英國面臨硬脫歐 入市倫敦須量力

執筆之際，正值距離英國正式脫歐的日子不足100天。綜觀目前英國和歐盟成員國的取態，「硬脫歐」的風險與日俱增，帶來的不確定性正影響英國整體政治和經濟，樓市亦難獨善其身。

展望2019年，筆者估計英國樓市在3月29日正式脫歐前觀望氣氛濃厚。在不明朗因素影響下，用家或投資者入市態度轉趨審慎，其中以特別受海外投資者追捧，且樓價相對較高的倫敦住宅市場所受影響較大，無論樓價和成交宗數，都難以在脫歐問題徹底解決前止跌回升。

 

正如英國國家統計局（Office for National Statistics，下稱ONS）於2018年12月公布的數據指出，倫敦樓價截至2018年10月按年下跌1.7%，為英格蘭地區中樓價表現最差，亦是自2018年5月起連續6個月下跌。可見隨着脫歐日子愈來愈近，倫敦樓價下行壓力愈加沉重。物業網站Rightmove預測2019年倫敦樓價將錄得介乎1%至2.4%跌幅。筆者認為，當中以市中心豪宅受壓較大，因為海外投資者所佔比例較高；相反，外圍地區的樓價有望在內需和低息支持下保持平穩。準買家如考慮投資倫敦項目，宜先做好風險及期望管理，量力而為。

二線城市今年料價量齊升

正如筆者在2017年12月的預測，英格蘭西北部樓價在2018年表現理想。ONS的報告顯示，該地區樓價截至2018年10月按年上升4.9%。物業網站Rightmove預測2019年當地樓價將有2%至4%升幅，主要原因是金融危機後，伯明翰和曼徹斯特等大城市的新樓供應偏低，隨着本地及海外買家近年紛紛入市，需求帶動樓價持續上升。從2018年多個展銷會可見，投資者對英國二線城市的項目仍然大感興趣，加上近期英鎊滙價下跌，有利海外買家趁低入市。筆者估計，2019年伯明翰和曼徹斯特物業的銷情和成交價均有不俗表現。

不過，無論對業主還是租務代理而言，2019年租務市場將充滿挑戰。首先，由於企業租客的房屋津貼逐年減少，令租金上升空間收窄；加上今年起政府禁止租務代理和業主向租客徵費，在租賃過程中所產生的行政成本將轉嫁業主，令淨租金回報率下降。然而，由於部分投資者決定把物業轉租為賣，令市場可供出租單位數量減少。英國住宅租務代理協會（ARLA）的報告就指出，2018年11月可供出租物業數量較10月減少達8%。

另一方面，網上按揭公司LandBay的調查亦發現，2018年倫敦33個分區中，有27個分區的租金上升，情況遠比2017年只有7個分區的租金錄得升幅大為改善，可見英國住宅租務市場仍具一定吸引力。此外，由於新屋供應短期仍難滿足租務需求，相信將對2019年租金起支持作用。

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(原文刊載於2019年1月5日信報)