曼市及伯明翰租售價勢攀高

皇家特許測量師學會（RICS）7月份研究指出，雖然英國整體樓市氣氛仍然受脫歐和大選等因素影響，不過北部城市如曼徹斯特和伯明翰樓價依然錄得強勁升幅，首次置業人士佔買家比例按年上升10%，與2009年比較更增加接近一倍。據英國研究機構Hometrack的報告指出，截至今年6月，曼市樓價按年上升6.4%，伯明翰樓價按年升7.8%。今年上半年曼市樓價升4.7%，伯明翰則升6.1%，兩者同跑贏倫敦。究竟這兩個繼倫敦後的熱門物業投資城市有何相同之處？
 

人口增加帶動住屋需求
 

首先，兩個城市均受惠於經濟增長，職位空缺增加。根據仲量聯行研究，預計曼市由2017年至2021年間的經濟增長，按年有2.3%，伯明翰則為1.6%。至於未來5年的就業增長率預測，曼市為4.5%，伯明翰雖然只有1%升幅，不過其財務及商業服務行業卻有4%的增長。
 

事實上，由於兩地甲級寫字樓租金比倫敦便宜，不少企業已率先將總部或後勤支援部門遷到兩地。例如英國廣播公司和美國紐約梅隆銀行進駐曼市；而伯明翰則獲得滙豐集團、德意志銀行、羅兵咸永道和畢馬威等會計師樓垂青。
 

其次，經濟增長亦同時令兩城人口增加。根據上述報告，預計由2017年至2021年，曼市平均每年新增家庭數目為3300戶，伯明𨌺更高達4200戶，人口增加自然帶動兩地的住宅需求。
 

樓價低水新供應不足
 

另一方面，近年兩城均獲政府投放大量資源於基礎建設上。曼徹斯特機場的規模僅次於倫敦的希斯路機場，航線數目不斷增加，目前已經有直航來往香港。陸路方面，火車及輕鐵網絡相當完善；而連接伯明翰與倫敦的高速鐵路已落實興建，預期2026年開通，屆時往返兩地時間不但大為縮短，所帶來的經濟效益更不容忽視。
 

此外，兩城住宅租賃需求仍殷切。仲量聯行報告指出，2016年曼市中心區約三分二人口租住私人物業，以年輕白領階級和大專校院學生為主，平均租金按年上升6.9%；伯明翰的情況亦相似，租客特別鍾情市中心優質單位，令租金按年增長達4.9%。
 

由於曼徹斯特和伯明𨌺的置業門檻相對較倫敦低，加上兩地新住宅供應不足，展望未來，樓價與租金均有力再攀升，正好為有意投資英國物業人士提供多個選擇。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年8月5日信報)

禁向租客徵費立法無懸念

隨着英國大選結果塵埃落定，英女皇6月於國會發表女皇演說， 宣讀政府施政綱領。在房地產政策方面，她特別提出租客中介費法案（Tenant's Fees Bill），建議於兩年內立法禁止向租客徵費， 究竟此法案對私人住宅租務市場有何影響？

反對派認為造成三輸

首先，筆者嘗試簡介目前英國住宅租務市場運作情況。英國乃奉行單邊代理制（single agency），由於租務代理只代表業主，故只會向業主收取佣金。

然而，當租客承租單位時，租務代理會向租客收取若干費用，包括租客信用調查費（reference fee）、租約行政費（tenancy admin fee）、續租費（renewal fee）和配置檢查費（inventory checking fee）等。根據政府統計，租客除需要支付按金和上期外，更要額外繳交平均逾200英鎊的費用，最誇張的個案更高達700英鎊以上，對部分需要每年搬遷的租客，造成沉重的經濟負擔。

為了優化私人住宅租務市場和增加透明度，政府建議立法禁止業主和租務代理向租客徵費，估計將令數以百萬計的私樓租客受惠。

自從去年11月財相夏文達於秋季預算案提出上述建議後，業界也有不同反應。反對派認為，上述費用將無可避免地轉嫁到業主或租務代理上，這將促使業主提高租金以抵消部分費用；而租務代理則可能透過裁員等以應付額外支出，服務質素因而下降。故此，禁止向租客徵費，最終只會對業主、租客和租務代理造成損害。

另一方面，業界亦擔心由於租客不須承擔任何費用，間接鼓勵他們同時洽談多個單位，變相浪費業主及租務代理的時間和金錢。業主為保障自身利益，可能會採取相同策略，即同時接受多名準租客要約（offer），以防個別租客臨時變卦。於是整個租務市場將會出現混亂，真正的租客將最受影響。

蘇格蘭已實行 未見波動

至於支持立法者則認為，由於業主已繳付佣金， 租務代理不應向租客額外徵費。另一方面，蘇格蘭早於2012年立法禁止向租客徵費，當地租金並沒有因此大幅上升。事實上，近年部分公司業主（corporate landlord）及租務代理已率先主動停止向租客徵費， 生意反而有增無減。

總括而言，筆者對於政府的提案並不感意外，因為三大政黨於大選前均不約而同將之列入政綱內；加上保守黨於大選中失利，首相文翠珊需要推出迎合大眾的政策以爭取支持。不過，政府似乎並沒有充分聆聽業界訴求，特別是於諮詢期完結後不足20日就宣布立法，預設立場顯而易見。既然立法已沒有任何懸念，租務代理應着眼於如何提升服務質素和效率，以應付未來營商環境改變帶來的挑戰。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年7月1日信報)

英國著名發展商 Berkeley Homes 呈獻 Valiant Tower, South Quay Plaza 全新豪華住宅現正公開發售

英國著名發展商 Berkeley Homes隆重呈獻，被受買家熱烈追捧的倫敦住宅項目South Quay Plaza當中的Valiant Tower豪宅，通過虛擬現場實境 (VR)，為客人展示Valiant Tower美輪美奐的河畔品味生活，包括目前歐洲其中一個最高的住戶會所。

英國目前最高住宅大廈之一Valiant Tower，矗立於美麗的泰晤士河河畔，高聳挺拔，景色嬌媚；分別由一幢樓高220米共68層，及一幢樓高36層住宅大廈組成。整個項目位於歷史悠久的倫敦碼頭(London Docklands)，建築總面積逾一百萬平方呎，共888個住宅單位，當中包括188間政府資助房屋的住宅，以及咖啡廳、商店及食肆。South Quay Plaza整體發展藍圖，還包括發展商興建逾2.6英畝公共活動場地、全新碼頭長廊及休憩公園。

屢獲殊榮的國際著名建築公司Foster + Partners被指定為該項目建築及室內設計師，建築風格現代時尚、璀璨耀目，為倫敦的天際線勾劃一幅新的美景。Foster + Partners曾設計無數揚威國際的傑出作品，包括大英博物館 (The British Museum) 、香港國際機場 (Hong Kong International Airport)及紐約赫斯特大樓 (Hearst Tower)。

Valiant Tower地標式豪華住宅，提供光線充足及空間寬敞的開放式、1房、2房及3房豪華單位及頂層特色複式單位。每個單位的室內佈局均經過精心考量，以滿足現代都市人高品味、高質素居所要求。而項目標誌性的45度旋轉式設計的塔型建築外型，為每個單位帶來更好採光及開闊的河畔景色，以滿足視覺生活享受，而配合每個單位落地玻璃窗設計，無遮擋倫敦天際線全景一覽無遺。

發展商贈送的星級會所The Quay Club會籍，讓住戶享受到最先進的健身設施、水療中心、20米全城市景色游泳池，以及位於56樓全層的私人空中俱樂部，設有酒吧、私人影院、商務中心及戶外酒吧和餐廳。另外，24小時禮賓服務將隨時為住戶提供各種服務，如餐廳預約及交通安排等尊貴服務。Valiant Tower鄰近倫敦城市機場，便捷前往紐約、巴黎及蘇黎世等世界各地公幹或渡假旅遊。隨著高鐵伊麗莎白線（Crossrail Elizabeth line）於2018年落成，將進一步凸顯交通優勢，屆時由倫敦希斯路機場前往金絲雀碼頭，預計只需40分鐘內的車程。

項目售價由£770, 000 起，查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

英國著名發展商Taylor Wimpey呈獻倫敦Battersea Exchange全新一期優尚住宅 - Battersea Park View

 

 

由英國著名發展商Taylor Wimpey匠心打造，榮獲家居設計獎項的大型住宅項目—倫敦Battersea Exchange，現正推出全新一期Battersea Park View，物業提供45間一房、兩房及三房優尚住宅單位，每個單位均擁有私家露台或特色冬季花園，美麗的 Battersea Park 園景及倫敦市繁華景色盡在眼簾。

Battersea Park View 一個極具現代時尚建築，與區內傳統的英式磚牆建築物形成強烈對比，樓高16層，大廈鑽石形建築結構，特顯其獨特而富時代感，成為Battersea區內嶄新的地標性建築。

整個項目發展的重點在於，致力規劃一個非常獨特室內間格佈局，以確保安坐家中亦能欣賞到，倫敦唯一河畔公園Royal Park的中心景觀。

締造全新生活社區

劃時代全新地標建築項目，將有效改善Queenstown Road火車站與Battersea Park火車站之間的環境，令它成為一個朝氣、繁華的全新生活社區。當整個項目建成後，Battersea Exchange將大幅改善公共空間，提供可連接兩個火車站的全新行人道、一個公共綠化休憩廣場及全新的商業和零售商舖，務求將該區打造成生活、工作和娛樂連成一體的愉快居住環境。

作為項目的其中一部分，發展商Taylor Wimpey同時亦為St Mary's Catholic小學的教育設施進行優化。其中包括擴建2個出入口，以及已落成使用的學校天台遊樂場，整個工程預計於2017年內完工。

優越交通網絡

Battersea Exchange 佔盡地利優勢，交通網絡四通八達。地鐵Northern Line延長線預計於2020年開通，屆時住戶將享受更快捷便利的交通服務，前往倫敦市中心及各區輕鬆寫意。屬於倫敦Zone 1的兩個新地鐵站Battersea Power Station 及 Nine Elms 近在咫尺，徒步前往分別只需7分鐘及15分鐘。物業正對 Battersea Park 火車站，前往 Victoria 站僅5分鐘車程，往 Waterloo 站亦只需9分鐘，方便快捷。

物業休閒設施齊全，住戶尊享先進的健身設備、保安嚴密的單車存放區及24小時禮賓服務，以滿足住戶輕鬆自在的日常生活所需要。

Battersea Park View售價由£595,000起。查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

 

 

論房策 自民黨最進取

執筆之時，英國最新民意調查指出，保守黨於大選中支持度只是輕微領先主要對手工黨，令其於國會中的議席不過半數，「懸峙國會」的情況繼2010年後可能又再出現。當然，本文見報時，大選結果應塵埃落定。

不過，無論哪個政黨執政，房屋問題都將是施政的重中之重，筆者嘗試比較英國三大政黨保守黨、工黨及自由民主黨（下稱自民黨）的房策及對當地住宅市場的影響。

無獨有偶，三大政黨均提出透過增加供應以穩定樓價。保守黨建議於2022年前興建150萬套新房，並改革相關條例令地方政府更容易獲得土地建屋。工黨則承諾於5年任期內增加興建100萬套，並繼續撥款支持現有置業資助計劃（Help to Buy）及成立房屋局。至於自民黨的房策更加進取，既提出每年建屋30萬套的目標外，並容許地方政府增加貸款及懲罰獲批准建屋後3年仍未動工的發展商；此外，更提出由政府投放50億英鎊成立「英國房屋及基建開發銀行」等。

鎊滙料趨升宜趁低入市

住宅租務市場方面，工黨及自民黨均提出須加強監管。除了支持保守黨廢除租客手續費外，並建議引進與通脹掛鈎的租金管制及至少3年期租約。再者，兩黨亦支持業主發牌制度。至於保守黨對租務市場的政策，過去數年已令不少業主反感，例如改變供樓利息津貼計算方法及增加百分之三的額外印花稅等。然而，租金管制及業主發牌制度並不包括在其政綱內，相信或可挽回部分業主的支持。

根據過往經驗，政黨於大選時提出的政綱，往往最終無法能實現而淪為空頭支票。事實上，新屋供求失衡由來已久，三大政黨輪替上台時都未有撥亂反正，實難辭其咎。假如保守黨於大選中獲勝，普遍預期房策上應該仍會以年初公布的白皮書作藍本。有別於其他國家往往通過額外稅項及行政措施特別針對來自海外的物業投資者，英國仍然是對物業投資者相當友善的國家。

至於英鎊滙價方面，當因大選而產生的不確定性因素被消化後，可能會進一步上升，有意投資英國物業的海外買家宜把握英鎊仍然偏弱的入市時機。另一方面，從批准開發棕地到簡化行政手續，目的是為了節省建築成本和加快新屋供應，長遠無疑對發展商、用家和投資者有利。

無論誰執政 大方向不變

整體而言，筆者對後市仍然保持審慎樂觀，因為無論哪個政黨上台，相信在政策上，大方向都會持續。特別是大選過後脫歐談判會隨即展開，英國更需要透過吸引外資，保持在國際舞台上的競爭力。

事實上，自今年起已有多宗涉及外資的貴重物業成交，包括中渝置地（01224）以逾11億英鎊購入全英國最高商廈利德賀大樓（Leadenhall Building）， 新地（00016）郭氏家族月前亦宣布，與當地發展商聯手斥資5億英鎊，共同開發倫敦東面住宅項目等，都足以證明英國地產市場仍具相當大的吸引力。

世界銀行最近把英國今年經濟增長預測由1.2%調升至1.7%，反映其整體經濟比預期理想。在人口持續增長、新屋供應不足、低息及低失業率等因素影響下，相信將對英國未來住宅市場帶來正面支持。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年6月10日信報)

英國發展商Prime Place傾力打造位於Mill Hill全新豪華住宅 Prime Place Millbrook Park香港公開發售

 

全新優雅高尚豪華住宅 Prime Place Millbrook Park 座落於Mill Hill 風光旖旎的綠化地帶，該區為倫敦西北面備受追捧的地區之一。物業由發展商Prime Place 精心打造，售價由£425,000起，現正在港公開發售。

Prime Place Millbrook Park 備有1房及2房豪華住宅，安謐怡人的綠化公園環境，同時，交通便利，僅數分鐘步程即達Mill Hill East 地鐵站，前往倫敦各地快捷方便。

豪華住宅單位被美麗私家花園環繞包圍，每個單位均配備寬敞的陽台或露台，而部份頂層特色單位更尊享華麗的露台，璀璨城市全景一覽無遺。

Prime Place Millbrook Park 打造品味生活，完善配套有電影院、遊戲室、住戶禮賓服務及設備齊全的健身室，並有保安嚴密地下停車場。

Prime Place Millbrook Park 由國際著名建築師Broadway Malyan傾心設計，樓高五層，物業外型是採用淺色的石磚、銅色金屬和大量玻璃建構而成，迷人外型與四周的花園和綠化連成一片，時尚而悠閒綠色生活。

物業入口大堂豪華寬敞，耀眼奪目室內設計配合華麗燈飾裝置，讓人彷如進入了倫敦的星級酒店。

室內設計匠心獨運，每個佈局及細節均經過雕琢考究，務求為住戶締造出奢華安逸的居住環境。而特高樓底設計更增加無限室內空間，開放式客廳簡潔迷人，現代化廚房採用德國頂級品牌Leicht電器。浴室設計精美，牆身全部鋪設美國名牌Porcelanosa瓷磚，主人房特設入墙衣櫃、地下鋪設暖氣系統及充足的儲物空間等，每一個細節都表露發展商Prime Place 事事追求完美的方針。

物業四周圍環繞著綠色樹木、美麗公園、Mill Hill 林蔭大道及古雅繁華的商業街，與倫敦繁衍高速的生活節奏形成鮮明對比。物業附近設施齊全，與布倫特十字購物中心 (Brent Cross Shopping Centre) 緊密相連，距離僅三英里，該處提供多逾2,000個品牌商舖，日常起居，購物消閒應有盡有。

眾所周知，該區擁有眾多優質高等院校和私立學校，包括著名的Mill Hill School 和 Harrow School (哈羅公學)。交通四通八達，前往多間倫敦頂尖大學，輕鬆方便。

優越交通網絡，快速連接倫敦各地。物業鄰近Mill Hill East 地鐵站，前往倫敦市中心或金融城銀行區，分別只需25分鐘及30分鐘。與M1高速公路相距不足3英里，相距倫敦希斯洛機場亦不到19英里。

Prime Place Millbrook Park 座落在全新的Millbrook Park 繁華社區內，當項目落成後，將在綠化公園內提供超過2,000個居所、一間全新的小學、六公頃的休憩空間及 Millbrook Plaza 零售百貨商場，安居於此，感受不一樣的英倫生活。

Prime Place Millbrook Park 一房豪華單位連車位售價由£425,000 起。

查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

英國離岸公司業主大審查

 

英國政府上月宣布，計劃對持有英國房產的離岸公司和其他法人進行實名登記制度，作出為期約六星期的公眾諮詢，並邀請業界持份者提供意見。措施若落實，將是全球首個對此類資料進行登記的國家。筆者認為，此舉不但強化英國就企業透明度和反貪腐的世界領導地位，而且有利房產市場持續發展。

 

實名登記增樓市透明度

 

根據諮詢文件，英國政府希望透過上述登記制度，增加樓市透明度，藉此打擊貪污和洗黑錢活動，令房產市場的信譽得到保障。自從2004年起，當地政府已對總值超過1.8億英鎊涉嫌貪腐收益的物業進行刑事調查，當中有75%均由離岸公司持有；同時，稅局更透過法庭追討超過27億英鎊的應收稅款。由此可見，政府採取相應措施實在刻不容緩。

 

新建議下，英國公司註冊局（Companies House）將負責核實和登記離岸公司實際持有人（beneficial owners）的詳細資料，包括姓名、出生日期、國籍、居住地及對公司的控股量等，並要求至少每兩年更新一次資料。對於已經持有英國房產的離岸公司，建議於法例生效後提供一年過渡期，期間讓公司決定披露相關資料或出售物業。若不遵從新規則， 建議在業權上加入限制，令物業不能轉售或續期等，並須負上刑責。物業包括永久業權土地和租賃期21年以上的分層單位。

 

非法資金勢對物業卻步

 

值得留意是，目前利用公司名義購買英國房產是完全合法的。不少投資者採用該方法達致稅務上和財務上最大效益。根據官方資料顯示，由2008年至2015年間，有接近28000宗物業交易屬公司持有，當中約三分二為離岸公司。就以位於武士橋的著名豪宅一號海德公園（One Hyde Park）為例，在76個單位中，64個是以公司名義購入；位於近年備受海外投資者追捧的九榆區（Nine Elms）的Riverlight Quay，15%單位均由離岸公司持有。筆者相信，透明度的提升有助資訊流通，將會令非法資金對英國物業的興趣減低，最終令樓市更趨公平，對絕大部分守法的投資者而言，相信是利多於弊。當然，新措施如何落實，將取決於政府的決心和資源是否配合；至於成效及對樓市的影響，亦有待進一步觀察。

 

 kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年5月13日信報)