倫敦金融城全新住宅項目The Denizen 隆重登場

 

The Denizen位於倫敦市核心地帶，提供 99 套公寓，類型包括單身公寓和 1、2、3 臥室公寓，為您提供專屬的優雅尊享居住環境、世外桃源般的戶外休閒、高品質的配套設施，還有無可挑剔的服務。The Denizen 位於不可多得的尊尚靜居之地，社區不但緊鄰巴比肯藝術中心，離克拉肯韋爾區 (Clerkenwell)和法靈登區 (Farringdon)也僅信步之遙。

獨特賣點

o 倫敦市中心的黃金位置，位於倫敦市中心與法靈登區、克拉肯韋爾區和肖爾迪奇區的交匯處。

o 居民專屬優越設施: 娛樂室、影院及居民休息室和露臺。

o 便捷的交通網絡: 距離巴比肯（Barbican）和沼澤門（Moorgate）地鐵站僅幾分鐘的距離。

o 沼澤門地鐵站直接與利物浦街的橫貫鐵路相連。

o 在這裡，您在家門口就有諸多米星級餐廳和世界聞名品牌，讓您盡情獵奇和享受，帶給您意想不到的體驗。

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The Broadway - 全新英國倫敦商住項目 為西敏寺重新定義

Northacre 及ADFG金融集團合作發展的全新商住綜合項目－The Broadway，坐落西敏寺區前蘇格蘭場總部位置，鄰近英國首都最具代表性的地標，將為倫敦重新定義一個居住、工作及玩樂的新方式。The Broadway預計於2021年落成，佔地約75,000平方呎，位處倫敦最歷史悠久的中心地區，更可飽覽倫敦迷人美景，將議會大廈、西敏寺、大笨鐘、白金漢宮、London Eye摩天輪、聖詹姆斯公園、騎兵衛隊閱兵場及綠園等地標盡收眼底。

The Broadway由著名的Squire and Partners建築設計事務所設計，六座別具風格的主要大樓分隔出一個佔地20,000 平方呎的公共空間及廣場。The Broadway鄰近城中熱門商店、咖啡店及餐廳。該項目住宅面積達355,000平方呎，大樓四樓以上均為住宅，共有285個單位，價格由1,560萬港元起。設於四樓的中庭連接各大樓，讓住客於繁華的倫敦市中心享受一片寧靜綠洲。

項目所處的SW1郵區座落在倫敦最享負盛名的中心區之一，享有得天獨厚的地理優勢。只需15分鐘的路程便達倫敦著名購物熱點如Bond Street、Oxford Street及Regent Street。而且項目周邊名校林立，當中包括全球首屈一指的學校－西敏公學。該校為英國其中一所最有名的私立學校。西敏公學以其畢業生擁有全英國最高的牛津大學及劍橋大學入學率而聞名。另外，The Broadway亦與排名全球十大學府的倫敦大學及倫敦帝國學院相鄰。

The Broadway每座大樓皆精心設計，以確保符合政府對市內保育地區的發展要求。設計師從景觀視覺效應中獲得設計靈感，以The Broadway的建築及外牆設計極具創意地勾勒出每個單位的視角，確保單位均能享有充足陽光，令大部分住客可從兩個不同角度飽覽倫敦天際線的都市美景。六幢大廈的命名靈感源於其建築的外觀設計，取名於全球舉世聞名的三顆鑽石，包括The Sancy, The Paragon 及The Cullinan。亦是籍此寄望The Broadway將為西敏寺核心區域帶來耀目光芒。

The Broadway為住客提供各項尊貴設施，當中包括佔地16,000平方呎的健身及水療設施，讓住客於舒適環境中盡情放鬆身心。The Broadway備有多元化的休閒娛樂設施，包括一個25米長的泳池、健身室、私人健身室、水療室，以及一間寬敞、設備先進的遊戲室。住客可預訂以上設施以及包括會議室、放映室及大型停車埸等額外服務。

項目毗連西敏寺及聖詹姆斯公園地鐵站，亦非常靠近倫敦交通樞紐的維多利亞站，四通八達。隨著該區成為倫敦新興的商業及休閒區，The Broadway將提供共118,000平方呎的辦公室，以及25,800平方呎的零售面積。

受惠於英鎊疲軟及低利率因素影響，國際投資者對倫敦房地產前景充滿信心，2017年上半對倫敦市中心位處熱門地段的高尚住宅物業需求上升。根據倫敦主要市場的貨幣走勢及房地產價格調整，過去三年購買房地產成本以美元計下跌30%。

Northacre 擁有多年重建項目的經驗，The Broadway 項目將一如既往地秉承集團精益求精的精神。每個經由Northacre 管理的倫敦市中心豪宅項目，該區的物業價值均獲大幅提升。於過去的25年中，Northacre 已於倫敦最熱門的地段興建逾630個地產項目，總值超過125億港元。Northacre 現時擁有龐大發展規模，預計總發展價值達200億港元。

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曼市及伯明翰租售價勢攀高

皇家特許測量師學會（RICS）7月份研究指出，雖然英國整體樓市氣氛仍然受脫歐和大選等因素影響，不過北部城市如曼徹斯特和伯明翰樓價依然錄得強勁升幅，首次置業人士佔買家比例按年上升10%，與2009年比較更增加接近一倍。據英國研究機構Hometrack的報告指出，截至今年6月，曼市樓價按年上升6.4%，伯明翰樓價按年升7.8%。今年上半年曼市樓價升4.7%，伯明翰則升6.1%，兩者同跑贏倫敦。究竟這兩個繼倫敦後的熱門物業投資城市有何相同之處？
 

人口增加帶動住屋需求
 

首先，兩個城市均受惠於經濟增長，職位空缺增加。根據仲量聯行研究，預計曼市由2017年至2021年間的經濟增長，按年有2.3%，伯明翰則為1.6%。至於未來5年的就業增長率預測，曼市為4.5%，伯明翰雖然只有1%升幅，不過其財務及商業服務行業卻有4%的增長。
 

事實上，由於兩地甲級寫字樓租金比倫敦便宜，不少企業已率先將總部或後勤支援部門遷到兩地。例如英國廣播公司和美國紐約梅隆銀行進駐曼市；而伯明翰則獲得滙豐集團、德意志銀行、羅兵咸永道和畢馬威等會計師樓垂青。
 

其次，經濟增長亦同時令兩城人口增加。根據上述報告，預計由2017年至2021年，曼市平均每年新增家庭數目為3300戶，伯明𨌺更高達4200戶，人口增加自然帶動兩地的住宅需求。
 

樓價低水新供應不足
 

另一方面，近年兩城均獲政府投放大量資源於基礎建設上。曼徹斯特機場的規模僅次於倫敦的希斯路機場，航線數目不斷增加，目前已經有直航來往香港。陸路方面，火車及輕鐵網絡相當完善；而連接伯明翰與倫敦的高速鐵路已落實興建，預期2026年開通，屆時往返兩地時間不但大為縮短，所帶來的經濟效益更不容忽視。
 

此外，兩城住宅租賃需求仍殷切。仲量聯行報告指出，2016年曼市中心區約三分二人口租住私人物業，以年輕白領階級和大專校院學生為主，平均租金按年上升6.9%；伯明翰的情況亦相似，租客特別鍾情市中心優質單位，令租金按年增長達4.9%。
 

由於曼徹斯特和伯明𨌺的置業門檻相對較倫敦低，加上兩地新住宅供應不足，展望未來，樓價與租金均有力再攀升，正好為有意投資英國物業人士提供多個選擇。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年8月5日信報)

禁向租客徵費立法無懸念

隨着英國大選結果塵埃落定，英女皇6月於國會發表女皇演說， 宣讀政府施政綱領。在房地產政策方面，她特別提出租客中介費法案（Tenant's Fees Bill），建議於兩年內立法禁止向租客徵費， 究竟此法案對私人住宅租務市場有何影響？

反對派認為造成三輸

首先，筆者嘗試簡介目前英國住宅租務市場運作情況。英國乃奉行單邊代理制（single agency），由於租務代理只代表業主，故只會向業主收取佣金。

然而，當租客承租單位時，租務代理會向租客收取若干費用，包括租客信用調查費（reference fee）、租約行政費（tenancy admin fee）、續租費（renewal fee）和配置檢查費（inventory checking fee）等。根據政府統計，租客除需要支付按金和上期外，更要額外繳交平均逾200英鎊的費用，最誇張的個案更高達700英鎊以上，對部分需要每年搬遷的租客，造成沉重的經濟負擔。

為了優化私人住宅租務市場和增加透明度，政府建議立法禁止業主和租務代理向租客徵費，估計將令數以百萬計的私樓租客受惠。

自從去年11月財相夏文達於秋季預算案提出上述建議後，業界也有不同反應。反對派認為，上述費用將無可避免地轉嫁到業主或租務代理上，這將促使業主提高租金以抵消部分費用；而租務代理則可能透過裁員等以應付額外支出，服務質素因而下降。故此，禁止向租客徵費，最終只會對業主、租客和租務代理造成損害。

另一方面，業界亦擔心由於租客不須承擔任何費用，間接鼓勵他們同時洽談多個單位，變相浪費業主及租務代理的時間和金錢。業主為保障自身利益，可能會採取相同策略，即同時接受多名準租客要約（offer），以防個別租客臨時變卦。於是整個租務市場將會出現混亂，真正的租客將最受影響。

蘇格蘭已實行 未見波動

至於支持立法者則認為，由於業主已繳付佣金， 租務代理不應向租客額外徵費。另一方面，蘇格蘭早於2012年立法禁止向租客徵費，當地租金並沒有因此大幅上升。事實上，近年部分公司業主（corporate landlord）及租務代理已率先主動停止向租客徵費， 生意反而有增無減。

總括而言，筆者對於政府的提案並不感意外，因為三大政黨於大選前均不約而同將之列入政綱內；加上保守黨於大選中失利，首相文翠珊需要推出迎合大眾的政策以爭取支持。不過，政府似乎並沒有充分聆聽業界訴求，特別是於諮詢期完結後不足20日就宣布立法，預設立場顯而易見。既然立法已沒有任何懸念，租務代理應着眼於如何提升服務質素和效率，以應付未來營商環境改變帶來的挑戰。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年7月1日信報)

英國著名發展商 Berkeley Homes 呈獻 Valiant Tower, South Quay Plaza 全新豪華住宅現正公開發售

英國著名發展商 Berkeley Homes隆重呈獻，被受買家熱烈追捧的倫敦住宅項目South Quay Plaza當中的Valiant Tower豪宅，通過虛擬現場實境 (VR)，為客人展示Valiant Tower美輪美奐的河畔品味生活，包括目前歐洲其中一個最高的住戶會所。

英國目前最高住宅大廈之一Valiant Tower，矗立於美麗的泰晤士河河畔，高聳挺拔，景色嬌媚；分別由一幢樓高220米共68層，及一幢樓高36層住宅大廈組成。整個項目位於歷史悠久的倫敦碼頭(London Docklands)，建築總面積逾一百萬平方呎，共888個住宅單位，當中包括188間政府資助房屋的住宅，以及咖啡廳、商店及食肆。South Quay Plaza整體發展藍圖，還包括發展商興建逾2.6英畝公共活動場地、全新碼頭長廊及休憩公園。

屢獲殊榮的國際著名建築公司Foster + Partners被指定為該項目建築及室內設計師，建築風格現代時尚、璀璨耀目，為倫敦的天際線勾劃一幅新的美景。Foster + Partners曾設計無數揚威國際的傑出作品，包括大英博物館 (The British Museum) 、香港國際機場 (Hong Kong International Airport)及紐約赫斯特大樓 (Hearst Tower)。

Valiant Tower地標式豪華住宅，提供光線充足及空間寬敞的開放式、1房、2房及3房豪華單位及頂層特色複式單位。每個單位的室內佈局均經過精心考量，以滿足現代都市人高品味、高質素居所要求。而項目標誌性的45度旋轉式設計的塔型建築外型，為每個單位帶來更好採光及開闊的河畔景色，以滿足視覺生活享受，而配合每個單位落地玻璃窗設計，無遮擋倫敦天際線全景一覽無遺。

發展商贈送的星級會所The Quay Club會籍，讓住戶享受到最先進的健身設施、水療中心、20米全城市景色游泳池，以及位於56樓全層的私人空中俱樂部，設有酒吧、私人影院、商務中心及戶外酒吧和餐廳。另外，24小時禮賓服務將隨時為住戶提供各種服務，如餐廳預約及交通安排等尊貴服務。Valiant Tower鄰近倫敦城市機場，便捷前往紐約、巴黎及蘇黎世等世界各地公幹或渡假旅遊。隨著高鐵伊麗莎白線（Crossrail Elizabeth line）於2018年落成，將進一步凸顯交通優勢，屆時由倫敦希斯路機場前往金絲雀碼頭，預計只需40分鐘內的車程。

項目售價由£770, 000 起，查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

英國著名發展商Taylor Wimpey呈獻倫敦Battersea Exchange全新一期優尚住宅 - Battersea Park View

 

 

由英國著名發展商Taylor Wimpey匠心打造，榮獲家居設計獎項的大型住宅項目—倫敦Battersea Exchange，現正推出全新一期Battersea Park View，物業提供45間一房、兩房及三房優尚住宅單位，每個單位均擁有私家露台或特色冬季花園，美麗的 Battersea Park 園景及倫敦市繁華景色盡在眼簾。

Battersea Park View 一個極具現代時尚建築，與區內傳統的英式磚牆建築物形成強烈對比，樓高16層，大廈鑽石形建築結構，特顯其獨特而富時代感，成為Battersea區內嶄新的地標性建築。

整個項目發展的重點在於，致力規劃一個非常獨特室內間格佈局，以確保安坐家中亦能欣賞到，倫敦唯一河畔公園Royal Park的中心景觀。

締造全新生活社區

劃時代全新地標建築項目，將有效改善Queenstown Road火車站與Battersea Park火車站之間的環境，令它成為一個朝氣、繁華的全新生活社區。當整個項目建成後，Battersea Exchange將大幅改善公共空間，提供可連接兩個火車站的全新行人道、一個公共綠化休憩廣場及全新的商業和零售商舖，務求將該區打造成生活、工作和娛樂連成一體的愉快居住環境。

作為項目的其中一部分，發展商Taylor Wimpey同時亦為St Mary's Catholic小學的教育設施進行優化。其中包括擴建2個出入口，以及已落成使用的學校天台遊樂場，整個工程預計於2017年內完工。

優越交通網絡

Battersea Exchange 佔盡地利優勢，交通網絡四通八達。地鐵Northern Line延長線預計於2020年開通，屆時住戶將享受更快捷便利的交通服務，前往倫敦市中心及各區輕鬆寫意。屬於倫敦Zone 1的兩個新地鐵站Battersea Power Station 及 Nine Elms 近在咫尺，徒步前往分別只需7分鐘及15分鐘。物業正對 Battersea Park 火車站，前往 Victoria 站僅5分鐘車程，往 Waterloo 站亦只需9分鐘，方便快捷。

物業休閒設施齊全，住戶尊享先進的健身設備、保安嚴密的單車存放區及24小時禮賓服務，以滿足住戶輕鬆自在的日常生活所需要。

Battersea Park View售價由£595,000起。查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

 

 

論房策 自民黨最進取

執筆之時，英國最新民意調查指出，保守黨於大選中支持度只是輕微領先主要對手工黨，令其於國會中的議席不過半數，「懸峙國會」的情況繼2010年後可能又再出現。當然，本文見報時，大選結果應塵埃落定。

不過，無論哪個政黨執政，房屋問題都將是施政的重中之重，筆者嘗試比較英國三大政黨保守黨、工黨及自由民主黨（下稱自民黨）的房策及對當地住宅市場的影響。

無獨有偶，三大政黨均提出透過增加供應以穩定樓價。保守黨建議於2022年前興建150萬套新房，並改革相關條例令地方政府更容易獲得土地建屋。工黨則承諾於5年任期內增加興建100萬套，並繼續撥款支持現有置業資助計劃（Help to Buy）及成立房屋局。至於自民黨的房策更加進取，既提出每年建屋30萬套的目標外，並容許地方政府增加貸款及懲罰獲批准建屋後3年仍未動工的發展商；此外，更提出由政府投放50億英鎊成立「英國房屋及基建開發銀行」等。

鎊滙料趨升宜趁低入市

住宅租務市場方面，工黨及自民黨均提出須加強監管。除了支持保守黨廢除租客手續費外，並建議引進與通脹掛鈎的租金管制及至少3年期租約。再者，兩黨亦支持業主發牌制度。至於保守黨對租務市場的政策，過去數年已令不少業主反感，例如改變供樓利息津貼計算方法及增加百分之三的額外印花稅等。然而，租金管制及業主發牌制度並不包括在其政綱內，相信或可挽回部分業主的支持。

根據過往經驗，政黨於大選時提出的政綱，往往最終無法能實現而淪為空頭支票。事實上，新屋供求失衡由來已久，三大政黨輪替上台時都未有撥亂反正，實難辭其咎。假如保守黨於大選中獲勝，普遍預期房策上應該仍會以年初公布的白皮書作藍本。有別於其他國家往往通過額外稅項及行政措施特別針對來自海外的物業投資者，英國仍然是對物業投資者相當友善的國家。

至於英鎊滙價方面，當因大選而產生的不確定性因素被消化後，可能會進一步上升，有意投資英國物業的海外買家宜把握英鎊仍然偏弱的入市時機。另一方面，從批准開發棕地到簡化行政手續，目的是為了節省建築成本和加快新屋供應，長遠無疑對發展商、用家和投資者有利。

無論誰執政 大方向不變

整體而言，筆者對後市仍然保持審慎樂觀，因為無論哪個政黨上台，相信在政策上，大方向都會持續。特別是大選過後脫歐談判會隨即展開，英國更需要透過吸引外資，保持在國際舞台上的競爭力。

事實上，自今年起已有多宗涉及外資的貴重物業成交，包括中渝置地（01224）以逾11億英鎊購入全英國最高商廈利德賀大樓（Leadenhall Building）， 新地（00016）郭氏家族月前亦宣布，與當地發展商聯手斥資5億英鎊，共同開發倫敦東面住宅項目等，都足以證明英國地產市場仍具相當大的吸引力。

世界銀行最近把英國今年經濟增長預測由1.2%調升至1.7%，反映其整體經濟比預期理想。在人口持續增長、新屋供應不足、低息及低失業率等因素影響下，相信將對英國未來住宅市場帶來正面支持。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年6月10日信報)