禁向租客徵費立法無懸念

隨着英國大選結果塵埃落定，英女皇6月於國會發表女皇演說， 宣讀政府施政綱領。在房地產政策方面，她特別提出租客中介費法案（Tenant's Fees Bill），建議於兩年內立法禁止向租客徵費， 究竟此法案對私人住宅租務市場有何影響？

反對派認為造成三輸

首先，筆者嘗試簡介目前英國住宅租務市場運作情況。英國乃奉行單邊代理制（single agency），由於租務代理只代表業主，故只會向業主收取佣金。

然而，當租客承租單位時，租務代理會向租客收取若干費用，包括租客信用調查費（reference fee）、租約行政費（tenancy admin fee）、續租費（renewal fee）和配置檢查費（inventory checking fee）等。根據政府統計，租客除需要支付按金和上期外，更要額外繳交平均逾200英鎊的費用，最誇張的個案更高達700英鎊以上，對部分需要每年搬遷的租客，造成沉重的經濟負擔。

為了優化私人住宅租務市場和增加透明度，政府建議立法禁止業主和租務代理向租客徵費，估計將令數以百萬計的私樓租客受惠。

自從去年11月財相夏文達於秋季預算案提出上述建議後，業界也有不同反應。反對派認為，上述費用將無可避免地轉嫁到業主或租務代理上，這將促使業主提高租金以抵消部分費用；而租務代理則可能透過裁員等以應付額外支出，服務質素因而下降。故此，禁止向租客徵費，最終只會對業主、租客和租務代理造成損害。

另一方面，業界亦擔心由於租客不須承擔任何費用，間接鼓勵他們同時洽談多個單位，變相浪費業主及租務代理的時間和金錢。業主為保障自身利益，可能會採取相同策略，即同時接受多名準租客要約（offer），以防個別租客臨時變卦。於是整個租務市場將會出現混亂，真正的租客將最受影響。

蘇格蘭已實行 未見波動

至於支持立法者則認為，由於業主已繳付佣金， 租務代理不應向租客額外徵費。另一方面，蘇格蘭早於2012年立法禁止向租客徵費，當地租金並沒有因此大幅上升。事實上，近年部分公司業主（corporate landlord）及租務代理已率先主動停止向租客徵費， 生意反而有增無減。

總括而言，筆者對於政府的提案並不感意外，因為三大政黨於大選前均不約而同將之列入政綱內；加上保守黨於大選中失利，首相文翠珊需要推出迎合大眾的政策以爭取支持。不過，政府似乎並沒有充分聆聽業界訴求，特別是於諮詢期完結後不足20日就宣布立法，預設立場顯而易見。既然立法已沒有任何懸念，租務代理應着眼於如何提升服務質素和效率，以應付未來營商環境改變帶來的挑戰。

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(原文刊載於2017年7月1日信報)