這一年 百感交集

對於倫敦物業的投資者而言，2015年可說是百感交集。還記得2014年底，英國財相歐思邦（George Osborne）推行土地印花稅改革，令樓價在93.7萬英鎊以下的買家可以節省高達20%的印花稅支出。回顧過去一年，當地的利率和失業率均處於歷史低位，加上新稅制刺激，倫敦中小型單位的需求持續增加，樓價亦屢創新高。豪宅市場卻剛好相反，由於印花稅支出明顯增加，所以不論量價皆受壓。根據地產代理W.A. Ellis的報告指出，去年第三季，倫敦中心區的成交量按年減少超過14%。另一地產代理Sandfords的報告顯示，當中以介乎150萬至500萬英鎊的物業最受影響。

面對國內日漸憂慮出現樓市泡沫，英國政府分別從增加供應和控制需求兩方面入手。由於增加供應需時，所以當局除了要求銀行收緊按揭外，並自2015年4月起取消海外買家資產增值稅的優惠，而11月更突然宣布由2016年4月起對購買「第二寓所」（Second Homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收相當於樓價百分之三的額外印花稅，引起業界嘩然。

有評論認為，政府連串針對物業投資者的措施已經令倫敦樓市失去吸引力，甚至形容額外印花稅為「壓倒駱駝的最後一根稻草」，足以令市況逆轉。對於上述觀點，筆者卻有所保留。

毫無疑問，額外印花稅將會令投資者交易成本增加。可是，業主可以透過加租和減少額外支出來彌補。另一方面，新增稅項或會窒礙部分準買家的入場意欲，令市場上可供出租物業減少，帶動租金上升。地產代理Countrywide的研究亦指出，額外印花稅只相等少於一年的實際租金收入。根據土地註冊處的最新數據顯示，截至2015年11月為止，倫敦整體樓價按年上升了7.7%。由於供應短缺的情況難以於短期內改善，普遍預期倫敦樓價在未來12個月仍會如過去5年一樣錄得增長，相信其上升幅度足以抵消該稅項支出。

縱觀環球物業市場，透過開徵新稅令樓價降溫的「辣招」屢見不鮮，其影響力往往短暫，且屬於心理影響多於實際。事實上，目前英國印花稅對比外國其他主要物業投資市場的水平仍屬偏低。筆者相信，英國政府適度的干預只會增加市場穩定性，長遠對投資者利多於弊。在可見的未來，倫敦物業市場對中長線投資者仍然具有一定吸引力。筆者預期，2016年第一季樓價將會因為部分投資者採取觀望態度而有所調整，不過隨着市場不明朗因素逐漸消化，樓價有望於第二或第三季重拾升軌。

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(原文刊載於2016年1月2日信報)