一元復始，萬象更新。首先祝願《信報》讀者心想事成、身體健康。隨着今年英國多個大型樓盤相繼落成，近日筆者收到不少客戶查詢，想了解在收樓或現行租約屆滿後，如何令物業在租賃市場中脫穎而出？
一般而言，連家具出租的單位在英國租務市場較受歡迎。坊間有不少供應商特別為業主提供不同類型和價格的家具組合，並會安排上門安裝。筆者建議，室內布置應以明亮簡潔為主，避免選取太過花巧和昂貴的家具，亦要注意支援服務及售後保養。
大部分業主都會委託當地租務代理處理有關招租和日後管理事宜。業主除應留意租務代理的收費水平外，亦應了解其服務範圍和推廣策略。例如單位資料會否上載到公司網頁及其他主要物業搜尋網站？宣傳照片是否經專人處理？一般而言，每個單位大約需要至少6至8張照片展示室內外狀況及景觀。由於超過90%英國租客都會先從網上搜尋合適的單位，然後才約代理實地睇樓，所以具吸引力的宣傳照片和詳細準確的物業資料介紹相當重要。另外，由於大企業租戶通常透過人事部或搬遷顧問（relocation agent）找房子，租務代理與上述夥伴間的合作關係是否緊密，也是決定單位能否吸引優質租客和獲取理想租金的關鍵。
在安排準租客睇樓前，業主應確保單位保持整潔，特別是廚房和浴室。私人物件亦應妥善收好，也要留意細微之處，如照明和排水系統等是否操作正常等，若發現問題就要盡快處理。
英國以租養房可取
當單位仍未租出前，業主應與租務代理經常保持溝通，了解最新市況及準租客睇樓後評價，從而透過調整叫價、提供免租期，又對租客的個別要求如租約年期或飼養寵物等提供更大彈性，令單位在市場中更具競爭力。
根據物業網站Rightmove 1月發表的研究報告，英國整體住宅租金叫價於2018年第四季按年上升2.7%，倫敦更有5.3%升幅。箇中原因主要是自2016年起當地開徵第二套房額外印花稅，影響部分準業主的入市意欲。因此，市場上可供出租的單位明顯減少；加上脫歐帶來不確定性，令不少年輕首置用家延後入市決定，租賃需求不斷上升。所以Rightmove預測2019年英國住宅租金將保持升勢。根據英國國家統計局（ONS）的數據顯示，由2007年至2017年間，租住私人物業的家庭數目從270萬增至450萬，10年間升幅超過66%，可見英國住宅租賃市場的發展相當蓬勃，以租養房仍具一定投資價值。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2019年2月9日信報)
全新豪華住宅 Steel House 位處英國斯勞 (Slough)，擁有完善交通網絡，18分鐘便捷往返倫敦。現正進行大規模的活化計劃，是英國目前最炙手可熱的投資地點。
Steel House at The Metalworks 備有88個全新開放式、1房及2房豪華單位，坐擁英國斯勞 (Slough) 核心優越位置，近日被譽為英國最宜居及工作的理想地區*。
物業由著名發展商SevenCapital匠心打造，步行200米即達橫貫鐵路站(Crossrail)。新鐵路耗資148億英鎊興建，為英國史無前例最重大型交通基建之一，班次頻密、載客量高；預計2019年橫貫鐵路陸續落成啟用服務，屆時直達Crossrail網絡:
希斯路機場 – 17分鐘*
龐德街 (Bond Street) – 31分鐘*
利物浦街 (Liverpool Street) – 39分鐘*
金絲雀碼頭 – 46分鐘*
斯勞 (Slough) 擁有大量就業人口，每天約有48,000個工作人口由斯勞 (Slough) 到希斯洛機場 (Heathrow) 及倫敦市中心工作。Slough區是倫敦以外最多跨國公司總部聚集地區，包括O2 Telefonica、法拉利 (Ferrari)、瑪莎拉蒂 (Maserati)、瑪氏 (Mars) 及亞馬遜 (Amazon)。此外，耗資4.5億英鎊的「The Heart of Slough」活化計劃預計將再為該區帶來5,000個就業職位，促使該區經濟發展蓬勃，Steel House勢必成為極受追捧的居住熱點。
斯勞 (Slough)區內設施配套完善，鄰近多個世界聞名聖地。徒步即達多間酒吧、餐廳及擁有120間商舖的大型購物中心 Queensmere Observatory Shopping Centre；駕車前往伊頓公學 (Eton College) 只需5分鐘，而溫莎城堡 (Windsor Castle)、雅士谷 (Ascot) 及樂高樂園 (Legoland) 則少於20分鐘車程。
如欲查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。
執筆之際，正值距離英國正式脫歐的日子不足100天。綜觀目前英國和歐盟成員國的取態，「硬脫歐」的風險與日俱增，帶來的不確定性正影響英國整體政治和經濟，樓市亦難獨善其身。
展望2019年，筆者估計英國樓市在3月29日正式脫歐前觀望氣氛濃厚。在不明朗因素影響下，用家或投資者入市態度轉趨審慎，其中以特別受海外投資者追捧，且樓價相對較高的倫敦住宅市場所受影響較大，無論樓價和成交宗數，都難以在脫歐問題徹底解決前止跌回升。
正如英國國家統計局（Office for National Statistics，下稱ONS）於2018年12月公布的數據指出，倫敦樓價截至2018年10月按年下跌1.7%，為英格蘭地區中樓價表現最差，亦是自2018年5月起連續6個月下跌。可見隨着脫歐日子愈來愈近，倫敦樓價下行壓力愈加沉重。物業網站Rightmove預測2019年倫敦樓價將錄得介乎1%至2.4%跌幅。筆者認為，當中以市中心豪宅受壓較大，因為海外投資者所佔比例較高；相反，外圍地區的樓價有望在內需和低息支持下保持平穩。準買家如考慮投資倫敦項目，宜先做好風險及期望管理，量力而為。
二線城市今年料價量齊升
正如筆者在2017年12月的預測，英格蘭西北部樓價在2018年表現理想。ONS的報告顯示，該地區樓價截至2018年10月按年上升4.9%。物業網站Rightmove預測2019年當地樓價將有2%至4%升幅，主要原因是金融危機後，伯明翰和曼徹斯特等大城市的新樓供應偏低，隨着本地及海外買家近年紛紛入市，需求帶動樓價持續上升。從2018年多個展銷會可見，投資者對英國二線城市的項目仍然大感興趣，加上近期英鎊滙價下跌，有利海外買家趁低入市。筆者估計，2019年伯明翰和曼徹斯特物業的銷情和成交價均有不俗表現。
不過，無論對業主還是租務代理而言，2019年租務市場將充滿挑戰。首先，由於企業租客的房屋津貼逐年減少，令租金上升空間收窄；加上今年起政府禁止租務代理和業主向租客徵費，在租賃過程中所產生的行政成本將轉嫁業主，令淨租金回報率下降。然而，由於部分投資者決定把物業轉租為賣，令市場可供出租單位數量減少。英國住宅租務代理協會（ARLA）的報告就指出，2018年11月可供出租物業數量較10月減少達8%。
另一方面，網上按揭公司LandBay的調查亦發現，2018年倫敦33個分區中，有27個分區的租金上升，情況遠比2017年只有7個分區的租金錄得升幅大為改善，可見英國住宅租務市場仍具一定吸引力。此外，由於新屋供應短期仍難滿足租務需求，相信將對2019年租金起支持作用。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2019年1月5日信報)
踏入2018年最後一季，英國住宅市場並沒有如常出現聖誕前的小陽春；相反，市場觀望氣氛濃厚，交投相對淡靜。箇中原因，不外乎是國內政治和經濟上的不確定性所致。
雖然英國宣布脫歐已超過兩年，但與歐盟的協議卻一直拖延至今年11月底才達成，理論上因脫歐所帶來的不確定性應告一段落。然而，該協議須於本月經英國下議院投票表決，由於工黨及部分保守黨議員均已表明反對，「硬脫歐」的風險驟然升溫。
除脫歐的不確定性外，調高印花稅亦令成交宗數減少。以11月公布的財政預算案為例，政府不但未有放寬第二套房印花稅，反而建議對海外買家徵收1%額外印花稅，此舉將打擊部分準投資者的入市意欲。
雖然整體住宅市場正受上述因素影響，不過筆者留意到，過去一年，個別地區或類型的物業所受影響相對輕微。首先，倫敦以外的大城市如曼徹斯特和伯明翰的新樓盤仍受追捧，由於兩市的樓價遠低於倫敦同級物業，加上租賃需求在新增工作機會帶動下持續攀升，令租金回報和樓價升幅表現均見理想。
倫敦表現兩極化 豪宅暢旺
就以英國研究機構Hometrack 11月公布的10月英國城市樓價指數為例，伯明翰樓價按年升6.2%，曼徹斯特樓價同期漲6.3%；相對地，2016年6月脫歐公投通過當月，兩地樓價同錄得13.8%升幅，差不多為同期平均工資增長率的3倍。由此可見，位處「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse）中心的曼徹斯特和伯明翰，樓價將繼續因當地就業機會增加和交通網絡改善而得到支持。
倫敦樓市方面，筆者發現過去一年呈現兩極化。以100萬英鎊以下的上車盤和中價盤為例，整體銷情普遍放慢，相信與市場上同類型物業供應較充裕，以及買家以投資者為主，對發展商定價、預期租金回報及按揭利率走向都較為敏感有關；100萬英鎊以上的豪宅市場則依然活躍。
就以今年第二季和第四季筆者參與的兩個豪宅項目為例，即使呎價超過2500英鎊（約25053港元），仍能吸引不少買家入市，主因是倫敦市中心新建豪宅供應不足，加上買家多屬資深投資者和用家，負擔能力和持貨能力都較強，只要樓盤在位置、定價及配套上具有高性價比，在剛性需求帶動下，雖然外圍投資環境存在不明朗因素，對上述買家的投資決定影響卻相對較少。
展望明年，預期英國整體樓市表現還視乎明年3月底英國正式脫歐後的政經情況，當市場上不確定因素消除，部分積壓的需求（pent-up demand）有望釋放，將令交投量和樓價重回正軌。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2018年12月8日信報)
英國財相夏文達10月底公布秋季財政預算案，由於這是英國在2019年3月正式脫歐前的最後一份預算案，所以特別受到國內外關注。究竟這份預算案對住宅市場有何影響？
根據預算案估計，英國2019年的國內生產總值（GDP）將按年增長1.6%，而未來5年增長將保持1.4%以上，加上預期就業人數持續增長，失業率將維持40年來的低位。英國整體經濟表現充滿活力，樓市理應同樣受惠。
延長置業資助計劃
預算案中最令住宅市場鼓舞是宣布延長置業資助計劃兩年，至2023年，只限於首次置業人士，並會為不同地區的樓價設置資助上限。以倫敦為例，受資助物業的上限為60萬英鎊。由於將有更多首次置業人士受惠，預計樓市流動性將增加。
除了回應有關首置人士的訴求外，預算案亦承諾額外投放5億英鎊在房屋建設基金，以支援65萬間新屋建造。另一方面，亦透過國有英國商業銀行為中小型發展商提供10億英鎊的信貸保證，以增加住宅供應，滿足每年約30萬戶新屋的需求，有利樓市長遠持續發展。
當然，預算案並不能令所有階層滿意。不論業主、租客和中介等，都對預算案中未有為住宅租務市場提供稅務優惠而感到失望。事實上，自2016年起實施第二套房印花稅，加上其他過往免稅項目的縮減，已經令部分業主意興闌珊，甚至選擇把物業賣掉。正如物業網站Rightmove 指出，倫敦住宅租金今年第三季按年升0.8%，可供出租單位則按年減少19.4%。由此可見，假如上述趨勢持續，租盤減少，租金則無可避免上升，最終轉嫁到租客身上。
至於早前首相文翠珊提出有關海外買家印花稅的建議，於今次預算案公布相關細節，政府將於明年1月就增加1%額外海外買家印花稅進行廣泛公眾諮詢。無疑任何增加交易成本的措施，都不會受買家歡迎，但1%的建議加幅屬市場預期下限，筆者認為對樓市影響相對輕微。畢竟，除了留學或移民的用家外，不少投資者均視英國房產為資金避風港。隨着英國明年脫歐，巿場不明朗因素被消化，預期不論樓價租金甚至英鎊滙率都將出現明顯升幅，相比之下，額外1%的印花稅是個相當低的成本。
筆者認為，雖然今年英國的預算案對樓市未來發展着墨較以往少，不過，透過提高個人免稅額至每年12500英鎊，並將高稅階收入人士的門檻從每年46500英鎊提高至50000英鎊，總算是對業主們的一點恩惠。另一方面，政府將投放300億英鎊改善全國道路網絡，通達度的提升，長遠對整體樓市有正面影響。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2018年11月17日信報)
英國伯明罕高尚住宅物業之一105 Broad Street 由英國著名發展商 SevenCapital 精心打造，本月將於香港公開發售。
105 Broad Street 座落於伯明罕極受追捧的優越黃金地段，僅數分鐘步程直達伯明罕核心金融及商業區，包括最近投入服務的滙豐銀行英國新總部，物業將優越的市中心生活完美呈現。
物業現已落成，為精明投資者提供了一個現成的投資機會，預期回報可觀。
105 Broad Street共推出214間寬敞高級的1房及2房住宅單位，並為住戶提供私人禮賓服務及健身室，滿足住戶於英國第二大城市對奢華生活的激增需求。
物業坐擁伯明罕壯麗城市景色，鄰近市內一些主要的商業、金融和專業服務等世界知名企業，例如滙豐銀行 (HSBC)、德意志銀行 (Deutsche Bank)、普華永道 (PwC) 等。105 Broad Street正好能夠吸引一眾尋找奢華及便利起居生活的專業人士成為租戶，就近工作地點，完美配合追求工作及休閒娛樂所需。
此外，105 Broad Street 距離耗資7億英鎊市中心大型活化項目 Paradise Developments 僅10分鐘步程，可輕鬆抵達市中心的東面，將是伯明罕規劃中的2號高速鐵路 (HS2)站。
105 Broad Street鄰近伯明罕的一級商業購物區，住戶可於繁華購物中心盡情消遣及欣賞充滿活力的現場音樂和娛樂場景。住戶僅需約10分鐘步程即可前往著名的Mailbox購物中心，各式知名品牌如Harvey Nichols、Hugo Boss及Tommy Hilfiger等均在其中。著名的伯明罕話劇團劇場 (REP) 、Hippodrome 及Alexandra劇院亦近在咫尺。同時，全國知名的國家室內體育館 (Birmingham Arena)、國際會議中心 (International Convention Centre) 及Symphony Hall 亦在附近，每年主辦數百個重要節目和藝術家演出。此外，伯明罕是一個彙聚眾多非凡餐廳的聖地，在倫敦以外，伯明罕可說是擁有最多米芝連星級餐廳的城市，集結數百家備受歡迎的獨立餐廳和酒吧。
另一方面，從105 Broad Street 步行5分鐘即抵達Five Ways火車站，只需2分鐘車程快捷前往New Street 火車站及位於市中心的 Grand Central 購物中心，當中包括 Bullring 購物中心眾多著名高級名店等等。
105 Broad Street 絕對是一個精明投資者在伯明罕這個迅速發展的物業市場千載難逢的投資機會。近年來，伯明罕吸引了來自各方的大量投資，持續備受眾多正在尋找靠近工作地點和娛樂場所的優質物業的投資者熱烈追捧。
如欲瞭解物業詳情，請致電 +852 6691 6349或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。
9月底英國保守黨在伯明罕舉行的周年會議上，首相文翠珊建議於現有土地印花稅基礎上，對海外以個人或公司名義的住宅買家開徵額外印花稅，所得稅收將用於處理國內露宿者問題。究竟，該措施對海外物業投資者有何影響？
本土首置未必更易上車
英國一直被視為對海外投資者相當友善的國家，保守黨在距離正式脫歐不足6個月之際拋出這個提議，確實令業界嘩然。筆者認為，這是保守黨在政治上的姿態，藉此回應早前工黨就房策的提案，以爭取國內年輕選民的支持。
雖然約克大學的研究曾指出，於2014至2016年間，倫敦新樓買家中有13%屬於海外人士。但露宿者問題日趨嚴重，並非直接源於海外投資者購入英國房地產，而是經濟型住宅（affordable housing）的供應嚴重不足。要解決上述問題，政府應該透過提供稅務優惠甚至財政援助，為發展商增加供應提供誘因。另一方面，亦可修改土地用途、簡化土地規劃申請程序及提高地積比，令更多土地資源得以釋放。事實上，透過加稅增加海外投資者的置業成本，不會令樓價50萬英鎊以下及用家主導的住宅市場價格下跌，首置人士不見得更易上車。
筆者接觸的投資者中，大部分都已因為在香港或其他地區擁有物業而需要額外繳交3%的第二套房印花稅，換句話說，他們在英國購入第一間物業時，已無可避免地較英國本土買家多繳印花稅，若再增加針對海外投資者的稅項，理據難以令人信服。
負面影響蔓延各行各業
以英國目前情況，確保整體經濟的穩定性理應更為重要，增加海外買家印花稅所帶來的負面影響實在不容忽視。首當其衝自然是英國發展商，在建議公布後的第一個股票交易日，各大發展商如Berkeley Group、Taylor Wimpey和Barratt Developments等股價全線下跌。另一方面，其他相關行業例如建造、室內設計、市場推廣及銷售等，亦可能在連鎖反應下受影響，令失業率上升。
近年幾次土地印花稅的改革後，英國住宅成交都有所減少，影響市場正常流動性。目前，海外投資者已經和英國本土買家一樣，須繳納遺產稅和資產增值稅，因此建議開徵的新稅，只會令英國樓市甚至整體經濟得不償失。
作為海外投資者，不論是計劃搶先於新稅推出前盡快入市，抑或保持觀望態度，英國物業市場作為資金避風港和提供穩定投資回報的基本優勢，將不會驟然改變。
目前英國政府仍未公布有關稅率和生效日期等具體細節，因為新政策實施前需要進行廣泛諮詢。業界普遍估計，新稅將介乎樓價1%至3%，與其他熱門物業投資國家和地區如澳洲、加拿大、新加坡和香港比較，建議稅率明顯克制。筆者期望，當草案公布後，英國政府能夠充分聆聽持份者的意見和建議，把新稅對市場造成的負面影響降至最低。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2018年10月20日信報)
