英國代理點只招租咁簡單

物業作為中長線的投資工具，租金回報是重要考慮因素之一。筆者最近就接獲讀者詢問有關出租英國住宅時須留意的事項，現簡述如下。

當物業落成後，大部分業主都會委託當地地產租務代理（下稱代理）處理招租和管理事宜。目前，英國奉行單邊代理制度，意思是代理在交易中只會代表業主一方，避免出現利益衝突。

驗樓兼安排送貨

至於代理的角色，並不只局限於招租。首先，代理會為業主提供驗收服務（Snagging），以確保物業在發展商交樓時無任何明顯瑕疵，並符合出租的基本要求。若業主決定為物業提供家具，代理亦會聯絡供應商安排送貨與安裝。當一切準備就緒，代理就會為物業進行專業拍照和繪製平面圖，並開始招租。

根據目前英國法例，除非海外業主已向當地稅局申請許可證（Non-resident landlord approval），否則代理需要扣起20%租金作為業主預繳入息稅。所以，代理會協助業主申請有關許可證，審批過程大約6至8星期。

當業主接受準租客的要約（Offer）後，代理會委託獨立的信貸機構對準租客背景包括職業、收入和信貸紀錄等進行調查。報告完成後，代理就會負責草擬租約並安排雙方簽署，以及向租客收取按金及首月租金。假如業主需要為出租單位額外投保，代理亦可代為處理。

調查租客背景

租客入住前，代理會安排獨立人士與租客進行交收並記錄交樓的狀況。該紀錄是用於當租約期滿時，評估物業是否有損毀而須租客賠償。在租約期間，代理除會聯絡發展商跟進執修事宜，亦會負責收租並轉賬至業主指定的本地或海外銀行戶口。

此外，代理亦可為業主代繳物業管理費及地租等。假如不幸遇上租客欠租，代理會負責追討租金，並且確保過程符合當地法例要求，以便業主可盡快向法庭申請收樓令。

由此可見，英國租務代理的職責範圍相當廣泛。當業主決定委託代理時，不應該只側重於收費的高低，服務質素特別是對海外業主的租後支援亦同等重要。

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(原文刊載於2017年1月14日信報)