Landmark Place - 位於倫敦金融核心區 面朝泰晤士河獨特豪宅



Landmark Place位於倫敦泰晤士河中心地段的全新豪華住宅項目，鄰近著名的倫敦塔橋及倫敦塔，地理位置優越且有著迷人景觀。如欲了解更多，歡迎電郵至kesflaw@savills.com.hk或致電+852 66916349

4月起買樓收租須付額外印花稅

英國政府去年宣布，由今年4月起，向購買「第二寓所」（Second homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收3%的額外印花稅。當地物業投資者料將採取觀望態度，以評估新稅制所帶來的影響。

筆者上月曾走訪倫敦和周邊城市，不論當地發展商和地產代理均異口同聲表示，額外印花稅對英國樓市的影響遠比預期小。去年12月儘管屬於傳統淡季，市場卻出乎意料地熾熱。根據英國皇家特許測量師學會（RICS）最近發表的統計報告顯示，去年12月英國物業需求創3個月新高，顯示買賣雙方均希望趕及在新稅項生效前完成交易。筆者預期，當地二手市場交投在今年首季將會維持暢旺，踏入第二季市況或會輕微調整。

至於一手市場方面，由於大部分屬於預售樓花（Off-plan），普遍認為額外印花稅所帶來的影響相對較大。發展商只好調整銷售策略，例如提供相等於稅款的折扣優惠，又或者定價更貼近二手市場。當地上月有多個新盤開售，反應比預期理想，可見買家已逐漸適應在額外印花稅下的新投資環境。值得留意的是，關於額外印花稅的公眾諮詢期剛於2月1日屆滿，詳細內容將會在3月英國《財政預算案》公布，並於4月實施。

折舊扣稅方式轉變

除了額外印花稅，另一個值得投資者留意的改變，是有關出租物業的「折舊津貼」（Wear and Tear Allowance）。目前，業主在計算租金收入衍生的稅項時，若單位是連同全屋家具一併出租，可扣減租金收入的10%作為折舊津貼，即使該年度並沒有任何維修支出。不過從今年4月開始，業主只能夠以實報實銷方式扣減相關開支。

毫無疑問，任何額外稅項都不會受投資者歡迎。不過，在目前英國物業供求仍然失衡的情況下，加上預期低息環境持續，以及港元滙價偏強，投資者只要量力而為，做好風險管理，海外物業作為中長線投資工具，仍有相當吸引力。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年2月6日信報)

這一年 百感交集

對於倫敦物業的投資者而言，2015年可說是百感交集。還記得2014年底，英國財相歐思邦（George Osborne）推行土地印花稅改革，令樓價在93.7萬英鎊以下的買家可以節省高達20%的印花稅支出。回顧過去一年，當地的利率和失業率均處於歷史低位，加上新稅制刺激，倫敦中小型單位的需求持續增加，樓價亦屢創新高。豪宅市場卻剛好相反，由於印花稅支出明顯增加，所以不論量價皆受壓。根據地產代理W.A. Ellis的報告指出，去年第三季，倫敦中心區的成交量按年減少超過14%。另一地產代理Sandfords的報告顯示，當中以介乎150萬至500萬英鎊的物業最受影響。

面對國內日漸憂慮出現樓市泡沫，英國政府分別從增加供應和控制需求兩方面入手。由於增加供應需時，所以當局除了要求銀行收緊按揭外，並自2015年4月起取消海外買家資產增值稅的優惠，而11月更突然宣布由2016年4月起對購買「第二寓所」（Second Homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收相當於樓價百分之三的額外印花稅，引起業界嘩然。

有評論認為，政府連串針對物業投資者的措施已經令倫敦樓市失去吸引力，甚至形容額外印花稅為「壓倒駱駝的最後一根稻草」，足以令市況逆轉。對於上述觀點，筆者卻有所保留。

毫無疑問，額外印花稅將會令投資者交易成本增加。可是，業主可以透過加租和減少額外支出來彌補。另一方面，新增稅項或會窒礙部分準買家的入場意欲，令市場上可供出租物業減少，帶動租金上升。地產代理Countrywide的研究亦指出，額外印花稅只相等少於一年的實際租金收入。根據土地註冊處的最新數據顯示，截至2015年11月為止，倫敦整體樓價按年上升了7.7%。由於供應短缺的情況難以於短期內改善，普遍預期倫敦樓價在未來12個月仍會如過去5年一樣錄得增長，相信其上升幅度足以抵消該稅項支出。

縱觀環球物業市場，透過開徵新稅令樓價降溫的「辣招」屢見不鮮，其影響力往往短暫，且屬於心理影響多於實際。事實上，目前英國印花稅對比外國其他主要物業投資市場的水平仍屬偏低。筆者相信，英國政府適度的干預只會增加市場穩定性，長遠對投資者利多於弊。在可見的未來，倫敦物業市場對中長線投資者仍然具有一定吸引力。筆者預期，2016年第一季樓價將會因為部分投資者採取觀望態度而有所調整，不過隨着市場不明朗因素逐漸消化，樓價有望於第二或第三季重拾升軌。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年1月2日信報)

英政府出招 樓價料微調

最近瑞銀發表研究報告指出，目前倫敦樓市面對的風險全球最高，其主要論據是過去數年樓價上升速度太快，與當地普通市民的實際收入和負擔能力脫節。究竟倫敦樓巿的前景如何？

根據該報告，倫敦樓價自2013年起，平均已上升接近40%，與2007年金融危機前相比亦高出6%。當中供求失衡是最主要的原因，供應不足是長久以來的問題，英國工業聯合會（CBI）去年就提出，全英國每年要興建24萬個新住宅單位以應付持續增加的需求。但在過去的14年當中，只有4年達標，情況不樂觀。

在全球地緣政治風險的陰影下，加上人口持續增長和相對穩定的租金回報，倫敦房地產一直被當地和海外投資者視為資金避風港。另一方面，各國央行以量化寬鬆刺激經濟，市場資金充裕；低利率令投資者持貨成本減輕；此外，英國失業率正處於7年來低位及實質工資上升等，皆導致需求與日俱增。

降低需求 增土地供應

面對目前本土樓市的潛在風險正在增加，英國政府並非袖手旁觀，相反，其早已採取一系列措施防範樓市出現泡沫，例如要求銀行嚴格限制借款人收入和樓宇貸款的比例；透過改革土地印花稅，令購買樓價超過92.5萬英鎊豪宅的成本增加；加上今年4月起取消海外買家享有資產增值稅的優惠等等，其目的旨在從需求管理角度埋手，令熾熱樓市降溫。

至於增加供應方面，對於業界要求簡化目前批地程序和縮短就改變土地用途申請的時間，英國政府已作出積極回應。其中倫敦巿長約翰遜上月宣布，未來20年將會於倫敦東面興建超過20萬個住宅單位，並透過投資大型機建如1號高速鐵路（HS1）和Crossrail鐵路，令倫敦東面發展成為集商業、文化和住宅於一身的綜合社區。本月他更「加碼」，透露在倫敦西面的Old Oak和Park Royal興建超過2.5萬個住宅單位。雖然物業顧問萊坊剛發表的研究報告表示，倫敦市中心的樓價在10月下跌0.3%，而今年第三季成交量亦按年減少17%，但隨着市場氣氛轉趨審慎，發展商為求貨如輪轉，其定價將會較以往克制，有意置業的用家和投資者不妨多加留意，作出相應部署。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年11月28日信報)

英國樓市還看中國經濟

根據數據顯示，倫敦豪宅市場有放緩跡象。今年第二季，超過100萬英鎊的成交按年減少26%，究竟原因何在？

首先，英國去年印花稅改革令購買豪宅的成本上升，加上早前大選期間的不明朗因素，令部分投資者採取觀望態度。一般認為，當保守黨5月贏得大選，豪宅稅的威脅消除後，豪宅市場理應反彈，但實際情況卻非如此。此外，中國的經濟情況最近引起市場高度關注。上月內地股票市場大幅波動，加上人民幣貶值和製造業數據疲弱，對全球投資市場產生負面的連鎖反應。當然，認為倫敦豪宅市場已經受中國經濟情況影響可能言之尚早。不過，無可否認，若內地投資者在股票市場上失利，要再尋找額外資金投放物業市場，將會相對困難。

同時，豪宅租賃市場亦可能受到拖累。國際物業代理的最新報告指出，過去3個月新登記的準租客數量按年下跌15%，當中尤以從事金融服務行業的個人或公司租客為主；加上個別賣家預期未來樓價仍會上升，暫緩將單位出售，改為放租，此舉令市場上租盤供應增加，租金自然有下調壓力。這正顯示當金融市場出現震盪時，豪宅租賃市場將會首當其衝。

不過，有業界人士認為，中國經濟發展放緩，可被英國當地買家視為利好消息，因為樓價有望回落至較合理水平，有利樓市持續發展。事實上，即使2007年金融海嘯期間，仍有若干投資者選擇將資金轉投風險相對較小的物業市場，並視之為資金的最佳避風港。

隨着環球經濟下行的風險可能增加，當地發展商的定價策略也轉趨審慎；以最近開售一個位處倫敦中心區的大型樓盤為例，個別單位的售價較同區二手市場低。薄利多銷或「重量多於重價」，或許成為巿場新常態。

筆者認為，中國內地的投資者仍然會繼續於海外市場尋求可靠穩健的投資機會，當然包括倫敦的房地產市場。如果中國政府能夠盡早落實「合格境內個人投資者計劃」（Qualified Domestic Individual Investor Programme, QDII2），讓6個城巿的合資格人士能夠直接投資海外資產，預期倫敦房地產市場將會進一步受惠。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年9月26日信報)
 

鄰近兩區異軍突起

 

除了傳統的倫敦中心區（City of London）外，金絲雀碼頭就是另一個英國主要的商業和金融中心。經過逾25年的發展後，區內除了成為環球金融機構的總部所在地外，大型的住宅項目也隨處可見。根據資料顯示，區內最新1房單位的售價已超越70萬英鎊。由於區內樓價愈來愈高，個別投資者開始將注意力轉移到其他具同等升值潛力，但樓價相對便宜的地區。當中以皇家船塢區（Royal Dock）和大象城堡區（Elephant & Castle）最具吸引力。

皇家船塢區華麗變身

皇家船塢區位處倫敦東部，當中包括了皇家維多利亞碼頭（Royal Victoria Dock）、銀鎮碼頭（Silvertown Quays）、皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock）和英皇佐治五世碼頭（King George V Dock），鄰近金絲雀碼頭和倫敦城市機場（London City Airport）。十九世紀後期該區曾是英國最大碼頭，不過自上世紀六十年代後逐漸衰落。發展商有見及此，於是銳意發展該區成為由寫字樓、住宅、休閒及零售等組成的綜合商業區。

在當地政府的支持下，這項總投資額超過50億英鎊的社區重建計劃，將會在未來10年為區內創造超過4萬個就業機會；加上2018年高鐵通車後，對外交通將更方便，令皇家船塢區有望成為倫敦巿內第三個商業中心。

大象城堡區環境改善

另一個廣受投資者垂青的熱門地段是坐落泰晤士河以南的大象城堡區。雖然位處倫敦一區（Zone 1），且有良好的交通配套，但區內以公共房屋（Council Estate）為主，環境比較複雜，故令不少準買家卻步。不過，隨着社區重建計劃於數年前展開，該區的整體環境已經有顯著改善，計劃中的第一期亦剛剛入伙。預計直至2025年，該區將提供超過3000伙住宅單位及33萬平方呎商業、零售和休閒設施。其重建計劃規模之大，在倫敦巿中心內實屬相當罕見。

多項數據顯示，目前整體倫敦樓市仍然有上升空間。至於上升幅度的高低，除了取決於物業本身的質素外，周邊配套亦同等重要。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年8月29日信報)

倫敦樓價半年升8.3%

2015年上半年剛剛過去，究竟倫敦樓市首6個月的表現如何？

當5月英國大選過後，市場投資氣氛由審慎轉趨樂觀。英國地產網站Rightmove最近發表的報告指出，當買家的購買力進一步釋放後，無論新屋或二手樓供求失衡的情況愈趨明顯，將使樓價再升。

綜觀倫敦的整體樓價，在過去的6個月上升了8.3%。而在32個分區之中，傳統豪宅區的表現卻相當參差。例如卡姆登區（Camden）樓價就錄得22%升幅，並首度成為平均樓價超過100萬英鎊的地區；肯辛頓及車路士區（Kensington and Chelsea）的樓價就上升約12.5%；哈默史密斯及富咸區（Hammersmith and Fulham）的樓價升幅為4.6%；相反，西敏市（City of Westminster）的樓價則輕微下跌1%。至於受海外投資者追捧的新發展地區，樓價普遍上升，而且升幅亦算理想，例如哈姆雷特塔區（Tower Hamlets）升3.3%；克羅伊登區（Croydon）升4.4%；紐漢區（Newham）升11.1%。值得留意的是，由於上述地區將有多個大型樓盤陸續落成，在供應量相對充裕的情況下，未來樓價的升幅或會收窄。

租務市場表現強勁

至於倫敦租務市場，表現相當強勁。根據ARLA的最新報告指出，由於租務需求上升，市場上可供出租的單位數量持續減少。超過34%的受訪地產代理表示，其登記的準租客數目維持平穩增長；而不論新訂立的租約或續租，其租金均錄得顯著升幅。

投資者亦應該留意下半年或會影響倫敦樓價的因素，當中包括希臘償還債務的進程、英國利率的變動和英鎊滙價的走勢等；此外，英國財相在剛公布的《財政預算案》提出若干新政策，其中包括逐步提高最低工資、削減供樓利息免稅額等等。究竟對倫敦樓價的影響是好是壞，將要拭目以待。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年7月18日信報)