2019年3月14日 星期四

英國雷丁湖畔公寓 | Berkeley集團出品,居住投資絕佳之地。

有一個地方,位於倫敦西邊,是即將高通的高鐵站Crossrail西邊首站,著名的安永會計事務所EY在英國地區及城市經濟發展預測中預計:這個地區預計發展速度將在2020年前一路超過倫敦及其他區域。
 
其發達的交通連接、優質的教育資源、臨近倫敦等一系列優點極大地吸引了一眾大企業包括中國的華為、美國的微軟英國總部的入駐,並成為了英國的中部"矽谷"。

這個地方是哪呢,這個地方就是倫敦周邊活力非常的經濟重鎮 - 雷丁Reading。

騰飛中的雷丁


雷丁是一個活力非常、發展繁榮的倫敦周邊城鎮,這個城鎮一直被譽為英國生活質素最高的城鎮之一,當地犯罪率極低,高收入居民人口不斷增長,這也不斷吸引了來自倫敦的年輕家庭和專業人才的流入。其次雷丁還擁有這許多被外界熟知的價值,如:

優質的教育資源。雷丁一向以教育著稱,這裡有著高評分的學校系統及著名的雷丁大學。這裡的中學被譽為是英格蘭東南部最好的之一。附近的Henley商學院也被廣泛認可為英國著名的商學院之一, 其成立於1945年,是英國第一所商學院,也是為數不多的獲得AMBA、EQUIS、AACSB三重認證的國際知名商學院之一。

名人輩出。深受愛戴的凱特王妃也來自于雷丁;“泰坦尼克號”的女主角凱特溫斯萊切也來自於此,著名演員湯唯曾在這裡雷丁大學學習進修。

地區發展迅速。雷丁被EY安永預計是英國接下來三年發展最快的城鎮之一,被譽為是英格蘭東南部的經濟強鎮。

雷丁及臨近泰晤士河河谷地區的經濟及就業率增長已經超過倫敦及大英格蘭東南部地區,這一趨勢也將在未來三年內延續。這個也反映出雷丁高質素的工作人口、當地全球大企業雇主的集聚效應、多產業的組合優勢。

人口流入較快。英國國家統計局的資料顯示,每天有高達42000的人口從雷丁以外的地區到雷丁工作,這也多過於每天從雷丁通勤到倫敦的工作人口。

而且在雷丁鎮中心和雷丁的商業園區(Green Park, Thames Valley Business Park) 有著大量的公司入駐,這裡尤其以金融、通信、科技、諮詢行業聞名。其中中國客戶最為熟悉的便是華為的英國總部及微軟的英國總部。

交通優勢明顯。高鐵線 (伊莉莎白線)開通後,從雷丁站到倫敦邦德街、利物浦街、金絲雀碼頭、倫敦希思羅機場主要網站時間將極大縮短,進一步縮短通勤距離。

生活設施健全生活便利。雷丁主要購物中心Oracle購物中心和最重要的雷丁火車站都在步行範圍內,生活極為便利。

Oracle購物中心, 有著眾多的品牌,包括Apple Store、Boss、Boots、Debenhams百貨商店等。

此外,鎮中心還有眾多的餐飲、購物場所,包括John Lewis百貨商店、Sainsbury等非常便利。

此次我們要推出的就是位於雷丁的小預算投資好盤 —Bankside Gardens這一專案。這一專案開發商是英國極為知名的開發商Berkeley,,他們選址極為嚴格,一向以品質上乘和地區標杆出名。

考慮到雷丁如此強勁的發展潛力及自身具備的優勢,Bankside Gardens未來的投資潛力同樣不可限量,升值空間被外界十分看好!

美麗的湖畔居庭

居庭建在風光秀麗的湖畔,總占地7英畝,坐擁3英畝錯落有致的公園、花園、小路、自行車道、 戶外鍛煉場地。

居庭公寓設計精良,優雅別致。共有461戶,其中98戶為平價住宅,分佈於7 棟臨湖建築之中,住戶可盡情享受田園風情與湖畔風光。

居庭公寓有一居室和兩居室可供選擇,一居室和兩居室公寓交錯而建,內部裝修承襲簡約的工業風,現代時尚, 獨具匠心,很容易讓居住者倍感舒適。

公寓配有私家庭院花園,能帶給業主寧靜祥和的體驗空間。

居庭生活設施齊全,配有頂級的健身房、咖啡店、無線網通暢的酒吧和業主專享的電影放映室和和共用工作室。

而與居庭相鄰的格林公園設施更加齊備, 規劃的有小學和帶有咖啡館的商業廣場。在格林公園商務中心, 健身房、游泳池、酒吧和餐廳一應俱全。

居庭地理位置非常的優越,距雷丁鎮中心僅3英里,距倫敦西城區也僅僅僅36英里,距希思羅機場僅27英里。

再加上擁有四通八達的交通,比如近在咫尺的格林花園站6分鐘即可抵達雷丁中央車站。同時快速抵達鎮中心、市中心及主要高速公路線,都不是問題,無論出行遠近,都是相當的便利。

居庭環境得天獨厚,居民既可安享田園般的湖畔風光, 又可於須臾間漫步于繁華的鎮中心。是一處非常理想的棲息地,讓人神往不已。

項目諮詢請聯繫第一太平戴維斯(香港)有限公司國際住宅部羅先生(Kenny Law):

電郵地址 : kesflaw@savills.com.hk

電話號碼 : +852 6691 6349

2019年2月28日 星期四

倫敦國會大廈旁絕版典藏、泰晤士河畔一線河景豪宅 Millbank Residences 載譽歸來

英國極為有名的開發商伯克利將於香港推出尊貴豪華新專案「9 Millbank」第二期,項目位於有深厚文化歷史的威斯敏斯特心臟地帶之泰晤士河畔。
 
坐落在倫敦歷史悠久的威斯敏斯特中心地帶SW1,雄踞壯麗的泰晤士河畔,是一座盡攬英倫奢華與風尚的住宅新地標。這一地標類似於北京故宮邊上的宅子,是以後可以持有很久、不復再來的核心地標式住址。

「Millbank Residences」是由新建建築與經翻新的二級受保護建築改建而成,前臨河畔優越位置,可飽覽倫敦市的優美風景外,與著名的國會大樓亦僅舉步之遙,讓「Millbank Residences」浸潤於這城市的濃重文化氛圍及歷史建築群之中。

這一令人目眩的新建項目,由知名設計師樓Goddard Littlefair設計,將傳統古典建築美學與現代派室內裝潢設計完美融合。風景優美的私人內部庭園是一大片綠油油的植被,加上錯落有致的休憩座椅,處處散發著恬逸寧謐的世外桃源氣息。

「Millbank Residences」有著大膽設計的壯觀石灰岩和花崗岩外飾,配合現代派風格的內部庭園,兩者相輔相成,與周邊建築有機結合。無論是石灰岩和花崗岩外飾,還是擁有人字型拼貼瓷磚地板及訂制古銅色五金器件的室內裝潢,都彰顯出Millbank Residences 的典雅時尚風格。此外,獨特石材和照明設備進一步突現建築設計巧思,貫穿整個項目。

專案入口大堂瑰麗堂皇,偌大的服務台,別具氣派,其靈感來自Art Deco時期的幾何圖形藝術和低調奢華風貌。

「Millbank Residences」的公寓設計是絕佳的高規格典範。優質的材料、亮眼的外觀,以及沉穩的色調搭配,是精緻現代生活的代名詞。每個公寓單位均擁有落地大窗,開放式客飯廳和廚房配備訂制細木工製品,專為呼朋結友而設計。

臥室用色柔和中性,特高天花和大型入牆衣櫃,同時輔以頂級設計的套房浴室,備齊獨立花灑間和豪華雙端浴缸,是休息和放鬆身心靈的祥和空間。

專案擁有游泳池、水療設施、設備齊全的健身房和現場電影院,特供住戶私人使用,盡享最佳奢華生活體驗。加上24小時禮賓服務、自設餐飲服務的私人活動會議廳,以及地下停車場,讓所有住客即使足不出戶,也無後顧之憂。 

項目周邊除有眾多餐廳、購物和文化熱點外,倫敦的三個皇家公園信步可達,最近的聖詹姆斯公園,只需步行15分鐘。該區坐擁著名的英倫奢侈品牌Burberry總部,毗鄰泰特美術館(Tate Britain)和切爾西藝術與設計學院(Chelsea College of Art and Design)等知名機構,文化底蘊十足。

「Millbank Residences」周圍英國知名學府雲集,距倫敦知名私校Westminster School僅370米,倫敦政治經濟學院、帝國理工學院和倫敦國王學院等世界一流名校也近在咫尺。

「Millbank Residences」周邊交通便利,與西敏寺(銀禧線)僅10分鐘步程,維多利亞(環線、區域線和維多利亞線)地鐵站與維多利亞、滑鐵盧和查令十字火車站為游走全倫敦提供便捷交通服務。

如欲查詢物業詳情,請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

2019年2月11日 星期一

英國著名發展商 Berkeley Group 策劃伯明翰旗艦項目 Snow Hill Wharf 第二期 火熱登場



由英國富時 100 指數藍籌股 Berkeley Group 匠心打造,位於英國伯明翰 Snow Hill Wharf 第二期共404間豪宅將於香港推出,而第一期自推出市場反應熱烈,受到英國本土及環球投資者青睞,火速售出 92%單位佳績。

根據 Berkeley Group 強勁的銷售表現,以及最新伯明翰的住宅預測報告,伯明翰及西米德蘭茲郡 (West Midlands) 的樓價於未來五年內將有10.8% 升幅。而伯明翰樓價在過去十年內亦已上升了45%。

Berkeley Group 旗下發展
物業優質,大大滿足住屋要求;Snow Hill Wharf 提供全新 1 房及2 房住宅單位,坐擁風景如畫城市景色及寬闊天際線。

第二期住宅由The Fazeley 及The Colmore兩座大廈組成 ,鄰近伯明翰Fazeley運河 (the Birmingham and Fazeley Canal) 及著名 Colmore 商業區。

St Joseph 現正全力發展伯明翰這個市場,並已成功以英鎊£2 億投得另一個商住兩用地皮,並定名為 Eastside Locks商住混合發展項目。
 
如欲查詢物業詳情,請致電+852 6691 6349或電郵
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2019年2月9日 星期六

住宅租市突圍要訣


一元復始,萬象更新。首先祝願《信報》讀者心想事成、身體健康。隨着今年英國多個大型樓盤相繼落成,近日筆者收到不少客戶查詢,想了解在收樓或現行租約屆滿後,如何令物業在租賃市場中脫穎而出?

一般而言,連家具出租的單位在英國租務市場較受歡迎。坊間有不少供應商特別為業主提供不同類型和價格的家具組合,並會安排上門安裝。筆者建議,室內布置應以明亮簡潔為主,避免選取太過花巧和昂貴的家具,亦要注意支援服務及售後保養。

大部分業主都會委託當地租務代理處理有關招租和日後管理事宜。業主除應留意租務代理的收費水平外,亦應了解其服務範圍和推廣策略。例如單位資料會否上載到公司網頁及其他主要物業搜尋網站?宣傳照片是否經專人處理?一般而言,每個單位大約需要至少6至8張照片展示室內外狀況及景觀。由於超過90%英國租客都會先從網上搜尋合適的單位,然後才約代理實地睇樓,所以具吸引力的宣傳照片和詳細準確的物業資料介紹相當重要。另外,由於大企業租戶通常透過人事部或搬遷顧問(relocation agent)找房子,租務代理與上述夥伴間的合作關係是否緊密,也是決定單位能否吸引優質租客和獲取理想租金的關鍵。

在安排準租客睇樓前,業主應確保單位保持整潔,特別是廚房和浴室。私人物件亦應妥善收好,也要留意細微之處,如照明和排水系統等是否操作正常等,若發現問題就要盡快處理。

英國以租養房可取

當單位仍未租出前,業主應與租務代理經常保持溝通,了解最新市況及準租客睇樓後評價,從而透過調整叫價、提供免租期,又對租客的個別要求如租約年期或飼養寵物等提供更大彈性,令單位在市場中更具競爭力。

根據物業網站Rightmove 1月發表的研究報告,英國整體住宅租金叫價於2018年第四季按年上升2.7%,倫敦更有5.3%升幅。箇中原因主要是自2016年起當地開徵第二套房額外印花稅,影響部分準業主的入市意欲。因此,市場上可供出租的單位明顯減少;加上脫歐帶來不確定性,令不少年輕首置用家延後入市決定,租賃需求不斷上升。所以Rightmove預測2019年英國住宅租金將保持升勢。根據英國國家統計局(ONS)的數據顯示,由2007年至2017年間,租住私人物業的家庭數目從270萬增至450萬,10年間升幅超過66%,可見英國住宅租賃市場的發展相當蓬勃,以租養房仍具一定投資價值。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年2月9日信報)

2019年1月15日 星期二

英國斯勞 (Slough) 全新豪華住宅 Steel House at The Metalworks 首次公開發售

全新豪華住宅 Steel House 位處英國斯勞 (Slough),擁有完善交通網絡,18分鐘便捷往返倫敦。現正進行大規模的活化計劃,是英國目前最炙手可熱的投資地點。

Steel House at The Metalworks 備有88個全新開放式、1房及2房豪華單位,坐擁英國斯勞 (Slough) 核心優越位置,近日被譽為英國最宜居及工作的理想地區*。

物業由著名發展商SevenCapital匠心打造,步行200米即達橫貫鐵路站(Crossrail)。新鐵路耗資148億英鎊興建,為英國史無前例最重大型交通基建之一,班次頻密、載客量高;預計2019年橫貫鐵路陸續落成啟用服務,屆時直達Crossrail網絡:

希斯路機場 – 17分鐘*
龐德街 (Bond Street) – 31分鐘*
利物浦街 (Liverpool Street) – 39分鐘*
金絲雀碼頭 – 46分鐘*

斯勞 (Slough) 擁有大量就業人口,每天約有48,000個工作人口由斯勞 (Slough) 到希斯洛機場 (Heathrow) 及倫敦市中心工作。Slough區是倫敦以外最多跨國公司總部聚集地區,包括O2 Telefonica、法拉利 (Ferrari)、瑪莎拉蒂 (Maserati)、瑪氏 (Mars) 及
亞馬遜 (Amazon)。此外,耗資4.5億英鎊的「The Heart of Slough」活化計劃預計將再為該區帶來5,000個就業職位,促使該區經濟發展蓬勃,Steel House勢必成為極受追捧的居住熱點。

斯勞 (Slough)區內設施配套完善,鄰近多個世界聞名聖地。徒步即達多間酒吧、餐廳及擁有120間商舖的大型購物中心 Queensmere Observatory Shopping Centre;駕車前往伊頓公學 (Eton College) 只需5分鐘,而溫莎城堡 (Windsor Castle)、雅士谷 (Ascot) 及樂高樂園 (Legoland) 則少於20分鐘車程。

如欲查詢物業詳情,請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

* 步程或車程僅供參考,資料來源:www.tfl.gov.ukcrossrail.co.uk



2019年1月5日 星期六

英國面臨硬脫歐 入市倫敦須量力


執筆之際,正值距離英國正式脫歐的日子不足100天。綜觀目前英國和歐盟成員國的取態,「硬脫歐」的風險與日俱增,帶來的不確定性正影響英國整體政治和經濟,樓市亦難獨善其身。

展望2019年,筆者估計英國樓市在3月29日正式脫歐前觀望氣氛濃厚。在不明朗因素影響下,用家或投資者入市態度轉趨審慎,其中以特別受海外投資者追捧,且樓價相對較高的倫敦住宅市場所受影響較大,無論樓價和成交宗數,都難以在脫歐問題徹底解決前止跌回升。
 
正如英國國家統計局(Office for National Statistics,下稱ONS)於2018年12月公布的數據指出,倫敦樓價截至2018年10月按年下跌1.7%,為英格蘭地區中樓價表現最差,亦是自2018年5月起連續6個月下跌。可見隨着脫歐日子愈來愈近,倫敦樓價下行壓力愈加沉重。物業網站Rightmove預測2019年倫敦樓價將錄得介乎1%至2.4%跌幅。筆者認為,當中以市中心豪宅受壓較大,因為海外投資者所佔比例較高;相反,外圍地區的樓價有望在內需和低息支持下保持平穩。準買家如考慮投資倫敦項目,宜先做好風險及期望管理,量力而為。

二線城市今年料價量齊升

正如筆者在2017年12月的預測,英格蘭西北部樓價在2018年表現理想。ONS的報告顯示,該地區樓價截至2018年10月按年上升4.9%。物業網站Rightmove預測2019年當地樓價將有2%至4%升幅,主要原因是金融危機後,伯明翰和曼徹斯特等大城市的新樓供應偏低,隨着本地及海外買家近年紛紛入市,需求帶動樓價持續上升。從2018年多個展銷會可見,投資者對英國二線城市的項目仍然大感興趣,加上近期英鎊滙價下跌,有利海外買家趁低入市。筆者估計,2019年伯明翰和曼徹斯特物業的銷情和成交價均有不俗表現。

不過,無論對業主還是租務代理而言,2019年租務市場將充滿挑戰。首先,由於企業租客的房屋津貼逐年減少,令租金上升空間收窄;加上今年起政府禁止租務代理和業主向租客徵費,在租賃過程中所產生的行政成本將轉嫁業主,令淨租金回報率下降。然而,由於部分投資者決定把物業轉租為賣,令市場可供出租單位數量減少。英國住宅租務代理協會(ARLA)的報告就指出,2018年11月可供出租物業數量較10月減少達8%。

另一方面,網上按揭公司LandBay的調查亦發現,2018年倫敦33個分區中,有27個分區的租金上升,情況遠比2017年只有7個分區的租金錄得升幅大為改善,可見英國住宅租務市場仍具一定吸引力。此外,由於新屋供應短期仍難滿足租務需求,相信將對2019年租金起支持作用。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年1月5日信報)

2018年12月8日 星期六

政經變數多 窒礙英樓市


踏入2018年最後一季,英國住宅市場並沒有如常出現聖誕前的小陽春;相反,市場觀望氣氛濃厚,交投相對淡靜。箇中原因,不外乎是國內政治和經濟上的不確定性所致。

雖然英國宣布脫歐已超過兩年,但與歐盟的協議卻一直拖延至今年11月底才達成,理論上因脫歐所帶來的不確定性應告一段落。然而,該協議須於本月經英國下議院投票表決,由於工黨及部分保守黨議員均已表明反對,「硬脫歐」的風險驟然升溫。

除脫歐的不確定性外,調高印花稅亦令成交宗數減少。以11月公布的財政預算案為例,政府不但未有放寬第二套房印花稅,反而建議對海外買家徵收1%額外印花稅,此舉將打擊部分準投資者的入市意欲。

雖然整體住宅市場正受上述因素影響,不過筆者留意到,過去一年,個別地區或類型的物業所受影響相對輕微。首先,倫敦以外的大城市如曼徹斯特和伯明翰的新樓盤仍受追捧,由於兩市的樓價遠低於倫敦同級物業,加上租賃需求在新增工作機會帶動下持續攀升,令租金回報和樓價升幅表現均見理想。

倫敦表現兩極化 豪宅暢旺

就以英國研究機構Hometrack 11月公布的10月英國城市樓價指數為例,伯明翰樓價按年升6.2%,曼徹斯特樓價同期漲6.3%;相對地,2016年6月脫歐公投通過當月,兩地樓價同錄得13.8%升幅,差不多為同期平均工資增長率的3倍。由此可見,位處「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)中心的曼徹斯特和伯明翰,樓價將繼續因當地就業機會增加和交通網絡改善而得到支持。

倫敦樓市方面,筆者發現過去一年呈現兩極化。以100萬英鎊以下的上車盤和中價盤為例,整體銷情普遍放慢,相信與市場上同類型物業供應較充裕,以及買家以投資者為主,對發展商定價、預期租金回報及按揭利率走向都較為敏感有關;100萬英鎊以上的豪宅市場則依然活躍。

就以今年第二季和第四季筆者參與的兩個豪宅項目為例,即使呎價超過2500英鎊(約25053港元),仍能吸引不少買家入市,主因是倫敦市中心新建豪宅供應不足,加上買家多屬資深投資者和用家,負擔能力和持貨能力都較強,只要樓盤在位置、定價及配套上具有高性價比,在剛性需求帶動下,雖然外圍投資環境存在不明朗因素,對上述買家的投資決定影響卻相對較少。

展望明年,預期英國整體樓市表現還視乎明年3月底英國正式脫歐後的政經情況,當市場上不確定因素消除,部分積壓的需求(pent-up demand)有望釋放,將令交投量和樓價重回正軌。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年12月8日信報)