新法案落實 優化私樓租賃

英國新首相人選預料在9月5日公布，不過2019年由時任首相文翠珊提出的「租戶改革法案」（Renters' Reform Bill），落實於今年國會期內完成立法程序，意味當地私人住宅租務市場將會出現根本性變化。

根據今年6月份公布的「白紙草案」，改革的目標是要締造更公平、安全及高質素的私人住宅租務市場。於是政府提出12項建議，包括廢除沿用超過30年的業主終止租約權、設立全新法定申訴制度、要求出租物業符合特定標準、優化業主收回物業的條件和程序及建立全新物業資訊平台等。

業主不准無理終止合約

綜觀各項建議中，以取消業主終止租約權最受大眾關注。目前，當地超過80%以上的租約，租客都是屬於個人名義。業主可毋須任何原因，只要提前兩個月以書面形式向租客發出通知，就可以終止租約。租客必須按時遷出，否則業主可向法庭申請驅逐令。

新法例下，除了年租超過10萬英鎊或租戶屬於企業外，業主終止租約權將會被取消。所有以個人名義承租的合約，不論是現有或新訂立，將不再是固定租期租約（fixed term tenancy），而改為以定期租約（periodic tenancy）運作。此外，只有租客能夠向業主發出兩個月書面通知終止租約，而加租亦每年只限一次。由此可見，立法原意是藉此減少租客被業主無理逼遷的威脅。

租戶改革法案亦包括優化業主收回物業的條件及程序。當租約生效6個月後，業主在特定情況下，例如出售物業、收回自用或供家人居住等，可以向租戶發出兩個月書面通知終止租約，目的是保障業主投資的流動性及收回物業的最終權利。

針對租霸堵塞漏洞

另一方面，針對個別租客利用現行法例上的漏洞，往往於最後限期前透過繳交少量租金而逃避驅逐令。新法例列明，只要租客於3年內曾經有3次欠租兩個月的紀錄，即使於法庭開審前繳清欠款，業主仍然有權終止租約及收回物業。

總括而言，英國政府希望透過租戶改革法案，重整業主與租客間的關係，令私人住宅租務市場運作更趨完善。筆者期望，當局能夠以決心、全面及務實的態度來執行政策，令業主們重建信心。

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(原文刊載於2022年9月3日信報)

買磚頭抗通脹 加息無礙英樓市

由於預期英國通脹維持高企，8月初英倫銀行宣布加息0.5厘，令基準利率上調至1.75厘。在高通脹情況下，為什麼投資房地產能減輕貨幣貶值的影響？

疫情令英國勞工及供應鏈出現短缺，加上俄烏戰爭引致能源價格飆升，當地出現40年以來最嚴重的通脹，貨幣購買力持續下降。因此，投資者為對抗通脹，紛紛將資金投放於不同類型資產，務求在高通脹環境下，可以產生保值甚至增值作用。

房地產一直被視為對抗通脹的最有效投資工具之一，主要原因有3個。

首先，因為房屋既是必需品，又是供應有限的資產。通脹令建築成本包括物料及人工上升，當發展商無可避免需要提高新樓售價時，亦會同時帶動二手物業價格上漲。

其次，在通脹下，業主可以透過加租將全部或部分成本轉嫁給租客，藉此維持合理投資回報。以英國為例，住宅供求失衡由來已久，新冠疫情發生後問題更趨嚴重，可供出租物業數目減少。在超低空置率情況下，租金自然有進一步上升空間，業主因而受惠。

再者，若果與其他資產市場如股票、加密貨幣或非同質化代幣（NFT）比較，房地產市場表現相對比較穩定，因價格不會因資金流向或市場情緒波動而突然驟升暴跌；加上可以透過按揭帶來槓桿效應，足以令投資房地產更具吸引力。

千萬鎊住宅交易按年增41%

市場普遍預期，英國基準利率今年會繼續上升，英倫銀行藉減少市場貨幣供應以遏抑通脹。隨着按揭成本增加，將會削弱部分首次置業人士的供樓負擔能力。

然而，當加息幅度追不上通脹，實際貸款利率（即通脹率高於名義貸款利率）仍然處於低位甚至負數的情況下，反而會促使有實力的投資者提早入市，藉此對抗通脹，此舉將為英國樓價帶來支持。

事實上，根據國際物業顧問第一太平戴維斯的資料顯示，2022年上半年，500萬英鎊以上的住宅交易共有294宗；總成交額接近30億英鎊，是自2006年以來最高。當中1000萬英鎊的物業交易佔89宗，較去年同期增加41%。大額物業交易陸續回流倫敦市中心，反映即使受通脹及加息影響，投資者對英國物業市場仍然充滿信心。

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(原文刊載於2022年8月13日信報)

租賃產權取消地租 分層戶受惠

投資房地產的成本，大致可分為購買成本、持有成本和出售成本。英國政府經過多年諮詢及討論，最近終於宣布有關地租改革的法案，令業主的持有成本大為降低。

新法案規定由2022年6月30日起，購買租賃產權物業的業主，將不用再繳納地租（Ground Rent）。

目前英國的產權形式主要分為永久產權（Freehold）和租賃產權（Leasehold）。永久產權是指業主對物業佔用範圍內的土地及其之上的構築物擁有永久性產權。換言之，業主不僅擁有物業，還擁有地皮，這種權益屬產權人的終身財產，並且可世代傳承。英國大部分別墅和排屋都屬永久業權，情況就如香港的村屋和獨立屋一樣。

新規本月底起實施

至於租賃產權，業主只擁有物業的使用權，並不擁有物業佔用的土地，擁有權屬於地主（Freeholder）所有。英國絕大部分分層住宅是屬於租賃產權。

因此，當準業主購買分層住宅時，除了須與發展商簽訂買賣合約外，收樓前亦要與地主簽訂租約（Lease Agreement），租約除列明雙方於佔有物業產權年限內（Tenure）的義務和責任外，亦規定業主每年須向地主繳納一定的地租。

一般而言，英國地租的高低與物業戶型掛鈎。物業房間數目愈多，所需繳納地租愈多。另一種計算方法，就是以物業售價乘以固定百分比例如0.1%。此外，地租也會每隔若干時間例如10年或25年，按當地商品零售價格指數而調整。

現有業主仍須繳付

由於是次地租改革只適用於2022年6月30日後交換合約的業主，對於已經交換合約的或現有的業主，均未能受惠。筆者期望，英國政府能夠盡早把取消地租的適用範圍，擴大至涵蓋所有租賃產權的物業；又或採納坊間意見，將產權延長期限增加至990年，之後的地租改為零。

若與物業管理費比較，地租佔業主持有成本的比例相對較低，每年大約只是數百英鎊而已。英國政府是次改革地租的法案，可被視為提升當地物業擁有權的重要里程碑，除了直接令業主及投資者受惠，亦有利締造更透明、公平和健全的房地產市場。

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(原文刊載於2022年6月4日信報)

移英落戶市鎮 中庸之選

最近接獲好友通知，計劃未來數月舉家移居英國，現正忙於物色適合的居住地點，想聽聽筆者意見。選擇自住物業須考慮的因素很多，跟純粹投資物業只着重成本與回報不同。

從地區上劃分，大致可分為鄉村、市鎮及城市。對於喜歡接近大自然、飼養寵物或毋須經常往返辦公室的人士，擇居鄉村便相當合適。英國比較著名的鄉村包括位於 New Forest 的 Beaulieu、Cheshire East 的 Mottram St. Andrew 和 South Bucks 的 Fulmer 等。值得注意的是，英國鄉村的規模和社區配套各有差異。若家中有小朋友，就要留意所屬校區，而通勤所需額外時間和費用亦要計算在內。戶型方面，基本上全屬獨立屋，由於面積較大，樓價一般較分層住宅高，住戶亦需要自行處理日常管理及維修事宜。

對於想繼續城市生活的香港移民，英國的主要城市包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特和愛丁堡等。市內除了基礎建設一應俱全外，公共交通網絡相對完善，對於非駕駛者尤其方便。另一方面，市內創業和就業機會較多，薪酬水平也高一些，特別適合有志於當地發展事業的年輕人。

位處通勤帶 配套勝鄉村

不同城市的樓價差異相當大，目前倫敦的平均樓價超過52萬英鎊，曼徹斯特平均樓價則不足25萬英鎊。市內住宅以分層為主，戶型選擇較多，部分更附有康體設施，適合不同買家預算和需要。

隨着近年公路和鐵路急速發展，另一個居住選擇是介乎鄉村和城市之間，屬於通勤帶的市鎮。當中的表表者，首推位處 Surrey 的 Guildford 和 Berkshire 的 Reading。一般而言，市鎮的特色是生活配套較鄉村完善，對外交通頗方便，樓價又比鄉村和城市便宜，所以特別深受當地年輕家庭和新移民歡迎。

無可否認，疫情爆發初期，在家工作和封城令部分居民從城市搬到鄉村。不過隨着英國於2月下旬解除所有防疫措施，專業人士、學生、本地及海外買家紛紛回流城市和市鎮，令該這兩個區域的住宅租務和購買需求明顯增加，預期有關趨勢將會持續。

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(原文刊載於2022年3月5日信報)

供求失衡 英住宅租金續看升

根據租務指數公司Goodlord最新統計，即使英國面對Omicron的威脅，2021年12月住宅平均空置期仍維持18天，倫敦更短至16天。筆者有不少客戶都趕及去年底收樓，幾乎全部可於兩周內租出單位。展望2022年，英國住宅租務市場的強勢能否延續？

對於英國大部分投資者，過去一年可用「苦盡甘來」形容。在疫情爆發初期，不論租務需求和租金水平都跌至新低。隨着政府推出各種紓困措施及提高疫苗接種率，住宅租金出現戲劇性反彈，例如通勤區（commuter belt）的租金按年錄得8.1%升幅；倫敦地區公寓及洋房租金亦收復疫情爆發時的失地，分別按年增長6.6%和5.4%，主要原因是受惠於企業租客、專業人士及留學生陸續回流，令租務需求大增，加上租盤減少所致。

今年有意入市的準投資者，以下幾點頗值得留意。首先，英國樓價經過2021年大幅上升，2022年將進入鞏固期，在欠缺「印花稅假期」刺激下，升勢將會減慢。根據預算責任辦公室的預測，今年英國樓價只會上漲3.2%。

租賃新政料聚焦淨零排放

其次，物業搜尋網站Zoopla指出，可供出租住宅數量較5年前減少43%，這是由於建築工程受疫情影響而延誤，加上部分業主趁去年樓價上升而轉租為賣所致，預期住宅租賃市場供求失衡仍會持續，今年租金將進一步上升。

此外，隨着英國疫情有所緩和，政府早前已宣布放寬防疫限制，包括取消在家工作、疫苗通行證及口罩強制令等，意味民眾生活及商業活動陸續恢復正常，有利帶動住宅租賃市場。

近年不少投資者都對英國政府的房屋政策頗有微言，例如開徵第二套房及海外買家印花稅，又要求業主需要登記領牌及通過禁止租賃中介費法案等，都令部分投資者意興闌珊。所以，當「印花稅假期」去年推出，確實刺激不少投資者入市。筆者相信，今年類似的稅務優惠將難以重現。

至於針對住宅租賃市場的政策，今年將聚焦於淨零排放及平衡業主租客之間的利益，預計相關措施將陸續出台。

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(原文刊載於2022年2月5日信報)

英樓市新一年料量跌價升

英國在2021年雖然仍受疫情影響，由於政府延長物業印花稅假期及保就業補貼計劃，加上「在家工作」刺激剛性需求，當地樓市可謂價量齊升。展望2022年，這個局面能否延續？

筆者估計，在欠缺稅務減免之下，英國2022年住宅成交量將會較2021年減少，整體樓價依然向上，不過升幅會因應地區及單位類型而各有不同。

不少業內人士預測，過去數年表現都跑輸大市的倫敦市中心物業，有望成為今年英國樓價增長火車頭。除了早前遏抑的購買力被釋放外，部分核心地區樓價已經累積一定跌幅，加上個別行業如創新科技及生命科學等急速發展，都造就新一批買家入市。

儘管英國最近疫情反彈，但大部分經濟活動均持續。此外，國際交通陸續恢復，刺激海外買家入市意欲。就以2021年12月為例，筆者有不少客戶毋懼疫情前往倫敦睇樓，且不乏有意購入第二甚至第三套物業的經驗投資者。

根據第一太平戴維斯資料顯示，即使於2021年傳統聖誕淡季，準買家登記數目照樣增加，較疫情爆發前的2019年同期飆60%，反映剛性需求強烈，有利樓價上升。

通脹加息窒礙購買力

另一方面，供應不足是刺激樓價上漲的原因。疫情令建築材料及勞動力出現短缺，施工期因而延長，故新屋供應遠低於疫情前水平。就以倫敦為例，預期2022年新屋供應量僅1.6萬間，只達政府原訂目標的30%。

由此可見，供求失衡是2022年英國樓市主調。然而，機遇與挑戰永遠是並存，投資者宜多留意利淡因素。首先，由於通脹壓力加劇，英倫銀行2021年12月已加息，業主每月按揭還款額將會提高。其次，去年樓價升幅遠高於薪酬漲幅，削弱部分準買家負擔能力。加上近日英國首相約翰遜捲入「派對門」醜聞，導致保守黨支持度大幅下滑，無疑令當地政局添上陰霾。

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(原文刊載於2022年1月1日信報)

綠色按揭欠周全 窒礙舊樓出路

第26屆聯合國氣候變化大會（COP26）上月在蘇格蘭格拉斯哥舉行，氣候金融再次引起廣泛關注。身為東道主的英國就在會議前夕，率先為當地綠色按揭市場發出新指引，引起坊間不少討論。

所謂綠色按揭，是指銀行及財務機構向選購或持有具能源效益住宅的客戶，提供減息或現金回贈等優惠。同時，亦要為有意進行能源效益改善工程的業主提供低息貸款或加大貸款額度。在全球零碳排放的大趨勢下，上述措施實屬無可厚非。

六成住宅未達能源效益要求

然而，英國政府更進一步提出，要求貸款機構於2030年之前，只能向能源效益評級達至C或以上的住宅提供按揭，就令當地不少舊樓的業主異常擔憂。目前英國住宅由落成、出租到轉售，法例規定須要進行能源效益檢查，評級由A（非常高效）至G（非常低效），有效期為10年。根據2019年的統計，60%英格蘭地區的住宅，能源效益評級屬C以下。

對於選購新樓的用家或投資者而言，上述影響可說是微乎其微，因為絕大部分新樓在落成時已經達標。然而，英國舊樓佔住宅比例相當高，部分甚至建於維多利亞和愛德華時代。根據統計，37%英格蘭住宅是在1945年前落成。要提高舊樓的能源效益，實在談何容易。

即使舊樓業主有意進行有關的改善工程，筆者認為仍然困難重重。就以英國政府大力推廣、目標於2035年全面取締傳統燃氣鍋爐（Gas Boiler）的熱泵系統（Heat Pump）為例，即使政府願意由明年4月起向每戶提供5000英鎊資助，但工程費用卻可高達1.5萬英鎊，可見補助金額只屬杯水車薪；再加上當地現時只有750名具備相關資格的工程師，在欠缺熟練工人的情況下，業主可能面對高昂收費，卻換來劣質裝置，無疑是雙重損失。

業者相信，政府提倡的綠色按揭計劃，出發點是值得支持，在執行上卻欠缺周全，一方面會令舊樓業主難以把物業出售或轉按，另一方面亦剝奪首次置業人士選擇的機會，畢竟，並不是所有買家都能夠負擔或願意選擇新樓。期待政府繼續與持份者溝通，令計劃不會像提前中止的「綠色房屋改造補助」（Green Homes Grant）一樣，淪為另一笑柄。

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(原文刊載於2021年12月11日信報)

投資洋房選排屋 銀碼細易流轉

筆者過去接觸大部分英國住宅用家或投資者，都傾向選擇大城市的分層單位。不過，近兩年有關洋房的查詢愈來愈多，所選地點亦遍布英國各地。在此淺談選購及居住洋房的注意事項。

英國絕大部分洋房均以永久產權（Freehold）形式出售，即業權包括土地及構築物。顧名思義，永久產權不設年限，業主須自行處理構築物內外一切事宜，所以不必繳交管理費及地租。另一方面，洋房交易涉及的法律文件相對簡單，律師費普遍較便宜。

從投資角度，洋房一直較受富裕家庭或企業租戶垂青，因為居住面積較大，並多附設花園及停車位。對於有小孩、寵物或私家車的租戶，自然更具吸引力。洋房既可整幢出租，也可以「同住分租」（House Share），或以「劏房」形式招租，業主可因應自身需要及租務巿場情況而調整策略，減少出現空置情況。

自住勿忘物業周邊保安

論及不同類型洋房的升值力及流通力，筆者認為排屋（Terraced House）可以睇高一線，其價錢比獨立屋或半獨立屋便宜，故此深受首置人士歡迎，轉手方面亦較容易。

另一方面，只要業主取得建築許可（Planning Permission），就可以為洋房進行擴建和改善工程。在英國最常見是把閣樓改建成額外睡房，車庫則改成起居間，或在後花園加建溫室等。擴建後的洋房本身不但能增值，亦可獲取更高租金。

對於洋房的新手用家，保安問題最受關注。根據筆者經驗，洋房的住戶除了要特別留意物業門窗是否牢固，亦不能忽視洋房的周邊範圍，例如後花園圍欄高度應至少2米或以上，花園內亦應安裝自動感應照明系統；前門植物高度則應保持1米以下，避免造成遮擋令賊人有機可乘。此外，安裝合適的家居保安系統亦不可或缺。

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(原文刊載於2021年10月23日信報)

可負擔房屋政策有利社會穩定

今年8月下旬，時任英國房屋大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）宣布，政府將動用總值86億英鎊，於未來10年提供約12萬間可負擔房屋（Affordable Housing）。巧合地，近日收到幾位讀者的查詢，英國不少位處市中心或富人區的大型住宅項目，都有部分單位甚至整幢被列作可負擔房屋，原因何在？

基本上，英國的可負擔房屋相等於香港的公屋及資助出售房屋。起源可以追溯至第二次世界大戰後，其時百廢待興，為改善市民的居住環境，當時衞生大臣Aneurin Bevan要求各自治市興建大量公屋（Council House）。自1945年至1980年間，全國落成的公屋就超過440萬間，上世紀八十年代開始，戴卓爾夫人政府更引入租者置其屋（Right to Buy）計劃，容許公屋住戶購入所租住的單位，推動私有產權，隨後貝理雅政府和卡梅倫政府更將可負擔房屋制度進一步優化。

時至今日，可負擔房屋的種類可謂五花八門。除了只供出租如Social Rented及Affordable Rented外，近年亦增加多種協助中低收入人士置業的計劃，當中包括Rent to Buy、Shared Ownership和First Homes等等。

私樓狂飆 年輕人難上車

除此之外，可負擔房屋從過去由地方政府負責建屋，演變成在審批新項目規劃時，以法案形式列明發展商要對社區履行的義務。例如在項目內提供公共休憩空間，興建學校、道路、社區中心和一定比例的可負擔房屋等。

記得當年上導修課，曾與同窗就可負擔房屋制度的優劣進行深入討論。雖然時移世易，筆者仍認為可負擔房屋對社會是利多於弊。

首先，可負擔房屋有助縮窄貧富差距，令中低收入家庭能以低於市值的租金或樓價安居樂業，尤其是英國住宅價格於新冠疫情影響下仍然持續攀升，年輕人置業難度與日俱增。

另一方面，可負擔房屋亦為社會創造更多就業機會。因為房地產涉及多個不同產業鏈，包括設計、建築、銷售和維修管理等。就以今次撥款為例，英國政府預期可支持國內37萬個職位，並帶來額外260億英鎊的投資。坊間有一種說法，認為有效的房屋階梯及自置物業有利保持政治和社會穩定，最近各國政府頻頻出招，皆因房屋問題正是施政的「重中之重」。

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(原文刊載於2021年10月2日信報)

英樓巿踏入整固期

日前收到有意在英國首次置業的朋友傳來一則短訊，引述物業網站 Rightmove 最新研究報告，指出當地樓價首次下跌，躊躇現時應否入市。筆者沒有水晶球，只能分享自身的觀察和經驗。

印花稅假期預支購買力

8月份英國樓價下跌屬意料之內，主要原因包括暑假屬傳統淡季，準買家需求普遍放緩；加上大量買家趕於印花稅假期6月底屆滿前完成交易，市場部分購買力已被預先透支。

若仔細參考該報告，不同戶型的樓價表現參差。以中小型單位為例，造價仍有0.3%至0.6%的按月升幅；相反大單位則按月跌價0.8%。此消彼長下，整體樓價略跌0.3%，幅度相當輕微。

樓價表現與物業所在地區亦有密切關係。倫敦共分32個自治區，每區樓市表現不一。以8月份為例，其中15個自治區的樓價仍錄得0.1%至1.4%的按月升幅。

筆者認為，樓價指數可作參考，卻不宜過分依賴。影響樓價的基本因素取決於供求、利率、國內經濟情況及疫情防控等，就目前情況而言，本地與海外買家需求仍然殷切。8月份地產代理接獲準買家查詢的數量，較去年同期升56%，而英倫銀行早前公布議息結果，預期低息環境持續，並上調2022年和2023年的GDP預測。隨着英國經濟重啟，失業率已降至4.7%，屬2020年6月至8月以來最低，薪酬水平及職位空缺亦創新高，個別行業如貨車司機、倉務員及視光師更以入職獎金作招徠，顯示經濟正在復甦。雖然疫情暫時未見緩和，但當地成年人疫苗接種率已超過80%，有助減低重症對經濟造成的風險。

過去一年，印花稅假期刺激大量買家提前入市，令英國樓市價量齊升。筆者認為，目前樓巿正踏入整固期，樓價即使有所調整，乃屬市場正常現象，畢竟房地產和其他投資工具一樣，價格可升亦可跌。至於入巿與否，除了要選擇合適的時機、地點和項目外，更應該仔細評估自身需要和承擔風險能力。

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(原文刊載於2021年9月4日信報)

預防租霸 合約詳盡 定期家訪

根據地產代理 Home Let 的統計，倫敦今年第二季住宅平均月租已超過1600英鎊。第一太平戴維斯最新預測，未來5年當地租金將升14.2%。租金上漲原因除了人口持續增長、租盤供不應求等基本因素外，近年英國政府出台的政策，都令業主的租務成本增加，無可避免要轉嫁至租客身上。

即使在疫情陰霾下，仍有不少投資者積極入市倫敦樓。近日筆者就收到許多準業主查詢，如何減低遇上不良租客的風險？

英國住宅租務市場制度相當成熟。首先，準租客在正式簽署租約前，都要完成背景審查。背景審查一般由獨立第三方進行，涵蓋準租客的信貸紀錄、就業狀況和租賃紀錄等。由2016年開始，審查範圍更擴展至準租客是否擁有合法居留權。

為物業額外投保可減輕損失

另一方面，與租客訂立一份清晰的租約亦同等重要，租約上應詳細列明業主及租客的權利和義務，避免將來不必要的爭拗，亦為保障業主權益提供法律上的依據。

透過定期的查勘，亦有助業主防患於未然。英國的租約容許業主及其代表在給予租客事先通知的情況下，到單位進行例行視察，一方面可掌握物業的最新狀況，也可與租客建立和睦的關係。事實上，與租客保持良好溝通，亦有利於租約屆滿時，增加續約及調整租金的機會。

任何投資均涉及風險，即使業主做足上述預防措施，亦可能會出現難以預計的情況。在英國，雖然分層單位的管理費已包括大廈的一般保險，不過筆者仍然建議業主為物業額外投保，例如家居緊急保險、業主財產及公共責任保險和租金保障保險等，以免招致損失。

假如不幸遇上不良租客，當中所涉及的法律程序頗為複雜。為減輕經濟損失，業主在簽訂正式租約前，應向租務代理了解相關細節。

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(原文刊載於2021年8月14日信報)

足球產業如樓市雙刃劍

執筆之際，歐國盃已圓滿結束，英超緊接8月中旬開鑼，實在令身為忠實球迷的筆者目不暇給。英國足球產業興盛，對當地樓市有何影響？

來季參與英超的20間球會中，以數目而言，倫敦共有6間依然佔優，曼徹斯特和利物浦就各佔2間。根據地產網站 Hometrack UK 的最新統計，利物浦樓價於過去一年表現最好，升幅達7.9%；曼徹斯特緊隨其後，有7.2%升幅；至於倫敦則小漲2.1%。由此可見，樓價表現與當地英超球會數目多寡並無直接關係。

去年沙地主權基金有意收購英超球會紐卡素，當時有發展商預期，若收購成功，球會所屬地區紐卡素的樓價首年可上揚5%，隨後3年將會再升15%。因為新班主會投放大量資金，引進高質素職業球員，並改善球場設施及鄰近基建，這將吸引大批遊客和球迷於市內零售、餐飲及住宿等領域消費，從而創造更多就業機會，促進當地經濟發展。然而，經過多月來討價還價，加上英國政府介入，最終賣盤告吹。不過，紐卡素樓價仍然按年錄得3.8%升幅，總算與球隊表現相若，不過不失。

屈福特升班或刺激樓價

筆者在英國生活時，經常聽到一種說法，只要地區球會能夠升上英超，周邊樓價就會隨之上漲。究竟是真是假？實在難以判斷。不過，對曾於球場附近居住和工作的筆者而言，球會愈成功，對生活造成愈多不便，當中包括塞車、噪音、違泊甚至球迷滋擾行為等。因此，足球產業對物業市場的影響，可說是一把雙刃劍。

今年3間升上英超的球會，分別是倫敦西部的賓福特（Brentford）、倫敦西北部的屈福特（Watford）和英格蘭東部的諾域治（Norwich City）。根據地產網站 Zoopla 就所屬地區過去一年樓價表現的統計，屈福特目前遙遙領先，升幅達7.92%；諾域治亦錄得7.21%升幅；至於賓福特就暫時落後，微升1.73%。上述球會升班後會否為所屬地區樓市帶來正面影響，相信待新球季開始自有分曉。

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(原文刊載於2021年7月24日信報)

海外物業投資初哥宜選一手樓

執筆之際，英國首階段印花稅假期正式完結，次階段印花稅減免已經展開，由於住宅需要於今年9月30日前完成交易方能受惠，筆者近日就接獲不少有關二手樓的查詢。對於首次投資海外物業的人士，新樓還是二手樓較可取？

筆者曾經協助不少投資者，在二手市場出售物業獲利後，再伺機買入新樓。新樓和二手都各有好處，兩者最主要差異，大致分為以下三方面：

首先，從日後管理及持有成本的角度考慮，新樓較二手樓略為優勝。因為新樓採用最新技術興建，務求更環保及節能；加上大部分均附有10年新屋結構保險，以及由發展商提供1至2年保修期，故此，新樓於日後維修和保養的花費上相對較少。

至於二手物業，價錢無疑較新樓便宜，但單位質素參差，在購買前，買家除了需要仔細檢查物業外，最好亦請當地的專業人士如電工和水喉匠等作支援，並預留額外資金應付翻新及緊急維修。

另一個分別，就是購買流程和資金調配。二手物業的賣家通常要求短時間內完成交易，除非買家已預備全數現金作結算，否則至少要4至6個月去處理按揭申請，過程中出現變數的機會相對較高。例如賣方隨時退出交易，又或者坐地起價，最終令買家大失預算。

相反，購買新樓一般會有1至3年不等的建築期。買方可因應需要，選擇落成日期適合的項目。當簽訂正式買賣合約後，發展商就不能隨意加價或拒絕出售。在物業落成前，買家只須支付樓價10%至30%訂金，並有充分時間於交樓前安排貸款。

至於租務市場，新樓較二手樓更具競爭力。由於新樓內外配套較完善，譬如有24小時保安服務及住客會所等，更容易吸引高端租戶。因此，無論租金水平、空置期及續租率三方面，新樓都較二手樓佔優。

總括而言，對於購買海外物業的初哥，筆者認為新樓會更為適合。

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(原文刊載於2021年7月3日信報)

疫情紓緩 租客重返倫敦核心區

受疫情影響，英國住宅租務市場在過去一年發生了根本變化。第一太平戴維斯報告指出，今年3月，位處倫敦通勤帶（commuter zone）的豪宅租金按年上升5.4%，是過去10年來最大升幅。同一時間，倫敦整體豪宅的租金卻錄得按年5.5%跌幅。展望下半年，當地住宅租務市場將何去何從？

通勤帶豪宅租金年升5.4%

倫敦市中心住宅租金下跌的原因，主要由於疫情令國際交通幾乎完全停頓，因此來自海外留學生和企業客戶的租務需求大幅減少；再加上部分原本屬於短租的物業和新近落成的單位湧入市場，令整體供應較之前充裕，租金自然受壓，當中以分層單位所受影響最為明顯。

由於居家工作和學習成為英國新常態，不少租客於現有租約屆滿後，都會選擇搬到面積較大，又或者附設花園或平台等戶外空間的單位。因此，疫情期間倫敦西區和西南區的獨立屋租務需求上升，租金亦相對靠穩。

留學生及企業客陸續回流

由此可見，疫情令過去一年英國市中心和近郊的住宅租務市場出現「推拉效應」（push-pull effect）。然而，踏入今年第二季，上述情況有所改變。根據Hometrack的調查發現，自4月初起，倫敦市中心住宅租務需求增加了6.5% ；其他大城市例如愛丁堡和曼徹斯特的住宅租務需求，亦分別錄得26%和5%升幅。究竟原因何在？

首先，隨着英國疫情紓緩，大部分商業活動得以恢復，加上當地接種疫苗進度相當理想，令部分租客安心回流市中心居住。

其次，自疫情爆發以來，市中心住宅租金已累積一定跌幅，令租金佔平均收入比例明顯下降，變相更具吸引力。例如曼徹斯特市中心的租金佔平均收入的比例，就由2020年的30%，下降至今年的28%；而倫敦的比例就由2020年的49%，下降至今年的42%。

展望下半年，隨着封城令取消及國際交通恢復，預計海外留學生和企業租客將陸續回歸，帶動市中心物業的租務；加上部分單位或重投買賣或短租市場，令傳統租務市場上供應減少。由於供過於求情況將會改善，租金有望止跌回升。筆者估計，當中以新樓及新裝修的中小型單位租金反彈最為明顯。

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(原文刊載於2021年6月5日信報)

英首置政策到位 住宅交投活躍

由於英國印花稅假期限期延至今年6月30日，當地住宅市場第二季料仍保持暢旺。根據物業網站Rightmove數據顯示，3月份英國整體樓價按年上升2.1%。英國國家統計局（ONS）亦指出，3月份交易量超過18萬宗，創自2005年有紀錄以來新高。究竟除了印花稅假期外，還有什麼原因令當地樓市價量齊升？

追求生活空間 市郊樓受捧

首先，英國新冠肺炎疫情持續放緩，疫苗接種進度亦十分理想。目前當地有超過3200萬人已經接種疫苗，並預計到今年7月底為所有成年人完成接種首劑疫苗；加上政府陸續放寬封城限制，商業活動得以重啟，有望令保就業補貼計劃完結後的失業率降低。

其次，英國政府早前提出為首次置業人士提供95%按揭貸款擔保，得到各大銀行支持。筆者認為，這個計劃一石二鳥，一方面能夠幫助有意置業但首期不足的人士上車，另一方面透過釋放購買力，支持地產業及相關產業鏈，有利整體經濟發展。

再者，疫情令不少人對住屋的要求改變，因而刺激剛性需求。在疫情前，交通配套一直是置業時最重要的考慮因素。然而，今年筆者接觸的準買家當中，不少都表示除了需要更寬敞的室內空間，以便在家工作或學習外，亦會重視物業是否鄰近公園或休憩用地等等。就以倫敦為例，過去部分投資者或用家多鍾情市中心地鐵1區的項目，但在疫情之下，不少準買家都考慮市中心外圍地區，務求以相若價錢換取更大的生活空間。其中倫敦西南面的富勒姆區（Fulham）、普特尼區（Putney）和旺茲沃思區（Wandsworth）最受歡迎。在需求增加下，上述地區的樓價今年首季已上升超過1.5%。

下半年料價量穩增

雖然印花稅優惠和保就業計劃將在下半年結束，但是當地疫情已明顯受控，商業活動陸續恢復正常，加上政府擔保按揭計劃將實施至2022年底，在剛性需求支持下，筆者估計，今年下半年英國住宅樓價和成交量將保持平穩增長。

長遠來說，英國政府始終要為抗疫期間的龐大支出「埋單」，加稅似乎難以避免。至於對準買家的購買力和住宅價格走勢的影響，就取決於加稅的範圍和幅度，以及國內經濟復甦的程度和速度。

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(原文刊載於2021年5月1日信報)

預算案有利置業兩大喜訊

英國財相辛偉誠（Rishi Sunak）本月初公布脫歐後首份《財政預算案》，由於國內疫情仍然嚴峻，不論當地民眾或海外投資者，都期待政府能夠在不同領域提出振興經濟的措施。整份預算案中，與海外物業投資者最息息相關的新政共有兩項，現分述如下：

第一項政策，是把印花稅假期延長3個月，至今年6月30日；7月1日至9月30日期間，價值不超過25萬英鎊的物業仍可免稅，10月開始回復正常。

印花稅假期延長3個月

是次延長印花稅假期，正好反映英國政府在施政上從善如流。自去年底開始，當地業界已從不同渠道向政府反映延長印花稅假期的迫切性。由於物業交易數量大增，加上疫情影響，銀行和律師行不勝負荷，令物業交易未必能於印花稅假期結束前完成。

所以，當印花稅假期延長的消息公布，市場反應相當正面。事實上，2020年下半年英國樓市出現「小陽春」，與印花稅假期有着直接關係。由於該政策可為買家節省最高1.5萬英鎊稅款，刺激大量當地及海外投資者加速入市步伐，樓價亦因而上升。英國國家統計局最近公布的數據顯示，截至2020年12月，當地樓價按年上升8.5%，平均售價更首次突破25萬英鎊。

印花稅假期不但推動樓價上揚，也令交投量增加。自去年7月印花稅假期開始實施，交易數量由第二季度的13.2萬宗，激增至第四季度接近32萬宗。基於物業成交量大升，英國政府的印花稅收入亦有所增加。

第二項有利政策是，今次的預算案並沒有採納早前稅收簡化辦公室（OTS）的建議，把資產增值稅的稅率提高至看齊個人入息稅稅率。換言之，資產增值稅的最高稅率將維持目前的28%而非45%，此舉令業主們鬆一口氣。

筆者認為，要令疫情後的經濟復甦，減稅的作用遠比加稅有效。房地產作為實體經濟中重要支柱之一，印花稅假期確實可以促進當地樓市良性循環。是次延長額外3個月，正好給予市場充分的過渡時間，減少買家因為錯過印花稅豁免而導致交易中斷，造成市場混亂。由此可見，印花稅假期的延長，確實為英國政府和社會帶來雙贏局面。

對於有意入市的用家和投資者，確實事不宜遲。隨着印花稅假期鐵定於今年6月底正式完結，屆時置業成本將明顯上升。

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(原文刊載於2021年3月20日信報)

英樓市最快第三季重回正軌

英國樓市在2020年可算是驚心動魄的一年，由3月因應新冠疫情而首次封城，令物業市場幾乎陷入癱瘓狀態，到5月解封，被遏抑的需求得以釋放，再加上7月初政府推出「印花稅假期」，令置業成本大為減輕，刺激大量買家提前入市，樓價亦錄得顯著升幅。踏入新的一年，英國樓市又將何去何從？

筆者認為，一直影響英國樓市的最主要因素分別是疫情、脫歐和國內經濟表現。執筆之際，正值英國與歐盟達成貿易協議，消除「硬脫歐」風險。事實上，自2016年公投後，脫歐對英國整體經濟的衝擊遠比預期少，相信這方面對2021年英國樓市的干擾可望逐步降低。

不過，疫情對於2021年英國樓市的影響就絕對不容忽視。當疫情於2020年首次出現時，不少經濟學家都預測樓價會下跌。然而，在政府推出大規模救市措施之下，再加上本地和海外買家的需求殷切，樓價不跌反升。

但隨着「印花稅假期」和保就業補貼計劃（furlough scheme）將分別於今年3月底和4月底結束，預計當地失業率會明顯上升，對英國樓市帶來挑戰。

「印花稅假期」完結料有調整

另一方面，英國政府的救市措施令庫房收入大減，負債更一度超越國內生產總值（GDP）的100%。在公共財政入不敷支的情況下，政府可能需要透過開徵新稅或加稅以增加收入。而物業投資者往往被視為「開刀」的對象之一，正如早前業界曾促請政府考慮延長「印花稅假期」，不過政府已表明無意更改。

在疫情爆發初期，部分銀行曾經因憂慮樓價下跌，而一度暫停接受新造按揭申請，令買家大失預算。不過，近期按揭市場氣氛已有明顯改善，不少銀行如 NatWest、Halifax 和 Nationwide等都重新推出最高可達九成的按揭產品。預計低息環境持續，有利英國樓巿發展。

筆者初步評估，2021年英國樓市仍然會受疫情所帶來的不確定性影響，走勢大致分成三個階段。由現在至「印花稅假期」完結前，英國樓市交投仍然保持暢旺，因為準買家趕於稅務優惠限期前入市。之後，隨着「印花稅假期」完結，交易宗數將會稍為回落，樓價亦有機會略為調整。

不過，隨着全國性接種新冠疫苗計劃展開，經濟活動陸續恢復而令失業率下降，加上銀行繼續支持按揭市場，英國樓市有望於今年第三或第四季重回正軌。

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(原文刊載於2021年1月2日信報)

英國樓價「疫」升之謎

執筆之際，因應新冠肺炎疫情在歐洲持續惡化，英國已經實施第二次封城。有別於今年3月第一次封城，英國房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）已表明，只要業界嚴格遵守防疫安全守則，房地產市場仍可如常運作。可見政府希望盡量減少疫情對正在復甦的樓市帶來負面影響。

在家工作推動換樓需求

從不同機構最近公布的數據顯示，英國樓市走勢有回穩跡象。 Nationwide 和 Halifax 的樓價指數不約而同反映，當地9月份樓價按年分別上漲5%和7.3%，並且是連續4個月保持升勢。首置和換樓客的按揭申請數量，亦創下2008年來的新高。

筆者接觸不少準買家，都抱住「疫市執平貨」的心態，對於英國樓價在疫情下仍然上升大惑不解。筆者簡略地歸納以下原因：

在第一次封城期間，基本上所有物業交易都被迫暫停。隨着市場解封，早前積聚的購買力和需求得以釋放。疫情期間實施在家工作，令不少人意識到空間的重要性，對住宅的偏好和要求產生變化。

正如 Nationwide 的調查發現，接近25%的受訪者已經或正在搬家，另外有約20%的受訪者表示近期有搬家的計劃。各地產代理的新登記買家人數增加，正好反映市場轉趨活躍，有助推動樓價重回升軌。

英國樓價「疫」市上升，最直接的原因是政府於今年7月推出印花稅減免政策。買家只要在2021年3月31日或之前完成整個物業交易，就可以節省最高15,000英鎊印花稅。置業成本大為減輕，自然刺激物業交投。早前有報道指出，目前等待完成交易的房屋數量較正常高出50%，未完成交易的總數已超過18萬宗。

「印花稅假期」刺激交投

英國政府推出「印花稅假期」及其他一系列救市措施，加上英倫銀行上周議息後維持利率不變及擴大買債規模，都是英國樓價「疫」轉危機的原因。不過，大量物業買賣已令個別相關行業如銀行、估價師和律師不勝負荷，部分交易有機會未能趕及限期前完成。因此，近日當地業界公開聯署，要求政府延長「印花稅假期」至少6個月，以防止物業交易鏈斷裂。面對經濟復甦與減少稅收的兩難局面，英國政府將如何回應業界訴求？筆者拭目以待。

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(原文刊載於2020年11月14日信報)

置業資訊要fact check

由於近期港人對英國物業的需求大增，不難發現網上平台充斥大量不同類型的資訊。由如何選擇地區、物業保養，到新樓與二手樓比較等等。筆者相信，能夠讓準買家掌握更多資訊，增加市場透明度，長遠對整個行業生態更有利。然而，部分資料提供者可能出於誤解，發表一些與事實明顯不符的資訊，買家宜多加印證。

扣稅新制被誤導

早前網上有短片聲稱，英國住宅按揭貸款的利息支出於2020年起再不能用作扣稅，所以鼓勵投資者以公司名義持有物業。這個謬誤比較嚴重，並可能令準投資者購買和持貨成本增加，影響未來收益回報。事實上，即使以私人名義持有出租物業，目前按揭貸款的利息支出仍然可以扣稅，只是計算方式與以往不同。

假設全年租金收入是30000英鎊，而物業按揭利息支出是10000英鎊。在舊制下，業主可以先將按揭貸款利息支出全數扣除，然後餘額再乘以標準稅率20%。應繳稅款即是（30000 - 10000）x20% = 4000。

今年4月開始實施的新制，英國政府會給予所有按揭利息支出的20%作為「稅額減免」（tax credit）。若以上述相同租金收入和按揭利息支出做例子，先將租金收入乘以標準稅率，即是30000 x20% = 6000，然後再扣減20%的利息支出，即是10000 x 20% = 2000，最後應繳稅款是6000 - 2000 = 4000。由此可見，假如投資者本身屬於標準稅率納稅人，即以2019/2020年度計算全年整體收入不多於37500英鎊，無論在舊制或新制之下，應繳稅款都一樣。

另一個近來比較多人談論的焦點，就是「印花稅假期」的措施。早前有物業代理在推廣英國遠期樓花項目時，竟以上述作為招徠，實在令筆者大惑不解。因為截至目前為止，「印花稅假期」只屬於臨時性紓困措施，並會於2021年3月31日結束，而整個物業交易包括簽約和交樓都必須在限期前完成，方能受惠。

正正由於市場上資訊泛濫，準投資者在作出任何決定前，應諮詢專業意見，並根據個人的目標及財務實力去衡量可承受風險。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年10月17日信報)

英國撈貨收租合時宜

英國經濟活動陸續恢復，加上新學年如期展開，私人住宅租務市場亦再度活躍起來。最近筆者經常收到準投資者查詢，想了解英國住宅租務市場的前景，以及目前是否買樓收租的好時機。

筆者於2005年到倫敦深造，親身體會到當地住宅租務市場之蓬勃。還記得剛抵埗就跟代理睇樓，之後到附近咖啡店小休，不夠30分鐘，就收到代理來電告知心儀的單位剛租出。事實上，英國一向被視為買樓收租的最熱門地點之一，根據2018年統計資料顯示，全英國超過20%人囗即470萬個家庭是租住私人物業。筆者估計，目前的比例應該更高。

要理解目前是否買樓收租的好時機，筆者嘗試從以下幾個角度去分析。

首先，隨着疫情對英國經濟及就業市場的影響逐漸浮現，筆者預期將進一步刺激私人住宅租務需求，因為部分有意置業的人士，可能因疫情帶來經濟上的不確定性，而選擇先租後買。

英國住宅租賃代理協會（ARLA）最新數據顯示，7月份平均每間代理行新登記租客數量，較6月份增加超過20%，反映當地物業市場重啟後，私人住宅租務需求相當殷切。投資者對於住宅租盤可能出現供過於求的憂慮理應減少。

正因為市場對私樓租務需求增加，租金亦逐漸回升。就以倫敦一區剛落成的項目為例，在早前疫情最嚴重的時候，就錄得一宗比市價低15%的租務成交個案。然而，近日同類型單位剛獲一名海外留學生承租，租金已反彈至疫情前的水平。另一方面，在疫情影響下，發展商不但在定價上保持克制，並且願意提供較大的折扣優惠和彈性付款方式；再加上部分準買家入市態度審慎，在市場參與者減少的情況下，具實力和經驗的投資者更易以較低價錢購入優質物業。

現時入市節省印花稅

除了目前當地樓價具有吸引力外，英國政府為刺激經濟，於7月份推出豁免土地印花稅的臨時措施。買家只需於明年3月底前完成交易並收樓，最高可節省1.5萬英鎊的稅款；加上由明年4月起，英國將對海外買家徵收額外2%印花稅。以價值100萬英鎊的住宅為例，假設投資者選擇現在入市，可節省高達3.5萬英鎊的土地印花稅。由於置業成本大減，自然令投資者加快入市步伐。

經過今次新冠疫情，筆者認為，增加被動收入的重要性更為明顯。當百年老店都可以隨時取消派息和回購，買樓收租不失為能平衡風險的投資工具。投資者在揀選物業時，除了計算租金回報外，亦要留意其地理位置、交通配套、日後持貨成本和目標租客類別等。無可否認，物業投資的入場門檻雖然較高，但只要選擇合適的單位，既可帶來每月穩定租金回報，又能賺取樓價未來升值。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年9月12日信報)