政經變數多 窒礙英樓市

踏入2018年最後一季，英國住宅市場並沒有如常出現聖誕前的小陽春；相反，市場觀望氣氛濃厚，交投相對淡靜。箇中原因，不外乎是國內政治和經濟上的不確定性所致。

雖然英國宣布脫歐已超過兩年，但與歐盟的協議卻一直拖延至今年11月底才達成，理論上因脫歐所帶來的不確定性應告一段落。然而，該協議須於本月經英國下議院投票表決，由於工黨及部分保守黨議員均已表明反對，「硬脫歐」的風險驟然升溫。

除脫歐的不確定性外，調高印花稅亦令成交宗數減少。以11月公布的財政預算案為例，政府不但未有放寬第二套房印花稅，反而建議對海外買家徵收1%額外印花稅，此舉將打擊部分準投資者的入市意欲。

雖然整體住宅市場正受上述因素影響，不過筆者留意到，過去一年，個別地區或類型的物業所受影響相對輕微。首先，倫敦以外的大城市如曼徹斯特和伯明翰的新樓盤仍受追捧，由於兩市的樓價遠低於倫敦同級物業，加上租賃需求在新增工作機會帶動下持續攀升，令租金回報和樓價升幅表現均見理想。

倫敦表現兩極化 豪宅暢旺

就以英國研究機構Hometrack 11月公布的10月英國城市樓價指數為例，伯明翰樓價按年升6.2%，曼徹斯特樓價同期漲6.3%；相對地，2016年6月脫歐公投通過當月，兩地樓價同錄得13.8%升幅，差不多為同期平均工資增長率的3倍。由此可見，位處「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse）中心的曼徹斯特和伯明翰，樓價將繼續因當地就業機會增加和交通網絡改善而得到支持。

倫敦樓市方面，筆者發現過去一年呈現兩極化。以100萬英鎊以下的上車盤和中價盤為例，整體銷情普遍放慢，相信與市場上同類型物業供應較充裕，以及買家以投資者為主，對發展商定價、預期租金回報及按揭利率走向都較為敏感有關；100萬英鎊以上的豪宅市場則依然活躍。

就以今年第二季和第四季筆者參與的兩個豪宅項目為例，即使呎價超過2500英鎊（約25053港元），仍能吸引不少買家入市，主因是倫敦市中心新建豪宅供應不足，加上買家多屬資深投資者和用家，負擔能力和持貨能力都較強，只要樓盤在位置、定價及配套上具有高性價比，在剛性需求帶動下，雖然外圍投資環境存在不明朗因素，對上述買家的投資決定影響卻相對較少。

展望明年，預期英國整體樓市表現還視乎明年3月底英國正式脫歐後的政經情況，當市場上不確定因素消除，部分積壓的需求（pent-up demand）有望釋放，將令交投量和樓價重回正軌。

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(原文刊載於2018年12月8日信報)