英國代理點只招租咁簡單

物業作為中長線的投資工具，租金回報是重要考慮因素之一。筆者最近就接獲讀者詢問有關出租英國住宅時須留意的事項，現簡述如下。

當物業落成後，大部分業主都會委託當地地產租務代理（下稱代理）處理招租和管理事宜。目前，英國奉行單邊代理制度，意思是代理在交易中只會代表業主一方，避免出現利益衝突。

驗樓兼安排送貨

至於代理的角色，並不只局限於招租。首先，代理會為業主提供驗收服務（Snagging），以確保物業在發展商交樓時無任何明顯瑕疵，並符合出租的基本要求。若業主決定為物業提供家具，代理亦會聯絡供應商安排送貨與安裝。當一切準備就緒，代理就會為物業進行專業拍照和繪製平面圖，並開始招租。

根據目前英國法例，除非海外業主已向當地稅局申請許可證（Non-resident landlord approval），否則代理需要扣起20%租金作為業主預繳入息稅。所以，代理會協助業主申請有關許可證，審批過程大約6至8星期。

當業主接受準租客的要約（Offer）後，代理會委託獨立的信貸機構對準租客背景包括職業、收入和信貸紀錄等進行調查。報告完成後，代理就會負責草擬租約並安排雙方簽署，以及向租客收取按金及首月租金。假如業主需要為出租單位額外投保，代理亦可代為處理。

調查租客背景

租客入住前，代理會安排獨立人士與租客進行交收並記錄交樓的狀況。該紀錄是用於當租約期滿時，評估物業是否有損毀而須租客賠償。在租約期間，代理除會聯絡發展商跟進執修事宜，亦會負責收租並轉賬至業主指定的本地或海外銀行戶口。

此外，代理亦可為業主代繳物業管理費及地租等。假如不幸遇上租客欠租，代理會負責追討租金，並且確保過程符合當地法例要求，以便業主可盡快向法庭申請收樓令。

由此可見，英國租務代理的職責範圍相當廣泛。當業主決定委託代理時，不應該只側重於收費的高低，服務質素特別是對海外業主的租後支援亦同等重要。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年1月14日信報)

淡季未見低潮 英樓市來年看好

傳統以來，每年12月都是英國地產界的淡季，不但發展商推盤步伐明顯放慢，買家的入市意欲亦減少。不過，今年的情況卻有所不同，自11月下旬至今，筆者接獲有關英國物業的查詢數目比去年同期急增近一倍，當中以本港和內地的投資者佔大多數，估計可能與上月港府為遏抑樓市而提高住宅物業從價印花稅稅率至一律15%，以及近期人民幣貶值等有關。

雖然英國財相夏文達上月公布上任後首份《財政預算案》，並沒有如業界要求對印花稅作出調整。不過，他提出透過額外撥款，以改善基建和增加不同形式的新屋供應；加上承諾繼續支持現有的置業資助計劃（Help to Buy），此舉將有利當地樓市持續發展。

升幅繫脫歐程序及息口

根據地產分析公司Hometrack最新公布的英國城市物業指數顯示，倫敦樓價按年上升9.1%，伯明罕和曼徹斯特的樓價均錄得7.7%的升幅。在供求失衡的情況下，預期明年樓價仍會向上，不過幅度將取決於脫歐程序正式啟動後對經濟的影響及利率的走勢，有意置業的人士不妨多加注意。

除了預期明年樓價升幅會比2016年收窄外，筆者估計成交量亦會減少。以倫敦為例，Hometrack就指出，目前樓價相當於市民每年平均收入（price to earnings ratio）的14.1倍，與香港今年初的供樓負擔比率19倍相比雖然稍低，但仍反映民眾置業的難度。此消彼長下，明年住宅租務市場表現可以略為看好。

半新二手住宅中尋寶

至於2017年的投資策略，筆者有以下幾點供參考。首先，由於市場上推售的物業愈來愈多，建議應選擇由信譽良好發展商策劃的項目，免招損失。其次，由於物業屬中長線的投資，不應只着眼於發展商提供的優惠，而忽略物業本身的質素及周邊的基建和配套，因這直接影響物業未來的升值潛力。此外，雖然目前英國息口處於歷史低位，但銀行為控制風險，預期將會提高對借款人的收入和資產要求，準買家宜先對自身財政情況進行評估。最後，除了新盤以外，新近落成或即將落成物業的二手市場也值得留意，因為部分定價可能比新盤更具吸引力。

展望2017年，在自住和投資的需求帶動下，加上發展商和放盤業主定價較過往貼市，以及英鎊滙價偏弱，相信可令整體英國樓市保持平穩發展。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年12月10日信報)

鎊弱兼息低托起英樓市

 

 

踏入今年第四季，雖然英國樓市受脫歐陰霾籠罩，但多個在本港開售的英國新盤卻錄得不俗銷情，例如一個位處倫敦市中心臨河的地標項目，路演期間已售出近40伙，顯示無論用家和投資者對英國樓市的信心都逐漸恢復，箇中原因，分析如下。

 

首先，英鎊滙價自決定脫歐後一直下跌至歷史低位，對海外買家而言，英國房價變得更具競爭力。執筆之際，英倫銀行行長卡尼宣布將延任至2019年，加上法院裁定英國政府不能繞過國會而啟動脫歐程序，正好為「硬脫歐」稍稍降溫，英鎊滙價有望從低位回升。

 

工資升刺激置業意欲

 

其次，低息環境令置業成本降。自今年8月份英倫銀行減息四分一厘，多間銀行亦相應調低房貸利率至低於2厘。雖然英鎊偏弱令通脹風險上升，削弱未來再度減息的機會，但由於預期低息情況持續，不論對用家或投資者均有利；加上10月份由英國統計局公布的經濟數據顯示，第三季國內生產總值比預期理想，尤其服務業表現強勁，正好彌補其他行業下行。由此可見，英國脫歐對整體經濟增長的負面影響較預期輕。同時，該國的失業率仍維持11年來低位，實質工資上揚，均有助推動置業需求。事實上，英國民眾對自置居所的意欲遠比歐洲其他國民為高，內需令英國房價即使脫歐仍能保持平穩。

 

用家與投資者支持

 

另一方面，量化寬鬆令現金有貶值壓力，投資者為資金尋找出路，房地產不但能帶來相對穩定的租金回報，在市場波動時更是資金的避風港，作為中長線投資工具更具吸引力。

 

仲量聯行最近發表研究報告指出，即使面對脫歐，仍預測倫敦房價由現在至2030年將升值一倍。上述預測是過於樂觀或保守，讀者們可自行判斷。不過，從英國稅務局11月初公布的數據顯示，第三季住宅買賣成交超過23萬宗，當中有近25%（共5.6萬宗）屬於「第二寓所」或「購房出租」，因而須繳納3%額外印花稅，反映英國樓市在用家和投資者支持下，日後落實脫歐仍可保持活力。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年11月12日信報)

City North - 倫敦北地標住宅項目 設計別樹一格 矚目登場

• City North 將成為倫敦北地標住宅項目，鄰近戲院、健身中心、超級市場、食肆及各式各樣商店
• 徒步1分鐘即達Finsbury Park (Piccadilly Line & Victoria Line)地鐡站之全新西面入口及National Rail 站
• 前往King's Cross僅4分鐘丶Oxford Circus僅9分鐘、Holborn僅11分鐘及Convent Garden僅13分鐘
• 項目由4幢時尚型格之建築物組成，當中包括2幢建築風格壯麗獨特的大廈
• 飽覧佔地110英畝丶景色怡人之Finsbury Park及城市景觀
• 享有The Pavilion 之公共平台花園，特設住戶專用休憩設施，並提供無線上網服務
• 設有24小時禮賓服務及私人花園
• 預計於2019年夏季落成

如欲了解物業詳情，歡迎致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

Southbank Place - 倫敦臻極尊貴地段豪華物業 香港顯赫面世

如果你的家可以將倫敦眼私藏，那這裡一定就是Southbank Place！位於倫敦一區泰晤士河南岸的收藏級地標豪宅Southbank Place，坐擁絕無僅有的泰晤士河全景視野，不僅倫敦地標倫敦眼推窗可見，大本鐘、議會大廈以及威斯敏斯特橋等倫敦市中心景觀更是盡收眼底。

絕版泰晤士河全景視野

Southbank Place距泰晤士河岸不足200米，步行穿過對面的朱比利公園（JubileeGarden）即是泰晤士河，可謂真正意義上的一線河景奢宅，同時更是不可複製的絕版地段。在這裡，住戶可飽覽獨一無二的泰晤士河無敵全景。

Southbank Place由世界最貴豪宅“海德公園1號”開發商卡達集團與倫敦資本巨頭金絲雀碼頭集團聯手重金打造，將會成為倫敦繼倫敦海德公園1號之後的又一世界級豪宅地標。

開發商邀請多個世界知名建築師聯合打造，包括Kohn PedersonFox、Squire & Partners、PatelTaylor、Stanton Williams、GRID 及Townshend Landscape，而室內設計則由兩屆倫敦設計金獎得主設計師GoddardLittlefair親自操刀設計。設計大師精心規劃的室內設計方案為專案帶來更寬敞的居住體驗、因地制宜的絕佳自然採光以及無敵河景視野。

與交通樞紐無縫連接 快捷通達倫敦各地

Southbank Place整體項目未來將無縫連接Jubilee線滑鐵盧站，而滑鐵盧站則是倫敦重要的交通樞紐，步行2分鐘即可抵達，在這裡地鐵交通快捷通達倫敦各地。

地鐵一站到Westminster(大本鐘、英國國會大廈)

地鐵一站到Bank station

地鐵兩站到London Bridge（倫敦橋）

地鐵兩站到Green Park（皮卡地利大道、麗茲酒店、龐德街）

地鐵三站到Leicester Square（中國城、蘇荷區）

傾力打造最國際范的精英生活住區

Southbank Place整個項目占地5.7英畝（2.3公頃），除住宅以外，將配套89萬平方英尺辦公區域及8萬平方英尺商鋪、餐廳及咖啡廳等商業區域，為業主創造了一個將南岸氛圍和倫敦都市生活相結合的全新公共空間。豐富的配套商業，令人沉醉的娛樂氛圍，充滿活力的藝術氣息，南岸的生活不僅僅是舒適與便捷，更帶有倫敦獨一無二的文化印記。

該項目配套設施完善，周邊文化娛樂設施一應俱全，項目內還設有為國際精英業主量身定制的高端社區服務和配套。游泳池，健身中心，SPA會所，瑜伽房，24小時安保，雙向可視對話系統。

世界名校 咫尺可達

Southbank Place與世界頂尖高等學府相鄰，倫敦政治經濟學院(LSE)、倫敦國王學院、倫敦大學學院(UCL)、倫敦藝術大學傳媒學院、倫敦南岸大學等知名院校均在步行10-30分鐘內，乘地鐵20分鐘直達帝國理工學院、倫敦藝術大學中央聖馬丁學院等更多高校。

如欲了解物業詳情，歡迎致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。





新稅挫買家入市意欲 租金勢升

英國最高法院本月初正式駁回代表當地超過15萬名業主的組織，就針對「購房出租」新稅的合法性提出的訴訟，意味英國的私人住宅租賃市場或會出現明顯的變化。

56%業主擬明年加租

根據英國政府建議，2017年起業主住宅按揭利息支出可扣稅項將逐步減少；加上今年4月開始，買房出租的投資者須繳交3%額外印花稅，準買家入市意欲因而受影響，令可供出租私人住宅的供應減少，租金將無可避免上升。

業主組織表示，愛爾蘭若干年前曾開徵類似的物業稅，結果租金在3年間上升了50%，英國可能會出現相同情況。事實上，由住宅業主協會（Residential Landlords' Association）於10月初所做的調查顯示，56%業主計劃明年加租，以應付額外支出。高昂的租金特別對有意置業的租客影響較大，因為他們將要用更長時間儲蓄首期，即使政府銳意透過不同渠道幫助當地民眾上車，成效也將大減。

租樓家庭5年增50%

皇家特許測量師學會（RICS）最近亦發表研究指出，至2025年英國要新增180萬間房屋以應付租賃需求，但86%受訪業主並無計劃在今年內增加投資，RICS亦預期未來5年這種趨勢將持續。

PwC的報告也認為，過去5年租住私人物業的家庭數目大幅增加50%，顯示當地對於出租物業的需求愈來愈大。假如政府透過加稅和其他行政措施打壓潛在供應，出租物業供求失衡情況將更為嚴峻。

雖然英國脫歐的不確定因素逐漸消化，但近日英鎊表現疲弱，正正反映投資者對後市仍然充滿戒心。因此，一個持續發展的物業市場對目前英國整體經濟至為重要。上屆政府明顯側重鼓勵當地市民置業，卻忽略私人住宅租賃市場，對於追求財務自由的年輕專業人士，或未有能力置業家庭的重要性。筆者期望新任財相夏文達能摒棄前任歐思邦對物業投資者不友善的態度，撥亂反正。至於他會否審時度勢，在下月23日公布上任後首份秋季財政報告中自有分曉。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2016年10月22日信報)

Royal Albert Wharf - 座落英國樓價升幅最高的皇家碼頭區 (Royal London Docks)

 

Royal Albert Wharf 位處 Royal London Docks (London Borough of Newham)，該區在過去數年已展開大型重建計畫，促使樓價於去年上升22.2%，接近倫敦整體樓價增幅的一倍。

 

在倫敦於2012年成為「奧運城市」(Olympicopolis) 的帶動下，奧林匹克公園(Olympic Park) 興建了博物館及教學大樓，高鐵服務即將啟用，而倫敦城市機場 (London City Airport) 亦因而擴建，這一切令該區樓價有望進一步增長，有利於投資Royal Albert Wharf 豪宅。

 

Royal Albert Wharf 是英國其中一個重點重建區域，將推出逾1,500個全新住宅單位，還有新花園式廣場及基本設施。第一期住宅座落於全新活化社區，三面環海，住戶及遊客可前往碼頭附近的咖啡廳、酒吧及公共空間放鬆及活動。

 

Royal Albert Wharf 交通網絡完善，徒步即達Gallions Reach 輕鐵站，乘搭火車便捷前往倫敦兩大金融區－金絲雀碼頭及亞洲商務港。此外，從Royal Albert Wharf 乘搭公共交通前往歐洲規模最大的市區購物及休閒中心－ Westfield Stratford City 只需19分鐘。

 

Royal Albert Wharf 將推出1房、2房、3房豪華住宅及複式單位，其寬敞、開放式客廳特設落地玻璃窗及大門，室內光線充裕明亮；住戶同時尊享私家陽臺或露臺。

 

如欲了解項目詳情，請電郵kesflaw@savills.com.hk或致電+852 6691 6349與本人聯絡。