幅貶值至少20%。自從倫敦巿長約翰遜（Boris Johnson）於2月公開支持英國脫歐後，英鎊兌港元滙價就曾經跌至近7年低位。英鎊滙率短期波動，為本地買家和投資者創造入市契機，因為他們的購買力將會隨港元強勢而增加。以購買價值50萬英鎊物業為例，現在入市比去年11月節省超過50萬港元，相當於超過8%折扣。

根據各大機構的意見調查，目前英國民意仍然以「留歐」稍佔多。除非在公投前出現重大政治危機令民意轉向，否則英國保持現狀的機會仍然相當高。

英國房地產之所以吸引世界各地資金，除了本身升值潛力及其龐大租賃市場外，穩定的政治環境、完善的法制、獨特的文化背景，以及優秀的教育系統等，都不會因為英國脫歐與否而受威脅。最近英倫銀行表示低息環境將會持續， 加上國際貨幣基金組織預期英國經濟今明兩年將會維持增長，對準備入市的用家和投資者皆有利。

購買英國房地產一向並不是超級富豪的專利，筆者就認識不少買家都是為子女未來留學作預備。由此可見，英國房地產對投資者不但可發揮資產避風港作用，對用家們亦具相當吸引力。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年4月2日信報)